基于網(wǎng)絡(luò)評價的京郊民宿發(fā)展現(xiàn)狀初步研究

王雨婷 白希 黎水 蘇田

摘要：近年來，“詩和遠方”在城市居民中成為潮流，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的不完善與基礎(chǔ)接待設(shè)施的不足促生了民宿在大陸出現(xiàn)并發(fā)展，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和線上短租平臺的出現(xiàn)，民宿產(chǎn)業(yè)在我國大陸遍地開花，自2012年莫干山民宿聲名鵲起，民宿的發(fā)展勢頭更加迅猛。本組研究聚焦于北京十個郊區(qū)縣的民宿，基于全球知名短租平臺Airbnb網(wǎng)站上的評價機制進行研究，通過收集全部的評價信息進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計與數(shù)據(jù)分析，探索京郊民宿的發(fā)展現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：京郊民宿;發(fā)展;網(wǎng)絡(luò)評價;數(shù)據(jù)分析

進入21世紀以來，我國城市化水平的迅速發(fā)展，城市生活壓力加劇，環(huán)境惡化。隨著城市化的加劇，以北上廣深四大一線城市為首出現(xiàn)“逆城市化”現(xiàn)象，越來越多城市居民重新走進鄉(xiāng)村感受自然風(fēng)光。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟的戰(zhàn)略得到重視。北京在京郊規(guī)劃了北部長城文化帶，西部西山文化帶和東部運河文化帶，并于2017年，印發(fā)了《關(guān)于加快休閑年農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的意見》，推動京郊鄉(xiāng)村旅游振興。

我國民宿的發(fā)展得益于共享浪潮的興盛，自2012年莫干山民宿異軍突起，聞名全國，民宿作為新興，新潮的旅游住宿模式，以其家一般的溫暖，無微不至的服務(wù)得到旅游者的青睞，民宿產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，2016年全國民宿共48070家，2015年至2016年僅一年便增長了5412家。2017年8月，國家旅游局發(fā)布了《旅游民宿基本要求與評價》，旨在規(guī)范近年來蓬勃發(fā)展的民宿產(chǎn)業(yè)。

本組研究通過網(wǎng)絡(luò)上對京郊民宿的評價，印證《旅游民宿基本要求與評價》中對民宿的基本要求與京郊民宿顧客的需求，探究京郊民宿的現(xiàn)狀。

一、研究背景及意義

（一）文獻綜述

吳曉雋和于蘭蘭（2018）認為早期的“民宿”在大陸主要發(fā)展形態(tài)是以“住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”為主的“農(nóng)家樂”。隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，出現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、旅游農(nóng)莊、現(xiàn)代化家庭農(nóng)場等經(jīng)營模式的交集存在的“當(dāng)代農(nóng)莊”，突出環(huán)保科普、農(nóng)技示范和教育的功能（程送海，2012;王躍榮，賈紅風(fēng)，2017）。[莫燕林、史小珍和馬麗卿 （2017）認為在分享經(jīng)濟浪潮下，在線短租民宿平臺快速發(fā)展（AIRBNB&小豬短租統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017），促使城市民宿蓬勃發(fā)展。而浙江莫干山裸心谷高端民宿的出現(xiàn)，改變了旅游者對民宿的認知，使民宿品牌化，成為了一種可以連鎖經(jīng)營的商業(yè)模式（謝霞敏&賀倩，2017）。民宿逐漸成為超越目的地更具吸引力的旅游產(chǎn)品。“民宿”的概念涉及到“全域旅游”、“鄉(xiāng)村旅游”、“共享經(jīng)濟”、“休閑農(nóng)業(yè)”等多個當(dāng)今迅速發(fā)展的領(lǐng)域。民宿作為新興業(yè)態(tài)可以聯(lián)動許多行業(yè)，將有很大的發(fā)展與研究空間。

