分析各階段房地產開發(fā)工程項目成本造價控制

【摘要】針對房地產開發(fā)工程項目成本造價的把控，從各個階段入手進行了分析，提出了具體的控制措施。若想實現(xiàn)成本造價的有效控制，必須要從設計和具體實施的全過程，采取有效的方法，實現(xiàn)成本造價控制目標?，F(xiàn)結合具體實踐，總結造價控制策略，共享給行業(yè)人員。

【關鍵詞】房地產；開發(fā)工程項目；成本造價

據統(tǒng)計數(shù)據顯示，在2018年1-7月份，全國范圍內40個重點城市總計完成房地產開發(fā)投資34845.2億元，增長了6.3%，增速平穩(wěn)。其中，重慶和上海投資額都超過了2000億元。從各個城市實際情況來說，32個城市房地產開發(fā)投資保持正增長狀態(tài)。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，若想在激烈的市場下，獲得更多的市場份額，增加經濟效益，必須要從項目本身入手，做好造價把控。

1、房地產開發(fā)成本的組成

從成本角度來說，涵蓋了企業(yè)商品房開發(fā)所有支出的綜合。按照資金用途來說，主要如下：1）土地、建安工程費用和設備費用，，占比達到80%。其中，土地費用占比較大，包括置換成本和批租費用以及動遷費用等。2）配套和其他收費支出。在學校和醫(yī)院等公共項目開發(fā)中，需要配套服務性設施，比如足球場、手術室等，為成本構成的主要內容。3）管理費用和籌資成本。不同于其他行業(yè)，房地產開發(fā)的時間周期長，而且項目投資風險很高，為保證項目順利進行，多數(shù)企業(yè)采取貸款的形式，獲得資金，進而會產生大量的利息，也是成本的一部分。

2、房地產開發(fā)工程項目成本造價控制的影響因素

2.1 設計階段

從設計角度來說，影響成本費用的因素，具體如下：1）總體規(guī)劃設計。開展小區(qū)規(guī)劃設計，要從功能以及要求角度出發(fā)，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建設用地利用率以及經濟性評價方面，用地面積是重要指標，影響著項目費用。除此之外，建筑密度越高，對降低項目開發(fā)成本造價越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面積，若性質不同，則工程量以及建筑工程成本不同。通常來說，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造價。3）住宅的層高以及凈高。據相關資料顯示，若住宅層高從3m降低為2.8m時，每套住宅綜合成本造價能夠下降4%-4.5%，并且還能夠節(jié)約施工材料和能源等。4）住宅的層數(shù)。一般來說，將建筑設計為4層-6層，能夠減少工程費用，達到節(jié)約用地。因為超過6層后，即7層及以上，必須要增加配套設施，比如電梯等，進而增加了造價成本。5）住宅結構。對住宅結構的設計，要做好不同結構的經濟學分析，優(yōu)選結構類型，進而減少造價成本。以裝配式鋼框架和現(xiàn)澆混凝土框架形式為例，進行對比分析，某項目若采用裝配式框架形式，梁板柱混凝土使用量照比傳統(tǒng)框架形式，節(jié)約了5%，同時節(jié)省了鋼材，取消了柱模板工程和腳手架。使用PK預應力疊合板，照比現(xiàn)澆結構，節(jié)約了4%的鋼筋；混凝土節(jié)約了32.2%，省去了模板以及支撐，具有一定的經濟優(yōu)勢。

2.2 建設階段

從開發(fā)工程項目具體實施階段來說，影響工程造價的因素，主要包括人員、物質和財力等。大型房地產開發(fā)項目，材料以及設備等的價格，極易受到各類不確定因素的影響，產生變動。項目建設階段，投資決策對項目成本造價的影響較大，能夠達到80%-90%。因此，要保證決策的科學性，做好各類因素的把控[1]。

3、各階段房地產開發(fā)工程項目成本造價控制策略

3.1 設計階段

在房地產開發(fā)工程項目中，對于成本造價的把控，要重點把控設計環(huán)節(jié)的成本管控。以某工程建設項目為例，總建筑面積為90555m2，利用BIM技術，進行工程造價把控。其中，86%的概算是利用BIM模型導出的，剩余的14%，則采取傳統(tǒng)方式導出，因為使用的模型中，沒有包含腳手架和臨時支撐等，除此之難以施工縫進行數(shù)量評估。在設計優(yōu)化方面，利用BIM技術，構建建筑模型，進行碰撞分析，發(fā)現(xiàn)了管線碰撞問題，獲得了不錯的效益，具體如表1所示。除此之外，在結構設計方面，利用各類軟件進行分析，比如風荷載分析，實現(xiàn)了設計問題的前期控制，避免了質量問題的發(fā)生，節(jié)省了一部分投資。結合此工程實踐，提出以下措施：

