限購政策對新老城區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率的影響
——基于南京市鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)數(shù)據(jù)的實證分析

潘沁云，陳秋憶，姚 望，張鵬程，王一默

（南京審計大學(xué)，南京 211800）

引言

隨著改革開放以來我國家庭收入的持續(xù)增長，家庭加大了對以教育資源為核心的公共服務(wù)的需求，越來越多的家長關(guān)注教育環(huán)境，不遺余力地追求優(yōu)質(zhì)教育資源。在教育市場中，價格杠桿力作用薄弱，優(yōu)質(zhì)教育資源配置的不均衡問題激化了供求關(guān)系不平衡矛盾，從而產(chǎn)生了“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象。

2003年，南京市教委頒布“就近免試入學(xué)”政策，隨之學(xué)區(qū)房房價不斷走高。2006年“就近免試入學(xué)”條款開始實施后，“學(xué)區(qū)熱”高溫難降。根據(jù)2014年1月的房價數(shù)據(jù)顯示，南京市二手房均價為16 693元/m2，而30所名校學(xué)區(qū)房均價卻達(dá)到24 316元/m2，鼓樓區(qū)一線名校如瑯琊路小學(xué)、拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)等學(xué)區(qū)房均價甚至突破了3.5萬元／m2。2015—2016年，南京樓市整體呈現(xiàn)瘋狂漲幅。根據(jù)教育部部署，南京市需在2015年實現(xiàn)100%的公辦小學(xué)，90%的公辦初中劃片入學(xué)，“學(xué)區(qū)熱”問題更為棘手。而“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在新老城區(qū)之間有不同的體現(xiàn)。在南京市，教育資源具有明顯的區(qū)域分布差異，其中，鼓樓區(qū)是老城區(qū)的典型，建鄴區(qū)則是新城區(qū)的代表。老城區(qū)不僅具有完善的生活配套，更是名校聚集地。相比之下，新城區(qū)不僅需要面臨發(fā)展的挑戰(zhàn)，在教育資源的配置上也有所遜色。因此，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在新老城區(qū)的發(fā)展情況值得我們?nèi)パ芯俊?/p>

面對“學(xué)區(qū)熱”與“樓市熱”，南京市為抑制房價整體增速過快，于2016年10月啟用限購政策對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控。此次限購政策有三點重要內(nèi)容：（1）對本地戶籍的嚴(yán)格查控。（2）對購房數(shù)量的嚴(yán)格限制。（3）進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。學(xué)區(qū)房多為家庭的二套購房，限購政策的頒布無疑將成為學(xué)區(qū)房購置的一大阻礙。

本文將關(guān)注限購政策對學(xué)區(qū)房房價的作用效果。通過建立量化模型，分析“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在限購政策的作用下是否得到緩解，并且對新老城區(qū)學(xué)區(qū)房房價在未來將呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測與評估，從而為解決學(xué)區(qū)問題提出合理的政策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

長期以來，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家學(xué)區(qū)房現(xiàn)象普遍存在Black（1999）。國外對學(xué)區(qū)房范疇的研究開始的很早，學(xué)者們致力于尋找最合理的模型方法，減少遺漏變量的影響，對學(xué)區(qū)房價值進(jìn)行測度。Oates（1969）最早分析公立學(xué)校學(xué)生人均支出與房屋價格之間的關(guān)系，驗證了教育的“同群效應(yīng)”，自此掀起了對教育質(zhì)量衡量與教育“資本化”的研究熱潮。Rosen&Fullerton（1997）以及 Judd&Watts（1981）采用特征價格模型證明了住宅價格與學(xué)校質(zhì)量之間在統(tǒng)計意義上存在顯著正相關(guān)性。但特征價格模型并不能全面的考慮到住房的鄰里特征、區(qū)位特征等因素條件。在影響變量的控制上不免存在一些誤差。對此，Black（1999）開創(chuàng)性的采用了邊界固定效應(yīng)法。為了削弱遺漏變量對結(jié)論的誤差影響，他將邊界兩側(cè)相互靠近的房屋價格進(jìn)行對比，進(jìn)而突破了傳統(tǒng)特征價格模型。此舉具有非常重要的借鑒作用。Clark&Herrin（2000）對變量進(jìn)行層次劃分，設(shè)置學(xué)區(qū)虛擬變量，以此檢驗各學(xué)區(qū)與住宅價格的關(guān)系。這一思想創(chuàng)新了變量指標(biāo)的處理方式。

