周欣 張瑩 劉娉婷

2017年年底一通來自北京北苑家園居委會的電話，剛開始讓姜蓉以為是有人在跟她開玩笑：半年前她把一套兩居室長租給一個家庭，結(jié)果招來了一個專做“二房東”生意的騙子。如果不是鄰居舉報，她恐怕至今還蒙在鼓 里。

再次回到那套自己住了七八年的兩居室，眼前的混亂景象完全出乎姜蓉的想象：20平方米的客廳竟然被打了兩道隔斷，原先的兩室一廳變成了四室一廳。兩個臥室分別住著兩男和兩女，加上兩個隔斷間，現(xiàn)在這套房子竟然擠進了6個人，他們共用一個廚房和衛(wèi)生間，擁擠而臟亂的環(huán)境看上去就像是無人管理的學(xué)生宿舍。

此時那個名叫張寶永的二房東，電話已經(jīng)打不通了。姜蓉只能拿出房產(chǎn)證明和6個同樣也被蒙在鼓里的年輕租客直接溝通，給他們留下一周時間找房搬家。一周后，她又不得不自己花1000元錢雇了兩個工人上門拆除隔斷和清理垃圾。

“屋子里橫七豎八擺著各種二手破爛家具，襪子、內(nèi)褲，塑料袋卷成一團扔了滿滿一地，到處都是一窩一窩亂爬的蟑螂……”姜蓉向《第一財經(jīng)周刊》描述著她家在人去房空那一刻的慘狀。

第一次見到張寶永時，姜蓉覺得這個人看起來憨厚實誠，而他卻經(jīng)驗豐富地編出一個“突然被房東趕出來，一家?guī)卓跊]地方住”的可憐故事，成功騙得姜蓉的同情和信任，慫恿她一下就簽了兩年的合同，期內(nèi)月租5700元。

現(xiàn)在真相大白，張寶永做的生意就是以個人名義承租，砌起隔斷后再把房子轉(zhuǎn)租給別人來賺取差價。事后姜蓉和租客一起去附近的派出所報案才得知，這里有時候一天能接收多達數(shù)十宗同類案件，而受害人最終得到的建議是去法院起訴。

在這些年輕租客眼中，張寶永就是一個中介，但他們從沒有深究過張寶永具體來自哪家公司，反正被帶去看過的空房間并不假。和姜蓉一起去報案的王濤，剛剛大學(xué)畢業(yè)一年，在附近一家研究所上班，月薪1萬元左右。因為工作要經(jīng)常加班，所以他選擇住處的標準也簡單—離公司不要太遠，再就是房租便宜點，“只要有床有柜子，采光和通風(fēng)能滿足基本要求就行。”就這樣，他選了那個月租2200元、有著一扇很大的落地窗的主隔斷間。

說起來，王濤也是整個屋子里租住時間最長的人。雖然只住了半年，他已經(jīng)目睹各種陌生室友搬進搬出，讓這里看起來就像外鄉(xiāng)人初到大城市時的一個過渡居所—主臥最早住了一個年輕的孕婦，到了待產(chǎn)的時候，她匆匆忙忙回了老家，換進來的是兩個年輕的女大學(xué)生，她們?yōu)榱藨?yīng)付實習(xí)期而暫居這里；次臥曾經(jīng)住過一對夫妻，但很快他們因為工作調(diào)動而默默搬離……

誰都知道城市越大就業(yè)機會就越多的道理。于是，首都北京自然也成了全中國最大的“外來人口流入地”之一。從二三十年前開始，在這個城市努力打拼卻沒有本地戶口和固定房產(chǎn)的龐大族群就有了“北漂”這個自嘲的稱謂。而今，“逃離北上廣”的口號喊了一輪又一輪，但是以年輕人為主體的“北漂”規(guī)模依然壯觀。長租公寓品牌自如在2017年發(fā)布的一份租客調(diào)查報告中曾提及，目前整個北京租房居住者的規(guī)模高達800萬人，其中1988年到1995年出生的租客占到72%。

