我國房地產(chǎn)價格探析

【摘要】隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)消費是我國擴(kuò)大內(nèi)需的熱點和新動力。隨著近幾年房地產(chǎn)限購政策的出臺，房地產(chǎn)價格亦不斷高升，其價格的飆升已經(jīng)超出了居民的消費水平和購買能力。這已然嚴(yán)重影響了我國居民的生活水平，也對我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的影響。房地產(chǎn)價格問題一直是居民的熱點話題，更是引起了社會各層面的廣泛關(guān)注，是社會重要焦點問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價格；價格形成

一、房地產(chǎn)價格的概念

房屋建筑物是人們在建造房屋的過程中，對土地進(jìn)行不斷開發(fā)，利用建筑材料，投入大量的人力、物力和財力。即房地產(chǎn)的價值凝結(jié)了自然資源的價值和大量的人類勞動。

所以，房地產(chǎn)價格是這種特殊價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地和建筑過程中投入的勞動形成了房屋建筑物價值的主要部分，因此，房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)價格的形成

（一）適合法則

通過多年來房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的地理位置有著很大的關(guān)系。因為房地產(chǎn)與其他商品很大的區(qū)別在于無法移動，由于這一特性，房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境和社會環(huán)境對房地產(chǎn)的價格有很大的影響。即房地產(chǎn)與所處的地理環(huán)境和社會環(huán)境能夠相適應(yīng)，則房地產(chǎn)的價格能夠達(dá)到較好的水平。反之，如果房地產(chǎn)沒有與其相適應(yīng)，則房地產(chǎn)價格會處在一個不適當(dāng)?shù)乃缴?。這也就是房地產(chǎn)價格的適合法則。

（二）競爭法則

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價格由市場供求和需求關(guān)系決定，由于供給和需求都存在著競爭關(guān)系，所以，競爭的結(jié)果會確定房地產(chǎn)的價格。在市場競爭的情況下，買賣雙方都只是獲得合理的利潤，而無法獲得合理利潤之外的超額利潤。因此，房地產(chǎn)的價格受到競爭的影響。

（三）替代法則

商品價格受到替代法則的影響，房地產(chǎn)價格也不例外。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，市場中買賣雙方都會追求自身利益的最大化，也就是付出最少的成本換回最大的利益。消費者在選購房地產(chǎn)時，會想要以最低的價格換回效益最大的房地產(chǎn)。所以，在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的價格受到替代法則的影響。

（四）機(jī)會成本法則

機(jī)會成本是指需求者為了買到某種東西或者是得到某種東西，而需要放棄另一些東西的最大價值。當(dāng)市場投資利率與房地產(chǎn)的年增值幅度之差小于租金收益率時，需求者會選擇購買房地產(chǎn)，反之，需求者會選擇租賃房屋或投資其他項目。這就是說，房地產(chǎn)的價格也會受到機(jī)會成本的影響。

三、控制房地產(chǎn)價格的政策建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的原因之一在于商品房的供給結(jié)構(gòu)不合理。我國目前對于低收入群體的住房需求還無法完全滿足，對建設(shè)保障性住房的重視程度還不足。這些都需要通過國家制定相對應(yīng)的政策和制度來治理。例如：減少對商業(yè)房地產(chǎn)和高檔住宅樓的土地供應(yīng)量，加大廉租房、限價房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的土地供應(yīng)量。只有通過這些措施，才能從根本上解決由于供給結(jié)構(gòu)的問題導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷上升的局面。

（二）完善土地制度

適度地增加住房土地的供應(yīng)量，緩解居民住房的供需矛盾。其次，要落實“招、拍、掛”，使交易過程透明化，自覺接受社會的監(jiān)督。在進(jìn)行土地規(guī)劃時，應(yīng)多方征詢意見，做到合理開發(fā)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)價格監(jiān)督

首先，國家應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)銷售監(jiān)管機(jī)制，不僅要出臺限購、限售等措施，還要將這些政策落實到位。其次，要嚴(yán)厲處罰惡意炒作、囤積等投機(jī)行為。最后，國家還要從法律層面上，建立健全相關(guān)的法律制度。

（四）完善稅收制度

首先，國家應(yīng)該征收住房財產(chǎn)稅或物業(yè)稅。要增加多套房地產(chǎn)所有者和大戶型房地產(chǎn)的供房成本，通過該項措施使得擁有多套房地產(chǎn)的所有者出讓二手房屋，正確引導(dǎo)住房需求，進(jìn)一步的提高住房供應(yīng)。其次，實行具有差別的交易稅率。根據(jù)房屋住戶居住的時間長短不同實行不同的交易稅率。對于投資性的購房者一般都會在短短的幾年內(nèi)出售，而自住型的購房者一般居住時間都在十年以上，甚至更長。所以，可以通過在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，以一定時間期限為界限，短于這個時間長度出售房地產(chǎn)的，實現(xiàn)較高的交易稅率，長于這個時間出售房地產(chǎn)的可以征收較低的交易稅率。從而提高房地產(chǎn)的投資性成本，抑制房地產(chǎn)的價格。

（五）調(diào)節(jié)信貸

首先，提高購買房地產(chǎn)首付的比例，要限制購買多套房屋行為的貸款比例。其次，對于限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的購買者實施優(yōu)惠的貸款匯率或者降低首付比例，通過一系列調(diào)節(jié)措施降低房地產(chǎn)價格，真正做到房屋是用來住的，而不是用來炒的。

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作者簡介：吳麗娟（1986.11—），女，漢族，河北邯鄲人，碩士研究生，淄博職業(yè)學(xué)院跨級學(xué)院，講師，研究方向：會計、財務(wù)管理。