李佶

【摘 要】伴隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，為保障在市場競爭中拔得頭籌，企業(yè)主在生產(chǎn)過程中不斷摸索提高生產(chǎn)效率的管理方法，而在眾多管理方法中預(yù)算管理發(fā)揮著不可替代的作用。然而，我國預(yù)算管理起步較晚，較經(jīng)濟發(fā)達國家還存在很多不足。本文從預(yù)算的概述、在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮的作用以及目前普遍存在的問題等角度對預(yù)算管理進行全面闡述，以進一步強化企業(yè)主及員工的預(yù)算管理觀念，提高人們對預(yù)算的重視程度從而促進我國預(yù)算管理的健康發(fā)展，同時針對目前預(yù)算管理在我國企業(yè)中的實際情況對如何提升預(yù)算管理水平提出幾點建議以突破預(yù)算管理工作的瓶頸。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理；預(yù)算編制；預(yù)算執(zhí)行；預(yù)算考核

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理概述

1.預(yù)算管理的概念

預(yù)算管理是指企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導(dǎo)下，對未來的經(jīng)營活動和相應(yīng)財務(wù)結(jié)果進行充分、全面的預(yù)測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預(yù)算目標不斷對照和分析，從而及時指導(dǎo)經(jīng)營活動的改善和調(diào)整，以幫助管理者更加有效地管理企業(yè)和最大程度地實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。從概念中我們不難看出，預(yù)算貫穿了企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，修正企業(yè)經(jīng)營方向，保障經(jīng)營目標實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)預(yù)算管理的重要性

常言道：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。預(yù)算管理作為貫穿企業(yè)經(jīng)營全過程的管理手段，自19世紀產(chǎn)生至今，已經(jīng)在企業(yè)中得到廣泛運用。而作為我國經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)企業(yè)，伴隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日趨白熱化，要保證在市場競爭中不被淘汰就需要科學(xué)的管理方法做保障，而預(yù)算則成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中最重要的一環(huán)，其重要性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）保障房地產(chǎn)企業(yè)資源的有效配置

正所謂“好鋼用在刀刃上”，特別是對于投入高、周期長的房地產(chǎn)業(yè)，資源投放的有效性尤為重要。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，為了在市場中占得先機，企業(yè)不惜為了追求好地段、好環(huán)境、好配套投入大量資金，特別是伴隨著大型房產(chǎn)企業(yè)在全國輻射面的擴大，本土房企優(yōu)勢喪失，一些小規(guī)模房企由于沒有合理安排資金投入導(dǎo)致了樓盤爛尾，房產(chǎn)證無法辦理的情況，以昆明為例：據(jù)不完全統(tǒng)計截止2017年昆明地區(qū)仍處于爛尾樓盤18個，最長的爛尾時間達18年之久，許多客戶付了款沒房住或是住進去卻拿不到房產(chǎn)證，給人們帶來了巨大的經(jīng)濟損失。而預(yù)算管理在投入前對投放金額、時間節(jié)點、可取得收入等情況進行的預(yù)計，便于企業(yè)提前進行資金籌措和投放安排，做到風(fēng)險提前預(yù)估，提前防范，最大程度上杜絕資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（2）整合和凝聚各部門

房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的部門多，從取得土地到最終銷售，土地主管部門、規(guī)劃部門、住建部門及銀行等政策對企業(yè)發(fā)展影響較大。在開發(fā)過程中任何一個部門都無法全面預(yù)計所有風(fēng)險。以某房地產(chǎn)企業(yè)營銷部和工程部溝通缺失為例，營銷預(yù)計利用國慶大假進行樓盤集中投放，形成銷售爆點，但在策劃過程中未與工程部進行充分溝通，未能了解到房屋建設(shè)需得到各部委的批準，從而導(dǎo)致樓盤建設(shè)期滯后，錯失了最佳的開盤時間，繼而導(dǎo)致該房企本年度銷售目標無法達成。在競爭激烈的今天單兵作戰(zhàn)已不再占有優(yōu)勢，必須充分發(fā)揮各部門的作用才能實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，而預(yù)算管理需要各部門群策群力，共同參與制定，在當(dāng)中起到了整合和凝聚各部門的紐帶作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀

預(yù)算管理從19世紀產(chǎn)生，先后在美國、英國等發(fā)達國家廣泛運用，近年來中國企業(yè)也逐步開始重視預(yù)算管理，但較西方發(fā)達國家我國的預(yù)算管理水平還有很大差距，其中房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題主要有：

1.預(yù)算編制環(huán)節(jié)

