胡亞琴

(浙江澤大律師事務(wù)所，浙江 杭州 310002)

一、人防車庫(kù)的特點(diǎn)、人防車位(庫(kù))糾紛產(chǎn)生的原因

(一)人防車庫(kù)的概念及特點(diǎn)

本文所稱的人防車庫(kù)，系為了戰(zhàn)時(shí)可用于防空并保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全而建的工程，戰(zhàn)時(shí)用于戰(zhàn)備、平時(shí)用于停車的地下空間?！度嗣穹揽辗ā返诙l規(guī)定“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”。一般小區(qū)都會(huì)配套建設(shè)防空地下室，有的小區(qū)由于受地質(zhì)、地形以及建筑面積等因素影響，本應(yīng)修建而不宜修建人防工程，經(jīng)人防部門批準(zhǔn)可以不修建但應(yīng)繳納易地建設(shè)費(fèi)，由人防部門統(tǒng)一就近安排易地建設(shè)。*國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家國(guó)防動(dòng)員委員會(huì)、建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知，載于濟(jì)南市人民防空辦公室網(wǎng)站，http://www.jnrf.gov.cn/art/2016/11/9/art_27743_783748.html.

當(dāng)今世界以“和平與發(fā)展”為時(shí)代主題，防空地下室的長(zhǎng)期閑置造成資源巨大浪費(fèi)，因此《人民防空法》第二十六條規(guī)定“國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能?！币虼耍瑢?shí)踐中開發(fā)商會(huì)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)將防空地下室設(shè)計(jì)、規(guī)劃成地下車庫(kù)，防空地下室平時(shí)作為車庫(kù)用于停車、戰(zhàn)時(shí)用于戰(zhàn)備，平戰(zhàn)結(jié)合、物盡其用。

(二)人防車位(庫(kù))糾紛產(chǎn)生的原因及類型

位于地下的人防車庫(kù)，在緩解停車難中發(fā)揮了重要作用，但作為不可再生的稀缺資源，也不可避免地成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。兼具人防功能的地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，法律尚不明晰。實(shí)務(wù)中有三種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為歸國(guó)家所有；一種認(rèn)為根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”原則歸開發(fā)商所有；還有一種認(rèn)為地下車庫(kù)、車位系小區(qū)配套設(shè)施為業(yè)主服務(wù)，歸業(yè)主共同所有。

實(shí)踐中，開發(fā)商往往會(huì)在不明確告知“地下車庫(kù)系人防工程”“人防地下車位法律權(quán)屬不明”的情況下，與業(yè)主訂立“地下車位買賣合同”將車位進(jìn)行高價(jià)出售，業(yè)主誤認(rèn)為開發(fā)商擁有車位所有權(quán)，業(yè)主支付價(jià)款對(duì)應(yīng)取得車位所有權(quán)，最終因車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證或無(wú)法二次轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致糾紛發(fā)生。目前全國(guó)各地人防車位糾紛訴至法院的案由分別有：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、合同糾紛、排除妨害糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等。原告如果是業(yè)主委員會(huì)，訴求是爭(zhēng)取地下車位權(quán)利歸業(yè)主共同所有；原告如果是個(gè)別業(yè)主，訴求往往要求撤銷地下車位買賣合同，理由是受到欺詐或重大誤解；也有個(gè)別案件原告是開發(fā)商或物業(yè)公司，訴求是要求業(yè)主排除妨害或要求支付車位費(fèi)用。上述糾紛的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)系人防車位(庫(kù))的產(chǎn)權(quán)歸屬，開發(fā)商有無(wú)權(quán)限進(jìn)行買賣或出租，開發(fā)商在出賣(租)過程中有無(wú)欺詐。