而在最新研究中，針對一些熱門且成熟景區(qū)附近的民宿研究較多。皮常玲和鄭向敏（2017）對廈門鼓浪嶼景區(qū)附近的民宿進行了調(diào)查，通過攜程的網(wǎng)絡(luò)評價中出現(xiàn)的高頻詞匯總結(jié)，發(fā)現(xiàn)游客抱怨的民宿問題正是酒店住客的關(guān)注點，但卻不被房主關(guān)注。而李沛沛和單文君（2017）也通過類似方法對杭州西湖景區(qū)周邊的民宿進行了類似的研究，發(fā)現(xiàn)民宿總體質(zhì)量較好，但性價比不高。這些研究大多還是以“景區(qū)為主要吸引物，民宿為其副產(chǎn)品”的基點來進行的民宿研究，鮮少將民宿作為一種獨立的旅游產(chǎn)品。而對于近年來出現(xiàn)的莫干山這類著名的以“民宿帶動旅游業(yè)”的旅游目的地，圍繞“民宿旅游”進行的相關(guān)研究就較少了。

京郊地區(qū)有較豐富的旅游資源，成為大都市市民最便利的短期休閑度假圣地，近年來民宿的發(fā)展勢頭也很好。傳統(tǒng)的京郊旅游勝地包括懷柔、密云、延慶在民宿領(lǐng)域依然占有絕對優(yōu)勢（宋龍艷，2018），但要成為像裸心谷那樣的高端民宿旅游集聚地還存在許多發(fā)展與研究空間。而民宿旅游作為郊區(qū)農(nóng)村發(fā)展旅游經(jīng)濟起步成本最低、技術(shù)要求最少、維持費用最低的發(fā)展路徑之一，有著極高的研究價值。

白云龍（2016）提出推進大都市郊區(qū)縣的旅游經(jīng)濟發(fā)展是當(dāng)前郊區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展的重要方向，但伴隨而來的是北京郊區(qū)旅游業(yè)供給與需求的不相匹配的局面，民宿業(yè)也就作為供給側(cè)改革的研究重點之一。張大玉（2014）認為北京作為歷史文化古都，擁有豐富的建筑遺產(chǎn)，分布在各區(qū)縣的古村落為民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造了很好的氛圍與條件，也成為民宿所在目的地的重要吸引力之一。近幾年發(fā)展火熱的古北水鎮(zhèn)就把古村落資源進行了充分的利用，是民宿供給側(cè)發(fā)展提升的典范之一。

而對于一些無法依附人文建筑這類旅游資源的地區(qū)，利用好周圍的自然山水資源則是其提升民宿吸引力的研究重點。但是根據(jù)黃慧（2016）的研究，發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村民宿在村民自發(fā)改造或者加建過程中存在大量的問題，最嚴重的即村民在改造過程中過多模仿城市旅館，讓游客在鄉(xiāng)村民宿中難以充分享受到鄉(xiāng)村優(yōu)越的自然環(huán)境。而羅爾特（2017）也指出，以山水為特色的京郊旅游，其采摘、休閑等農(nóng)家樂趣讓城市人群出現(xiàn)了視覺疲勞， 吸引力正在逐年下降。處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵十字路口， 京郊民宿也該從旅游到休閑蛻變，從同質(zhì)化向內(nèi)部分化發(fā)展，并向品牌連鎖轉(zhuǎn)變。

因此，研究“民宿”這塊大蛋糕不僅對于民宿產(chǎn)業(yè)本身有意義，對于其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有借鑒意義。我們將民宿視為一種“旅游產(chǎn)品”，如何在保證住宿設(shè)施標準同時充分體現(xiàn)民宿自身原始特色也成為了我們的研究重點，而是否能通過“民宿產(chǎn)品”的提升進一步帶動京郊旅游目的地發(fā)展也是我們研究方向。通過對于網(wǎng)絡(luò)文本的研究方法，總結(jié)京郊民宿現(xiàn)狀，并參照莫干山民宿發(fā)展成功案例，探索轉(zhuǎn)型升級之路是我們的創(chuàng)新之處。

（二）研究意義

北京民宿業(yè)的主要銷售渠道是民宿短租平臺，由于在網(wǎng)絡(luò)中顧客信息得以隱藏，因此有干貨的評價其真實性是可以得到保障的。本組研究依據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺上普遍的網(wǎng)絡(luò)評價信息，結(jié)合《旅游民宿基本要求與評價》中的評價標準，管中窺豹探索京郊民宿的現(xiàn)狀，顧客來源及需求，以及京郊民宿所存在的弊端。依據(jù)本組所掌握的知識與信息提出建議與設(shè)想。希望能夠幫助京郊民宿更好發(fā)展。

