房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)計(jì)管理措施的探討

呂曉宇

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)也越來越多。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的一個重要階段，其管理水平的高低直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量及成本。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)階段；設(shè)計(jì)管理

隨著人們對于住房需求的急劇增長，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，以及行業(yè)競爭的加劇，這就要求企業(yè)要不斷地完善自身管理，提升企業(yè)競爭力，這樣才能在市場中獲得發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，設(shè)計(jì)成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設(shè)成本帶來極大的影響；同時在開發(fā)的過程中，由于對設(shè)計(jì)管理的忽略，極大的影響了建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本以及質(zhì)量，因此提高對設(shè)計(jì)管理的重視程度，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有重要的意義。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理的重要性

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)管理人員在策劃和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的高階段——設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)管理人員如何介入？如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性？是取得項(xiàng)目建設(shè)成本和效果控制成功的關(guān)鍵。一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖設(shè)計(jì)藍(lán)圖。同時，這兩個階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在第一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的開發(fā)設(shè)計(jì)方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，最終的目的就是希望能創(chuàng)造出有效合理成本下的設(shè)計(jì)精品。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤總體建設(shè)工期。故在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的設(shè)計(jì)組織和執(zhí)行是設(shè)計(jì)階段控制的必要條件。房產(chǎn)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時、科學(xué)地引導(dǎo)決策，保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的順利推進(jìn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理中存在的問題

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理是項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容，它將直接影響著開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、時間進(jìn)程以及成本。但在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，設(shè)計(jì)階段的管理方法還存在著許多不足。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)忽略設(shè)計(jì)管理。在項(xiàng)目開發(fā)和推進(jìn)中，開發(fā)部門往往會聘請專業(yè)監(jiān)理對施工過程進(jìn)行監(jiān)管，但在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，卻大多是由內(nèi)部非專業(yè)人員自行管理和決策，從而使項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏專業(yè)性和可實(shí)施性。

（2）對設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算不合理。由于開發(fā)公司內(nèi)部設(shè)計(jì)人員缺乏市場的敏銳度和時效性，對設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算往往過于簡單和低廉，缺乏系統(tǒng)正確的計(jì)算方式，造成在費(fèi)用計(jì)算和支付上不夠合理，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位在后期中喪失更多積極性，不愿意提供更完善的后期配合服務(wù)。由于國內(nèi)設(shè)計(jì)管理體系不夠健全，無法真正的為設(shè)計(jì)工作順利開展提供科學(xué)、法制的保障。我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理體系不健全為行業(yè)常態(tài)，項(xiàng)目管理依據(jù)不規(guī)范，開發(fā)的意圖不能明確傳達(dá)而導(dǎo)致的信息不對稱，最終影響設(shè)計(jì)的質(zhì)量和設(shè)計(jì)的效果。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司對設(shè)計(jì)進(jìn)程的內(nèi)部控制管理機(jī)制不健全，缺乏進(jìn)度控制管理策略。當(dāng)周期過短、進(jìn)程快的項(xiàng)目，公司無法做出有效的應(yīng)對機(jī)制。由于設(shè)計(jì)中面臨的突發(fā)事件較多，特別是城市更新后，改擴(kuò)建項(xiàng)目居多的情況下，設(shè)計(jì)管理控制的機(jī)制不健全，會給設(shè)計(jì)進(jìn)程增加一定的難度，如不加以控制，不僅會影響建設(shè)項(xiàng)目時間節(jié)點(diǎn)，同時影響到建設(shè)成本的控制。因此，房地產(chǎn)公司有必要完善體制內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理機(jī)制，編制更有效的管理方法。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理措施

（1）設(shè)計(jì)資源管理。在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)管理主要資源就是采購的設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)管理的第一步就是采購選擇設(shè)計(jì)單位，選擇到專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)性好的設(shè)計(jì)單位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的關(guān)鍵。故在選擇設(shè)計(jì)單位時，需要做到以下幾個方面：①需要詳細(xì)的根據(jù)項(xiàng)目涉足市場和產(chǎn)品定位，收集有關(guān)的資料，針對項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇合適的設(shè)計(jì)單位；②對設(shè)計(jì)開發(fā)階段所需的費(fèi)用進(jìn)行有效的預(yù)估和控制，要切實(shí)且有可實(shí)施性的確定合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用；③對于正在服務(wù)的設(shè)計(jì)單位，建立供應(yīng)商服務(wù)信息反饋數(shù)據(jù)庫，從而合理的選擇設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)人員，有效的降低溝通成本；④在設(shè)計(jì)單位選擇過程中，多數(shù)采購模式是公開招標(biāo)方式，通過方案比選考察設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目的理解程度和匹配度，同時體現(xiàn)設(shè)計(jì)單位各專業(yè)配合程度。此外，還可以更有效的通過設(shè)計(jì)費(fèi)用的公開競爭方式，有效的降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。

（2）設(shè)計(jì)任務(wù)管理。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是客戶的需求、建設(shè)的成本以及完工時間等，以上內(nèi)容需要設(shè)計(jì)單位通過技術(shù)語言轉(zhuǎn)化到圖紙中，因此設(shè)計(jì)任務(wù)書就是向設(shè)計(jì)單位提出相關(guān)要求的書面文件。設(shè)計(jì)任務(wù)書一般包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目產(chǎn)品要求、項(xiàng)目技術(shù)要求、工作計(jì)劃、項(xiàng)目的成本要求等方面，同時還應(yīng)對項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進(jìn)行說明，使設(shè)計(jì)單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。在設(shè)計(jì)過程中，往往出現(xiàn)對設(shè)計(jì)任務(wù)書不夠重視，未理解開發(fā)商用意的情況，由此產(chǎn)生設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改，造成時間和成本的極大浪費(fèi)。因此，一份明確的設(shè)計(jì)任務(wù)書，有利于設(shè)計(jì)單位更好地理解和貫徹建設(shè)單位的意圖，避免反復(fù)。