二、各地針對(duì)人防車位糾紛的處理方式

(一)江蘇省對(duì)于人防車位糾紛的處理方式

在朱國(guó)憲與江蘇灘涂星海置業(yè)有限公司租賃合同糾紛一案*江蘇省丹陽(yáng)市人民法院(2014)丹民初字第3644號(hào)一審民事判決書。江蘇省鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院(2015)鎮(zhèn)民終字第00853號(hào)二審民事判決書。中，原被告簽訂車位租賃協(xié)議，約定使用期限20年，20年后可免費(fèi)使用至2080年8月26日，車位使用費(fèi)45000元。后原告以該協(xié)議違反《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》“人防車位租賃期限不得超過三年”的規(guī)定主張協(xié)議無(wú)效，同時(shí)原告認(rèn)為小區(qū)全體業(yè)主作為人防車位的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)享有投資者權(quán)益。該案經(jīng)過一、二審判決，均駁回原告訴訟請(qǐng)求。一審判決較為詳盡的論證了爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并得出以下結(jié)論：(1)小區(qū)人防工程所有權(quán)不屬于業(yè)主。(2)商品房開發(fā)作為商業(yè)行為，被告將人防工程使用權(quán)另行處分也完全符合行業(yè)交易習(xí)慣且無(wú)悖相關(guān)行政部門的管理要求。被告依法取得的人防工程經(jīng)營(yíng)、收益權(quán)，應(yīng)予保護(hù)。(3)人防車位不得出售，只能出租?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同的期限最長(zhǎng)不得超過20年。《合同法》作為《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的上位法，應(yīng)優(yōu)先適用于本案，原告主張租期最長(zhǎng)為三年，未曾考慮法律的位階效力。住宅小區(qū)車位使用費(fèi)由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，被告將人防車位通過租期20年，后續(xù)免租金的形式交付業(yè)主，45000元的車位租金標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)。

(二)杭州市對(duì)于人防車位糾紛的處理方式

1.杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(原告)與杭州市下城區(qū)東園高層公寓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(被告)物權(quán)保護(hù)糾紛一案*杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下民初字第01333號(hào)一審民事判決書。杭州市中級(jí)人民法院(2015)浙杭民終字第3492號(hào)二審民事判決書。案情：原告買賣地下人防車位引發(fā)沖突，被告以人防車位應(yīng)屬業(yè)主所有、被告管理為由，將車位出租給業(yè)主并收取車費(fèi)。原告要求返還人防車庫(kù)使用權(quán)并返還非法收取的停車費(fèi)。

法院判決：《人民防空法》沒有界定人防工程的所有權(quán)歸屬，但明確了人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，故原告以此主張其對(duì)東園高層公寓地下室人防工程享有使用管理和收益的權(quán)利，于法有據(jù)。在沒有界定所有權(quán)的情況下，被告稱東園高層公寓地下室人防工程車位屬全體業(yè)主所有，但其不能舉證證明地下車位計(jì)入公攤面積，現(xiàn)行法律法規(guī)也未明確人防工程屬于業(yè)主所有，故對(duì)被告的該抗辯意見不予采納。

該案開發(fā)商想一次性轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權(quán)收取高額費(fèi)用，但業(yè)主想要承租最終導(dǎo)致沖突，業(yè)委會(huì)直接侵占地下車庫(kù)并出租，該案是杭州地下車位只售不租糾紛的一個(gè)縮影。本案最終處理方式也是杭州地區(qū)法院的普遍做法:(1)對(duì)于人防車庫(kù)(位)歸屬問題描述都較為謹(jǐn)慎，一般不直接在判決書中確定人防車庫(kù)(位)的歸屬問題。(2)法院以人防工程未計(jì)入公攤面積為由，或者以“業(yè)主不能舉證證明地下車位計(jì)入公攤面積”, 認(rèn)為業(yè)主不是人防工程的投資者，從而否認(rèn)業(yè)主、業(yè)委會(huì)對(duì)人防工程享有權(quán)屬或權(quán)利。

