閆軍

經(jīng)歷了去年房貸“錢緊”的磨礪，許多購房者原本寄望著新年伊始能松快一下，但不成想，今年各家銀行對涉及房地產的業(yè)務態(tài)度并未改觀，甚至還更加謹慎了。近日，中信銀行宣布從3月起暫停北京地區(qū)200萬元以上個人住房抵押貸業(yè)務的消息，更是猶如一枚深水炸彈，引爆原本就氣氛緊張的房貸市場。

對此，中信銀行房貸業(yè)務部門緊急安撫市場，明確表示此次是“對房抵個人經(jīng)營貸的額度進行了適當?shù)目刂疲瑐€人住房按揭貸款政策未作調整，該項調整不會影響北京市居民及企業(yè)的正常購房信貸需求。”

雖然中信銀行調整的是住房抵押貸款，不是房貸按揭，但這也是在房地產調整的大背景下進行的。該行相關人士向《投資者報》記者表示，在“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位下，該行調整相關業(yè)務的審批政策，確保其信貸資金真實用于個人客戶的企業(yè)經(jīng)營和生活消費，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產市場。

那么房貸按揭業(yè)務究竟怎么樣了呢？3月8日，《投資者報》記者走訪深圳多家銀行了解到，今年以來，各銀行房貸額度持續(xù)收緊，房貸利率依舊繼續(xù)上浮，甚至首套房相對二套房貸款都沒有優(yōu)惠了。

房貸利率繼續(xù)上行

“我們行房貸按揭目前是在基準利率（4.9%）基礎上上浮20%，首套房與二套房執(zhí)行同樣的上浮標準，算下來利率是5.88%。”光大銀行位于深圳的一家分行網(wǎng)點工作人員向記者表示，雖然利率較高，但是放款很快，大約一到兩周就可以放款。

“如果不愿意等，就要接受高利率。”上述工作人員表示，盡管有的銀行利率上浮較少，但是放款速度可能很慢，這對于購房者，尤其是“賣一買一”的改善型購房者來說，同樣會帶來麻煩。

無獨有偶，同樣上浮20%的還有民生銀行，該行不區(qū)分首套房還是二套房，均執(zhí)行統(tǒng)一標準，放款時間為一到兩個月。而去年年底，該行首套房利率上浮僅為10%。

不過，四大國有銀行和招商、平安、中信等更多銀行的首套房貸款還都是利率上浮10%至5.39%，只是放款時間在半年左右。“即使現(xiàn)在辦理，也要排到今年7、8月了。”招商銀行一位工作人員表示。

平均利率上浮較去年年末有所上升以及首套房優(yōu)勢不在成為今年年初深圳房貸按揭的兩個特點。對此，有剛需人士認為，多家銀行今年年后開始執(zhí)行首套房與二套房一樣的上浮利率，調控房價的同時也“誤傷”剛需，本來希望年初銀行額度能寬松些，利率能夠有所下調，沒想到越等越高。

政策調控為主因

記者走訪多家深圳地區(qū)銀行零售信貸部門了解到，政策調控成為今年年初就上調利率的重要原因?！澳憧梢岳斫鉃榉抠J額度相當于一個大水池，之前都是滿滿的，現(xiàn)在政策上安了道水閘，池子里的水變少了，當然就要提高利率了。”中國銀行一位個貸經(jīng)理向記者表示。

專家的觀點也印證了這一說法，融360方面分析人士向《投資者報》記者表示，從宏觀方面看，今年“兩會”的政府工作報告中關于貨幣政策的表述，不再設定M2（廣義貨幣，反映現(xiàn)實與潛在的購買力）增速目標，而強調松緊適度，這說明未來M2增速或有可能保持低增長的態(tài)勢，反而更加注重利率等方面的價格型調控。

此外也有人士分析稱，不設M2增長目標意味著政策要進一步推進去杠桿。

值得注意的是，關于居民杠桿率的問題，從2016年的鼓勵發(fā)展住房貸款，到最近銀監(jiān)會的新聞發(fā)布會中提到“抑制居民杠桿率”，而我國的個人住房貸款占居民貸款的主要部分，因此可以看出，目前監(jiān)管層面對房貸的寬松態(tài)度已經(jīng)大不如從前。

根據(jù)國際清算銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年二季度，國內居民部門杠桿率近47%，到了同年12月，國內居民個人住房貸款余額近22萬億元，疊加住房公積金貸款余額4.5萬億元，合計26萬億元，占居民部門債務總額的比例已提高到57%。

浙商證券分析師趙翔分析稱，居民杠桿率上升背后的根本原因主要在于購房需求這兩年得到了明顯的釋放，在樓市調控政策之下，購房需求持續(xù)旺盛，大量資金通過其他渠道流入房地產市場導致。

中國人民銀行深圳市中心支行數(shù)據(jù)顯示，盡管利率上浮明顯，2018年1月，深圳以住房按揭貸款為主的居民中長期貸款增加287億元，同比多增69億元。

“由于購房貸款以外的因素導致的居民杠桿率快速上升，其背后的原因主要也是在2017 年，多地重啟多重調控政策之后，違規(guī)資金以各類消費貸的形式流入房地產市場?！壁w翔表示。

銀行資金成本也是原因

除政策引導外，位于深圳市福田區(qū)的某國有大行支行個貸經(jīng)理告訴《投資者報》記者，銀行對收益的考慮也是促使利率上行的原因。

融360分析人士表示，銀行推出房貸業(yè)務必然會考慮資金成本問題，2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯(lián)儲加息的可能性極大，我國央行也極有可能隨之用公開市場操作來調節(jié)利率，彼時銀行的資金成本會上升，需要從房貸利率等方面尋求彌補。此外，隨著“租購并舉”的房地產政策實行，租房產品的政策紅利開始顯現(xiàn)，各大銀行開始往租房貸款方面分流資金，這就間接削弱了購房貸款方面的供給能力。

顧及綜合成本但又不能舍棄房貸這塊“香餑餑”，也有銀行開始動起了腦筋。興業(yè)銀行一位工作人員向《投資者報》記者表示，該行首套房利率有10%、15%兩個上浮標準。如果選擇10%，需要購買其銀行代銷的企業(yè)年金的保險，如果不購買，就實行上浮15%的利率。

類似地，記者也了解到，深圳地區(qū)的北京銀行雖然可以提供上浮10%利率的房貸，但有購買該行50萬元理財產品的附加條件。

對于未來房貸按揭利率的走勢，受訪銀行信貸部門則均不予預測?！拔磥硪磺薪杂锌赡?，主要還是看政策的調整程度。從穩(wěn)房價來看，政策收緊的可能性比較大，但誰也不能說利率會一直走高?！币晃粋€貸經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在被說誤傷“剛需”也是沒有辦法。