1）設計方案優(yōu)化。設計圖紙是工程預算編制的重要依據，是工程造價控制的有效保障。設計方案的優(yōu)化，能夠節(jié)約工程建設成本。對設計方案的編制，要保證技術可行性，做好經濟性分析。目前，在建筑設計中，利用BIM技術或者其他技術，進行建筑造型和管線等的優(yōu)化設計，將設計缺陷控制在施工前，減少設計變更，進而保障工程項目的效益。

2）實行限額設計。房地產開發(fā)工程項目的執(zhí)行，若想實現(xiàn)成本造價的有效把控，必須要嚴格控制預算。在具體實施中，實行限額設計，并且落實設計經濟責任制度，進而強化設計環(huán)節(jié)的造價把控。目前，房地產開發(fā)項目中，普遍存在著設計不精以及深度不夠等問題，極易造成工程造價增加。對于此問題，推行限額設計，構建獎懲考核激勵機制，增強相關人員的造價意識，使其能夠做好嚴格控制。

3）做好前期造價分析。開發(fā)單位在委托相關單位設計前，要積極組織力量，開展成本可控分析。在具體實踐中，采取技術資料收集以及專家會議等方式，從項目設計和工程建設以及銷售等方面入手，對工程設計方案，進行全面的分析。

3.2 招投標階段

房地產開發(fā)項目中，推行工程招投標制度，引入市場競爭機制，保證了項目建設的水平，降低了工程造價，避免暗箱操作的發(fā)生。采購材料和設備時，比如幕墻項目和消防器材等，采取低下中標的形式，以免哄抬標價或者低價中標導致低質工程。在建設中，選擇3-4規(guī)模大并且有信譽度的企業(yè)，作為項目的投標人，進行投標。投標的過程中，通過自主報價和詢價的方式，使得投標企業(yè)能夠自己控制利潤空間，促使開發(fā)企業(yè)降低工程造價[2]。目前，在房地產開發(fā)工程項目成本造價管控中，多采用現(xiàn)代化手段，利用招投標階段造價管理工具和合理中標（下轉223頁）（上接221頁）價格分析工具以及合同實施階段造價控制工具等，能夠提高成本的把控水平。合理選擇應用工具，發(fā)揮其作用，能夠達到輔助造價控制的目的。

3.3 項目建設階段

在項目建設階段，開展成本造價的把控，要從以下方面入手：1）優(yōu)化承包單位和供應商等，實行公開招投標的方式，來進行優(yōu)化。招標工作中，負責工程管理以及造價管理的相關部門，要做好圖紙研究，控制設計變更以及索賠的發(fā)生。評標的全過程，要做好嚴格把控，避免低價中標以及高架索賠等的發(fā)生。除此之外，采取工程量清單的方式，進行招標成本的把控。2）做好合同簽訂和實施的把控。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，規(guī)范的工程合同文本，能夠強化成本的控制。在簽訂合同時，要保證各條例的合理性，充分利用“嚴密合同條款”，預測可能出現(xiàn)的問題，做好嚴格把控。3）做好工程變更的把控。在工程建設的過程中，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，嚴格落實工程變更程序，強化工程造價的把控。4）做好結算審核工作。按照合同要求，開展竣工驗收，保證結算工作質量，強化造價成本的把控[3]。

結語：

綜上所述，房地產開發(fā)工程項目中，實施成本造價控制，要從各個階段入手。在設計階段和招投標階段等，引入有效的技術方法和手段，從影響土地成本和建安成本等的因素出發(fā)，采取相應的把控措施，比如優(yōu)化工程設計等，進而強化工程造價的控制。

參考文獻：

[1]李紅.如何做好工程項目中的成本和合同管理[J].科技創(chuàng)新導報，2017，14（36）：188+190.

[2]曾曉燕.論房地產開發(fā)工程項目管理中的成本控制[J].建筑經濟，2008（S1）：203-205.

[3]王貴龍.房地產開發(fā)工程項目成本造價在各階段之預控[J].安徽建筑，2002（01）：122-123.

作者簡介：

張雙煌，女，工程師，本科，主要從事工程造價工作。