合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中的涉稅風(fēng)險及建議

徐蓉

摘要：隨著近些年社會的不斷發(fā)展，人民生活水平的持續(xù)提升，在對衣食住行等各方面的要求也是越來越高。這一來是彰顯出我國綜合國力的日益強大，二來，又對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到了很好的促進作用。而隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起，發(fā)展領(lǐng)域越來越大，企業(yè)之間的合作競爭也更加激烈。在整個發(fā)展環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)也正在向合作這一模式轉(zhuǎn)變，其中所涉及到的稅收風(fēng)險管理和控制復(fù)雜而又多變。所以，在開發(fā)過程中，關(guān)于涉稅方面也是個不得不提的問題。本文就先從房地產(chǎn)合作開發(fā)涉稅業(yè)務(wù)這一環(huán)節(jié)來進行探討，列舉出其中存在的諸多涉稅風(fēng)險，并且相應(yīng)的處理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；涉水風(fēng)險；管理措施

涉稅風(fēng)險的管理和控制是房地產(chǎn)合作開發(fā)的重要基礎(chǔ)。其中，房地產(chǎn)的合作和開發(fā)在某種意義上來說都是一種聯(lián)合經(jīng)營行為。它主要就是讓不一樣的投資方以合作的形式達(dá)成某種共識，來一起對房地產(chǎn)進行開發(fā)，至于里面所涉及到的稅收風(fēng)險問題就需要幾個企業(yè)一起來承擔(dān)了。在進行相互合作的時候，整個過程一般都具有三個特點。除了要一起投資，獲利均分除外，在應(yīng)對風(fēng)險這一塊也要一起承擔(dān)。但是，因為在開發(fā)階段所需要涉及的投資金額數(shù)量太大，時間太長，涉及范圍太廣，因此也就讓所涉及的風(fēng)險大大增強了不少。而且但凡是房地產(chǎn)開發(fā)，這其中所涉及到的稅收繁多且復(fù)雜多變，在一定程度上也增加了風(fēng)險發(fā)生的程度。因此，開發(fā)商要針對其中所可能涉及到的一些風(fēng)險提前預(yù)測，并做好應(yīng)對準(zhǔn)備，這樣也能大大提升整個房地產(chǎn)的合作開發(fā)效率。

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)當(dāng)中所涉及到的涉稅風(fēng)險

（一）銷售收入存在風(fēng)險

在每個房地產(chǎn)開發(fā)商的眼中，在銷售收入的這一環(huán)節(jié)總是會或多或少的出現(xiàn)各種各樣的問題。其中出現(xiàn)次數(shù)最多的問題就是將各種價外費統(tǒng)一都劃分到代收代付的款項當(dāng)中，這就會導(dǎo)致在對銷售收入進行有效確認(rèn)的時候會存在明顯誤差。還有，各個單位并沒有提前做好關(guān)于對一些預(yù)收款的繳納工作，這也會導(dǎo)致整個項目的資金在進行核算的時候出現(xiàn)模糊現(xiàn)象，嚴(yán)重的會給之后企業(yè)在稅收的糾紛問題上埋下潛在隱患。與此同時，消費者進行房屋選購的時候往往還會發(fā)生以房抵房的事情，因為在不少房地產(chǎn)企業(yè)看來，大部分的房子并非近期完工的，它或許已經(jīng)是放置很久的產(chǎn)品。所以在銷售環(huán)節(jié)內(nèi)，因為房子本身所具有的特殊性，一些房地產(chǎn)商會選擇用房子來抵押結(jié)算款的現(xiàn)象，并且在交付環(huán)節(jié)，營業(yè)稅就很容易被忽視，這也會導(dǎo)致在銷售收入上有偏差現(xiàn)象的發(fā)生[1]。

（二）開發(fā)成本存在的風(fēng)險問題

成本問題，主要是涉及以下幾個方面，第一就是成本虛報，第二就是與對應(yīng)的配比原則相違背，去進行成本的轉(zhuǎn)結(jié)工作。在成本虛報這一方面，主要表現(xiàn)在有的企業(yè)為了獲取更多的利益，就將施工費用也劃算到成本費用當(dāng)中?；蛘哌€會出現(xiàn)融資多列的現(xiàn)象，也就是說企業(yè)除了跟銀行貸款，為了能夠在短時間內(nèi)籌集到更多的資金，還在私底下對民間第三方進行多渠道融資。但是要注意，這兩種借資方法它們之間的利率計算是不一樣的。顯然在兩者中，民間第三方融資借款的利率更高一些。但是在對利率進行適當(dāng)扣除的時候，顯然還是以銀行貸款的具體利率來作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，并將其劃分到開發(fā)成本當(dāng)中，這也會給開發(fā)成本的計算造成很大困擾。在對成本進行結(jié)賬的過程中，因為并沒有以基本分配比例為基礎(chǔ)，這就會造成每一階段所分?jǐn)偟某杀揪唧w數(shù)額存在差異，也給成本、稅費以及利益的分配造成了巨大約束。