從一點一點扎下根，到在這個城市擁有真正屬于自己的家、能放松心情地享受生活，這是一條何等漫長的征程。而這些年輕人的到來，也為城市的發(fā)展增添了諸多活力。以服務(wù)于這類年輕人的衣食住行為主題，各種新的生意機會不斷涌現(xiàn)，無形之中也在慢慢改變著這座城市的生態(tài)與氣質(zhì)。

如果從過渡居所這個概念來講，位于城市周邊的那些城中村里林立的公寓樓，是大多數(shù)收入微薄的畢業(yè)生選擇在北京落腳時的第一站。

位于北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)的皮村，地處順義、通州及朝陽三區(qū)交界，公交線路眾多，加上本地有不少加工廠，生活商業(yè)設(shè)施算不上發(fā)達但已足夠便利，因而聚集了大量的外來務(wù)工人口。有人說皮村一帶住了5萬人，也有人說是10萬。

這里對外出租的公寓單間，面積一般在20平方米左右，有獨立的衛(wèi)生間，月租在400元到600元之間。有大量的年輕人選擇這里，他們犧牲了上下班的時間成本，以換取相對更舒適的居住環(huán)境。

杜偉畢業(yè)后在皮村的興隆公寓住了8個月，每月扣除基本房租及生活費以后，他還能攢下3000元左右。“押1付1，又沒有太多約束”是他看中皮村公寓最主要的原因。

今年已經(jīng)50多歲的劉英來自吉林四平，正是興隆公寓的二房東。最早她是聽一個同鄉(xiāng)提到，在北京做出租公寓是個好營生，敢想敢干的她果斷賣掉老家的房子與地皮，湊錢來了北京。她也不知道該選什么地方，通過上網(wǎng)搜索“承包公寓”的相關(guān)信息，她找到了皮 村。

當(dāng)年5月，劉英與興隆公寓的大房東及前一任二房東達成交易，一手交錢，一手則將那份最初簽訂于2013年的租賃合同中的“乙方”換成了自己和另一個合伙人。合同提及的租賃費用是“每年40萬元”，同時劉英向上一任“二房東”支付了一筆160萬元的轉(zhuǎn)讓費，這才成為公寓新的管理者。這個公寓總共有100個單間，劉英自己就住在公寓的一間屋里。

其實從投資回報的角度來看，這筆交易并不劃算：以每間房月租500元為例，滿員狀態(tài)下，劉英一年的收入是60萬元。除去40萬元的承租費用，即使未來幾年房租上漲，她也需要5至8年時間才能收回那筆160萬元的轉(zhuǎn)讓費。和張寶永的做法相比，這筆投資顯然回報期過長了。

2017年11月末，皮村樓梓莊路南側(cè)的公寓樓都突然收到了村委會的通知。這一帶利用非宅基地蓋起來的公寓全部被列為不安全的“違建”，租客被要求盡快退房，而整個公寓樓也在通知下達后直接被拉閘斷電。這一刻，劉英的第一反應(yīng)就是：“我被騙了！”—她手里那張還有17年租期的承包合同，瞬間成了無效的廢紙。

“不撤離，不騰退，不清空者，一切物品視為放棄，一切后果損失自行承擔(dān)?！蹦欠萸宀檫`建公寓的通知上這樣寫道。

盡管村里到處可以看到數(shù)層高、像壘積木一樣加蓋的各種出租公寓，劉英所管理的興隆公寓是皮村第一批治理對象。原本已經(jīng)住滿的租戶被迫紛紛搬家，水面下的矛盾急速顯現(xiàn)出來。

在興隆公寓，村委、本地房東、外來公寓管理者、租戶原本是一個完整的利益生態(tài)，依次生長，相安無事。但是在嚴格的專項治理活動面前，這條生態(tài)鏈繃斷了。

在點著蠟燭的公寓里，劉英多數(shù)是在抱怨大房東，“村里人都叫我起訴，但我上哪兒告，告得了么？之前給我許諾，說50萬元以內(nèi)的事情都能擺平，現(xiàn)在呢？”她提高了嗓門。

“我感覺這些二房東的文化水平都不是很高?！边B杜偉也看出劉英的這門生意里包含了很多冒險的成分，不過轉(zhuǎn)而以想到自己—住在這種沒有任何安全保障的房子里，何嘗不是一種冒險？