2.下城區(qū)億城嘉園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)(原告)與浙江億城置業(yè)有限公司(被告)物權(quán)保護(hù)糾紛一案*杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下民初字第00765號(hào)一審民事判決書、杭州市中級(jí)人民法院(2015)浙杭民終字第3492號(hào)二審民事判決書。案情: 2008年10月杭州市公安局交通警察支隊(duì)出具《公共及專用停車場(chǎng)竣工驗(yàn)收合格證書》，確認(rèn)億城嘉園停車位現(xiàn)設(shè)計(jì)為513個(gè)，而被告增設(shè)車位至700個(gè)。被告按《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》“住宅區(qū)停車泊位配置標(biāo)準(zhǔn)的10%應(yīng)作為臨時(shí)公共停車泊位，不得出租出售”的規(guī)定，按513*10%=51個(gè)車位交付業(yè)委會(huì)無(wú)償使用。原告則認(rèn)為應(yīng)按700*10%=70個(gè)車位交付，應(yīng)補(bǔ)足19個(gè)公共車位。

法院判決：除公安部門所要求配置的513個(gè)車位之外，開發(fā)商自主多開發(fā)的車位根據(jù)誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)受益的原則，亦應(yīng)歸億城公司所有，業(yè)委會(huì)要求按照實(shí)際的車位數(shù)的10%補(bǔ)足19個(gè)公共車位的意見缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。一審法院確認(rèn)被告對(duì)無(wú)償移交給業(yè)委會(huì)的公共車位外的其余車位歸被告(開發(fā)商)所有，但二審法院對(duì)此予以改判，認(rèn)為億城公司并未舉證其依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條完成地下空間使用權(quán)的登記，故對(duì)所有權(quán)不予確認(rèn)。

本案中，二審法院非常謹(jǐn)慎的在判決書中不予確認(rèn)地下車位的所有權(quán)歸屬問題。但對(duì)于開發(fā)商增設(shè)車位依然是根據(jù)“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)受益”原則認(rèn)定所有增設(shè)車位歸開發(fā)商占有、使用、收益。

(三)上海市對(duì)于人防車位糾紛的處理方式

在上海XX建設(shè)有限公司(原告)訴上海市浦東新區(qū)XX苑業(yè)主委員會(huì)(被告)車庫(kù)糾紛一案*上海市第一中級(jí)人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第867號(hào)民事判決書。中，上海市中級(jí)人民法院依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪中心出具《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》明確表明系爭(zhēng)車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)傔M(jìn)入公用建筑面積，故可證明系爭(zhēng)地下車庫(kù)非小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)的公共部分，未分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的購(gòu)房款中，故原告作為對(duì)系爭(zhēng)地下車庫(kù)的投資者，對(duì)系爭(zhēng)地下車庫(kù)享有所有權(quán)。

三、現(xiàn)有法律、地方性規(guī)定及分析

(一)投資者對(duì)人防工程享有使用、管理、收益權(quán)限

《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條、《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第三條，都鼓勵(lì)和平時(shí)期最大限度的開發(fā)利用人防工程，并且明確“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，但是沒有明確人防工程的權(quán)利歸屬，導(dǎo)致人防車庫(kù)的歸屬不明。

(二)人防工程平時(shí)利用需要辦理《人民防空工程平時(shí)使用證》

《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第九條“人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用單位提交的備案資料，經(jīng)審查合格后發(fā)給《人民防空工程平時(shí)使用證》”。也即人防地下車庫(kù)的開放使用需要取得《人民防空工程平時(shí)使用證》，如果開發(fā)商沒有取得平時(shí)使用證就進(jìn)行人防車位買賣或出租，屬于違法行為。

(三)可通過協(xié)議約定車位、車庫(kù)歸屬

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！惫P者認(rèn)為，該條適用的前提是車位、車庫(kù)歸屬是明晰的，方才可以通過約定方式進(jìn)行出售、附贈(zèng)或者出租。但現(xiàn)行法律現(xiàn)狀是人防地下車庫(kù)、車位歸屬不明。

(四)各地對(duì)人防工程或人防車庫(kù)的不同規(guī)定

《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》(2015年5月22日修正并重新發(fā)布)第二十條規(guī)定“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。民防工程的所有權(quán)登記，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”該規(guī)定明確投資者可以取得地下人防工程車庫(kù)、車位的所有權(quán)，但此處并未明確規(guī)定投資者的具體對(duì)象，到底是開發(fā)商還是業(yè)主，值得探討。但從前述上海法院判決可以看出法院傾向性認(rèn)為投資者是開發(fā)商，也即人防車庫(kù)屬于開發(fā)商所有。