二、針對涉稅風(fēng)險的有效預(yù)防措施

（一）增強風(fēng)險管理意識

要具備強烈風(fēng)險預(yù)估能力，能夠在事情發(fā)生之前對風(fēng)險有個良好的預(yù)判，以達(dá)到預(yù)防的目的。因此，再進行房地產(chǎn)合作開發(fā)階段，也應(yīng)該增強對這方面的有效培養(yǎng)。具體的可以通過講座的形式，對開發(fā)當(dāng)中的一些可能會發(fā)生的潛在問題進行一些適當(dāng)?shù)闹v述，讓每一個開發(fā)人員都能對這方面有所了解，要加強他們的自決性。除此之外，每個參與進來的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該針對風(fēng)險有一個基本的預(yù)估判斷意識，對其中存在的問題可以進行一些適當(dāng)?shù)姆治稣f明，并將每個環(huán)節(jié)風(fēng)險管理的有效措施都納入到體系當(dāng)中，以提高各個企業(yè)在應(yīng)對涉稅風(fēng)險時候的應(yīng)變能力[2]。

（二）開發(fā)之前的分析研究要落實到實處，保證決策程序的科學(xué)規(guī)范特性

因為房地產(chǎn)開發(fā)項目所能涉及到的資金數(shù)額龐大，并且建設(shè)時間也是一個漫長的過程，其中所涉及到的領(lǐng)域也是非常的廣泛。因此在開發(fā)之前，必須要將各個企業(yè)之間針對開發(fā)建設(shè)的心得交流，對可能涉及到的問題，可能發(fā)生的各種情況要進行詳細(xì)分析，有效論證，除了要考慮技術(shù)是否合理之外，也要將項目的經(jīng)濟社會效益納入到調(diào)查的范圍之內(nèi)，通過共同協(xié)商的方式來對投資決策方案做出最后最準(zhǔn)確的確定，要求從決策上就要將涉稅的涉稅風(fēng)險概率降低到最小。

（三）趁早做好稅收策劃，有較強的防涉水觀念

在整個開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮的首要因素就是關(guān)于涉稅風(fēng)險的有效預(yù)防。只有將涉水風(fēng)險牢牢地掌握，才能對房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展有個基本保障。防范涉稅風(fēng)險的前提因素就是要將收稅籌劃的各項工作做好，落實到實處。其實，稅收的籌劃，從某個方面來說也就是關(guān)于開發(fā)商預(yù)算核對的問題，要做好稅收的籌劃工作，并可能涉及到的稅收全部列舉出來，并對稅收成本提前進行核算，爭取將涉水風(fēng)險的發(fā)生降低到最小[3]。

（四）對市場動態(tài)進行精確把握，將分層管理進行到底

俗語說知己知彼，百戰(zhàn)百勝。房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣，只有對行業(yè)進行了解，對整個市場的動態(tài)有個充足的把控，才能將涉稅風(fēng)險泯滅于無形。企業(yè)之間進行合作的話，就應(yīng)該共同將主要精力都投入到針對涉稅風(fēng)險的預(yù)防管理當(dāng)中，可以通過分層管理形式將每個關(guān)節(jié)的管理分批派人把守，要對各個時段的社會經(jīng)濟狀況做到了如指掌，如數(shù)家珍，這樣可以在進行最后決策的階段給眾人提供有效的信息來作為參考。參與進來的各個企業(yè)應(yīng)該做到不分彼此，同舟共濟，再進行分層管理階段，要做到相互督促、互幫互助。只有一起努力，才能對風(fēng)險管控進行有效實現(xiàn)。

（五）建立大局意識觀，提升工作人員基本素養(yǎng)，對各方面制度進行完善

針對涉稅風(fēng)險首先要做的就是要將自身防范意識做到位，尤其是對于企業(yè)來說，格局和眼光都要放得長遠(yuǎn)一些，要學(xué)會顧全大局，要學(xué)會分清主次，不能為了企業(yè)的那點蠅頭小利而采取不正當(dāng)?shù)耐刀?、漏稅行為，要每時每刻都要謹(jǐn)記自己的職責(zé)，規(guī)范自身行為。對于當(dāng)中的各個員工，也要加強對他們的素質(zhì)培養(yǎng)，建立健全相關(guān)管理制度，對他們的行為準(zhǔn)則要起到一個約束性作用，以及要對各種涉稅問題進行有效預(yù)防，從自身做起，努力將涉稅風(fēng)險扼殺在搖籃當(dāng)中。除此之外，國家也應(yīng)該依法做好對這方面的監(jiān)督、建立完善的涉稅政策，對各地房地產(chǎn)合作企業(yè)要起到一個良好的引導(dǎo)效果[4]。

總之，根據(jù)對權(quán)威數(shù)據(jù)進行調(diào)查可知，在各地的經(jīng)濟當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重是一年比一年有分量，而且隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，逐年都有上升的趨勢。并且通過分析判斷不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所存在的涉稅問題非常多，只有在這個基礎(chǔ)展開真實有效的相關(guān)管理，才能對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到良好的促進作用。因此，可以預(yù)見的是，只要努力，房地產(chǎn)合作會迎來更加璀璨、更加豐富獨多彩的未來。

參考文獻：

[1]韋邦國.合作開發(fā)房地產(chǎn)的涉稅風(fēng)險解析[J].財會月刊，2015（25）：56-57.

[2]方正文.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究[D].重慶大學(xué)，2016.

[3]張偉澤.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，2016.

[4]吳彬，張甫軍.關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)的涉稅業(yè)務(wù)探討[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012（04）：296-298.

（作者單位：廣東羊城鐵路實業(yè)有限公司）