也有很大一部分年輕人，比如王濤，在通勤的時間成本與住宿的舒適度之間，更愿意優(yōu)先考慮前者。他們在城市更中心的位置，出于性價比的考慮，只能選擇像張寶永這種來路不明的二房東介紹的隔斷屋。還有再苦一點的，像是隔斷間內(nèi)類似學(xué)校宿舍那種只有床位的“上下鋪”，也有大批人愿意接受。

這類隔斷間，通常散布于城市的各種小區(qū)居民樓內(nèi)，真正的房東對此知情或不知情的局面參半。如果不是長期留心觀察，就算是對門鄰居也很難發(fā)現(xiàn)，每天拿著鑰匙出出進進的到底有多少人。

姜蓉那套不到80平方米的小兩居在被張寶永改造成隔斷屋后，出租價格依次是：主臥2950元，次臥1950元，客廳主隔斷2200元，只有不到6平方米、連個能通風(fēng)的窗戶也沒有的次隔斷間也要1200元。

加上每月100元左右的衛(wèi)生費、網(wǎng)費等，以“租6押1”來估算，僅僅半年時間，張寶永靠這套房子凈賺將近3萬元—王濤還了解到，張寶永手里不止這一套房子。

與幾乎從未真正降溫過的房地產(chǎn)買賣市場相比，中國的住宅租賃市場在過去很多年里沒有受到足夠重視，缺乏相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和對監(jiān)管制度的深入探討，因而才出現(xiàn)了以上種種劇情比故事片還離譜的租房亂像。

現(xiàn)有的房源推薦平臺中，除了一些有規(guī)模的中介機構(gòu)，還有大量如58同城、豆瓣、閑魚這類“直租平臺”可以讓房東和租戶免費直接溝通。為了省下中介的服務(wù)費，很多人會優(yōu)先考慮用直租方式找房。但這種直租平臺的問題在于信息繁雜，房東和租戶彼此均缺乏信用考察機制，各種不正規(guī)的二房東就藏匿于其中，輕松玩著各種“愿者上鉤”的釣魚游戲。

姜蓉當(dāng)初就是在58同城發(fā)布了直租廣告，導(dǎo)致后來每天收到各種各樣來自租戶或中介的電話，她也試圖依靠自己的經(jīng)驗來分辨，但挑來挑去還是招來了張寶永這個冒充租客的“二房東”。

“如果沒有房東站出來維權(quán)，張寶永可能永遠不會被揭穿，所以他實際上是在以一種比較小的風(fēng)險來取得比較高的收益?！弊饪屯鯘X得，張寶永這樣的“二房東”被揭穿本質(zhì)上是一種小概率事件。

杜偉最近一兩月找房的經(jīng)歷也不太愉快，他也曾在一款房屋直租App上尋找合適房源，從聯(lián)系到見面簽合同，一共被帶著見了4個人，每個人都自稱“房東”。暈頭轉(zhuǎn)向的杜偉最后向房東B交付了1800元定金，此前的房東A阿姨還找他要了600元的“辛苦費”。越想越不對勁的杜偉回家后上網(wǎng)一搜，果然發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上已經(jīng)有很多人舉報過這個“黑房東”。心里打鼓的杜偉最后也沒有去那套房子居住，怕再生禍患，已經(jīng)付出去的2400元也直接打了水漂。

很多人都是在租房這件事上吃了虧、得了教訓(xùn)之后，才一跺腳走向了“升級”之路。告別城中村公寓和小區(qū)隔斷屋，更好一點的選擇是約上幾個朋友再通過一家正規(guī)中介尋找整租的機會。

但這類出租屋往往充滿各種不穩(wěn)定性。一來是室友的穩(wěn)定性難以保障，現(xiàn)在大家的工作流動性都比較大，本來宜居的地理位置，一旦跳槽極有可能讓通勤變得很辛苦，重新找房搬家是很常見的事，而繼續(xù)留在整租房里的租客，如果不能盡快找到新的合租人，面對無法承擔(dān)的租金壓力，最終也只能選擇退房。

