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【摘 要】 隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，管理會計(jì)作為會計(jì)學(xué)領(lǐng)域的一大分支，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、提高財(cái)務(wù)管理水平中的作用日益凸顯。本文分析了管理會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用意義，并對其在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】管理會計(jì)；房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目決策；戰(zhàn)略管理

管理會計(jì)是對財(cái)務(wù)會計(jì)職能的延伸與擴(kuò)展，把傳統(tǒng)職能擴(kuò)大到3個方面，即規(guī)劃、控制和評價。管理會計(jì)不僅是現(xiàn)代管理科學(xué)滲透到會計(jì)領(lǐng)域所取得的成果，也是會計(jì)學(xué)科發(fā)展的必然趨勢。另外，先進(jìn)管理工具的應(yīng)用與企業(yè)管理流程緊密結(jié)合，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理需求，選擇和運(yùn)用適合的管理會計(jì)工具，如此才能切實(shí)提升管控和運(yùn)營能力，更好地應(yīng)對市場競爭，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)概述

管理會計(jì)主要是為了能夠更好的服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部管理，全面提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，即以最小的成本投入來獲取利潤的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用管理會計(jì)，需針對企業(yè)自身的實(shí)際情況，并與企業(yè)的未來發(fā)展方向有效結(jié)合，以此來對企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，并制定具體的實(shí)施方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動的價值，并通過以企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考核評價，以此來全面提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)工作中具體內(nèi)容大致包括預(yù)測經(jīng)營前景、參與經(jīng)營決策、規(guī)劃經(jīng)營目標(biāo)、全面控制成本和考核評價業(yè)績等幾方面。即針對企業(yè)的實(shí)際情況來對項(xiàng)目銷售、成本、利潤、現(xiàn)金流等情況進(jìn)行預(yù)測，從而為企業(yè)經(jīng)營決策提供重要的依據(jù)。同時針對企業(yè)具體的決策目標(biāo)來對信息進(jìn)行收集整理，編制科學(xué)的經(jīng)營方案，確保方案的最優(yōu)。并以最終方案作為基礎(chǔ)，進(jìn)一步優(yōu)化配置相關(guān)資源，確定具體的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，并將其在有關(guān)預(yù)算中進(jìn)行落實(shí)，為成本控制和業(yè)績考核提供必要的條件。目標(biāo)成本的制定需以各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)作為依據(jù)，將目標(biāo)成本具體分解給各個項(xiàng)目、部門和個人，做好具體的控制和跟蹤工作，及時發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行調(diào)整。年末則需對年初各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，及時發(fā)現(xiàn)不足之處。

二、管理會計(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的應(yīng)用意義

房地產(chǎn)企業(yè)有其特殊性，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、房屋預(yù)售、收入、成本的核算、稅金的清算等環(huán)節(jié)；投資金額大，房地產(chǎn)建設(shè)中不僅要購買土地的使用權(quán)，還要購買施工過程中需要的人、材、機(jī)費(fèi)用，需投入較大的資金且開發(fā)周期較長；房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品流動性弱，它屬于一種固定資產(chǎn)，房價較高且居高不下，房地產(chǎn)的資金價值較大，具有變現(xiàn)能力較差的特性，因此管理會計(jì)的應(yīng)用對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。

1.預(yù)測、規(guī)劃公司未來經(jīng)營目標(biāo)

管理會計(jì)根據(jù)市場銷售部門對銷售的預(yù)測，利用相關(guān)的管理會計(jì)模型，結(jié)合公司未來的經(jīng)營計(jì)劃、成本費(fèi)用的支出及項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，對企業(yè)整體的資源進(jìn)行規(guī)劃，制定適合公司發(fā)展的經(jīng)營目標(biāo)，同時將目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，任務(wù)分解到各個部門和相關(guān)的責(zé)任人員。

2.全面的成本費(fèi)用控制

管理會計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中主要起到控制、監(jiān)督的角色，在項(xiàng)目開發(fā)的初期，對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，制定較為可行的目標(biāo)成本。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，通過隨時統(tǒng)計(jì)、掌握項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，與預(yù)算目標(biāo)成本進(jìn)行對比，找出運(yùn)行中的差異，實(shí)施有效的監(jiān)督，盡可能的減少不必要的成本支出。

3.為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)

根據(jù)企業(yè)決策目標(biāo)搜集整理項(xiàng)目周邊資料信息，選擇科學(xué)合理的方法編制出不同的方案，并對這些方案進(jìn)行分析評價，最終篩選出最優(yōu)方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目具備周期長、投資大等特點(diǎn)。一旦項(xiàng)目決策出現(xiàn)失誤，就會致使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營危機(jī)。而將管理會計(jì)引入項(xiàng)目決策階段，能通過量化工具對決策進(jìn)行優(yōu)化，在充分考慮影響項(xiàng)目運(yùn)行的各種經(jīng)濟(jì)因素基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，幫助管理者做出正確的選擇和判斷。