二、研究設(shè)計

（一）樣本選取

本組研究樣本選取自權(quán)威的民宿短租平臺Airbnb，在Airbnb上注冊的京郊10區(qū)縣（除城八區(qū)）的民宿共計超過4600家，是北京民宿業(yè)的主要銷售渠道，且用戶評價機制完善，評價內(nèi)容豐富。本組普遍收集Airbnb網(wǎng)站上京郊民宿的所有顧客評價（截止2018年4月），顧及性價比的因素和分析的客觀性，本組將所有民宿按照價格分為300-元/日，300～1500元/日，1500～3000元/日和3000+元/日四個價格區(qū)間，將統(tǒng)一價格區(qū)間內(nèi)所有京郊民宿的網(wǎng)絡(luò)評價集成進行數(shù)據(jù)處理與數(shù)據(jù)分析。

二、研究方法

本組對Airbnb上所收集到的網(wǎng)絡(luò)評價進行詞頻統(tǒng)計，詞頻統(tǒng)計使用Python的中文分詞庫jieba，輸出結(jié)果在Excel中降序排列。篩去所有低頻詞和一些無用高頻詞后，將前100詞分為民宿設(shè)施、顧客感知、總體評價、地理條件、交流、目的等方面，最后依據(jù)整理好的數(shù)據(jù)進行分析。

三、京郊民宿分析

（一）京郊民宿現(xiàn)狀分析

表1 ：300元以下京郊民宿網(wǎng)絡(luò)評價前100詞整理

表2 ：300-1500元京郊民宿網(wǎng)絡(luò)評價前100詞整理

表3 ：1500-3000元京郊民宿網(wǎng)絡(luò)評價前100詞整理

表4 ：3000元以上京郊民宿網(wǎng)絡(luò)評價前100詞整理

（1）京郊民宿發(fā)展現(xiàn)狀

1.1500元以下的民宿占據(jù)主要市場，旅游發(fā)展區(qū)民宿密集。

在全部4608家民宿當(dāng)中，1500元以下的民宿有3617家，占全部的78.49%，在各區(qū)縣的平均價格中，平均價格最高的是懷柔區(qū)，為1308元;最低是通州區(qū)，為314元，京郊整體平均價格按各區(qū)縣比例計算為606.85元。

在各區(qū)縣中，民宿數(shù)量最少的是平谷區(qū)，共有133家民宿，超過500家民宿的有昌平區(qū)，密云縣，通州區(qū)，大興區(qū)和懷柔縣，民宿數(shù)量最多的是大興區(qū)，共有707家民宿。以上民宿數(shù)量較多的區(qū)縣為北京旅游業(yè)發(fā)展較好，具有高游客吸引度的景區(qū)景點的地區(qū)，民宿多分布于其周圍，例如密云縣共有580家民宿，其中126家位于古北水鎮(zhèn)及其周圍，115家在300-1500的價格區(qū)間內(nèi)。

2.顧客中意低價民宿的地理位置與交通條件，而重視高價民宿的風(fēng)格與設(shè)施

在1500元以下的兩個區(qū)間中，共有5728條評價，有關(guān)“交通”的關(guān)鍵詞被提到3100次，其中機場提及544次，位置提及733次，地鐵提及232次，直接提及“交通”有356次?？梢娙藗儗τ诿袼匏诘氐慕煌l件尤其是公共交通條件非?？粗亍＿@些民宿大致可分為兩類：第一種是機場及其他城際交通樞紐附近的民宿，這些民宿的主要客源市場是其他地區(qū)乘坐公共交通來到北京，且住宿花銷計劃較低的單獨游客或3或4人小型游客團體，或者機場轉(zhuǎn)機過夜的游客。因此民宿可進入性的高低直接影響了其客源數(shù)量。第二種則是分布于其他地區(qū)的民宿，其主要客源市場除了外地游客還有度假的本地游客，游客選擇這一類民宿對公共交通條件的重視稍降低，但對其它交通便利的要求反而更高?？偠灾瑢?500元一下的民宿，交通條件使其吸引客源，成功發(fā)展最基本，最關(guān)鍵的客觀因素。