這種局面下，由機構(gòu)出面推出的各種長租公寓就有了市場。因為從前反復(fù)吃過租房不順的虧，對于租客來說，“省心”和“安穩(wěn)”就成了租房體驗的首要關(guān)鍵詞，就像王濤和杜偉，他們兩個現(xiàn)在所住的房子，就是分別通過自如和蛋殼公寓這兩個平臺租到的。

2011年在鏈家地產(chǎn)內(nèi)部孵化的長租項目品牌“自如”，以及2015年成立的創(chuàng)業(yè)公司蛋殼公寓，都屬于“分散式”的長租公寓，簡單說就是指從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

“對于房東來說，首先，很難甄別黑中介；其次，是否能遇到靠譜的房客不得而知；另外，自己出租太麻煩，時間成本和精力都與收益不成正比。租客的痛點更是廣為人知：黑中介、買不起房更（整）租不起房、房源臟亂差、信息不對稱等等?！钡皻す?chuàng)始人兼CEO高靖說，自己3年前創(chuàng)業(yè)的初衷，就是想解決房東和租客雙方的這些痛點，“打破房屋和人之間的信息不對稱，找到一種全新的資產(chǎn)管理模式。”

發(fā)現(xiàn)自己被騙之后，姜蓉決定馬上把房子交給自如打理。事實上，她之前就主動了解過把房子交給自如出租的簽約條件，當(dāng)聽說合約的時限要求為“簽一次至少要3到5年”時，她打了退堂鼓。

“誰能說清楚三五年內(nèi)會發(fā)生什么事呢?！边@的確是很多房東面對自如時的首要顧 慮。

交給自如后，姜蓉這套房子的房租從5700元/月提高到了6800元/月。王濤從前住的那間2200元主隔斷，重新掛上3500元的價格在自如平臺發(fā)布后，不到一天就租出去了。

自如要求的簽約期較長，主要是從項目運作成本和租房體驗兩個角度出發(fā)。自如對收來的房子都會重新做標準化的簡單裝修，同時租客也愿意住得盡量穩(wěn)定，不要動不動就碰上房東要收回房子、被通知搬 家。

現(xiàn)階段，同樣規(guī)格和地理位置的單間，自如、蛋殼等平臺上的長租公寓的價格一般要比其他租房渠道的高30%左右。以北京雙井附近的首城國際為例，在58同城上發(fā)布的出租信息顯示三室一廳、15平方米左右的主臥價格一般在2500元到3000元之間，而在自如或蛋殼上的月租在3500元至4000元之間。

從成本結(jié)構(gòu)來說，房屋裝修及線下保潔、管理等服務(wù)成了目前是自如占比最大的投入。用戶多交的租金，大多是分攤到了這些地方。相比過去傳統(tǒng)的整租中介模式，房東和租客兩端的體驗都更為標準化的分散或長租公寓，可以說是一套非常重的模式。自如CEO熊林對《第一財經(jīng)周刊》透露，這種模式下，一般只有到了第二個合同期，一套房子才能開始盈利。

數(shù)據(jù)顯示，自如在全國的房間數(shù)已經(jīng)超過50萬間，用戶群體主要是20歲到30歲的年輕人，房租均價3000元以下。自如成立之初，鏈家為其提供了很多房源及資金上的支持。而自如的房源，也逐漸從最開始只有簡單家具，發(fā)展到沙發(fā)、微波爐、智能鎖成為標配。當(dāng)2017年這種標準化家具配置升級至5.0版本的時候，自如開始拓寬產(chǎn)品范疇，提出了民宿、旅居等概念。到今天，其細分產(chǎn)品已經(jīng)從“床位單天”拓展到了“豪宅一年”。

“如果我們僅從年輕人的角度考慮，由商業(yè)公司負責(zé)運作的長租公寓確實解決了很多問題?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，這些長租公寓的出現(xiàn)，進一步拉高了整個租房市場的價格，而自如做長租公寓的本質(zhì)還是房屋中介，只不過它是一種相對更高級的中介，同時他也預(yù)測，像自如這種起家較早的項目，“后期如果能夠攤薄成本的話，租金可能也會有所下降。”

蛋殼CEO高靖透露，他們服務(wù)過的租客平均租期不到一年，這和年輕人換工作的頻率有一定關(guān)系。目前蛋殼公寓已經(jīng)進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州等8個市場，持有房間數(shù)近8萬間，累計持續(xù)服務(wù)租客15萬人。

