【摘要】黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！痹谶@個大背景下，公寓運營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司紛紛搶灘進入長租公寓市場。本文通過對長租公寓市場的現(xiàn)狀、客源需求和運營盈利模式進行分析，對未來的發(fā)展趨勢進行了預測，對于長租公寓經(jīng)營者們贏得市場競爭，具有重要的現(xiàn)實意義和指導價值。

【關鍵詞】住房租賃；長租公寓；運營模式

1、住房租賃政策及行業(yè)動態(tài)

1.1住房租賃政策密集出臺

近年來，住房租賃政策密集出臺。2016年5月17日，出臺了《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，2017年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)改委等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

黨的十九大報告中也提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

1.2銀行正式進入住房租賃市場

2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金。2017年11月2日，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。2017年11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與中國建設銀行廣東省分行達成住房租賃戰(zhàn)略合作。2017年11月3日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

1.3借勢政策、爭相布局

在萬科、龍湖、旭輝、碧桂園這樣的開發(fā)商進入長租公寓之前，市場上更多的是魔方公寓和You+這樣的運營企業(yè)。但是在傳統(tǒng)的銷售模式持續(xù)走弱、去杠桿、監(jiān)管趨嚴、房地產(chǎn)由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的大背景下，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始考慮長租公寓。而由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務發(fā)展極為迅猛。不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)-租賃”模式，全國排名前30位的開發(fā)商中，已有半數(shù)以上選擇進軍長租公寓市場。大型房企紛紛搶灘進入長租公寓，除了看好租賃的發(fā)展以外，也是為旗下自持用地尋找新的開發(fā)思路。

除了開發(fā)商，一批中介企業(yè)也在進入長租公寓，其中有鏈家的自如、偉業(yè)我愛我家的相寓、世聯(lián)行的紅璞公寓等等。酒店行業(yè)中也有入局者，包括窩趣、逗號公寓、漫果等等。

這些現(xiàn)象的發(fā)生，與國家鼓勵房地產(chǎn)市場租售并舉的宗旨相一致，長租公寓迎來新一輪的發(fā)展高潮。

2、長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀及客源

2.1長租公寓定義和現(xiàn)狀

長租公寓是指公寓運營企業(yè)將從存量房市場收集來的房源進行改造和裝修升級，并通過提供多樣化公共空間配置和標準化物業(yè)服務（如水電費繳納、定期打掃衛(wèi)生、舉辦各種分享活動等等），吸引市場人群入?。ㄗ馄谝话阍趲讉€月或者一年以上）的出租型公寓。2015 年，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家，公寓間數(shù)超過 100萬間。預計至2020年，我國公寓間數(shù)會超過1000萬間。

2.2長租公寓的客源及特征

長租公寓大多數(shù)住客是還未成家購房的85后和90后，其中尤以90后最為突出。這些住客最大的特點是要求個性化與社交，老式的住房毫無個性化，且沒有社交平臺，很多年輕人會覺得下班后很無聊。90后依舊是獨生子女的一代，從小孤獨的成長環(huán)境使他們很容易以自我為中心，也不太會交際，但是內(nèi)心又非常渴望交際，因此在設計公寓時就要突出個性化色彩和社交平臺。

我國租客年齡結構（來源涵寓咨詢）

90后住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業(yè)化，其有一份體面的白領工作，較高的收入，這類人群喜歡商務或小資情結的咖啡、觀影等活動。第二類則是自由創(chuàng)業(yè)者，這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業(yè)者，也有自主創(chuàng)業(yè)的年輕人，他們更偏好音樂、健身、電競游戲等項目。

2.3長租公寓的租客核心需求

2017年7月發(fā)布的 《2017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢報告》顯示，“90 后”租房人群已經(jīng)占比39.9%，首次超過“80后”，成為租房主力。與“80后”的租房前輩們不同，“95后”對于租房最關心的問題已不再是租金，而是生活品質(zhì)。在經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下成長起來的“95后”，物質(zhì)條件比“80后”更加優(yōu)越，對于租房自然也表現(xiàn)出更高的標準和需求。數(shù)據(jù)顯示，17.55%的畢業(yè)生愿意拿薪資30%-50%去租房。交通便利、居住舒適、便于打理、私密性和安全性好是租客主要考慮的因素。

3、長租公寓分類及運營、盈利模式

3.1長租公寓分類

3.1.1按經(jīng)營背景分類

目前的公寓品牌主要分為三種類型：一是酒店集團旗下的，比如華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓、如家旗下的逗號公寓；二是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的，比如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓；三是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。

這些公寓品牌都有各自的優(yōu)勢：對于酒店集團旗下的公寓來說，可以運用自身的運營管理優(yōu)勢，有較強的落地能力；而房地產(chǎn)企業(yè)的公寓擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，可以發(fā)揮自身優(yōu)勢，在源頭改善房屋結構，使其更適于作為公寓居住?；ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)品牌的優(yōu)勢在于線上，最大的劣勢是資金。

3.1.2按經(jīng)營模式分類

目前市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式多以整棟物業(yè)經(jīng)營為主，而分散式則主要是從房東手上零散收取房源，自行運營出租。兩種經(jīng)營方式對比如下：

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，通過精細化的設計、改造與裝修，并采用標準化的品牌與服務，同時有利于核心優(yōu)勢--租客社交平臺的搭建，最后對外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分散式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細化和標準化裝修，最后對外出租的模式。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)看房、交租、維修申報等一站式服務，同時在傳統(tǒng)租賃市場痛點基礎上進行了改進升級，如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問題，專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費力的問題，真實房源、所見即所得解決虛假房源等問題。