隨著民宿價格的上升，消費者對交通條件的重視逐漸降低，在1500元以上區(qū)間的民宿評價中，共有687條評價，其中“交通”關(guān)鍵詞只被提到了112次，但對民宿“設(shè)施”的關(guān)鍵詞提到894次，其中涉及裝修，燒烤，臺球，電影，熱水，卡拉ok等關(guān)鍵詞，平均一條評價有1，3個關(guān)鍵詞傳達相關(guān)信息。直接提及“設(shè)施”有187次，與全部評價相比占比27%。1500元以上民宿的消費者顯然更為注重民宿本身的設(shè)施與環(huán)境，對其外部因素的需求降低。據(jù)分析，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于高價民宿的消費者使用私人交通工具，對交通條件的依賴低于低價民宿消費者，同時二者相比起來，高價民宿的消費者更注重個人的感受與自我尊重的實現(xiàn)。

3.京郊民宿入住率和發(fā)展水平差距極大

在全部4608家民宿中，共有評價6415條，平均每家民宿只有1.39條評價，然而，在實際情況中，評價較多的民宿多達130多條，而每個區(qū)縣都有約1/5～1/3不等的民宿沒有評價，這不僅取決于民宿注冊時間的長短，也可以看出京郊民宿的入住率差距非常大。

評價超過30條的民宿都處于1500元以下的價格區(qū)間中，1500元以上區(qū)間評價最多的一家民宿有17條評價，且價格區(qū)間越高，無評價的民宿數(shù)量占比越大。

京郊的民宿中，入境游客的評價特別集中，并且冗長詳細，也就是說，某一家民宿若有收到一條入境游客的評價，在之后的評價中便會有其他入境游客的評價，收到入境游客評價的民宿絕大部分不會只有一條來自入境游客的評價。而其他民宿則未曾收到一條來自入境游客的評價。據(jù)此分析，入境游客對中文評價的接受度較低，在選擇時更看重來自其他入境游客的評價，因此，如何吸引第一個吃螃蟹的入境游客非常關(guān)鍵。并且，接待過入境游客的民宿評價大多在10條以上，發(fā)展相較其他民宿更加順遂

4.民宿主人的服務(wù)是客觀因素的補償條件

在許多具有參考價值，詳盡的評價中，都提到民宿主人的服務(wù)與態(tài)度。在300以下價格區(qū)間的民宿中，有關(guān)“服務(wù)”和“態(tài)度”的關(guān)鍵詞在2666條評價中被提及1504次，占比56.41%。在300～1500價格區(qū)間的民宿中，相關(guān)關(guān)鍵詞在3062條評價中被提及1545次，占比50.46%。在1500～3000價格區(qū)間的民宿中，相關(guān)關(guān)鍵詞在588條評價中被提及252次，占比42.86%。在3000以上價格區(qū)間的民宿中，相關(guān)關(guān)鍵詞在99條評價中被提及37次，占比37.37%。

根據(jù)數(shù)據(jù)，選擇價格區(qū)間低的民宿的游客反而越看重民宿主人的服務(wù)和態(tài)度，根據(jù)前面的分析，高價民宿的設(shè)施種類與舒適度要比低價民宿更好，因此，除了價格優(yōu)勢，低價民宿還需要以服務(wù)質(zhì)量來吸引游客，作為民宿客觀因素弱勢的補償條件。游客選擇民宿一般基于價格便宜和情感體驗的理由，因此，民宿主人貼心的服務(wù)，讓游客產(chǎn)生賓至如歸的感受是低價民宿客服克服客觀劣勢的法寶。