“這是一個民生領(lǐng)域服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，最近一到兩年才得到越來越多人的關(guān)注。客服、裝修、維修、保潔等之前一直沒有明確的服務(wù)標準，所以目前都在摸索過程中。”高靖指出，創(chuàng)業(yè)公司深入到長租公寓市場，在這個階段最難的環(huán)節(jié)仍是對“標準化服務(wù)”各種細節(jié)的探索。

分散式長租公寓項目目前面臨的最大糾結(jié)，恐怕在于是否要主動消除隔斷房，因為它們中間有不少比例的房源都屬于通過“N+1”模式改造的隔斷房。

事實上，這些商業(yè)機構(gòu)當(dāng)初在決定做這個設(shè)計時，內(nèi)部其實都花了很長時間權(quán)衡和考量。

最大的風(fēng)險來自監(jiān)管政策的變化。

如果梳理這一塊相關(guān)的監(jiān)管政策就會發(fā)現(xiàn)，企業(yè)為什么會陷入左右為難。此前，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住宅租賃的相關(guān)管理規(guī)定中，對于隔斷的規(guī)定并無明確表述。最后這個問題落地到不同城市，當(dāng)?shù)卣谋O(jiān)管策略也各不相同。有的地方“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨出租，就會被定性為“群租房”，必須予以強拆；而有的地方由于缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致大量環(huán)境惡劣且存在各種安全隱患的“N+2”“N+3”群租房涌現(xiàn)。

而另一方面，面對目前一線城市出租房源明顯供應(yīng)量不足的現(xiàn)狀，這些商業(yè)機構(gòu)也想用創(chuàng)新的辦法來解決問題。除了成本因素，他們主要也在考慮，很多時候合租空間里的幾個室友彼此并不相識，甚至因為年紀和工作性質(zhì)的巨大差異完全沒有共同語言，大家在外面奔波一天后，最想做的事就是回到自己的房間里既舒服又安靜地休息，因此每套房子里的客廳常常沒有得到有效的利用，很可能淪為大家堆放雜物的公共空間，甚至還存在起火等安全隱患。這種情況下，倒不如把它合理改造成一間臥室。

過去兩年，很多地產(chǎn)商看到了長租這塊巨大的市場，而它們的入局，也讓租房市場的體驗獲得進一步升級。

地產(chǎn)商們更多選擇的是發(fā)展“集中式”長租公寓項目。這類項目的特點，是租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(quán)（通常為整棟，或整棟中的幾層），統(tǒng)一改造后出租。從產(chǎn)權(quán)投入角度來說，它的模式比分散式長租公寓更重。

事實上，萬科集團前董事長王石早在2008年就對房地產(chǎn)市場呼吁過：“對于那些事業(yè)沒有最后定型，還有抱負、有理想的年輕人來說，40歲之前租房為好?！钡捎谕恋貎r格昂貴，自持地塊的租金收益緩慢，而接下來樓市的好光景又持續(xù)了好幾年，地產(chǎn)商出于投資回報的角度考慮，在2015年以前對這塊業(yè)務(wù)仍停留在概念討論的階段。

地產(chǎn)商躊躇之際，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的創(chuàng)業(yè)型公司成了長租公寓的初始玩家，直到2017年年初，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的一部分，“租購?fù)瑱?quán)”和加大自持性地塊土地供給等政策推出以后，地產(chǎn)商才大刀闊斧地入場。

身為“后來者”的地產(chǎn)公司們野心十足，萬科計劃在2018年拓展45萬間公寓房源，龍湖計劃到2020年長租公寓的目標收入達到20億元，碧桂園的目標則是3年建設(shè)100萬套公 寓。

《第一財經(jīng)周刊》在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，目前各大地產(chǎn)商推出的長租公寓在硬件上差異不大，普遍是租賃一整幢建筑（以酒店等商業(yè)用途的建筑為主），統(tǒng)一設(shè)計改造裝修，房間面積一般在二三十平方米，以小房間搭配大公共區(qū)域的形式推出，提供健身運動空間、大屏幕投影等娛樂設(shè)施，強調(diào)社交屬性，同時提供管家、保潔和安保服務(wù)，還會組織大量的社群活動。

