冉津銘 劉宗睿 楊小義

摘 要：2015年，我國第一只公募REITs-鵬華前海萬科REITs-正式獲批并完成注冊，這是我國第一只公募REITs，它的出現(xiàn)不僅標志著公募基金發(fā)展到不動產(chǎn)領(lǐng)域，同時它的出現(xiàn)填補了我國公募REITs發(fā)展的空白，標志我國REITs的發(fā)展進入了一個新的階段。這是我國第一只也是目前惟一的一只公募REITs，似乎是后繼無人，發(fā)行遇冷。所以針對目前我國REITs的發(fā)展情況，以鵬華前海萬科公募REITs為例，通過探討它出現(xiàn)的背景以及目前發(fā)展所遇到的問題，來為公募REITs乃至整個房地產(chǎn)房地產(chǎn)信托基金在我國的普及和發(fā)展提供方案與建議。

關(guān)鍵詞：REITs 房地產(chǎn) 投資 前景

一、問題識別與原因分析

1.宏觀方面

（1）我國REITs法律制度局限性。我國現(xiàn)行的證券投資基金均為契約型基金，將 REITs的法律關(guān)系界定為信托關(guān)系，制定REITs 管理辦法可以以《信托法》為依據(jù)，建立在法律基礎(chǔ)上的以合同為基本保障的投資方式。但對于契約型基金中投資集合的地位與性質(zhì)，我國的法律并未加以明確。

（2）稅收政策的影響。我國現(xiàn)行的稅收政策對房地產(chǎn)信托基金并未實行與其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)相異的稅收政策，也未實施針對 REITs 的稅收優(yōu)惠制度。REITs在中國的發(fā)展還面臨著多重稅負的影響，這體現(xiàn)在REITs的房地產(chǎn)投資信托收益及基金財產(chǎn)投資有繳納所得稅的義務(wù)（由基金份額持有人承擔），同時投資者的基金分紅也應(yīng)該繳納資本利得稅（個人所得稅），多重稅負在客觀上降低了REITs的收益率，也將影響投資者的參與度。

2.微觀方面

（1）投資組合不同于國外成熟標準。成熟REITs的總資產(chǎn)是以房地產(chǎn)投資為主，其占比至少在70%以上。而鵬華前海萬科REITs不但在招募說明書中談到其房地產(chǎn)投資低于50%，而且在實際中也出現(xiàn)了更低的投資比例，相反，其債券投資比例超過了70%，是總資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成。從這方面來看，這和美國、日本REITs投資的標準比重要求大相庭徑，沒有體現(xiàn)出REITs重點投資于房地產(chǎn)這一特征，更多表現(xiàn)出的是一種債券型基金。

（2）房地產(chǎn)投資標的不同于國外成熟標準。在房地產(chǎn)投資標的方面，國外一般均嚴格限制為具有穩(wěn)定、持續(xù)收入來源的不動產(chǎn)。而鵬華前海萬科REITs是通過增資方式持有深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司股權(quán)至2023年7月24日，獲取其自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項目100%的實際或應(yīng)當取得的營業(yè)收入（除物業(yè)管理費外），即獲取項目的經(jīng)營權(quán)。

二、基于鵬華前海萬科REITs公募基金的建議及我國公募REITs發(fā)展建議

1.基于鵬華前海萬科REITs公募基金的建議

（1）改善投資組合。參考國外已經(jīng)發(fā)展成熟的REITs市場的標準來看，鵬華前海萬科REITs公募基金應(yīng)當將其總投資的70%以上轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資為主，如此我們才能更好地享受房地產(chǎn)投資帶來的收益。

（2）完善房地產(chǎn)投資標的。參考于國外限制為具有穩(wěn)定、持續(xù)收入來源的不動產(chǎn)。鵬華前海萬科REITs基金至少應(yīng)該獲取其投資的深圳市前海公館項目的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以同時獲得穩(wěn)定租金和房地產(chǎn)增值所帶來的好處，使房地產(chǎn)投資收益最大化。

2.我國公募REITs發(fā)展建議

（1）建立完善的法律制度。推動出臺《房地產(chǎn)投資信托法》，并完善《證券投資基金法》對REITs的具體規(guī)定。制度上的完善對我國公募REITs的發(fā)展至關(guān)重要。

（2）建立符合我國REITs發(fā)展需要的稅收優(yōu)惠政策。在REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，在如今我國國內(nèi)稅法環(huán)境下，基金財產(chǎn)盈利過程通常涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業(yè)所得稅等大量稅費成本，投資人還可能面臨雙重征稅。這樣會大大減低REITs的吸引力和作用，建立符合我國REITs發(fā)展需要的稅收優(yōu)惠政策是國外成熟REITs市場發(fā)展的重要經(jīng)驗。

三、我國公募REITs發(fā)展前景探討及總結(jié)

鵬華前海萬科公募REITs的出現(xiàn)，標志著我國REITs的發(fā)展越來越成熟越來越正規(guī)化。作為當今房地產(chǎn)投資市場發(fā)展的趨勢，REITs在我國的發(fā)展經(jīng)歷了一個從無到有、從開始的“類REITs”到現(xiàn)在的公募REITs的過程?，F(xiàn)在，這個趨勢越來越明顯，越來越受到人們重視，上至政府，下到企業(yè)和普通投資者，都積極的參與其中，無論是國務(wù)院近幾年出臺的一系列政策，還是普通房地產(chǎn)企業(yè)的積極探索和改革，都說明我們國家和政府都在努力的推進REITs在我國的發(fā)展進程。

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作者簡介：冉津銘（1997—），男，土家族，重慶涪陵人，經(jīng)濟學學士，重慶工商大學；劉宗睿（1996—），男，漢族，重慶萬州人，經(jīng)濟學學士，重慶工商大學；楊小義（1996—），男，漢族，重慶長壽人，經(jīng)濟學學士，重慶工商大學