房地產開發(fā)項目經濟評價的特點及其問題探討

張文靜

【摘 要】現(xiàn)如今，社會經濟不斷發(fā)展，科學技術也突飛猛進。民眾生活水平不斷提高，對物質方面的需求也不斷增多。房地產經濟開發(fā)項目如雨后春筍般不斷興起并蓬勃發(fā)展。我國房地產經濟開發(fā)項目距今為止經歷了十多年的發(fā)展歷程，無論是開發(fā)商還是消費者，在對待房地產經濟開發(fā)項目時的觀點和態(tài)度較以往發(fā)生巨大轉變，已經趨于理智和成熟。開發(fā)商在經營一項開發(fā)項目時，不僅僅注重前期工程的施工質量和施工進度，同時，也在不斷關注消費者后期的住用情況，并將其作為房地產經濟開發(fā)項目的重要考核標準，房地產經濟開發(fā)項目評價則是其中的一項重要考核標準。因此，本文將對房地產經濟開發(fā)項目評價特點及在施行過程中存在的問題展開探討，并提出切實可行的措施對其進行解決，從而引導我國房地產行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

【關鍵詞】房地產項目；經濟評價；特點；策略

一、房地產開發(fā)項目經濟評價的特點

（一）房地產開發(fā)項目財務分析方面所具有的特點

要對財務收入和財務支出兩者之間的關系進行正確界定。為了對房地產開發(fā)項目經濟評價這一工作所具有的特點進行全面了解和掌握，首先要對財務收入和財務支出等內容進行明晰化。房地產項目中財務收入具體包括出租房租金收入、房地產轉讓收入，通過銷售商品房繼而獲得的財政收入，以及通過銷售房地產配套設施等獲得的財政性收入。房地產開發(fā)項目財務支出方面的工作表現(xiàn)為開發(fā)產品方面的財務花費、銷售費用、稅收支出等。（2）房地產業(yè)主要以盈利性為主，在保證經濟利益的前提下兼顧社會經濟效益。因此，房地產開發(fā)項目經濟評價具有財務指標計算精確化這一特點，要對資金回收、盈利能力、清償能力、資金平衡能力等硬性條件進行明晰化，并對其進行精確計算，從而確保其質量不斷提升。

（二）房地產項目具有不確定性

在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時受到諸多因素的影響。房產項目具有不確定性，在對房地產開發(fā)項目經濟評價時也會受到銷售價格、銷售進度、開發(fā)周期、土地費用等因素的影響。因此，在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時，需要對一個或多個敏感性因素進行分析。同時，在對臨界值進行分析時要牢牢抓住關鍵因素，從而將房地產開發(fā)項目在實施過程中的風險性降到最低，確保房地產行業(yè)效益的最大化，同時，也促使房地產行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

二、房地產開發(fā)項目經濟評價中存在的問題

（一）房地產市場調研方面存在缺位

房地產行業(yè)的發(fā)展需要立足于市場這一大行情，繼而根據(jù)市場發(fā)展需求客觀務實的建立房地產開發(fā)項目，從而為房地產開發(fā)項目經濟評價提供良好的發(fā)展環(huán)境并打下牢固的市場根基。但是從目前發(fā)展情況來看，部分房地產商在對開發(fā)項目進行經濟評價時，并沒有立足于市場，對市場的供給情況、市場容量供求態(tài)勢、項目自身所具有的競爭能力等調研不深入，從而無法對開發(fā)項目做出科學合理的經濟評析。因此，在這一發(fā)展模式下，在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時往往脫離實際或者顯得過于空洞，為房地產行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展帶來一定的負面影響。

（二）缺乏專業(yè)的技術人員

在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時，需要對計劃立項、規(guī)劃設計、拆遷方案、主體工程等進行策劃，而這一系列工作的開展都需要依托專業(yè)人員來完成。但是從目前發(fā)展情況來看，情況不容樂觀。由于缺乏專業(yè)的技術分析人員，在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時往往漏洞百出，或者與預期發(fā)展要求相違背，達不到預期評價的效果，亦或現(xiàn)有技術分析人員工作素質相對薄弱，能力較低，即使完成了房地產開發(fā)項目經濟評價的工作，但是由于自身能力有限，往往使評價結果質量大打折扣，與崗位預期相差甚遠。