（3）設(shè)計(jì)進(jìn)度控制。①重視工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。將設(shè)計(jì)任務(wù)移交給專業(yè)的設(shè)計(jì)單位制定，并在制定設(shè)計(jì)任務(wù)時，明確項(xiàng)目的定位以及技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行全面、合理的設(shè)計(jì)例會制度和設(shè)計(jì)交底工作。設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制需要在設(shè)計(jì)過程中精細(xì)化的管理，制定各主要階段的時間節(jié)點(diǎn)并考核相關(guān)節(jié)點(diǎn)成果。②在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。要求設(shè)計(jì)單位列清所有控制性材料和物料的技術(shù)清單，并開發(fā)公司的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對材料提出要求和建議，協(xié)助做好施工材料準(zhǔn)備和封樣工作，避免由于后期選材時對設(shè)計(jì)圖紙的變更而造成工期延誤的現(xiàn)象。③制定合理的設(shè)計(jì)管理方案。明確各階段的成果文件要求，在項(xiàng)目管理過程中，組建項(xiàng)目實(shí)施管對，明確相關(guān)設(shè)計(jì)和專業(yè)配合人員的職責(zé)要求。⑧在設(shè)計(jì)過程中，對合同、信息進(jìn)行分類管理：通過制定合理的管理方案，優(yōu)化設(shè)計(jì)中的各個環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制。⑤在設(shè)計(jì)進(jìn)程管理中經(jīng)常會面對設(shè)計(jì)周期過短以及進(jìn)度延誤等問題，對于設(shè)計(jì)周期過短，可通過多階段多內(nèi)容并列進(jìn)行的方法，縮短設(shè)計(jì)周期。此外，還可以采取委托外包形式來控制短周期內(nèi)的設(shè)計(jì)效果。如果設(shè)計(jì)進(jìn)度延誤，則應(yīng)采用合理搭接工作安排或者利用協(xié)調(diào)管理等補(bǔ)救策略來加以控制。

（4）設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的因素包含：設(shè)計(jì)人員態(tài)度素質(zhì)、設(shè)計(jì)管理體系、設(shè)計(jì)費(fèi)用以及物質(zhì)基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理中，應(yīng)做好四個因素的管理工作。①提高設(shè)計(jì)人員工作態(tài)度和素質(zhì)。設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣與設(shè)計(jì)人員的綜合素質(zhì)脫離不開。在以人為本的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，提高設(shè)計(jì)人員的綜合素質(zhì)和工作態(tài)度是設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的重要內(nèi)容。對設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的工作監(jiān)督和管理，對設(shè)計(jì)人員的資格和專業(yè)性進(jìn)行審查，建立設(shè)計(jì)單位與開發(fā)公司相互監(jiān)督的管理體制，設(shè)立獎懲機(jī)制，保障設(shè)計(jì)成果的輸出質(zhì)量。②管理人員專業(yè)化。管理人員是設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的核心，由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)本身就對技術(shù)要求較高且精細(xì)化的工作，如管理人員缺乏專業(yè)技術(shù)支撐，便無法保障成果質(zhì)量。管理人員的專業(yè)化，不僅要求設(shè)計(jì)管理人員掌握專業(yè)技術(shù)，同時需要有綜合的理論知識構(gòu)成，包括法律法規(guī)、管理、金融、技術(shù)等全方面的只是，屬復(fù)合型管理人才，這才是提高設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督管理高水平的保障。

（5）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理。我國的現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)用收取制度有兩種，一種是限額設(shè)計(jì)取費(fèi)，一種是非限額取費(fèi)，在計(jì)算上都需要對照固定費(fèi)率計(jì)算來收取費(fèi)用。一般設(shè)計(jì)費(fèi)用都會按照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定后，將其明確在設(shè)計(jì)合同中竣工后結(jié)清。在設(shè)計(jì)費(fèi)用管理上，房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)先設(shè)定費(fèi)用范圍，明確設(shè)計(jì)費(fèi)用的最高限額，在設(shè)計(jì)投資金額環(huán)節(jié)，通過與往期項(xiàng)目設(shè)計(jì)的對照和經(jīng)驗(yàn)積累，實(shí)現(xiàn)投資費(fèi)用的合理化。另外，針對設(shè)計(jì)費(fèi)的支付，用于以創(chuàng)新，應(yīng)根據(jù)各階段成果文件遞交的比重不同，支付不同比例的設(shè)計(jì)費(fèi)用。針對施工配合階段，預(yù)留少部分設(shè)計(jì)費(fèi)用，用于牽制設(shè)計(jì)單位合理完成設(shè)計(jì)配合階段的工作內(nèi)容。同時，如果施工中由于設(shè)計(jì)不合理造成的設(shè)計(jì)變更，則應(yīng)酌情對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相關(guān)懲處措施。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)也是不可忽視和輕視的重要過程。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理直接影響到項(xiàng)目的定位、品質(zhì)、成本、工期等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個體系工作，并非獨(dú)立存在的一個階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，越來越多的建設(shè)單位意識到設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目開發(fā)中的重要性，并加大了對項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系和激勵機(jī)制的研究與實(shí)施，針對不同房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，制定滿足自身情況和發(fā)展需求的設(shè)計(jì)管理體系。因此，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的工作，不僅是保證項(xiàng)目正常開展的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力的必經(jīng)之路。