“地產(chǎn)公司做長租公寓的優(yōu)勢在于獲取土地資源和標準化，另外有集團統(tǒng)一提供的資金支持和金融工具?！北本┤f科泊寓的一位負責(zé)人告訴《第一財經(jīng)周刊》，“萬科有自己的建研中心和統(tǒng)一的材料采購平臺，有助于提升空間的利用率和舒適度，可以保證品質(zhì)?！?/p>

不過，品質(zhì)好同時就意味著價格不會太便宜。林熙然在龍湖冠寓租住的戶型屬于最貴的一檔，面積只有25平方米，每個月的租金要5600元，房間內(nèi)提供指紋鎖、熱水器、電視、油煙機、空調(diào)、衣柜、洗衣機、冰箱和統(tǒng)一的寬帶網(wǎng)絡(luò)。比較了眾多類型的房子，據(jù)她的觀察，長租公寓的租金普遍要比自如友家這種分散式公寓再高出20%左右。

相應(yīng)的，房地產(chǎn)商們表示，長租公寓的客群主要定位在收入較高的年輕單身公司人。

龍湖冠寓方面告訴《第一財經(jīng)周刊》，目前冠寓分為豆豆、松果和核桃3個產(chǎn)品線，酒仙橋店就屬于“松果”，未來還計劃在三里屯開設(shè)一間“核桃”，主要面向外企高管等商務(wù)人群。

龍湖用比較委婉的方式表述了3個產(chǎn)品線的區(qū)別—不以租金和傳統(tǒng)的高中低檔來劃分產(chǎn)品線，而是根據(jù)不同的產(chǎn)品和服務(wù)的配比，切入各細分市場，滿足不同租住人群的需求。但事實上，三者之間的租金和檔次的確是遞增關(guān)系。

即便租金并不便宜，地產(chǎn)公司想要盈利也不是一件容易的事情。將長租公寓作為第四條主航道業(yè)務(wù)的龍湖集團，其副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾對媒體表示：3年內(nèi)不考慮盈利的問題。由于初期投入成本巨大，業(yè)界測算的一般現(xiàn)金流回正的周期在4到5年，單純依靠租金收入很難成為一樁劃算的生意。

龍湖集團為此對冠寓設(shè)定了精細的投資測算模型，對于整個冠寓的投資回報率有嚴格的要求。其商業(yè)模式是資產(chǎn)運營，目前的方式是將長租公寓、聯(lián)合辦公以及配套商業(yè)融合在一樁物業(yè)當(dāng)中，形成商住辦的小綜合體，在租金收入以外增加辦公、商業(yè)板塊的收入。除此之外，還考慮通過跨品牌合作、資源聯(lián)動等方式帶來盈利。龍湖將這種模式取名為“CityHub”。

而資產(chǎn)證券化模式是目前大多數(shù)長租公寓的方向，以萬科為例，長租項目是由集團向各地提供統(tǒng)一的資金支持，各個城市分公司公寓產(chǎn)品的系統(tǒng)開發(fā)、設(shè)計、材料和管理層的成本費用全部攤銷進集團的財務(wù)報表當(dāng)中，目的是通過更快速地擴大租賃業(yè)務(wù)的布局達到租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期。而魔方公寓、自如、新派公寓也都成功發(fā)行了資產(chǎn)支持證券化（Asset-Backed Securitization，ABS）產(chǎn)品，保利地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口和旭輝的相似產(chǎn)品則已經(jīng)獲得發(fā)行批準。

不過，這一切的前提是通過良好的居住體驗獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，因此，公寓的運營服務(wù)成了重中之重。大多數(shù)長租公寓品牌都有自有銷售團隊，專業(yè)的運營人員現(xiàn)在也成為各大公司爭搶的對象。據(jù)采訪對象透露，龍湖、碧桂園目前的許多長租公寓運營人員都來自于魔方、自如、YOU+等行業(yè)中的先行者。而搜狐焦點網(wǎng)總經(jīng)理樊功臣透露，目前大房企的長租公寓出租率幾乎都在90%以上，十分搶 手。