4.對管理決策進(jìn)行監(jiān)督和評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營中，管理會計(jì)利用自身的規(guī)劃、預(yù)算、決策手段，結(jié)合公司需要，對整個項(xiàng)目進(jìn)行全周期的管控和運(yùn)營控制，審核項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出是否符合預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目結(jié)束后，還要對整個工程進(jìn)行最終結(jié)算，分析、探討預(yù)算和實(shí)際偏差存在的原因和解決措施，有利于全面落實(shí)經(jīng)營業(yè)績考評機(jī)制。

5.考核評價業(yè)績

根據(jù)企業(yè)年初既定的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，年末由企業(yè)相關(guān)部門對各單位、各部門及每個人進(jìn)行逐級考核責(zé)任指標(biāo)的完成情況，發(fā)現(xiàn)成績，找出不足，從而為績效考核提供必要的依據(jù)。

三、管理會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

1.在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段，管理會計(jì)的目標(biāo)成本法可以為決策提供可靠的依據(jù)

具體應(yīng)用在如下幾方面：

（1）在項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與銷售、規(guī)劃、工程等部門共同合作，初步論證項(xiàng)目的預(yù)期成本和收益。財(cái)務(wù)部門對項(xiàng)目所在地的市政條件、地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面要有深入的了解，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、成本控制目標(biāo)及資金運(yùn)作等因素，編制可行性研究報告，上報給決策層審議。

（2）在成本預(yù)測中，可以根據(jù)銷售計(jì)劃來衡量項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)。預(yù)測項(xiàng)目盈利能力，并結(jié)合定量和定性的方法對成本效益方案進(jìn)行優(yōu)化。

（3）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和工程概算等資料，以此來確定目標(biāo)成本。通過價值工程及本、量、利分析法，制定最優(yōu)目標(biāo)成本。

（4）在項(xiàng)目融資中，根據(jù)企業(yè)投資進(jìn)度編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算表，預(yù)測其資金缺口，確定其融資方案，從而為企業(yè)融資決策提供依據(jù)。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理中，管理會計(jì)的全面預(yù)算管理方法可以用來制定、實(shí)施和評價戰(zhàn)略，以保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)中長期戰(zhàn)略目標(biāo)

（1）在戰(zhàn)略制定階段，對項(xiàng)目利潤貢獻(xiàn)度進(jìn)行測算，制定激進(jìn)、正常、保守三種戰(zhàn)略計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域位置、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃等因素，進(jìn)而確定戰(zhàn)略目標(biāo)。

（2）在戰(zhàn)略實(shí)施階段，全面實(shí)施預(yù)算管理，加強(qiáng)資金管理、會計(jì)核算和稅務(wù)籌劃工作。將戰(zhàn)略目標(biāo)分解到企業(yè)年度開發(fā)計(jì)劃中，從而確定銷售目標(biāo)、融資規(guī)模和資金使用方向。建立明確責(zé)任、目標(biāo)的財(cái)務(wù)管控體系。在此過程中，財(cái)務(wù)部門要及時向管理層上報財(cái)務(wù)報表，并做好依法納稅工作，還要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，防范會計(jì)欺詐、財(cái)務(wù)損失等情況的發(fā)生。

3.在績效管理中的應(yīng)用，主要發(fā)揮管理會計(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績考核和評價的作用

管理會計(jì)通過房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營數(shù)據(jù)和經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)，結(jié)合開發(fā)部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門等各部門、各個員工的業(yè)績以及任務(wù)完成情況，對各部門、各個員工的業(yè)績、表現(xiàn)進(jìn)行考核與評價，并對部門和員工個人的績效進(jìn)行科學(xué)的獎懲，使每個部門、員工都各司其職，清晰資金的運(yùn)作流程。

4.房地產(chǎn)企業(yè)能利用管理會計(jì)加強(qiáng)成本控制，指導(dǎo)成本控制平臺的建設(shè)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

成本控制平臺應(yīng)將歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和實(shí)際數(shù)據(jù)納入成本數(shù)據(jù)庫。成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

（1）建立含量指標(biāo)庫。結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，對項(xiàng)目工程量進(jìn)行測算，是指標(biāo)設(shè)計(jì)的重要參考。進(jìn)一步優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)，減少工程成本。

（2）建立單方指標(biāo)庫。根據(jù)不同的施工標(biāo)準(zhǔn)和不同的項(xiàng)目實(shí)施各階段單方指標(biāo)的積累，合理控制單方成本。

（3）根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)利潤和外部市場材料價格的波動，建立材料價格庫，確定材料價格控制指標(biāo)，作為招標(biāo)采購成本控制的依據(jù)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜的工作，貫穿于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中，更加重視企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在激烈的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對管理會計(jì)的重視，將管理會計(jì)工作與其他的業(yè)務(wù)活動管理相結(jié)合，制定完善的管理會計(jì)體系，合理預(yù)測企業(yè)未來的經(jīng)營目標(biāo)，為企業(yè)經(jīng)營者提供決策依據(jù)，不斷完善管理制度、提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，發(fā)揮管理會計(jì)的決策功能、預(yù)算功能，確保企業(yè)長期經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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