《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》 (渝國(guó)土房管發(fā)【2009】51號(hào))第一至第三條規(guī)定，*重慶市國(guó)土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(渝國(guó)土房管發(fā)〔2009〕51號(hào))，載于重慶市國(guó)土房管局信息公共網(wǎng)，http://www.cq.gov.cn/publicinfo/web/views/Show!detail.action?sid=4043968。確定了以下事項(xiàng)：(1)結(jié)建式人防工程的產(chǎn)權(quán)歸投資人所有；(2)結(jié)建式人防工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)人防工程一并登記，注明“用途屬人防工程”；(3)人防地下車庫(kù)，政府允許參照普通地下停車場(chǎng)的方式出售，且同意購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)的兼有停車庫(kù)功能的人防工程擁有產(chǎn)權(quán)。由此可以看出，重慶市對(duì)于地下人防車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)直接確定歸投資人所有，且從文字表述中可以看出允許出售，那么初始產(chǎn)權(quán)傾向于歸開發(fā)商。

《廣州市人民防空管理規(guī)定》 (2014年2月1日修正施行)第二十五條規(guī)定“人民防空工程所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設(shè)用地使用權(quán)相一致的原則。人民防空工程可以依照有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建和驗(yàn)收文件及其附圖，在登記簿和附記欄注明人民防空工程。權(quán)利人對(duì)人民防空工程行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損壞人民防空工程，不得妨礙平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換?！睆V州市規(guī)定可以對(duì)人防工程辦理產(chǎn)權(quán)登記，但依舊沒有明確人防工程的歸屬。

江西省人民防空辦公室《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問題的通知》 (贛人防發(fā)【2012】5號(hào))第一條規(guī)定的精神，*《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問題的通知》 (贛人防發(fā)【2012】5號(hào))，載于上饒市人民政府信息公開平臺(tái)，http://www.zgsr.gov.cn/srsxxgk/b/rfb/2015-04-27/32276.htm。禁止地人防車庫(kù)進(jìn)行買賣或長(zhǎng)期出租使用權(quán)的名義變相買賣，只允許平時(shí)短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。

江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例(2013年5月1日修正施行)第六十六條第二款“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)?！痹撘?guī)定與江西省人民防空辦公室的規(guī)定有異曲同工之處，只允許短期租賃。

因現(xiàn)行法律規(guī)定不完善但現(xiàn)實(shí)生活中關(guān)于人防車庫(kù)的糾紛不斷，各地才會(huì)基于各種考慮出臺(tái)針對(duì)人防工程(車庫(kù))的不同規(guī)定。這些地方性法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)意見、政策，雖然法律位階較低甚至都不屬于廣義法律的范疇，但由于具有較強(qiáng)針對(duì)性，在審判實(shí)務(wù)中起到了舉足輕重的作用。筆者認(rèn)為，上述地方性規(guī)定對(duì)于處理人防車位糾紛具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

四、解決人防地下車庫(kù)糾紛的相關(guān)建議

(一)地下車庫(kù)投資者的判定應(yīng)以“人防地下車位建設(shè)所需資金有無(wú)納入建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本”為標(biāo)準(zhǔn)

由于法律已經(jīng)確定了“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的基本原則，因此人防車庫(kù)的占有、使用、收益等權(quán)利的享有者系投資者。實(shí)務(wù)中判斷人防車位(庫(kù))投資者的方式大體按照以下邏輯思路展開：(1)開發(fā)商系人防車庫(kù)的建設(shè)者，但不代表開發(fā)商系投資者。(2)國(guó)家針對(duì)人防車庫(kù)沒有直接投資，但存在減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)等各種優(yōu)惠政策，國(guó)家有間接投資。但能否因間接投資而獲得人防地下車庫(kù)所有權(quán)，有待商榷。(3)人防地下車庫(kù)的前期建設(shè)費(fèi)用是開發(fā)商墊付的?，F(xiàn)行實(shí)務(wù)中判斷最終投資者采用的標(biāo)準(zhǔn)是“公攤面積計(jì)算法”，即業(yè)主取得房屋所有權(quán)時(shí)，地下人防車位有無(wú)計(jì)入公攤面積。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000)附錄B.3.1規(guī)定，“作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積”，建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的通知(建房[1995]517號(hào))第九條第二款“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。實(shí)務(wù)中由此判定，業(yè)主不是人防地下車庫(kù)的投資者，開發(fā)商享有各項(xiàng)權(quán)能。