5.民宿接待回頭率低

這一點在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中沒有過多體現(xiàn)，但在數(shù)據(jù)收集的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，京郊民宿的回頭率非常低，在全部的民宿中，只有不到百家民宿曾有客人再故地重游時再次選擇這家民宿，其他民宿所接待的客人都是一次性的。我們分析，這個現(xiàn)狀有以下三點原因：第一是民宿這一產(chǎn)業(yè)在我國大陸是近幾年才發(fā)展起來，而Airbnb也并非中國的民宿短租平臺，人們的信任度還不高，因此許多人在選擇住宿時依舊選擇酒店或客棧等。第二是京郊區(qū)縣的旅游資源不想北京城內(nèi)一樣豐富，且多以自然山水資源為主，不太需要反復(fù)觀賞游覽進行深刻體會，因此同一地區(qū)的民宿所接待的游客未有重游的情況。第三是京郊民宿最大的客源地就是北京城內(nèi)居民和周圍河北省市，天津的居民，由于距離較近且城際交通發(fā)達，因此許多游客在周末度假游覽中可以當(dāng)日往返，住民宿只是偶爾或突發(fā)的選擇，因此回頭客很少。

（2）京郊民宿缺陷

1.民宿概念混淆

根據(jù)2017年國家旅游局發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評價》中民宿的定義，民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀?，文化和生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。但是在Airbnb上所注冊的“民宿”遠超民宿定義的范疇，其中有客棧，旅館，轟趴館同樣注冊為民宿。在3000元以下的價格區(qū)間中，價格越高，客棧和旅館所占比例就越高，而從1500～3000元價格區(qū)間起，轟趴館開始出現(xiàn)，在3000元以上的“民宿”中，大部分都是轟趴館，在詞頻統(tǒng)計中有很明顯的體現(xiàn)，從1500～3000價格區(qū)間的評價中開始出現(xiàn)聚會，團建，培訓(xùn)，會議室等關(guān)鍵詞。因此，高價民宿的消費者更加看中設(shè)施條件，以及由于是大型團體出行，在有主題與個人圈子的情況下，對民宿主人的服務(wù)與交流不甚看重。

2.京郊民宿多依托于交通和景區(qū)，民宿本身缺少特色

在全部4608家京郊民宿中，只有15家民宿具有主題性，其中3家在300元以下的價格區(qū)間，12家在300～1500元的價格區(qū)間，在民宿主人的自我介紹中，側(cè)重于其民宿地理位置條件，即接近交通樞紐，接近景區(qū)，周圍環(huán)境較好，周圍生活設(shè)施便利等條件。從住宿的角度講，主題性或許有些偏離民宿原有的價值，并且會在一定程度上限制客源市場。但同樣可以加強對特定人群的吸引力。并且，主題性并非一定要存在特定IP，例如親子民宿特別設(shè)計一個童話風(fēng)格的兒童房也是具有主題性的體現(xiàn)，主題性民宿的缺少終究是京郊民宿發(fā)展的空白。

3.民宿僅作為基礎(chǔ)的住宿服務(wù)

相對于酒店，旅館等住宿方式，民宿被譽為“有溫度的住宿，有靈魂的生活”，其最大的特點在于使顧客賓至如歸，能夠融入并體驗當(dāng)?shù)厝说纳?。京郊的民宿在各個價格區(qū)間中普遍存在重視住宿設(shè)施，對溝通，體驗等知覺方面的安排不足。在評價中多有提及“空調(diào)”“廚房”等設(shè)施，而很少說到在民宿居住過程中體驗到例如能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化的活動，或是了解特色文化的體驗項目，抑或是在溝通中從主人家了解到的信息等。

（二）京郊——莫干山民宿對比分析

（1）客源市場的異同

1.吸引周邊城市居民

無論是京郊民宿還是莫干山民宿，都是依托于郊區(qū)農(nóng)村優(yōu)美淳樸的自然環(huán)境而逐漸興起，民宿的多元化、專業(yè)化帶動了鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，而鄉(xiāng)村旅游的振興也促進了民宿行業(yè)的繁榮，可以說，民宿是鄉(xiāng)村旅游中起決定性作用的一環(huán)。而鄉(xiāng)村旅游，主要是吸引城市居民。來自國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，鄉(xiāng)村旅游人數(shù)已占到全國游客總量的1/3。近幾年，全國城市居民周末休閑和節(jié)假日出游，70%以上選擇周邊的鄉(xiāng)村旅游點，全國主要城市周邊的鄉(xiāng)村旅游接待人數(shù)年均增長高于20%。城市人向往閑適自在的鄉(xiāng)野生活，回歸鄉(xiāng)村的本質(zhì)是相同的。