根據(jù)張浩等人的研究觀點可知，學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)教育資源的資本化。在國內(nèi)已有研究中，一些學(xué)者側(cè)重于關(guān)注教育質(zhì)量資本化對住房價格的影響（劉潤秋，等，2015），以教育質(zhì)量作為主成分因素，選取合理測評教育質(zhì)量的指標(biāo)，建立較為傳統(tǒng)的溢價率的計量模型，分析資本化的外部效應(yīng)并且為基礎(chǔ)教育資源均衡配置提供對策（王振坡，2014）?！耙鐑r率”作為學(xué)區(qū)問題量化研究的核心環(huán)節(jié)，還有一些學(xué)者從不同角度對學(xué)區(qū)房的溢價率進(jìn)行探究。例如，利用“租買不同權(quán)”的入學(xué)制度，將學(xué)區(qū)房與相鄰非學(xué)區(qū)房進(jìn)行配對回歸，使特征價格中的遺漏變量得到更為完善的處理，從而精確測度優(yōu)質(zhì)教育資源的隱含價格（胡婉，2014）。以及提出租金率折價的概念，展開對學(xué)區(qū)房價格運動規(guī)律的系統(tǒng)研究（張牧揚，等，2016）。

本文以南京市為例，著眼于城市未來的發(fā)展與教育規(guī)劃，將限購政策下新老城區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象進(jìn)行比較。文章分析影響學(xué)區(qū)房價格變動的多種變量，劃分多層次的價格衡量指標(biāo)，分別計算新老城區(qū)學(xué)區(qū)房在政策前后的溢價率。以此探究限購政策對學(xué)區(qū)房房價的作用效果，比較新老城區(qū)“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象在政策作用下的發(fā)展差異，尋求解決學(xué)區(qū)問題的關(guān)鍵方法以及探索學(xué)區(qū)房未來的發(fā)展趨勢。

二、實證分析

（一）計量模型構(gòu)建

本部分分析限購政策對新老城區(qū)學(xué)區(qū)住房價格的影響，采用的計量模型為特征價格模型。合計選取13項住宅特征構(gòu)造價格特征因子，將其分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類，計算并研究學(xué)區(qū)住宅價格和各種住宅特征之間存在的函數(shù)關(guān)系。通過對限購政策前后兩次回歸分析的結(jié)果的對比分析，側(cè)面探究限購政策對新老城區(qū)學(xué)區(qū)房價格的影響效果。

該模型的一般形式如下：

其中：HP——二手房的掛牌均價；x1——研究區(qū)域的教育質(zhì)量；x2——住房的建筑特征；x3——住房的鄰里特征；x4——住房的區(qū)位特征。

1.數(shù)據(jù)來源與整合

本文的研究重點是限購政策對學(xué)區(qū)房價格的影響方向及影響程度，并且將新老城區(qū)的影響結(jié)果進(jìn)行橫向的對比分析。因此，筆者以2016年10月限購政策實施的時間作為劃分，選取了2015年6月及2017年6月學(xué)區(qū)房房價的截面數(shù)據(jù)。將南京市鼓樓區(qū)作為老城區(qū)的典型，在區(qū)域內(nèi)選取了以瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、拉薩路小學(xué)等不同層次，合計20所小學(xué)的學(xué)區(qū)房作為老城區(qū)學(xué)區(qū)房的研究樣本。將建鄴區(qū)作為新城區(qū)的代表，選取了區(qū)域內(nèi)16所小學(xué)學(xué)區(qū)房作為新城區(qū)學(xué)區(qū)房的研究樣本。由此構(gòu)成185個小區(qū)學(xué)區(qū)房的樣本數(shù)據(jù)。

2.變量的選擇和度量

聯(lián)系南京市鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)特點并且結(jié)合研究目標(biāo)，初步選取了13個住宅特征變量，分別為建筑特征變量、鄰里特征變量、區(qū)位特征變量，客觀全面地評估這些住宅的內(nèi)生變量對住房價格的相關(guān)作用，盡可能減少遺漏變量的影響。

