張書銘　吳小菲

[提要] 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，各行各業(yè)都存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著局部地區(qū)投資過熱甚至泡沫化、大量建房閑置、結(jié)構(gòu)化矛盾突出等問題。隨著國家出臺限購、限貸以及稅收政策等不斷更新，并且在供給側(cè)改革的推力下，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的考驗(yàn)，發(fā)展進(jìn)入利潤瓶頸期和轉(zhuǎn)型期。本文探討房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，初步給出應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)轉(zhuǎn)型；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

本文系廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院校級研究生創(chuàng)新項(xiàng)目：“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究”研究成果

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年5月2日

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)介紹

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的外部因素分析。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有開發(fā)周期和資金周轉(zhuǎn)周期更長的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目從資金投入到資金全部收回短則兩三年，長則八九年，甚至更久。難免受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和政策影響，保持充足的現(xiàn)金流更是壓力重重，房地產(chǎn)企業(yè)單憑一己之力同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)上百億的大項(xiàng)目十分困難。房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地使用權(quán)到完成竣工周期長，同時(shí)會(huì)受當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)承受更大的資金壓力，迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到如今規(guī)模，單純依靠自有資金運(yùn)轉(zhuǎn)已不再現(xiàn)實(shí)，必須要通過各種途徑向外部籌借資金。由于我國的金融市場尚不是自由開放的市場，對房地產(chǎn)企業(yè)的支持主要以地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托等方式為主，其中我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源渠道有：國內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金及其他資金。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，周期性波動(dòng)更加明顯，銷售按揭受國家信貸政策不確定影響壓力越來越大，房企的現(xiàn)金流將更加依賴外部融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)?；蝻L(fēng)險(xiǎn)聚集到一定水平之后，企業(yè)開發(fā)運(yùn)營所需資金將無法通過單一渠道來滿足，這也就預(yù)示著我國房地產(chǎn)企業(yè)到了必須轉(zhuǎn)型的時(shí)刻。

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至今土地已經(jīng)成為其最主要的生產(chǎn)要素之一，如果缺少土地將無法從銀行獲得充足的貸款資金，但隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和土地供應(yīng)的人為調(diào)節(jié)造成土地供需結(jié)構(gòu)性矛盾。土地的出讓和掛牌根據(jù)政府自身的判斷來進(jìn)行，有時(shí)甚至人為選擇出讓條件，在我國當(dāng)前土地區(qū)域稀缺性和供應(yīng)有限性的現(xiàn)狀下說明我國土地市場不是一個(gè)完整的市場，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地資源時(shí)會(huì)出現(xiàn)隨機(jī)性和偶發(fā)性，因此造成房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的潛在風(fēng)險(xiǎn)。然而，隨著放貸規(guī)模的擴(kuò)大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資拉動(dòng)模式下，帶動(dòng)房價(jià)高速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源需求不穩(wěn)定性增長，助推了土地資源成本的增加。在房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和費(fèi)用較高的情形之下，儲藏越多的土地資產(chǎn)就意味著消耗了大量的資金，大量資金需求又需要更多的成本。這種壓力的相互傳遞讓房地產(chǎn)企業(yè)難以承受，高成本的結(jié)構(gòu)或許因?yàn)槭袌龅牟▌?dòng)而造成蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)無力消耗甚至倒閉。同時(shí)，在我國各個(gè)行業(yè)都會(huì)受到稅負(fù)的影響，其中我國房地產(chǎn)稅負(fù)對企業(yè)的影響是巨大的，主要包括土地增值稅和企業(yè)所得稅。

我國房地產(chǎn)自房改年之后，可以說是高速發(fā)展的黃金期，行業(yè)利潤豐厚，各行各業(yè)的企業(yè)紛紛進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，截至2017年大小型房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量達(dá)到十幾萬家，可謂盛況空前。在激烈的市場競爭環(huán)境下，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，市場主動(dòng)開放和被動(dòng)開放的程度都在加大，國外品牌房企同樣大舉進(jìn)入我國國內(nèi)市場，然而這些品牌基于強(qiáng)大的資金實(shí)力和融資能力、豐富的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)秀的管理能力，迅速搶占國內(nèi)部分市場，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤強(qiáng)行分?jǐn)?，加速了國?nèi)本土房地產(chǎn)企業(yè)的出局。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)介紹及特點(diǎn)。從狹義上看，舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)是我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)的收益存在誤差。從而加大企業(yè)的損失，具體的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)以及資金回收風(fēng)險(xiǎn)等。