2.目標客源市場大小不同

由于京郊民宿在京津冀地區(qū)最大的競爭優(yōu)勢是區(qū)位優(yōu)勢，在環(huán)境、民宿質(zhì)量等方面沒有拉開明顯的差距，所以京郊民宿主要是吸引北京城市居民進行消費。而莫干山距離上海僅有3小時車程，并且是滬、寧、杭金三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，可吸引附近上海，南京，杭州等大城市的居民。此外，上海作為現(xiàn)代化大都市，南京和杭州是古城古都，更是目前旅游的熱門城市，也為莫干山的興盛奠定了基礎(chǔ)。

（三）文化內(nèi)涵

從2016年開始，北京開始推進區(qū)域文化成線保護利用，依托北部長城文化帶、東部運河文化帶、西部西山文化帶，京郊民宿也迎來了新的發(fā)展契機。三大文化帶各自擁有豐富且獨樹一幟的歷史文化資源，如若加以結(jié)合，必定會煥發(fā)出新的生機與活力。但是北京三大文化帶的保護利用起步較晚，所以民宿的文化建設(shè)也處于初步形成的萌芽階段，還需要繼續(xù)創(chuàng)新與完善。

位于莫干山麓的燎原村將“民國文化”在民宿中體現(xiàn)得淋漓盡致。燎原村利用民國時的“鄉(xiāng)村改良”運動留下的舊址，不僅還原了當(dāng)時的鄉(xiāng)村圖景，更是就地取材，將民宿營造成了充滿創(chuàng)意的文化空間。莫干山民宿起步較早，經(jīng)營模式也已日趨成熟，依托當(dāng)?shù)氐锰飒毢竦慕ㄖz存，為莫干山民宿提供了文化底蘊深厚的住宿依托。

（四）農(nóng)家樂與“洋家樂”

莫干山民宿之所以興起，與“洋家樂”的出現(xiàn)關(guān)系密切?！把蠹覙贰币潦?，是由外國人創(chuàng)辦民宿，將西方文化與南方古樸鄉(xiāng)村巧妙融合，形成了別具一格的風(fēng)格，主要吸引高端白領(lǐng)和外國游客。雖然隨著時間的推移，在莫干山興辦民宿的中國人，尤其是年輕人多了起來，但理念依舊是一脈相承的?！把蠹覙贰备挥性O(shè)計感，倡導(dǎo)無景點式的健康休閑旅游，強調(diào)人與自然的融合。

京郊民宿中的很大一部分都為普通農(nóng)家樂改建，多以“鄉(xiāng)村特色、民族風(fēng)情”為主，方式包括興建民俗村，采摘園等。當(dāng)然，京郊民宿中不乏擁有現(xiàn)代化運作模式和具有時尚感的高端民宿，但就總體而言，京郊民宿缺乏吸引力，還未樹立起獨樹一幟的品牌影響力。 京郊民宿依舊需要凝練出獨有的區(qū)域特色，滿足游客的個性化需求，同時幫助村民脫貧致富。

（五）價格

莫干山民宿有其獨特的市場定位，主要吸引中高端度假和商務(wù)客戶，并且形式多樣，集聚效應(yīng)顯著，從而使得定價十分高，一千到三千一晚的民宿非常常見，特定的民宿甚至能達到五六千元。例如裸心谷，致力于打造獨特的奢華生態(tài)度假村，擁有高端的配套設(shè)施及娛樂體驗。高昂的定價反倒吸引了富裕階層和媒體的視線，提高了莫干山民宿的知名度，也強化了周邊的度假環(huán)境，從而吸引更多旅游者。

通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，京郊民宿高價位民宿樣本量明顯少于其他價位。京郊民宿多為農(nóng)家樂改建是此現(xiàn)象的主要成因，導(dǎo)致了民宿的服務(wù)水平參差不齊，定位不明確，無法精準吸引目標顧客進行消費。雖然京郊民宿中不乏富有創(chuàng)新精神的高質(zhì)量民宿，但是還沒有形成規(guī)模效應(yīng)，很難為京郊民宿樹立品牌效應(yīng)，提高知名度。

