中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資的風險及其對策

王洋　曹磊

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不久遠，1998年我國政府取消了福利分房的政策開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)開始走向市場化，整個行業(yè)得到迅速成長，隨后逐漸興盛起來，對我國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資的動因和投資現(xiàn)狀進行分析，并在此基礎上提出相應的風險應對措施。

【關鍵詞】海外；房地產(chǎn)投資；風險

一、中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀

隨著國內(nèi)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，導致企業(yè)的利潤空間減小。加之全球經(jīng)濟聯(lián)系愈加緊密等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光投向海外市場，以此尋找新的利潤點，許多具有戰(zhàn)略思維的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)打開視野，將自身的經(jīng)營范圍擴張到海外，進行全球化的布局。

從2011—2017年的數(shù)據(jù)來看，中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資規(guī)模在總體上穩(wěn)中有升，到2015年達到峰值，2015年之后趨于平穩(wěn)，稍有遞減。從投資數(shù)值上來看，2015年到2017年，年投資額均超過了200億美元?？偟膩碚f，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于海外的投資的發(fā)展前景是比較樂觀的。

就投資增長率來看，2010—2011年，我國房地產(chǎn)對外投資處在一個比較好的發(fā)展態(tài)勢之中。2012—2014年增速穩(wěn)中有升。2015—2017年增速逐年遞減，到2016年開始為負值，但波動不大。可以看出，中國企業(yè)對外房地產(chǎn)投資已經(jīng)基本處在一個穩(wěn)定狀態(tài)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)用地上的投資金額居于首位，其次是辦公用地，最后是住宅用地。住宅用地從2011的38.7億美元上升到2015年的63.1億美元，辦公用地從2011的43.2億美元上升到2015年的85.4億美元，商業(yè)用地從2011的45.2億美元上升到2014年的112.8億美元。住宅用地和辦公用地在2011—2015年呈上升趨勢，到了2015—2017年有所回落；商業(yè)用地在2011—2014年逐步上升，到了2014—2017年穩(wěn)步有所回落。

二、中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資過程中存在的風險

（一）決策失誤風險

由于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是一個動態(tài)過程，因此從房地產(chǎn)項目的前期調(diào)研、區(qū)域確定、獲取土地，到開發(fā)建設過后的銷售收益，整個過程中每個階段都有多種多樣的潛在風險。

（二）資金短缺風險

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在每個階段都需要投入巨額的資金，人才資源以及物力等的支持。從投資的階段來看，每個階段持續(xù)的時間都較長，因此資金需要投入的時間周期較長。

（三）法律與法規(guī)風險

法律與法規(guī)會對房地產(chǎn)企業(yè)海外投資產(chǎn)生影響，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)對外投資的門檻。法律風險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中由于自身經(jīng)營行為不規(guī)范或外部法律環(huán)境產(chǎn)生變化，而對企業(yè)產(chǎn)生負面法律責任或后果的可能性；合規(guī)風險是指企業(yè)經(jīng)營因違反監(jiān)管要求而受到制裁，遭受損失的可能性。

（四）社會文化風險

由于不同的社會文化，在海外投資中會影響投資的習慣和反饋效果等，因此文化差異也會為企業(yè)對外房地產(chǎn)投資帶來風險。我國房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資時，對他國的風俗文化不熟悉，對于一些國家的禁忌，還有審美觀等缺乏了解；對目標市場的商業(yè)習慣、管理文化缺乏了解；文化的多元化導致難以形成同一價值觀、經(jīng)營思想的跨國管理組織等。

三、中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資面臨風險的對策

（一）提高管理者決策水平

管理者和決策者要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，確定項目是否吻合，然后要對項目的真正價值進行分析和判斷，最后再對企業(yè)自身的資本能力、融資資源、融資條件以及團隊能力進行綜合分析，為投資決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（二）加強企業(yè)內(nèi)部資金管理

需要通過各種融資手段來給企業(yè)提供資金，可以通過財務管理的預測以及提高財務管理水平，讓資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。當碰到資金短缺的情況時不會讓企業(yè)破產(chǎn)，對投資者的傷害也會降低。企業(yè)需要誠信經(jīng)營，樹立良好的企業(yè)形象。為加強與銀行業(yè)的合作打下基礎，以此來擴大市場的容量。

（三）多方面規(guī)避、應對政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)需要本土化經(jīng)營。這可以使得在房地產(chǎn)的投資過程中，增加該國的勞動力就業(yè)機會，以此促進該國的經(jīng)濟發(fā)展。從而使得當?shù)卣吹剑赓Y房地產(chǎn)投資并不是一件壞事，進而能夠讓政府削減進入壁壘或退出壁壘。

（四）開展法律培訓

企業(yè)需在內(nèi)部開展法律培訓，設立企業(yè)法律顧問，完善企業(yè)法律顧問制度；并給予法律顧問一定權(quán)力，使法律顧問能夠參與房地產(chǎn)投資企業(yè)領導決策。同時，企業(yè)的法律顧問需要對決策進行法律的風險預測和分析，選出一個風險適中，獲利最大的投資方案，向決策人員上報方案，并附上相關法律意見，使風險降到最低。

（五）融入投資地當?shù)匚幕?/p>

在房地產(chǎn)企業(yè)海外投資中，充分融入當?shù)匚幕瘜ζ髽I(yè)的發(fā)展具有促進作用。企業(yè)要充分了解目標市場的文化歷史、審美偏好以及社會風俗等，盡可能的入鄉(xiāng)隨俗。如聘請在當?shù)氐娜A人華僑作為員工以及該國具有管理經(jīng)驗的高管人才，避免文化上的沖突。定期組織企業(yè)員工交流會議，分享不同的觀點。充分利用網(wǎng)絡文化信息平臺。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過被投資國最有名的網(wǎng)絡平臺來獲取信息，進行文化的調(diào)研工作。