為確保數(shù)據(jù)研究的有效性與合理性，筆者以“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象顯著的學(xué)區(qū)作為研究樣本，鼓樓區(qū)為瑯琊路小學(xué)、銀城小學(xué)、拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、芳草園小學(xué)、金陵匯文小學(xué)等20所小學(xué)所對應(yīng)的100個小區(qū)，建鄴區(qū)為南師附中新城小學(xué)、金陵中學(xué)實驗小學(xué)、莫愁湖小學(xué)、南湖第一小學(xué)、中華中學(xué)附屬小學(xué)等16所小學(xué)所對應(yīng)的85個小區(qū)。并且根據(jù)搜學(xué)網(wǎng)、南京升學(xué)及各校論壇的綜合評估結(jié)果，參考南京市小學(xué)的排名對樣本小學(xué)的學(xué)校質(zhì)量進(jìn)行等級的劃分。

根據(jù)數(shù)據(jù)的可達(dá)性，結(jié)合南京市學(xué)區(qū)住房具體情況，初步選取了樓齡、容積率、車位3個建筑特征變量。變量具體含義見表1。

表1 建筑特征變量名稱及含義

參考對鄰里特征的定義及分類情況（溫海珍，2004），本文初步選取了物業(yè)管理、綠化率、文體設(shè)施、生活配套，共4個鄰里特征變量。變量的具體含義見表2。

表2 鄰里特征變量名稱及含義

通過對數(shù)據(jù)可達(dá)性的評價，本文初步選取了地鐵條件、公交條件和購物條件3個區(qū)位特征變量。變量具體含義見表3。 特別說明的是，考慮到住宅總價與建筑面積有明顯的線性關(guān)系，因而在因變量的選取上，設(shè)定住宅的單位建筑面積價格為因變量。

表3 區(qū)位特征變量名稱及含義

3.變量的量化

本文通過四種方式將上述13個變量進(jìn)行量化。第一種方式：直接選取住宅特征變量的實際數(shù)值，或者將特征變量的原始數(shù)值進(jìn)行簡單的轉(zhuǎn)換。屬于這類的有樓齡、容積率、綠化率、購物條件、公交條件、地鐵條件共6個變量。第二種方式：采用虛擬變量進(jìn)行量化，對特征變量的實際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析評價，此類變量有學(xué)校質(zhì)量和車位情況。第三種方式：采用5點Likert量表的形式，包括物業(yè)管理、自然景觀、安靜程度3個變量。第四種方式：采用綜合性指標(biāo)進(jìn)行度量。這類變量包含文體設(shè)施和生活配套設(shè)施。

具體的量化過程和預(yù)期符號見表4。

4.函數(shù)形式的選擇

表4 特征變量的量化過程和預(yù)期符號

通過對線性函數(shù)形式、對數(shù)函數(shù)形式和半對數(shù)函數(shù)形式下回歸結(jié)果的分析，從經(jīng)濟學(xué)與統(tǒng)計學(xué)兩個角度對回歸結(jié)果進(jìn)行檢驗可知，半對數(shù)形式下鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)數(shù)據(jù)的R2遠(yuǎn)大于線性與對數(shù)函數(shù)的結(jié)果，并且F檢驗的結(jié)果區(qū)別于線性函數(shù)與對數(shù)函數(shù)，為高度顯著。因此，本次計量模型采取半對數(shù)函數(shù)形式。

（二）回歸結(jié)果

在半對數(shù)函數(shù)形式下，本次回歸數(shù)據(jù)統(tǒng)計如表5。

對上述13個變量參與的半對數(shù)模型進(jìn)行回歸，剔除相關(guān)關(guān)系與預(yù)期符號不一致的變量，發(fā)現(xiàn)鼓樓區(qū)2015年、2017年數(shù)據(jù)顯示地鐵條件、學(xué)校質(zhì)量和綠化率在回歸方程中是顯著變量，其中地鐵條件和學(xué)校質(zhì)量為高度顯著變量，顯著水平都在1%以內(nèi)。分析建鄴區(qū)數(shù)據(jù)可知2015年變量中樓齡、購物條件、自然景觀、學(xué)校質(zhì)量和車位情況是顯著變量，2017年變量樓齡、物業(yè)管理、自然景觀、學(xué)校質(zhì)量和車位情況是顯著變量。并且在“限購政策”實行前后樓齡始終表現(xiàn)為高度顯著變量，顯著性水平在1%以內(nèi)（如表6所示）。

