【摘要】當(dāng)前最流行的住房租賃模式是散戶(hù)式的租賃方式,但是社會(huì)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,人們的工作以及生活的方式也發(fā)生了極大的改變,這些變化導(dǎo)致租賃性的住宅需求不斷上升。本文將首先解釋什么是規(guī)模化租賃,然后介紹住房規(guī)?;赓U的商業(yè)模式,最后測(cè)算租賃主要的盈利途徑以及方法。
【關(guān)鍵詞】住房規(guī)?;蛔赓U、商業(yè)模式;盈利測(cè)算
散戶(hù)式租賃是指房東與求租者一對(duì)一的進(jìn)行租賃交易,我國(guó)目前的房屋租賃就是以這種方式為主,但是隨著人們工作生活方式的大變,人們對(duì)于房屋租賃的市場(chǎng)需求也在日益增加,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需改變房屋租賃的主要方式,改變房屋租賃的市場(chǎng),由此住房規(guī)?;赓U方式應(yīng)運(yùn)而生。
1、規(guī)?;赓U
規(guī)?;赓U是一種新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,主要以規(guī)?;淖赓U型住宅為主,在建筑形式和程序與以往的商品住宅保持相同的基礎(chǔ)上,開(kāi)發(fā)不同特點(diǎn)的租賃性住宅。它的主要特點(diǎn)有:
(1)戰(zhàn)略目標(biāo),規(guī)?;赓U住宅項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)不同于普通的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以出售商品房為主要目的,它最主要的戰(zhàn)略目標(biāo)是在項(xiàng)目建成之后,以住宅的租賃為盈利途徑,所以規(guī)模化租賃住宅項(xiàng)目在實(shí)施之前一定要對(duì)城市的流動(dòng)人口以及租賃市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的研究調(diào)查;
(2)項(xiàng)目運(yùn)作,首先規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入,因?yàn)檫@種項(xiàng)目要想在短時(shí)間之內(nèi)將投入的資金回籠是一件十分困難的時(shí)候,所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須擁有雄厚的資金實(shí)力,這樣才能夠保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā),除此之外,還有另一種項(xiàng)目運(yùn)作的方式,企業(yè)或者個(gè)人可以先購(gòu)買(mǎi)一定規(guī)模的商品房,要求商品房是現(xiàn)成的,然后在獲得商品房的產(chǎn)權(quán)之后,再借助某些組織機(jī)構(gòu)或者企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化住宅的租賃項(xiàng)目運(yùn)作,但是這種項(xiàng)目在一定程度上其實(shí)屬于公益的一部分,因此最好能夠獲得政府在資金和政策方面的支持和幫助,最后為了讓租賃項(xiàng)目可以更快、更順利地進(jìn)行,吸引更多的客戶(hù),所以在項(xiàng)目的宣傳方面,還是需要采取與一般性商品住宅的應(yīng)小宣傳手段;
(3)物業(yè)管理模式,規(guī)模化租賃性住宅還存在一個(gè)重大的隱患,因?yàn)樽赓U型住宅小區(qū)的居民擁有特殊性,所以物業(yè)公司不能像針對(duì)一般性的商品房住宅的居民一樣限定明確的權(quán)利和責(zé)任,因此居民對(duì)物業(yè)不存在產(chǎn)權(quán),因此物業(yè)公司必須要重新制訂與客戶(hù)之間的租賃合同和權(quán)利、責(zé)任說(shuō)明,將整個(gè)小區(qū)的物業(yè)當(dāng)作自己公司的財(cái)產(chǎn)來(lái)看待,盡職盡責(zé),為了保證小區(qū)的安全,它還同時(shí)兼任派出所的功能,掌握小區(qū)租賃居民的完整的詳細(xì)的信息,保證規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
2、規(guī)?;赓U性住宅的商業(yè)模式
隨著規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目的開(kāi)展,我國(guó)近年來(lái)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了一批相較而言比較專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?;姆课葑赓U企業(yè),這些企業(yè)的商業(yè)模式統(tǒng)一來(lái)說(shuō)有兩種,一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展的房屋租賃業(yè)務(wù),其中最為典型的是萬(wàn)科的泊寓品牌,萬(wàn)科的商業(yè)模式主要是,物業(yè)歸萬(wàn)科所有,在開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)使萬(wàn)科拿地的手段更加多元化的同時(shí)還可以通過(guò)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送潛在用戶(hù),這也算是對(duì)于其品牌內(nèi)的原有業(yè)務(wù)的一種協(xié)同發(fā)展;而另一種商業(yè)模式是房屋租賃的企業(yè)首先會(huì)對(duì)原有的民房進(jìn)行不同幅度的整改,然后對(duì)整改后的房屋進(jìn)行出租,其中最主要的典型案例運(yùn)用是鏈家自如和魔方等,魔方主要是為租戶(hù)提供一站式的平臺(tái)使服務(wù)更加便利。