向 榛

(山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院，山東 濟(jì)南 250100)

交通條件是影響房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高低的一個(gè)非常重要因素，地鐵能夠極大縮短交通時(shí)間，提高出行效率；因此相對(duì)于其他交通設(shè)施，地鐵對(duì)于其周邊區(qū)域住房?jī)r(jià)格和房租價(jià)格的影響更為明顯.董藩等[1]通過(guò)研究北京地鐵五號(hào)線沿線住宅市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，地鐵站點(diǎn)距離、環(huán)線位置以及南北方位，都是影響住宅市場(chǎng)和房租市場(chǎng)價(jià)格的重要因素，并且呈現(xiàn)很大的差異.陳中[2]認(rèn)為地鐵沿線房租的上漲主要源于交通的極大改善.他的調(diào)查表明，深圳地鐵沿線的租房?jī)r(jià)格在地鐵在建之初就上漲了20%左右，而在地鐵開(kāi)通之后，房租價(jià)格繼續(xù)上漲了15%～25%.趙娜[3]調(diào)查了北京市中心城區(qū)、外城四區(qū)和近郊的房租，發(fā)現(xiàn)在地鐵票價(jià)增加后，居住在郊區(qū)的人員有部分搬到了工作地附近居住，地鐵通勤票價(jià)和通勤距離的增加，對(duì)房租價(jià)格具有降低作用.目前已有的研究主要集中在地鐵通勤條件對(duì)地鐵周邊房?jī)r(jià)的影響，針對(duì)沿線房租市場(chǎng)影響的不多；即使涉及周邊房租價(jià)格的文獻(xiàn)，也大多僅從地鐵建成前后房租差異的角度進(jìn)行對(duì)比.

隨著北京城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來(lái)務(wù)工人員越來(lái)越多，已經(jīng)成為北京地鐵沿線房屋租賃的主要群體.在求租住房時(shí)，交通成本是求租人考慮的重要因素之一.由于近年來(lái)北京房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)，北京房租市場(chǎng)的交易價(jià)格也隨之攀升,北京市主要的CBD周邊房租已經(jīng)超過(guò)大多數(shù)行業(yè)里入職不久人群的經(jīng)濟(jì)承受能力，于是更多的人選擇在離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)租房居住.因此交通時(shí)間成本開(kāi)始成為北京普通務(wù)工者租房考慮的重要因素，從而使得地鐵交通線路極大地影響房租價(jià)格.筆者仍以北京地鐵5號(hào)線為例，從地鐵站點(diǎn)縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ鹊?個(gè)角度，通過(guò)定量分析，研究地鐵通勤條件和站點(diǎn)距離對(duì)地鐵沿線不同離區(qū)間房租價(jià)格的影響情況.

1 樣本的選取

北京地鐵5號(hào)線屬于南北走向，南北末端周邊區(qū)域的環(huán)境有所不同.5號(hào)線最南端的宋家莊站周邊處于三環(huán)沿線，而北端的天通苑北站一直延伸到五環(huán)開(kāi)外，北段涵蓋的區(qū)域范圍更廣.因此，筆者選取5號(hào)線北段張由自忠路站至天通苑北站具有代表性的4個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行研究，以站點(diǎn)為中心分別在距離地鐵站<500 m，500～<1 000 m，1 000～<2 000 m和2 000～<3 000 m 4個(gè)區(qū)間內(nèi)隨機(jī)挑選居住條件相近的住房樣本.區(qū)間距離根據(jù)百度電子地圖標(biāo)記的最佳路線確定，同一區(qū)域范圍公允價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)主要參考各大交易平臺(tái)掛牌價(jià)要價(jià)、成交價(jià)的公允價(jià)均值，其他數(shù)據(jù)也參考部分實(shí)地考察的情況.