筆者認(rèn)為，上述邏輯判斷簡(jiǎn)單但不科學(xué)。理由如下：(1)人防地下車庫(kù)有別于普通地下車庫(kù)，人防車庫(kù)建設(shè)過程中享受國(guó)家優(yōu)惠政策減免了相關(guān)費(fèi)用，這些減免是基于人防工程的公益性質(zhì)。這些減免政策可視為國(guó)家對(duì)于人防工程的間接投入，最終受惠者應(yīng)是全體業(yè)主而不應(yīng)該是開發(fā)商。(2)人防車庫(kù)作為人防設(shè)施或停車庫(kù)是為全體業(yè)主服務(wù)的，具有公益屬性。(3)判斷開發(fā)商是否是人防工程的最終投資者，應(yīng)依據(jù)人防地下車位建設(shè)所需資金有無(wú)納入建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本。對(duì)此，《國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家國(guó)防動(dòng)員委員會(huì)、建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》第一條明確“防空地下室建設(shè)所需資金，納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃。建設(shè)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本”。也即業(yè)主購(gòu)買的房?jī)r(jià)中已經(jīng)分?jǐn)偭巳朔拦こ探ㄔO(shè)費(fèi)用，不能簡(jiǎn)單的以“業(yè)主取得房屋所有權(quán)時(shí)，地下人防車位有無(wú)計(jì)入公攤面積”為標(biāo)準(zhǔn)。(4)如果開發(fā)商認(rèn)為，人防地下車位建設(shè)所需資金沒有納入建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本，應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行舉證。該項(xiàng)舉證將涉及到公司財(cái)務(wù)、稅收、審計(jì)等各項(xiàng)內(nèi)容，不能簡(jiǎn)單以“有無(wú)計(jì)入公攤”為標(biāo)準(zhǔn)。

(二)地下人防車位允許短期租賃，但不允許買賣，為將來立法或修訂留下空間

江西省人民防空辦公室《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問題的通知》與《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2013年5月1日修正施行)，都只允許投資者對(duì)地下人防車位進(jìn)行短期租賃。這考慮到了人防車位在我國(guó)權(quán)屬不清，考慮到將來人防法律修訂會(huì)對(duì)人防工程權(quán)屬問題作出安排，如果規(guī)定租賃時(shí)間太長(zhǎng)不利于法律、法規(guī)銜接，所以對(duì)租賃期限進(jìn)行限制。但是這些規(guī)定的法律效力及位階均較低，在實(shí)務(wù)中并沒有被廣泛適用，這一點(diǎn)從江蘇省的相關(guān)判決中可見一斑。例如，上海市與重慶市直接規(guī)定人防工程產(chǎn)權(quán)歸投資者所有，違反了上位法規(guī)定，有超越權(quán)限立法之嫌，地方規(guī)定的效力遭受懷疑。江西省人民防空辦公室《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定“任何單位和個(gè)人不得買賣或者以長(zhǎng)期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室。在目前國(guó)家對(duì)防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時(shí)使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年”。該規(guī)定一語(yǔ)點(diǎn)破目前人防地下車位交易亂象的實(shí)質(zhì)——開發(fā)商以“租賃”為名行“買賣”之實(shí)，給市場(chǎng)交易安全留下重大隱患。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百三十條對(duì)買賣合同的定義，買賣合同轉(zhuǎn)移的是標(biāo)的物所有權(quán)，那么開發(fā)商轉(zhuǎn)移的就是車位所有權(quán)，但現(xiàn)行法律沒有明確開發(fā)商對(duì)人防車位享有所有權(quán)，大部分地區(qū)對(duì)于人防車位無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。因此開發(fā)商出售人防地下車庫(kù)的合同名稱會(huì)使用“租賃協(xié)議”或“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。但合同期限又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，該條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。”如果在法律未明確開發(fā)商擁有地下人防車位所有權(quán)的情況下就允許地下人防車位無(wú)限期租賃，那么超過二十年后的地下車位權(quán)利、義務(wù)又該如何保護(hù)都會(huì)成為將來實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定 “承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，大量業(yè)主在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候會(huì)一并轉(zhuǎn)讓人防車位的相關(guān)權(quán)利，如果地下人防車位買賣合同、使用權(quán)買賣合同的實(shí)質(zhì)被認(rèn)定為是租賃合同，存在的隱患就是出租人即開發(fā)商能否以未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租為由解除人防車位買賣合同，再高價(jià)出賣(租)給其它業(yè)主。