（三）回歸結(jié)果分析

注釋：建鄴區(qū)數(shù)據(jù) 2015 年 R2=0.67，2017 年 R2=0.76；*p＜0.10；**p＜0.05；***p＜0.01

經(jīng)過多次的計算實驗后，本文決定采用半對數(shù)形式的特征價格模型分析房價影響因素，得出的擬合優(yōu)度達(dá)到了較高的水平（0.67以上），說明回歸方程是有效的。根據(jù)構(gòu)建的理論模型及回歸結(jié)果，剔除相關(guān)性系數(shù)的正負(fù)性和上文表4的預(yù)期符號不相吻合的變量，保留與實際常理相符的可靠數(shù)據(jù)。為得到更為精確的數(shù)據(jù)信息，筆者又選取顯著變量進(jìn)行再一次回歸分析，根據(jù)得出P值的結(jié)果，將顯著性不強、經(jīng)濟意義不明顯的變量逐步剔除后，最終選取下表所示變量作為顯著變量。

鼓樓區(qū)集中了南京市多數(shù)知名小學(xué)，處于城市的繁華地帶。大部分優(yōu)質(zhì)小學(xué)由于建校時間較長，周圍城市建設(shè)比較完善，難有建設(shè)新學(xué)區(qū)房的土地資源。因此，鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房多為高樓齡二手房，在居住功能上遠(yuǎn)遜色于新開發(fā)的樓盤。

由回歸結(jié)果顯示，人們在選擇鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)住宅時并不會對樓齡、容積率、物業(yè)管理等住宅功能有較高的要求，地鐵條件和學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)住宅價格最為顯著的因素。其中，學(xué)校質(zhì)量是學(xué)區(qū)房房價高低的決定性因素，其p值2015年為1.916 45E-17，區(qū)別于其他變量的p值，體現(xiàn)出極高的顯著性水平；在2017年這一變量的p值又進(jìn)一步下降至8.476 78E-25，顯著性水平達(dá)到新高度。由此可見，鼓樓區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象十分嚴(yán)重且極難得到緩解。

表7 鼓樓區(qū)顯著變量

表8 建鄴區(qū)顯著變量

建鄴區(qū)作為發(fā)展建設(shè)中的新城區(qū)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源比較稀缺，學(xué)校整體質(zhì)量與中心城區(qū)存在較大差異。由回歸結(jié)果顯示，建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房價格受多方面因素影響，學(xué)校質(zhì)量只是影響房價的主要因素之一且并不是最為顯著的影響因素。

相比之下，樓齡是建鄴區(qū)影響學(xué)區(qū)房價格最顯著的變量，其2015年的p值為0.000 349，2017年的p值（0.000 322）同樣達(dá)到較高的顯著性水平。而學(xué)校質(zhì)量的顯著性水平和相關(guān)關(guān)系在16年的限購政策作用后都呈現(xiàn)出一定程度的下跌。這說明，建鄴區(qū)的“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象并不顯著并且在政策實施后有所緩解。

為了進(jìn)一步探討限購政策對“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象的影響作用，我們通過計算各個小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房在限購政策前后的溢價率來進(jìn)行詳細(xì)地分析與對比。

在鼓樓區(qū)20所小學(xué)樣本中，本文選取了“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象顯著（溢價率均在25%以上）的6所小學(xué)分析其溢價率的變化（見表9、表10）。在2015年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房的溢價率普遍較高的情況下，2017年里幾乎大部分的學(xué)區(qū)房溢價率又有了一輪新的增幅，在6所公辦名校中，芳草園小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價率上漲幅度最高達(dá)到12.62%，力學(xué)小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價率增幅最低為3.96%，學(xué)區(qū)房溢價率總體增長幅度在8%—12%之間。由于鼓樓區(qū)內(nèi)在南京市的重點小學(xué)居多，而學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)房房價的主要因素，因此限購政策的出臺對鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房房價無法起到顯著的抑制作用，但也并不是全無影響，其中瑯琊路小學(xué)便是一個典型的體現(xiàn)。由表9可知，2015年瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房樣本單位面積價格達(dá)到65 868元／平方米，與鼓樓區(qū)平均房價相差42 470元／平方米，在樣本小學(xué)中溢價率最高，高達(dá)64.48%。學(xué)校優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量使該校得到了社會、家長普遍的認(rèn)可，家長對其學(xué)區(qū)房的追逐導(dǎo)致溢價率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鼓樓區(qū)其他的小學(xué)。在2016年限購政策頒布之后，該校2017年的溢價率降低了13.12%（見表10），而樣本內(nèi)其他五所小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價率在2017年呈現(xiàn)明顯漲幅。按照國家對“限購”城市差別化住房信貸政策的要求，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的首付款比例大大增加，可能讓部分家長迫于經(jīng)濟壓力放棄瑯琊路小學(xué)的高價學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)而選擇購買鼓樓區(qū)其他小學(xué)的學(xué)區(qū)房