縱向?qū)Ρ纫允兄行臑閰⒄?、以地鐵站點(diǎn)周邊相同距離區(qū)間的樣本住房租金價(jià)格均值做縱向?qū)φ辗治?，?lái)研究地鐵通勤時(shí)間成本對(duì)房租價(jià)格的影響；橫向?qū)Ρ纫詷颖镜罔F站為參照，分別以距離站點(diǎn)不同的區(qū)間內(nèi)的樣本住房租金均值做橫向?qū)φ辗治?，?lái)研究地鐵站點(diǎn)距離對(duì)住房租金價(jià)格的影響.因?yàn)橹饕紤]地鐵沿線效應(yīng)對(duì)周邊住房租金的影響，因此在選取住房樣本時(shí)，為了避免通貨膨脹的影響，考察的是樣本住房同一時(shí)間段內(nèi)的租金；為了避免工作地的聚集效應(yīng)和生活設(shè)施效應(yīng)的影響，選取橫向樣本量數(shù)量足以消除聚集效應(yīng)產(chǎn)生的誤差；為了避免因?yàn)榫幼…h(huán)境和條件不同而產(chǎn)生的價(jià)格差異，樣本住房選取裝修水平和生活設(shè)施相近、房型基本相同的主臥單間或者酒店式公寓單間進(jìn)行對(duì)比.

2 地鐵通勤條件對(duì)房租價(jià)格的影響

通勤條件縱向?qū)Ρ鹊?個(gè)地鐵站點(diǎn)分別為天通苑北站、立水橋南站、惠新西街南口站和張自忠路站，從北到南以天安門(mén)廣場(chǎng)為參照，4個(gè)地鐵站幾乎是垂直于市中心分布，與天安門(mén)廣場(chǎng)之間的距離比較直觀，能準(zhǔn)確反映4個(gè)地鐵站到市中心的距離.每個(gè)地鐵站選取500～<1 000 m 范圍內(nèi)30套居住環(huán)境和條件相近的出租房作為樣本，樣本住房的裝修水平、生活設(shè)施、小區(qū)環(huán)境和周邊工作地聚集程度相近，戶型基本相同.房租均價(jià)結(jié)果列于表1.

表1 地鐵通勤條件對(duì)站點(diǎn)周邊房租均價(jià)的影響Table 1 Impact of Subway Commuting Accessibility on Rental Prices of Realty Peripheral to Stations

注：距離數(shù)據(jù)來(lái)源于百度電子地圖；房租價(jià)格來(lái)源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表1可以看出，房租價(jià)格與其距市中心距離成負(fù)相關(guān)，距離市中心距離越近，房租價(jià)格越高.從天通苑北到立水橋南的區(qū)間，房租價(jià)格上漲了4.61元/m2，上漲幅度為4.97%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)0.60個(gè)百分點(diǎn)；從立水橋南到惠新西街南口的區(qū)間，房租價(jià)格上漲了6.20元/m2，上漲幅度為6.36%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)0.94個(gè)百分點(diǎn)；從惠新西街南口到張自忠路的區(qū)間，價(jià)格上漲了80.51元/m2，上漲幅度為77.70%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)15.54個(gè)百分點(diǎn).從以上分析可知，在距離市中心25～10 km的地段，房租呈上漲趨勢(shì)，但增加并不明顯；在距市中心10～5 km地段，房租價(jià)格呈突躍式增長(zhǎng).

因?yàn)檫x取的4個(gè)地鐵站的間距比較均勻，從務(wù)工者的交通時(shí)間成本上來(lái)看，地鐵站之間也比較均勻，但房租價(jià)格卻在最后一個(gè)階段即距市中心5 km段出現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)，原因很難從房租的地鐵效應(yīng)來(lái)解釋?zhuān)嗟目赡茉谟谠娇拷兄行模綗o(wú)法忽視中心地段房?jī)r(jià)畸高因素.也就是說(shuō)距離市中心10 km以?xún)?nèi)房租價(jià)格迅猛上漲更多的可能是因?yàn)閺娜h(huán)附近(惠新西街南口地鐵站附近)到二環(huán)內(nèi)(張自忠路站)，房?jī)r(jià)區(qū)位因素導(dǎo)致的房租價(jià)格增長(zhǎng).