（三）缺乏完善的監(jiān)管體系

房地產開發(fā)項目在施行過程中難免會出現(xiàn)延期或延誤等問題，從而加大房地產開發(fā)項目的風險性，當然，也使得經濟評價工作無從開展。同時，在房地產開發(fā)項目進行經濟評價時，并不意味著評價工作完成后就代表著這一項目得以終結，為了確保樓房、住宅等建筑的施工質量，并使其經濟效益與社會效益有機統(tǒng)一起來，需要對其進行后期監(jiān)督監(jiān)管。然而，我國房地產開發(fā)項目經濟評價監(jiān)管體系不完善，從而導致民眾住宅安全系數(shù)不斷降低，“豆腐渣”工程頻出，為民眾安全帶來諸多隱患。

三、房地產開發(fā)項目經濟評價的策略

（一）建立健全科學評價體系

房地產開發(fā)項目經濟評價在項目建設過程中提供投資決策的依據(jù)，起著至關重要的作用。在實際工作中，項目的經濟評價由于多種原因常常流于形式，為了引導房地產業(yè)健康發(fā)展，提高房地產開發(fā)項目經濟評價的質量，需要建立健全科學評價體系。項目指標體系在房地產開發(fā)項目經濟評價中發(fā)揮著重要作用，是房地產開發(fā)項目經濟評價的重要組成部分。為了確保房地產開發(fā)項目經濟評價的可行性，需要根據(jù)實際發(fā)展情況制定科學合理的評價，并將市場調研、市場定位、綜合競爭能力等涵蓋在內。組建市場調研小組，并派遣專門人員參與其中，對市場發(fā)展行情、房產供需情況、民眾經濟承受能力等進行深入了解和掌握，從而為開發(fā)項目經濟評價提供堅實的市場依據(jù)。

（二）吸引專業(yè)技術人員參與其中

隨著土地成本、各項開發(fā)成本的不斷上升，房地產開發(fā)項目投資決策的正確性和實際產生的經濟效果得到了高度的關注。要想使房地產開發(fā)項目經濟評價工作高效、高質量的開展，需要專業(yè)的技術人員參與到計劃立項、規(guī)劃設計以及后期道路、園林等設計中來，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢。因此，為了招納賢才，需要房地產開發(fā)商利用經濟手段吸引專業(yè)人員投入到工作中來，可以通過采取分紅、績效考核、入股等手段鼓勵專業(yè)人員參與其中，繼而將專業(yè)人員的知識和技能得以在經濟評價工作中得以滲透，為經濟評價工作的開展提供強有力的人才技術支撐。

（三）完善房地產開發(fā)項目經濟監(jiān)管體系

在房地產市場日趨復雜的背景之下，對于房地產開發(fā)項目的經濟評價工作也提出了越來越高的要求。在對房地產開發(fā)項目進行經濟評價時，需要將項目運營中存在的不確定因素等考慮在內，完善監(jiān)管體系，制定多項風險預防評估方案，規(guī)避房地產開發(fā)項目中存在的風險，從而使房地產經濟評價工作穩(wěn)定持續(xù)的開展。當然，也要對開發(fā)項目市場發(fā)展可行性進行正確引導，對市場進行專業(yè)化研究。此外，也要將研究審批備案制度和社會監(jiān)督機制落到實處，加強房地產開發(fā)項目經濟評價的法律法規(guī)建設，為其工作的開展營造良好的法律制度環(huán)境。

四、結束語

民眾安居樂業(yè)是興國安邦的基礎和前提，因此，民眾住有所居是確保社會主義市場經濟健康持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。近年來，越來越多的民眾傾向于對住宅方面的需求，在這一時代背景下，房地產開發(fā)項目應運而生，勢如破竹并朝著蓬勃態(tài)勢方向發(fā)展。因此，在房地產經濟開發(fā)過程中確立科學合理的經濟評價機制，構建完善的經濟評價體系，吸引專業(yè)技術人員參與其中，確保房地產經濟開發(fā)項目穩(wěn)定持續(xù)的開展，這是社會發(fā)展的必然趨勢，也是房地產行業(yè)發(fā)展的必然要求。

【參考文獻】

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