這種商業(yè)模式最大的特點(diǎn)是為企業(yè)提供一種線(xiàn)下的流量入口,這種線(xiàn)下的流量入口不僅可以為企業(yè)提供更多的租賃房源,還可以為企業(yè)帶來(lái)企業(yè)更多的附加增值服務(wù)。但是由于我國(guó)目前的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展并不成熟,尤其是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)更加是房屋租賃市場(chǎng)上的新型業(yè)務(wù)之一,目前還處于初步發(fā)展階段,所以它的發(fā)展過(guò)程中還存在很多的問(wèn)題。第一種商業(yè)模式所需的資金投入過(guò)大,而且資金回籠所需期限也過(guò)長(zhǎng),因此對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)很難進(jìn)行效仿;而第二種商業(yè)模式的難點(diǎn)主要是房屋的整改問(wèn)題,現(xiàn)今物業(yè)并沒(méi)有對(duì)房屋的整改進(jìn)行十分明確的規(guī)定,而且消防驗(yàn)收、報(bào)審用途等問(wèn)題的解決都是十分困難的,所以租賃市場(chǎng)還存在很多的阻礙。
3、盈利途徑及方法
盡管租賃性住宅市場(chǎng)的潛力十分巨大,但是截止到目前為止無(wú)論是大型的租賃企業(yè)還是中小型品牌,在住宅持有租賃上仍未確定明確的盈利模式,據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,商品住宅的租金收益率只有2%-3%,所以?xún)H靠商品房出租是絕對(duì)不可能建立完整的盈利模式的,因此只有使租賃性住宅市場(chǎng)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化,才能夠建立明確的房屋租賃盈利模式。規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目可以從三個(gè)方面克服租賃的盈利難題,首先租賃性住宅規(guī)?;梢源蠓鹊亟档投愂眨ǚ慨a(chǎn)稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等多方面的稅收,這樣就保證企業(yè)繳納賦稅后的利潤(rùn)收入,保持房屋租賃企業(yè)的盈利空間;其次是降低高地價(jià)對(duì)成本的負(fù)擔(dān),地價(jià)在一定程度上增加了住房租賃產(chǎn)品的成本,而規(guī)模化租賃性住宅項(xiàng)目可以降低高地價(jià)的影響,提高租金回報(bào)率,使得開(kāi)發(fā)商能夠正常運(yùn)營(yíng),正常盈利,保證房屋租賃市場(chǎng)的順利發(fā)展;最后是減少房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所帶來(lái)的影響,目前房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)有了更多的房源,政府對(duì)規(guī)模化租賃性住宅項(xiàng)目的資金和政策的支持和幫助,保證了各方的權(quán)益和盈利收入。
結(jié)論:
規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目不僅可以解決以往房屋租賃市場(chǎng)過(guò)于分散化所帶來(lái)的弊端,還可以推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,甚至進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。除此之外,政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目的資金等多方面投入力度,加強(qiáng)政策扶持,吸引更多的企業(yè)或者個(gè)人投入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)之中。住房規(guī)?;赓U市場(chǎng)的發(fā)展還不太完善,因此無(wú)論是其租賃的商業(yè)模式還是其投資盈利模式都需要進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)和完善,加強(qiáng)規(guī)?;赓U性住宅項(xiàng)目的盈利能力才能吸引更多有興趣的人,吸引更多的投資。無(wú)論是政府補(bǔ)貼還是吸收外界投資對(duì)于該項(xiàng)目盈利模式的構(gòu)建都是有益的補(bǔ)充。
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作者簡(jiǎn)介:
劉濤(1989.7-),男,工程師,從事工程管理工作。