為了驗(yàn)證以上猜測(cè)，筆者通過(guò)百度地圖測(cè)算后進(jìn)行了實(shí)地考察，采集了4個(gè)地鐵站之間以它們到達(dá)市中心主要工作聚集地通勤時(shí)間的數(shù)據(jù)信息.從天通苑北到北京的主要CBD地區(qū)，包括西城區(qū)金融街和東城區(qū)的國(guó)貿(mào)，上下班高峰期均不超過(guò)1.5 h，4個(gè)樣本地鐵站之間的行車(chē)時(shí)間基本上在11～13 min之間.也就是說(shuō)，即使從最靠近市中心的張自忠路站出發(fā)，去往2個(gè)最主要CBD或者附近的工作地，相對(duì)于天通苑北站節(jié)約的交通時(shí)間平均也只有30 min左右，而相對(duì)于上一站惠新西街南口，節(jié)約時(shí)間不超過(guò)13 min.因此從通勤者的需求心理推斷，交通時(shí)間的縮短不能全部體現(xiàn)惠新西街南口站到張自忠路站房租價(jià)格的迅猛上漲原因.

毋庸置疑，越靠近城市中心，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì).因此在進(jìn)行地鐵通勤條件縱向分析時(shí)，需要排除房?jī)r(jià)區(qū)位因素的影響.在4個(gè)地鐵站橫向距離3 000～<5 000 m范圍內(nèi)各選取30個(gè)樣本住房，作為參照組進(jìn)行通勤因素影響的影響凈值分析.這些樣本和對(duì)應(yīng)的500～<1 000 m范圍住房樣本基本上處于同一水平位置，除地鐵因素外，其他條件相似.由于參照組樣本和地鐵站距離較遠(yuǎn)，因此客觀上其房租價(jià)格受地鐵通勤影響較小.計(jì)算這些樣本的房租價(jià)格均值，用相應(yīng)500～<1 000 m范圍房租價(jià)格減去該均值，即可得到地鐵沿線房租受通勤因素影響的凈值.所得結(jié)果列于表2.

表2 地鐵站沿線房租受到地鐵通勤因素影響的凈值Table 2 Net Value of Rental Prices of Realty Concerning Subway Commuting Accessibility

注：距離數(shù)據(jù)來(lái)源于百度電子地圖；房租價(jià)格來(lái)源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表3可以看出，4個(gè)站點(diǎn)沿線住房租金受地鐵通勤條件的絕對(duì)影響有限，其影響凈值最低貢獻(xiàn)了房租的8.88%，最高也只貢獻(xiàn)了房租的16.20%，這與上文筆者的猜測(cè)相吻合.但是由北到南，距離市中心越近，其貢獻(xiàn)率越大，區(qū)間增長(zhǎng)率也越快，并在10 km以?xún)?nèi)出現(xiàn)突躍式增長(zhǎng).從天通苑北到立水橋南，凈值的區(qū)間增長(zhǎng)率為24.88%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)3.00個(gè)百分點(diǎn)；從立水橋南到惠新西街南口，凈值的區(qū)間增長(zhǎng)率為28.76%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)4.23個(gè)百分點(diǎn)；從惠新西街南口到張自忠路，凈值的區(qū)間增長(zhǎng)率為125.13%，每接近市中心1 km平均增長(zhǎng)25.03個(gè)百分點(diǎn).由此可見(jiàn)，因地鐵通勤因素影響增值最快的區(qū)間是惠新西街南口站到張自忠路站，越靠近市中心，地鐵通勤條件對(duì)房租的影響越大，影響凈值的增長(zhǎng)率也越快.

