王維
【摘要】在現(xiàn)代社會(huì)中,不動(dòng)產(chǎn)登記制度是保障財(cái)產(chǎn)交易的法律條文,更是人與人之間物權(quán)有序轉(zhuǎn)移的基石。本文首先列舉了現(xiàn)存的三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度,分析了其各自的特點(diǎn),然后指出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和相應(yīng)的完善措施。
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;缺陷;完善制度
不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要目的為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示提供服務(wù),不動(dòng)產(chǎn)登記就是申請(qǐng)人在相關(guān)部門依法進(jìn)行登記,對(duì)所屬的物權(quán)進(jìn)行特定的轉(zhuǎn)移所履行的程序。不動(dòng)產(chǎn)登記作為國(guó)家社會(huì)存在的制度基礎(chǔ),對(duì)國(guó)民的政治經(jīng)濟(jì)生活起到十分重要的作用。
1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較
由于各國(guó)歷史環(huán)境、政治體制不同,所以不動(dòng)產(chǎn)登記制度也略有不同。目前國(guó)際上有三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度,分別是:契約登記制度、權(quán)利登記制度、 托倫斯登記制度。在法國(guó)、日本、意大利等國(guó)家實(shí)行契約登記制度,其最大的特點(diǎn)就是只需當(dāng)事人同意就可自由發(fā)生物權(quán)變動(dòng);在德國(guó)、瑞士、荷蘭等國(guó)家實(shí)行權(quán)利登記制度,其特點(diǎn)是當(dāng)事人表示物權(quán)變動(dòng)后還需要登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查,第三方話語也具有絕對(duì)權(quán)威性;在澳大利亞、英國(guó)、加拿大等國(guó)實(shí)行托倫斯登記制度,其特點(diǎn)是除了登記審查外還需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書作為保障。在某種程度上,我國(guó)實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度介于第二種和第三種之間,受社會(huì)轉(zhuǎn)型的影響我國(guó)現(xiàn)在政治更傾向于行政管理,為了建立一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情的登記制度還需考慮各方面因素,從全局出發(fā)。
2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷
2.1不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏體系性
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏體系性表現(xiàn)為登記機(jī)關(guān)分散、登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂等。據(jù)部分資料顯示,現(xiàn)在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)至少有二十個(gè)以上,在加上登記種類繁多,使得登記機(jī)關(guān)分散在某種程度上降低了辦事效率,不利于部門與部門之間的溝通,每個(gè)部門依據(jù)的法律條文不同,有時(shí)會(huì)引發(fā)部門利益沖突。不動(dòng)產(chǎn)登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂使得部門之間證書并行,使得權(quán)利人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重,增加產(chǎn)權(quán)糾紛。尤其是“多級(jí)執(zhí)政”導(dǎo)致上下級(jí)之間權(quán)利分散不統(tǒng)一,相互奪利、各自為政。
2.2不動(dòng)產(chǎn)登記制度行政管理色彩較為濃厚
由于不動(dòng)產(chǎn)信息缺乏公開化,社會(huì)大眾對(duì)于執(zhí)法查詢主體范圍不明確,不知道有關(guān)部門負(fù)責(zé)哪些有關(guān)業(yè)務(wù),還有《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定只是一些原則性的說明,很多概念都有指示不清的嫌疑,比如說“權(quán)利人、利害關(guān)系人”到底是什么樣的人,這個(gè)范圍是如何界定的卻沒有明確規(guī)定。還有第22條規(guī)定中不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)費(fèi)用也是因地域不同,部門不同而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同,間接造成債務(wù)糾紛的出現(xiàn);導(dǎo)致現(xiàn)在的情形是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確,人們不知道繳多少費(fèi),甚至連賠償制度也不明確,相關(guān)部門的工作人員把自己放在管理的高度,反而登記成為了大眾的強(qiáng)制性義務(wù)。這些現(xiàn)象都是我國(guó)執(zhí)法部門出現(xiàn)的問題,打著為人民服務(wù)的旗幟,做出高高在上的管理者的姿態(tài),實(shí)為一種諷刺。濃厚的行政管理色彩使得我國(guó)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏了其應(yīng)有的公信力,便民的意義大打折扣。
2.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容缺失
除了執(zhí)法人員執(zhí)法出現(xiàn)問題外,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)本身存在漏洞,即登記類型不明確、對(duì)于特殊登記(異議登記、更正登記、預(yù)告登記)規(guī)定尚不完善,對(duì)請(qǐng)求權(quán)缺乏保護(hù)措施。例如《土地登記規(guī)則》將土地登記分為初始土地登記和變更土地登記,分類概念混亂類型不明確,如今部分地區(qū)又將登記種類進(jìn)行細(xì)化;房屋屬于私有財(cái)產(chǎn),房屋買賣需要權(quán)利人和義務(wù)人同時(shí)向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行申請(qǐng),那么問題是如果一方拒絕,物權(quán)不發(fā)生變動(dòng),另一方要如何維護(hù)自己作為業(yè)主的權(quán)益呢,這些都是我們需要思考的問題。
3、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的措施
3.1不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一
登記機(jī)關(guān)的選擇直接影響著程序?qū)嵤┑男省a(chǎn)權(quán)證書的規(guī)模、救濟(jì)補(bǔ)助的發(fā)放等一系列方面,所以我國(guó)可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一定程度的整改與統(tǒng)一。在德國(guó)法院是唯一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),在日本以行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),這些行政機(jī)關(guān)包括登記所在地的法務(wù)局、派出所等,而我國(guó)香港地區(qū)設(shè)立專門的土地注冊(cè)處作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),這對(duì)于解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的效率低下、行政思想濃厚等管理問題提供了良好的借鑒經(jīng)驗(yàn)。
3.2.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一
統(tǒng)一的證書與統(tǒng)一的程序登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一后首先應(yīng)考慮的問題證書上記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益及相關(guān)情況,作為一種所有權(quán)利的憑證表示,一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)可起著證明的作用。而統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序卻有著非同小可的意義,一方面提高辦事效率,另一方面降低登記成本。一般的登記程序包括:提交登記申請(qǐng)書和相關(guān)的材料證明,不要忘記身份證,然后有關(guān)部門審查,進(jìn)行公告信息,最后沒有異議受理產(chǎn)權(quán)登記證書,進(jìn)行物權(quán)移動(dòng)等。在審查過程中減少第三方的介入,從根本上保護(hù)權(quán)利人的利益。
3.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善
不動(dòng)產(chǎn)的登記制度包括公開信息查詢制度、賠償制度、請(qǐng)求權(quán)制度、預(yù)告登記制度等。從我們提交申請(qǐng)到業(yè)務(wù)辦理完成,要經(jīng)過各種環(huán)節(jié),每個(gè)環(huán)節(jié)都有相關(guān)的制度作為保證。環(huán)環(huán)相扣,每一個(gè)制度出現(xiàn)問題都會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理。每項(xiàng)制度的背后都有法律的支撐,比如說《物權(quán)法》規(guī)定了信息公開查詢制度,《國(guó)家賠償法》規(guī)定了各項(xiàng)賠償制度。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善保證了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率與安全,對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。
結(jié)語:
目前經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使得時(shí)代的進(jìn)步需求與原有的制度之間產(chǎn)生矛盾的碰撞,所以為了順應(yīng)時(shí)代的要求需要我們重新構(gòu)建新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下完善的法律制度。其中完善不動(dòng)產(chǎn)交易制度顯得尤為重要,在吸取國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,從我國(guó)的國(guó)情出發(fā),不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度,具有十分重要的價(jià)值。
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