對我國近幾年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，具體歸納如下：

1、按期償債風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)資金來源與企業(yè)貸款有關(guān)，其中也包含一部分自由資金，但其所占比例較低。房地產(chǎn)企業(yè)資金的特點(diǎn)就是投入大、回收期長，加之房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算利潤會(huì)受到國家政策、經(jīng)濟(jì)、市場等因素影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來源于銀行貸款，在市場經(jīng)濟(jì)條件下利率會(huì)隨著市場的變化而波動(dòng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到利率變動(dòng)的影響。

3、籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，企業(yè)在各個(gè)融資渠道上的融資困難度隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以融資成功，最終會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）資金結(jié)構(gòu)不合理。金融機(jī)構(gòu)貸款、自由資金、預(yù)收款以及其他收入是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，如果資金結(jié)構(gòu)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)將無法管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債式經(jīng)營，雖然合理負(fù)債有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是如果企業(yè)管理者出現(xiàn)決策失誤，加之受到政治、經(jīng)濟(jì)、市場等多方因素影響，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樨?fù)債過度而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）業(yè)務(wù)拓展快，投資不合理。近年來，各類房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，許多人在這一行業(yè)中獲得了豐厚的利潤，導(dǎo)致很多人在沒有完全了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況下盲目跟風(fēng)參與投資。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展時(shí)沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)查，管理者依據(jù)自身喜好進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，沒有仔細(xì)研究和分析相關(guān)的法律法規(guī)、市場特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)政策，導(dǎo)致投資不合理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱。在房地產(chǎn)企業(yè)中重大的財(cái)務(wù)決策權(quán)掌握在少數(shù)管理者手中，如果某位管理者判斷失誤做出錯(cuò)誤的決策，就會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營成果。此外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中對非重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作不細(xì)致，較少地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警測試，財(cái)務(wù)報(bào)表無法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，決策者無法獲得全面準(zhǔn)確的信息，最終導(dǎo)致決策失誤，帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的不斷壯大，以及房地產(chǎn)企業(yè)庫存積壓嚴(yán)重，我國政府針對上述問題并結(jié)合實(shí)際情況出臺了“供給側(cè)”改革和一系列土地政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)去產(chǎn)能、降成本。此外，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控必然會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金產(chǎn)生影響，例如，銀行融資政策收緊，那么企業(yè)將承擔(dān)的利息越來越多，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

（一）合理利用市場資源進(jìn)行建造成本的分配。充分利用市場資源、優(yōu)化財(cái)務(wù)資本結(jié)構(gòu)、合理分配建造成本，以此來把控房地產(chǎn)企業(yè)成本。例如，可以將房地產(chǎn)企業(yè)中的項(xiàng)目進(jìn)行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托外部專業(yè)的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)公司專業(yè)性、事務(wù)性、業(yè)務(wù)性比較強(qiáng)的成本管理工作進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要隨時(shí)關(guān)注市場變化，以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資，充分把握客戶的實(shí)際需求，對建造成本進(jìn)行合理有效的分配。

（二）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，結(jié)合企業(yè)自身情況，建立適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。用該制度識別和評估企業(yè)在運(yùn)營過程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。即根據(jù)收集的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)信息資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)行業(yè)和國家政策，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。同時(shí)，在實(shí)際工作中檢查已有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度是否存在漏洞，以此保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的落實(shí)。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識。在任何企業(yè)的發(fā)展中，企業(yè)管理者都占據(jù)了非常重要的位置，企業(yè)管理者的決策直接影響著整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要定期接受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識的培訓(xùn)，不斷提升其財(cái)務(wù)決策能力和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力，對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中存在的問題進(jìn)行查找，防止錯(cuò)誤信息干擾財(cái)務(wù)決策。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要重視財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理工作，要求企業(yè)相關(guān)人員嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定做好財(cái)務(wù)工作，以此加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

（四）密切關(guān)注國家政策的變化。房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注國家政策，掌握市場動(dòng)態(tài)，這樣才能夠避免企業(yè)決策與國家相關(guān)政策相違背，導(dǎo)致由于企業(yè)決策錯(cuò)誤而造成的嚴(yán)重?fù)p失，同時(shí)還能在順應(yīng)國家方針政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低企業(yè)成本投入產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。隨著綠色經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家政策適當(dāng)開拓綠色建筑市場，建造綠色低碳建筑，以此順應(yīng)國家倡導(dǎo)的綠色建筑的方針政策。這樣不僅能夠有效地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠在一定程度上降低企業(yè)能耗成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)論

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大，在國家新政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期會(huì)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行研究，根據(jù)問題提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。以外部因素為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)已有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，總結(jié)特點(diǎn)并進(jìn)行概述，同時(shí)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，提出了具體應(yīng)對措施。希望通過以上的分析能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

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