表9 2015年6月鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率

表10 2017年6月鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率

在建鄴區(qū)所選取的16所樣本小學(xué)學(xué)區(qū)房中，有5所小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價率較高，達(dá)到15%以上。這5所小學(xué)學(xué)區(qū)房在2016年限購政策頒布后，溢價率并沒有下跌趨勢，根據(jù)2017年6月房價數(shù)據(jù)顯示溢價率平均上漲6.22%。其中，小紅花小學(xué)溢價率上漲最高高達(dá)11.34%，南師附中新城小學(xué)溢價率上漲幅度最小為1.78%。值得一提的是，南師附中新城小學(xué)在近幾年內(nèi)升學(xué)率有明顯提高，是建鄴區(qū)內(nèi)小學(xué)教學(xué)質(zhì)量優(yōu)秀的代表，其學(xué)區(qū)房在建鄴區(qū)也收到許多家長的追捧。該小學(xué)2015年學(xué)區(qū)房單位面積均價為31 951元/每平方米，且溢價率高達(dá)32.25%（見表11），與建鄴區(qū)樣本內(nèi)其他小學(xué)有明顯差距。伴隨著城區(qū)配套設(shè)施的完善，綜合實力的增強，區(qū)域內(nèi)的教育質(zhì)量也在原有基礎(chǔ)上得到了顯著提升，受到越來越多家長的認(rèn)可，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。

綜合來看，所選樣本2017年較2015年相比，鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)的整體平均房價及區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房單位面積價格都呈上升趨勢。整體上，鼓樓區(qū)平均房價上漲了9 771元/平方米，而建鄴區(qū)平均房價有高達(dá)11 413元/平方米的增幅。學(xué)區(qū)內(nèi)，鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房單位面積價格大部分增長了11 000—27 000元/平方米，而建鄴區(qū)平均學(xué)區(qū)房單位面積價格增長幅度在13 600元/平方米左右。由此可見，限購政策對于學(xué)區(qū)房房價總體影響并不顯著。對比來看，2015年6月鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率相差很大，但在2017年6月后進(jìn)一步縮小了差距，這緣于近幾年內(nèi)建鄴區(qū)城區(qū)的綜合水平的提升，其迅速發(fā)展帶動了區(qū)域內(nèi)住房價格的上漲。

表11 2015年6月建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率

表12 2017年6月建鄴區(qū)學(xué)區(qū)房溢價率

四、結(jié)論

本文以南京市鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)為例，根據(jù)2015年6月與2017年6月鼓樓區(qū)與建鄴區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)合計185個小區(qū)二手住宅的均價，建立特征價格模型，對限購政策前后的住房價格分別進(jìn)行回歸分析。由回歸分析結(jié)果可知，鼓樓區(qū)“學(xué)區(qū)熱”問題長期存在且越演越烈，學(xué)校質(zhì)量是影響學(xué)區(qū)房價格最為顯著的因素。與之相比，建鄴區(qū)的學(xué)區(qū)住房所受影響因素眾多，購房者不僅考慮學(xué)校質(zhì)量，更關(guān)注住宅自身的居住功能，“學(xué)區(qū)矛盾“并不尖銳。

進(jìn)一步總結(jié)政策前后學(xué)區(qū)房溢價率的變動，本文發(fā)現(xiàn)，限購政策在緩解“學(xué)區(qū)熱”問題上所發(fā)揮的作用還是十分有限的。鼓樓區(qū)大部分學(xué)區(qū)房的溢價率仍然呈現(xiàn)上升趨勢，“學(xué)區(qū)熱”現(xiàn)象并沒有真正得到緩解，學(xué)區(qū)問題依舊尖銳。面對鼓樓區(qū)等老校區(qū)的高房價高競爭情況，購房者或許將視線更多轉(zhuǎn)向了建鄴區(qū)這樣同時具有良好配套設(shè)施及教育條件的新城區(qū)。雖然政策前后，建鄴區(qū)的溢價率依舊整體小于鼓樓區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

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