3 地鐵站點(diǎn)距離對(duì)房租價(jià)格的影響

研究北京地鐵5號(hào)線站點(diǎn)距離對(duì)房租價(jià)格的影響，筆者選取的橫向?qū)Ρ葮颖咀》恐饕性诰嚯x市中心城區(qū)較遠(yuǎn)的比較有代表性的天通苑北和立水橋南地鐵站周邊，原因在于距離市中心相對(duì)較近的住房，其一來(lái)房租受房?jī)r(jià)區(qū)位因素的影響遠(yuǎn)超過(guò)地鐵通勤因素的影響，二來(lái)可供選擇的便捷通勤方式也更加多樣化.

在天通苑北和立水橋南地鐵站周邊，分別選取<500 m，500～<1000 m，1 000～<2 000 m和2 000 ～<3 000 m 4個(gè)區(qū)間居住環(huán)境和條件基本相同的各30個(gè)住房樣本，進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?結(jié)果列于表3.

表3 地鐵站點(diǎn)距離對(duì)房租價(jià)格的影響Table 3 Impact of Subway Station Distance on Realty Rental Prices

注：距離數(shù)據(jù)來(lái)源于百度電子地圖；房租價(jià)格來(lái)源于58同城網(wǎng)和趕集網(wǎng)成交記錄.

從表3可以看出，隨著與地鐵站點(diǎn)距離的增加，房租價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì).從<500 m范圍到500～<1 000 m范圍兩區(qū)間房租的變化幅度最大,天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了23.45%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了41.65%；從500～<1 000 m范圍到1 000～<2 000 m范圍，天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了5.90%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了4.83%；從1 000～<2 000 m 范圍到2 000～<3 000 m范圍，天通苑北站周邊兩區(qū)間房租下降了9.37%，立水橋南站周邊兩區(qū)間房租下降了9.93%.原因可能在于，500 m以?xún)?nèi)的住房，去往地鐵站完全可以步行，所耗費(fèi)的時(shí)間非常短，可以大大減少交通時(shí)間成本；而500 m以外，去往地鐵站人時(shí)間成本會(huì)大幅度增加.不難看出，地鐵站500 m范圍內(nèi)屬于房屋租賃的“黃金區(qū)域”，房租價(jià)格受到地鐵交通因素的影響最大，房租增值最多.超過(guò)500 m后，房租開(kāi)始大幅下降，超過(guò)1 000 m，下降的幅度逐漸減小.但在2 000～<3 000 m范圍內(nèi)，由地鐵通勤而減少時(shí)間成本的功能大幅減弱，房租價(jià)格的下降幅度超過(guò)了1 000～<2 000 m范圍下降幅度.

4 小結(jié)

北京地鐵5號(hào)線沿線和站點(diǎn)周邊房租受地鐵通勤條件和站點(diǎn)距離因素影響的變化結(jié)果表明，地鐵沿線住房租金隨住房與城市中心地鐵交通距離的減小而增加，越靠近市中心增加的幅度越大，增長(zhǎng)的速度越快，在10 km以?xún)?nèi)出現(xiàn)突躍式增長(zhǎng)；地鐵站點(diǎn)周邊住房租金隨住房與站點(diǎn)之間距離的減少而增加，在距離地鐵站點(diǎn)500 m范圍以?xún)?nèi)，住房平均租金最高，增長(zhǎng)速度最快.對(duì)于投資房產(chǎn)用于租賃的投資者而言，在居住環(huán)境和條件相近的情況下，選擇地鐵沿線距離市中心10 km以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，可為投資者帶來(lái)更多的房租增值回報(bào)；沿線站點(diǎn)周邊距離地鐵站點(diǎn)500 m以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，最有利于投資者，超過(guò)地鐵站點(diǎn)2 000 m的住房基本上無(wú)法滿足改善交通、縮短通勤時(shí)間的需要，不適用于租賃投資.

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