人防車庫(kù)首先是人防，其次才是車庫(kù)，不管是何種功能都是為社會(huì)公共安全及全體業(yè)主服務(wù)的，而不是開發(fā)商的私有財(cái)產(chǎn)。各地可以制定臨時(shí)性過渡政策“允許地下人防車位短期租賃，但不得買賣或變相買賣，并對(duì)租賃價(jià)格做出限制”。這既可以為將來國(guó)家法律立法確權(quán)或修訂留下余地，同時(shí)也能緩解城市停車?yán)щy并打擊開發(fā)商“只售不租”違法行為。

(三)明確開發(fā)商的告知義務(wù)，明確虛假宣傳或故意不告知業(yè)主實(shí)情的法律責(zé)任

開發(fā)商會(huì)隱瞞地下車庫(kù)系人防工程的事實(shí)，相關(guān)宣傳及表述都使業(yè)主相信開發(fā)商對(duì)地下車位享有所有權(quán)，有的開發(fā)商甚至口頭承諾將來能過戶。大量業(yè)主相信開發(fā)商“將來可以登記或過戶”的說法。最終無(wú)法過戶或者偶爾得知系人防工程，導(dǎo)致業(yè)主極為不滿引發(fā)糾紛。針對(duì)現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商在出售車位時(shí)的各種虛假宣傳或故意隱瞞，應(yīng)明確開發(fā)商在出售人防車位時(shí)應(yīng)盡的告知義務(wù)及法律責(zé)任。

(四)明確超出規(guī)劃范圍(增設(shè)車位)的權(quán)利歸屬

開發(fā)商為了逐利會(huì)在規(guī)劃外建設(shè)車位，如前述杭州市下城區(qū)人民法院根據(jù)“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)受益”的原則判決增設(shè)車位權(quán)利歸開發(fā)商所有。筆者認(rèn)為，規(guī)劃外車位從本質(zhì)上系違章建筑，違章建筑的投資者理應(yīng)受到行政制裁，“任何人不能因違法行為而獲得法律認(rèn)可的利益”是原則 ，如果開發(fā)商因?yàn)檫`法行為而獲利，則會(huì)促使更多開發(fā)商在規(guī)劃外增設(shè)車位。筆者認(rèn)為，規(guī)劃外車位是否繼續(xù)留存首先應(yīng)由相關(guān)行政機(jī)關(guān)審批決定。在行政處罰后最終決定留存的情況下，可規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主共同享有相關(guān)權(quán)利。

綜上，對(duì)于地下人防車庫(kù)存在的問題，立法、司法及其他相關(guān)部門急需制定統(tǒng)一規(guī)范并對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行明確，以期恢復(fù)社會(huì)正常交易秩序、交易信心并保障國(guó)防安全。在國(guó)家法律尚未明確的情況下，各地可以在維護(hù)國(guó)防安全并保護(hù)處于市場(chǎng)弱勢(shì)地位的業(yè)主基礎(chǔ)上，參照江西省或江蘇省的做法，為將來法律的修訂留下空間。

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