由于我國預(yù)算管理發(fā)展滯后且早期企業(yè)管理大多憑借經(jīng)驗管理，從企業(yè)主到員工對預(yù)算管理重要性認識不足，雖然目前許多大型房企正逐步從經(jīng)驗管理向科學(xué)管理轉(zhuǎn)變，但由于人員素質(zhì)參差不齊，一些項目公司或部門的預(yù)算管理僅是為了應(yīng)付公司要求，沒有從根本上意識到預(yù)算編制的重要性，缺乏大局觀，在預(yù)算編制過程中缺乏科學(xué)性、系統(tǒng)性，為了保障在后期考核中不會因完不成任務(wù)而影響自身經(jīng)濟利益，在編制環(huán)節(jié)僅從自身利益出發(fā)，可以達成的任務(wù)就列支，無法或很難達成的不列支，使得預(yù)算管理缺乏支撐依據(jù)甚至與企業(yè)目標偏離。

2.預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)

預(yù)算作為當(dāng)代企業(yè)管理中有利的監(jiān)管手段，其在執(zhí)行過程中發(fā)揮著重要的糾偏作用，但由于預(yù)算管理體系不健全，沒有形成統(tǒng)一的標準，且在預(yù)算編制時考慮不周，未進行全盤考慮，在日常預(yù)算執(zhí)行工作中經(jīng)常出現(xiàn)重大偏離，但業(yè)務(wù)部門往往以發(fā)展業(yè)務(wù)為由向公司施壓，為了保障當(dāng)年目標實現(xiàn)，最終不得不以超過預(yù)期的代價換取經(jīng)營目標實現(xiàn)，財務(wù)部作為預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)管部門往往只能為業(yè)務(wù)讓步，無法發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)管職能，而其他部門也會抓住這個管理漏洞紛紛效仿，長此以往形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致企業(yè)無法提前做好風(fēng)險預(yù)判，進行資金安排，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營目標無法實現(xiàn)。

3.預(yù)算考核環(huán)節(jié)

為保障企業(yè)目標的最終達成，在規(guī)范預(yù)算編制環(huán)節(jié)，嚴控預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)的同時還應(yīng)加強預(yù)算考核。評價預(yù)算管理的好壞在于后期對已制定預(yù)算的監(jiān)管，但就目前而言，各房地產(chǎn)企業(yè)還大多停留在逐利的階段，對已制定的預(yù)算缺乏后期監(jiān)管或者監(jiān)管措施單一，以昆明房企的預(yù)算管理為例，每年年初進行全年預(yù)算的編制，每季度進行預(yù)算執(zhí)行情況的分析，這種做法僅就預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行反饋，將產(chǎn)生的偏差作為影響考核成績的因素，未能從根本上實現(xiàn)收入達成、成本費用控制的目標，而事前預(yù)警，事中糾偏更是無從談起；另外，因為預(yù)算最終考評結(jié)果與個人利益相關(guān)，考核制度的推進可謂困難重重，且目前大部分企業(yè)的考核多依靠人為進行判定，沒有完全做到客觀評價，人為調(diào)整的情況還很常見，未能在預(yù)算管理的末端形成良好的考核機制。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的建議

近年來，人們對預(yù)算管理制度的認識進一步加深，但受制于我國預(yù)算管理起步晚，東西部經(jīng)濟發(fā)展水平不均衡，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致預(yù)算管理中仍存在諸多問題，如何突破預(yù)算管理工作的瓶頸，讓預(yù)算工作科學(xué)、健康的持續(xù)發(fā)展，需要我們在以下幾方面做出努力：

1.加強預(yù)算管理的規(guī)范性

預(yù)算編制處于預(yù)算管理的開端其質(zhì)量好壞對整個預(yù)算管理工作打下堅實的基礎(chǔ)。而如何加強預(yù)算管理的規(guī)范性則需在下面兩方面下功夫：

（1）完善預(yù)算管理制度

制度就如同一把尺子用于丈量企業(yè)經(jīng)營活動是否規(guī)范，為企業(yè)經(jīng)營活動制定游戲規(guī)則，而縱觀目前預(yù)算編制存在的問題，究其原因在于沒有形成完善的預(yù)算管理制度，部門沒有統(tǒng)一的標準，因此企業(yè)應(yīng)在建立健全預(yù)算管理制度上下功夫，對下屬企業(yè)或部門制定統(tǒng)一的標準，規(guī)范預(yù)算管理行為，保證每一個預(yù)算指標都是為企業(yè)目標的最終實現(xiàn)服務(wù)，同時也為后續(xù)的考核提供依據(jù)，真正實現(xiàn)企業(yè)的科學(xué)管理。

（2）加強預(yù)算編制的審核和監(jiān)管

財務(wù)部應(yīng)加強各部門上報預(yù)算的審核，以企業(yè)經(jīng)營目標為標準嚴格審核各項經(jīng)營指標，對于不合理的要及時進行糾偏，同時各部門領(lǐng)導(dǎo)對于預(yù)算編制需進行嚴格審核，在編制過程中加強與公司其他部門的溝通，一切編制從實際工作出發(fā)，各部門協(xié)同作戰(zhàn)，對完成企業(yè)目標群策群力，揚長避短，共同保障企業(yè)目標的達成。