現(xiàn)在看，去年冬天北京地區(qū)為期40天的“安全隱患大排查、大清理、大整治專項行動”所推動的拆除違建行動，已經(jīng)成為一線城市租房市場的一個分水嶺。

在新階段，一個重要的居住需要進一步凸顯出來。以北京這樣的發(fā)達城市為例，僅僅是大量服務(wù)類從業(yè)人員的居住安置，就需要足夠數(shù)量的配套公寓。根據(jù)蛋殼公寓對市場的觀察，目前這塊還有不小的缺口。

針對這個細分市場，未來會有更加細分的租房產(chǎn)品出現(xiàn)。今年北京市的政府工作報告中已專門提出“鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，多渠道解決城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題”。

自如透露其相關(guān)產(chǎn)品將于今年3月中下旬正式上線。目前在員工公寓市場相對知名的“安歆公寓”“易企租”及魔方公寓旗下的“9號樓”等品牌均誕生于近5年內(nèi)，項目大多聚集在北京、上海、杭州等一線和新一線城市。

與其他租房模式不同的是，這類項目通常并非面向個體租客，而是通過與物業(yè)直租，再按床位數(shù)批量出租給公司，由公司自行分配給員工。這種出租模式里，員工領(lǐng)取的往往是一個床位，屋里的陳設(shè)以及各種公共設(shè)施的使用方法，都很像在全球很多旅游城市常見的以出售床位為主的青年旅館。

“如果以2C模式租給散客的話，不僅出租率不穩(wěn)定，而且在租房淡季，可能會出現(xiàn)斷崖式下跌，所以做員工公寓的好處在于獲客成本比較低，而且提供住宿幾乎成了部分公司留住年輕員工的剛需，客源相對比較穩(wěn)定。”安歆公寓CEO徐早霞告訴《第一財經(jīng)周刊》。安歆公寓成立于2014年，目前在全國已經(jīng)擁有100多家門店。

從上海南京東路地鐵站1號口出來步行5分鐘就能找到安歆公寓天津路店，它的前身是一家都市假日酒店。

安歆公寓在租下這棟物業(yè)后，最大的改造之處在于提升了房間的可容納人數(shù)。除了保留一樓大廳和前臺服務(wù)外，目前3層樓的67個房間共能提供339個床位—這種“超大容量”都是依靠學(xué)生宿舍里那種帶爬梯、1.5米寬×2米長的鋼板材質(zhì)上下鋪結(jié)構(gòu)實現(xiàn)的。

根據(jù)房型大小，每個房間至少擺放了兩張上下鋪，最大的房間可以住滿8個人，以樓層為單位區(qū)分男女生。每個房間都配備了打卡計費的獨立衛(wèi)浴，床邊墻上的兩個低功率插座口和小夜燈是標配，這意味著如果租客想要使用吹風(fēng)機、電水壺等大功率電器，只能到走廊里。

在這里待上一會兒，不時能看到穿著酒店或是順豐速運工作服的年輕人匆匆出入，他們可能回來稍作休息，或是取走遺落的物 品。

公寓前臺值班員工告訴《第一財經(jīng)周刊》，目前這家門店已經(jīng)全部住滿，甚至在去年11月還沒有完全裝修結(jié)束，順豐速運的員工就搬了進來。簽約公司以“押1付3”的形式繳納租金，以上海天津路店為例，8人間房型內(nèi)每張床位的月租金為1050元，租金與人數(shù)呈反比遞增。而安歆公寓的價格也會隨著門店距離市中心的遠近有所浮動，每張床位月平均價格在800元左右。

如果按照正常畢業(yè)時間計算，首批95后正是在這兩年剛邁入職場，他們也成了員工公寓的主流租客。安歆公寓向《第一財經(jīng)周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示，目前95后在所有租客中的占比達到了80%以上，他們的月收入大約在3000到8000元之間，高中以上的學(xué)歷占90%。