（六）對無形性服務(wù)的要求是相同的

在京郊民宿的數(shù)據(jù)分析中，溝通，熱情等詞匯在游客評價中頻繁出現(xiàn)，莫干山民宿也是如此。游客的思路大致為：雖然出現(xiàn)了一些問題，但是房東解決的很及時，溝通得非常順暢。其實，民宿之所以更能使客人產(chǎn)生情切感和歸宿感，主要原因在于民宿主人的態(tài)度。民宿不比標準化服務(wù)的酒店，在細節(jié)上出現(xiàn)問題的可能較大，但是在很多情況中，由于民宿主人誠懇熱情的溝通，使客人感受到解決問題的高效率以及良好的服務(wù)態(tài)度，反而在溝通的過程中與游客產(chǎn)生了感情的羈絆，使得游客忽視出現(xiàn)的問題，偏重解決問題的過程，往往能使游客獲得比毫無問題但毫無溝通更加舒暢的居住體驗，獲得比期待值更高的感受值，從而滿意度大大提高。

四、建議

（一）京郊民宿以中低端價格出售，注重提高民宿主人的服務(wù)質(zhì)量

京郊民宿服務(wù)對象主要是來自北京、天津和河北周邊的游客，這些游客以觀光游覽、休閑娛樂為目的，多為短途旅游。不同于莫干山以民宿吸引游客，京郊地區(qū)旅游景點更具有吸引力。所以在京郊地區(qū)游客重視的是旅游吸引物，而非住宿，民宿也只是作為輔助設(shè)施為游客提供遮風(fēng)避雨之所，中低端價格的民宿就可以滿足游客需求。高價民宿沒有相對應(yīng)的客源人群，在京郊地區(qū)難以發(fā)展。并且在這次數(shù)據(jù)調(diào)查中出現(xiàn)的高價民宿多為轟趴館，用于公司團建和聚會，可以看出在旅游住宿這方面，高價民宿并不適合京郊地區(qū)。至于游客是選擇民宿還是酒店亦或是青年旅社，主要是根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和個人偏好等因素來決定，性價比對游客也就更加重要。通過數(shù)據(jù)分析，小組發(fā)現(xiàn)游客在對中低端價格的民宿進行評價時更加注重民宿主人的服務(wù)態(tài)度。在民宿價格、設(shè)計、環(huán)境等因素趨于相同時，民宿主人的服務(wù)質(zhì)量決定了游客對民宿評價的好壞。

（二）充分利用閑置資源，設(shè)計民宿主題，突出民宿特色

莫干山民宿所處地區(qū)風(fēng)景秀麗，重要的是民宿設(shè)計獨特，各有風(fēng)格，吸引游客前去居住。莫干山民宿的舒適感使游客感覺花費再多錢都是值得的，但京郊民宿并不能走這條路。其一，大部分民宿是當(dāng)?shù)鼐用裼米约曳课莞慕ǖ?，并沒有大額資金和能力來設(shè)計和裝修;其二，高價民宿在京郊地區(qū)沒有市場。但這并不是意味著京郊民宿要簡簡單單，這樣和農(nóng)家樂就沒有什么區(qū)別了。京郊民宿主人可運用閑置資源，裝飾民宿，使民宿獨具特色。比如將民宿設(shè)計為北京八十年代的風(fēng)格，這會給游客留下深刻印象。這樣游客即使不再來北京，在以后給他人推薦時，也會第一個想到這家民宿。

五、結(jié)語

在過去的十幾年里，京郊民宿經(jīng)歷了一個井噴式的發(fā)展時期。一方面與京郊旅游景區(qū)相輔相成，帶動了京郊鄉(xiāng)村經(jīng)濟的發(fā)展，提升了鄉(xiāng)村居民的意識，為現(xiàn)今著力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游奠定經(jīng)濟基礎(chǔ)與社區(qū)環(huán)境。另一方面，過快的發(fā)展也為京郊民宿產(chǎn)業(yè)遺留下諸多問題與挑戰(zhàn)。民宿能夠使北京郊區(qū)縣當(dāng)?shù)鼐用裨诼糜我?guī)劃與發(fā)展中的參與范圍更廣，層次更深。因此，規(guī)范并繼續(xù)發(fā)展京郊民宿產(chǎn)業(yè)是北京發(fā)展鄉(xiāng)村旅游重要的一環(huán)。

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