葉青

提起“預告登記”一詞，多數(shù)人都會感到陌生，但對于購房者來說卻相當重要。如果忽略了這個特殊的登記，可能會惹上各種麻煩。

預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。但這個關乎民生的手續(xù)，許多人卻并不在意。有的可能是嫌麻煩，有的可能是礙于情面，因而在購房時省略了這一步，直到出現(xiàn)問題才知道其重要性，但為時已晚！

本文主人公黃曉敏，就是因為忽略了這個“預告登記”，結果被弄得苦不堪言，悔得腸子都青了……

熟人交易，方便未必可靠

那是2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區(qū)的中年女子黃曉敏遇到了中年男子馬春生。兩人在十幾年前就住在同一條街，算是老熟人，后來，馬春生搬家離開原處，兩人就很少見面了。因而，這次見面，兩人都停住腳步，拉起家常來。

閑聊中，馬春生唉聲嘆氣地說，最近父親病重，家里經濟有點吃緊，他想把位于北雀路那套剛買不久的新房賣掉救急。說到這里，他仿佛想起了什么似的，“你要是知道有誰想買房的話，勞駕幫我推薦一下?！?/p>

真是說者無意聽者有心，黃曉敏當時正打算買房，準備把上了年紀的父母接來柳州生活。她心想，看在老熟人的份上，對方不會喊價太高吧？

得知黃曉敏有意購買，馬春生自然高興，他當場表示在價格上肯定會優(yōu)惠。于是，兩人一起去看了房。

黃曉敏對該套房的位置和戶型結構都很滿意，對馬春生開出的60萬元價格也覺得合理。雖然房產證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒有還清，但出于對房屋的喜愛和對馬春生的信任，黃曉敏動心了。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買賣協(xié)議?？紤]到沒有房產證，過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的31萬元以她為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產過戶手續(xù)。

協(xié)議簽訂后，黃曉敏依約支付給了馬春生29萬元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發(fā)票和房門鑰匙一并交到黃曉敏手中。之后，黃曉敏請人裝修房子，幫父母搬家，各項事宜也都按部就班地進行著……

可黃曉敏萬萬沒有料到的是，馬春生竟然辜負了她的信賴和十幾年的交情！

原來，馬春生在2014年就辦理好了該房屋的所有權證，卻一直對黃曉敏隱瞞。同年7月，馬春生將該房屋抵押給了一個叫陳永革的男子，向其借款30萬元，期限為半年，月息按利率2%給付。他還用已經賣給黃曉敏的那套房屋作保，與陳永革辦理了抵押登記手續(xù)。

對于房屋和借款的真實情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。而馬春生只支付了4個月的利息給陳永革后便銷聲匿跡，直到還款時限屆滿也沒有現(xiàn)身。陳永革在找不到馬春生的情況下，便按照房產證上登記的地址找上門，結果見到的卻是黃曉敏。

債主現(xiàn)身，房子面臨拍賣

陳永革表明來意——想拍賣該房抵債，黃曉敏一下子傻了眼。兩人這才意識到，他們被馬春生忽悠了！盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革并不打算讓她置身事外，他直言相告：要么你騰房;要么你幫馬春生償還我的貸款本息。否則，我就只能走法律程序了。

雙方各執(zhí)己見，誰也不愿退讓，就這樣僵持著。

時間一天天過去，陳永革一氣之下，于2015年4月10日，將馬春生告上柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款30萬元和相應利息，并按每日1%支付違約金，訴訟費用也由馬春生承擔。

得知陳永革起訴馬春生，擔心房屋被法院執(zhí)行而落空的黃曉敏，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機關報案?？墒?，由于黃曉敏和馬春生曾經通過協(xié)議約定兩年半后過戶，而當時期限未滿，所以警方認為這是民事糾紛，建議她到法院去解決。

怎么辦？2015年8月7日，黃曉敏也提起了訴訟，請求柳北區(qū)法院認定她和馬春生之間的房屋買賣協(xié)議合法有效，馬春生應在2015年底前將房屋過戶給她，訴訟費由馬春生承擔。

陳永革起訴馬春生的案子先立案、先開庭，由于案情清晰、證據(jù)充分，法院于2015年11月21日做出判決：馬春生歸還陳永革30萬元及利息、違約金;駁回陳永革的其他訴訟請求。

判決一生效，陳永革便向法院申請執(zhí)行馬春生的財產。而黃曉敏買的房屋依舊登記在馬春生名下，自然被查封了。

1個月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。不過，這個時間差對黃曉敏十分不利，也為后續(xù)的麻煩和訴訟埋下了伏筆。

盡管黃曉敏也是受害人，但柳北區(qū)法院對陳永革訴求的那份判決（查封拍賣涉案房屋），還是令她忐忑不安！因而，在執(zhí)行過程中，黃曉敏于2016年8月26日這天，對該案執(zhí)行標的（即涉案房屋）向柳北區(qū)法院提出了書面異議，要求中止執(zhí)行，將房屋返還給她。