“95后剛剛踏入社會，在他們沒有更好的學(xué)歷背景時，只能從基層崗位做起，很可能在5年內(nèi)都沒有能力去單獨租房?！毙煸缦颊f。

安歆公寓這種模式，最主要成本是物業(yè)拿地和裝修的費用。徐早霞告訴《第一財經(jīng)周刊》，目前物業(yè)的租金成本要占據(jù)租房價格的一半以上，每間房的裝修大約為4萬元。所以為了節(jié)省開支，他們更青睞于選擇原先屬于酒店業(yè)態(tài)的物業(yè)，同時最好距離地鐵站的步行時間能控制在15分鐘以內(nèi)，且占地面積不能小于3000平方米。

雖然徐早霞將員工公寓看作薄利行業(yè)，但相對于單間月租金3000元左右的長租公寓來說，其坪效反而更高，且裝修改造成本低于前者的20%。至于盈利周期，和自如等品牌的產(chǎn)品差不多，據(jù)測算，一般一家門店需要3年左右的時間才能實現(xiàn)盈虧平衡。

根據(jù)《第一財經(jīng)周刊》的走訪，這些員工公寓從房型設(shè)計和配置來看，可以理解為是一種“商業(yè)化版的大學(xué)宿舍”，但比大學(xué)宿舍的管理要嚴格。安歆公寓內(nèi)部有“三查房”制度，前臺人員至少每天會有兩次“突擊檢查”，確保沒有租客吸煙，房間內(nèi)沒有拖線板或者違章使用大功率電器的情況等。

在沒有明確的政策規(guī)定之前，整個員工公寓市場都處于探索階段。只是相對于長租公寓市場來說，員工公寓的“灰色地帶”可能更多一些，比如北京不允許上下鋪租房，但是員工公寓里到底有沒有這樣的情況，無法一個個去驗證。

“正是因為沒有明確的規(guī)定，所以我們的管理才會那么嚴格，不出事還好，出了事整個品牌就做不下去了?！毙煸缦颊f。

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在今年年初對媒體透露，今年針對“集體土地租賃房”項目會結(jié)合市場需求，設(shè)計并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型的細分產(chǎn)品。

政府在努力擴大供應(yīng)量，讓市場朝更規(guī)范、高品質(zhì)的方向發(fā)展上已經(jīng)采取的這些行動，也鼓勵了更多有規(guī)模的長租公寓項目的開發(fā)商加大對這個市場的投入。

蛋殼公寓CEO高靖告訴《第一財經(jīng)周刊》，以北京、上海為代表一線城市在過去的4年中，首次購房的人群年齡已經(jīng)從30歲推遲到34歲，這意味著在大城市生活的年輕人會有越來越長的時間停留在租房居住的狀態(tài)。

“中國現(xiàn)有的房子足夠多，更重要的是通過市場手段，盤活改造現(xiàn)有的存量房，而不是去蓋更多的房子?！痹诟呔缚磥?，伴隨政府“租購并舉”等政策的相繼出臺，住房租賃市場的發(fā)展會是一個非常大的趨勢，以一種更穩(wěn)定的方式租房居住，將逐漸成為一種新的可接受的生活方式。

Wind和華菁證券研究所的一組數(shù)據(jù)也顯示，中國目前的租賃市場的成交總額為1萬億元，相比美國的7萬億元和和日本的2萬億元還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計到2030年將達到5萬億元?，F(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)公司和地產(chǎn)開發(fā)商都瞄準了公司人市場，推出了從中低端用戶到中高端用戶的更多細分產(chǎn)品。

“我猜2020年長租市場會出現(xiàn)爆發(fā)，現(xiàn)在整個市場仍處于買地、蓋房、入市的準備階段?！彼押裹c網(wǎng)總經(jīng)理樊功臣也認同，隨著租房市場的不斷成熟規(guī)范，未來在年輕一代的中國人身上，“窮盡一生買一套房的思維可能會發(fā)生轉(zhuǎn)變”。

“當(dāng)一樣?xùn)|西的品質(zhì)和可獲得性變得越來越穩(wěn)定、方便的時候，什么叫擁有？擁有已經(jīng)變成了按分鐘、按小時計算。甚至很多時候，擁有代表浪費?！毙芰终J為，租房市場的興起正在重新定義“擁有”的概念。

（應(yīng)采訪對象要求，文中王濤、杜偉、劉英、林熙然為化名，本刊記者黃瀚玉、高海博對此文亦有貢獻。）