2.加強預(yù)算執(zhí)行管理

如果把制度比喻成燈塔為海上航行的船只指引方向，那預(yù)算執(zhí)行就是船舵，在航行過程中以制度為導(dǎo)向不斷修正航行軌跡，避開狂放巨浪，最終順利抵達勝利的彼岸，缺乏了執(zhí)行的制度就是紙上談兵，所謂企業(yè)目標的實現(xiàn)也將成為空中樓閣。因此作為高風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)在完善了預(yù)算制度后更應(yīng)該把注意力集中在預(yù)算執(zhí)行過程中。具體管控可從下面幾個方面著手展開：

（1）管控流程更具科學(xué)性

當(dāng)代企業(yè)管理已從經(jīng)驗管理向科學(xué)管理轉(zhuǎn)變，預(yù)算制度是前提但預(yù)算執(zhí)行是保障，科學(xué)的預(yù)算管控在提高管控效率，保障管理部門管控職能在各環(huán)節(jié)充分發(fā)揮。這方面可以借鑒保險公司的預(yù)算執(zhí)行流程，由各團隊編制當(dāng)年預(yù)算，匯總后形成公司本年預(yù)算及總部資金撥付的依據(jù)，各團隊在預(yù)算范圍內(nèi)自動進行開支，超出預(yù)算的支出將無法在費控系統(tǒng)中進行提報，每項支出與預(yù)算一一對應(yīng)，避免了一般企業(yè) “死后認尸”的方式，將預(yù)算管控落實在實處，真正實現(xiàn)了全過程監(jiān)管。

（2）加強預(yù)算管控力度

任何企業(yè)都不可能在事前將所有風(fēng)險進行全面預(yù)計，一方面市場環(huán)境、政策環(huán)境的瞬息萬變都將導(dǎo)致與企業(yè)經(jīng)營目標的偏離；另一方面雖然制定了全面、完善的預(yù)算，但由于員工素質(zhì)的高低及每個人對預(yù)算指標的理解不盡相同，也會導(dǎo)致偏離既定軌道。此時預(yù)算執(zhí)行就發(fā)揮著糾偏作用，企業(yè)應(yīng)做到對變化的時刻關(guān)注，及時應(yīng)對，企業(yè)預(yù)算管理部門應(yīng)重視過程監(jiān)管，在投資完成、費用管控、收入達成率等方面進行實時監(jiān)控，并將預(yù)算執(zhí)行情況及時向企業(yè)主匯報，分析偏離目標的原因，提出解決辦法，將一切風(fēng)險盡可能扼殺在萌芽階段，要時刻緊繃風(fēng)險管控這根弦不放松，盡可能避免經(jīng)營風(fēng)險對企業(yè)產(chǎn)生的影響。

（3）充分調(diào)動員工積極性

完善的制度、有力的監(jiān)管形成了很好的屏障，在為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的同時也逐步培養(yǎng)員工的風(fēng)險意識、大局意識和憂患意識，讓預(yù)算管理不再是應(yīng)付、敷衍，從被動的接受到主動的執(zhí)行，每一位員工主觀能動性的調(diào)動讓更多地風(fēng)險被提前發(fā)現(xiàn)、提前規(guī)避，所有員工團結(jié)在企業(yè)目標周圍群策群力，最大程度上保障了企業(yè)目標的達成。

3.充分發(fā)揮預(yù)算評價作用

企業(yè)經(jīng)營的終極目標是為了保障利潤實現(xiàn)、企業(yè)發(fā)展；而員工工作的目的是保障物質(zhì)需求及個人價值實現(xiàn)。故在完善制度、加強監(jiān)管的同時還應(yīng)加強獎懲力度，全方面保障企業(yè)終極目標的實現(xiàn)。要想更好地發(fā)揮預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，進一步調(diào)動員工的主觀能動性，還需要充分發(fā)揮預(yù)算的評價作用。在每年經(jīng)營期結(jié)束后企業(yè)預(yù)算管理部門應(yīng)就預(yù)算完成情況進行考核，對完成好的部門或個人給予獎勵，而未能完成預(yù)算的部門則要仔細分析原因，給予相關(guān)責(zé)任人相應(yīng)處罰，一方面保障了預(yù)算評價的公平性，讓更多人為了獲得獎勵努力達成各項預(yù)算指標，更快推動企業(yè)發(fā)展；另一方面為來年預(yù)算編制總結(jié)經(jīng)驗，讓預(yù)算編制更具科學(xué)性和可操作性。

預(yù)算管理是市場發(fā)展的必然規(guī)律，伴隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，其重要性將會被越來越多的企業(yè)認識，如何在市場上占得先機，保障經(jīng)營目標的實現(xiàn)和利潤最大化將成為企業(yè)主關(guān)心的問題，作為其中最為重要的保障措施，預(yù)算管理在未來的企業(yè)發(fā)展中將發(fā)揮舉足輕重的作用，在它的保駕護航中越來越多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必將在波濤洶涌的商海中行駛得更遠、更平穩(wěn)。

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