結果，柳北區(qū)法院經過審查，于同年9月30日駁回了她提出的異議。

萬念俱灰的黃曉敏，此時欲哭無淚。抱著最后一線希望，她于2016年11月4日，把陳永革和馬春生一并告上柳北區(qū)法院，請求判決停止對該房屋的強制執(zhí)行。她認為，本案涉案房屋不應該作為被執(zhí)行的財產。

法庭申辯，難改敗訴結果

2017年7月12日下午， 柳北區(qū)法院開庭審理此案。

為了保住房子，黃曉敏做了不少功課。她提出，根據(jù)最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》，在金錢債權執(zhí)行中，如果不動產買受人在法院查封之前已經簽了合法有效的書面買賣合同，合法占有不動產、支付全部價款，或者雖然支付部分價款但將價款按法院的要求交付執(zhí)行，未辦理過戶登記也不是出于買受人自身的原因，那么，買受人可以提出異議，法院也應該予以支持。就本案而言，陳永革和馬春生之間的借貸屬于金錢債權，而她與馬春生之間早在2013年就簽訂了房屋買賣協(xié)議，實際居住并占有房屋，不僅交納了29萬元首付，還通過替馬春生還貸支付著剩余價款，從未間斷，看上去完全符合最高人民法院的這個規(guī)定。

但陳永革認為，法院已認定他的抵押權合法有效，立案和判決都比黃曉敏請求法院確認合同有效更早，而且抵押權屬于擔保物，根據(jù)物權法的相關規(guī)定，他享有優(yōu)先受償權。

除了在法庭上反駁黃曉敏，陳永革的律師還指出，黃曉敏之所以遭受損失，是源于她自己的疏忽，如果她買房后及時進行預告登記的話，那么陳永革去辦理抵押登記時就會知道該房屋已經另有主人，根本不會把錢借給馬春生，之后的一切麻煩事也都不會出現(xiàn)了。

而黃曉敏被法官問到為何交了一半的房款卻不辦理預告登記時，她非常懊惱地表示，自己太輕信馬春生了，并且不知道還有這樣一種登記，也不清楚它的作用和重要性。

因黃曉敏覺得很委屈，故法官在調解階段曾想努力讓兩人達成和解，無奈雙方分歧太大。

陳永革的代理人善意地提示黃曉敏：你還不知道馬春生在別處借了錢沒有，倘若借了，這些人也把他告上法院，屆時房屋被拍賣了，你分到手的錢就更少了！聽罷，黃曉敏的神情更加黯淡，連話都不愿說了。

法院審理后認為，黃曉敏向馬春生購買房屋尚未支付全部價款，不符合最高人民法院的相關規(guī)定;陳永革因抵押享有擔保物權，可以優(yōu)先受償。另外，黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議雖然已被法院確定為合法有效，但在馬春生未履行義務的情況下，黃曉敏應當向他主張違約責任，不能因此對抗陳永革的擔保物權。

據(jù)此，柳北法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條之規(guī)定，于2017年9月駁回了黃曉敏的訴訟請求。她購買的那套至今仍登記在馬春生名下的房屋，將繼續(xù)被法院強制執(zhí)行。

好在黃曉敏與馬春生之間還有房屋買賣協(xié)議，她可以另行起訴，要求馬春生返還房款，賠償相應的損失。

不動產交易，切莫忽視預告登記

因為忽略了預告登記，黃曉敏買的房屋將被拍賣，所得錢款要為馬春生還債，她本人也經歷了打官司的種種曲折和不易。那么，預告登記究竟是指什么？

根據(jù)物權法的規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為了保障將來能順利實現(xiàn)物權，可以按照約定向登記機構申請預告登記。辦理預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的將不發(fā)生物權效力。物權法司法解釋則將其細化為未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權，不發(fā)生物權效力。

這樣做的目的是限制賣方再次處分已經出售的不動產，保障買受方權利。比如，在商品房預售中，預約人可以通過對尚未建成的住房進行預售登記，制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。像黃曉敏在購買馬春生這種付款后延期過戶的二手房交易，預告登記也很必要。

預告登記非常重要，辦理起來也不難。對于商品房預售，購房者可以備齊登記申請書、申請人身份證明、經過登記備案的商品房預售合同、當事人關于預售登記的書面約定等材料，到房產登記機構辦理。預售人和預購人如果在商品房預售合同中對預告登記附加了條件和期限，要提交相應的證明材料。在建的房屋如果已經設定抵押，則需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

至于二手房買賣的所有權轉移，進行預告登記時除了登記申請書、申請人身份證明和當事人關于預告登記的書面約定，還要有轉讓方的房屋所有權證和轉讓合同。如果房屋處在抵押期間，應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書和抵押權注銷申請書。

總之，不動產的價值往往很高，一旦買賣或轉讓的過程中出現(xiàn)糾紛，將面臨較大的經濟損失，所以一定要學會運用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。

回到本文的案例，試想一下，如果當初黃曉敏在購買馬春生這套房屋時進行了預告登記，那么就可以制約馬春生把已出售的住房再次出售或者進行抵押。因為物權法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 ”

所以說，人們在購買大件物品時，一定要學會運用法律來約束對方，免得被別有用心的人鉆了空子。