“集中式”和“分布式”兩種運營模式，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的，包租后進行改造升級。而分散式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標準化的服務與改造，提供全新的租住體驗，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運營。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的品牌效益更好、盈利空間更大。

3.2長租公寓盈利模式

3.2.1盈利來源

◆批零租金差

這是目前大多數(shù)長租公寓的主要盈利來源，包括兩部分：

一是整套租入、按間租出實現(xiàn)的溢價，其本質(zhì)是公寓企業(yè)相對房主和租客的議價能力差；

二是通過分拆隔間、增加房間數(shù)實現(xiàn)的額外收益，如隔斷客廳、增加房間的情況。

◆裝修溢價

通過統(tǒng)一裝修風格標準化房間，對部分老舊、不方便使用的房屋裝修進行改造，對房屋使用價值進行提升。

◆租金增長收益

是指公寓企業(yè)向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價。長租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時簽訂的租約一般至少為3-5年，且在租約簽訂之初就已經(jīng)確定簽約年限和年租金增長幅度。而租出房屋的租期多數(shù)為1年甚至更短，公寓企業(yè)完全可以隨市價進行租金調(diào)整，以享受租金上漲的收益。在目前房屋租售比非常低的情況下，租金價格上漲概率遠大于下跌概率，使得此項收入成為長租公寓企業(yè)未來的一個收入增長點。

◆衍生服務收入

在提供出租房屋的同時，出租企業(yè)還可以提供保潔、維修、搬家等等增值服務。以自如的分散式公寓“自如友家”為例，先后推出了39元房間打掃、自如優(yōu)品家具商城、自如安心搬家等一系列周邊服務。

可以預想的是，隨著長租公寓品牌價值的提升和規(guī)模的擴大，公寓企業(yè)從此類業(yè)務中將會有更多的收益實現(xiàn)，這也是專業(yè)化的長租公寓公司相較于傳統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。

3.2.2盈利周期

伴隨規(guī)模（管理房屋間數(shù)）的增加，長租公寓的間均成本先增后減，導致利潤率呈現(xiàn)兩端高、中間低的三階段特征：

第一階段由于管理房屋間數(shù)不多，長租公寓仍然采取傳統(tǒng)二房東的模式，主要成本開支僅為裝修成本，盈利能力較高；

第二階段房屋管理間數(shù)已上升到一定數(shù)量，長租公寓公司需要在營銷和運營上加大投入，為后續(xù)繼續(xù)做大規(guī)模做準備，導致成本顯著提升，間均利潤率降低；

第三階段開始，前期在營銷和運營上的投入效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)（比如通過線上交租可以大大減少人力成本），取得規(guī)?；某杀緝?yōu)勢。同時，部分公司開始通過運營模式輸出和品牌輸出的方式加速擴張，較高的提升了租金差，并在只賺取房屋租金的基礎上增加了周邊服務的收入，增加了公司的總盈利。

長租公寓是投資周期較長的行業(yè)，對于輕資產(chǎn)模式來說，行業(yè)投資回報周期基本在5～8年。

4、長租公寓發(fā)展前景

4.1市場巨大、空間廣闊

龐大的流動人口是住房租賃市場發(fā)展的基礎，為整個市場提供了巨大的發(fā)展空間。21世紀以來中國流動人口呈明顯的上升趨勢。2014年后，流動人口數(shù)量達到高位企穩(wěn)狀態(tài)，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國流動人口已達2.45億，占總人口的18%。預計到2020年我國仍有2億以上的流動人口，其中1.6億左右是以租房方式解決居住需求的。

每年僅流動人口帶來的租賃市場年租金規(guī)模便可達1.2萬億元。而流動人口中，青年人占絕對比例及每年的高校畢業(yè)生是重要的部分，統(tǒng)計表明目前超過1.5億的青年人通過租房解決居住問題，這部分市場規(guī)模將超過4600億元。

個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優(yōu)勢，滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問題。相比個人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

目前為止國內(nèi)大多數(shù)長期公寓均分布在住房需求大、頻率高，租金承擔能力強的北上廣深一線城市和較發(fā)達的二線城市。各品牌規(guī)模都不大，屬于典型新興領域，多品牌混戰(zhàn)、各品牌市場占有率低，相對國內(nèi)1.5房租賃市場正處于啟蒙階段，尚未形成巨頭型品牌，依然存在市場機會點。

4.2行業(yè)將形成一個完整的生態(tài)圈

存量房去庫存，公寓行業(yè)也是作為化解存量房的一大重要途徑，行業(yè)的競爭格局愈加激烈。多數(shù)公寓企業(yè)正處于創(chuàng)業(yè)期，只有部分少數(shù)企業(yè)初具規(guī)模，形成品牌。雖然公寓整體盈利不高，但仍是眾多資本追逐的新寵。由于眾多資本的進入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續(xù)存在的長租公寓必定會有其獨特的競爭力。租賃市場目前是一個巨大的藍海市場，未來一定會圍繞著租賃住宅的管理和運營，形成開發(fā)商、國企、政府、PE/VC、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者、政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本齊聚的百花齊放、百家爭鳴的生態(tài)圈。

作者簡介：

趙麗麗，青島山鋼和潤商業(yè)管理有限公司；

郭洪生，青島山鋼和潤商業(yè)管理有限公司。