房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理探析

姜霄 張煦彬

摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加速，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這近40年來突飛猛進(jìn)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到了空前的發(fā)展。然而，過快的發(fā)展往往也會(huì)使得一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的隱患潛伏在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，這些被忽視或被掩蓋的隱患就會(huì)顯化，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來不可忽視的負(fù)面影響。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也不例外，目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)過于注重眼前的直接經(jīng)濟(jì)效益，往往忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。自21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，不難發(fā)現(xiàn)，不能建立有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問題的企業(yè)很難在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑時(shí)仍能站立得住。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一度為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展迅速，但在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理尤其是全面的風(fēng)險(xiǎn)管理中，還存在著很大的不足，這些不足，不僅直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮，更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展提出了挑戰(zhàn)?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目的全面風(fēng)險(xiǎn)管理，是指在受到來自國(guó)家政策變化，消費(fèi)者的喜好變化，和市場(chǎng)供需狀況的變化等一系列不確定因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)或者投資方將要面臨的損失或者挫折，而對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施全面的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，就是要針對(duì)各種不穩(wěn)定性因素做出科學(xué)合理的判斷分析，并對(duì)各種可能造成損失的后果加以分析，評(píng)判，并采取措施預(yù)防，加以控制的全面過程。

1、我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

1.1實(shí)施全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，有助于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和處理。要想加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，就必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著很清楚深刻的認(rèn)識(shí)，要在對(duì)房地產(chǎn)各種風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格把握住房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，要做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的精確估算，嚴(yán)密的判別，科學(xué)的分析，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)管理奠定一定的基礎(chǔ)，同時(shí)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)可以用多種方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比，從而做出最合理最科學(xué)的決策。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全面的風(fēng)險(xiǎn)管理可以促進(jìn)房地產(chǎn)決策科學(xué)化，大幅度避免了決策失誤，從決策上大幅度降低了決策的風(fēng)險(xiǎn)性。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)的深刻認(rèn)識(shí)上，采用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目即將面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)作出處理，這樣便可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各種損失降到很低，或者采取相關(guān)的前瞻性策略，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)在遭受了風(fēng)險(xiǎn)的情況后也可以獲得一定的費(fèi)用補(bǔ)償，從而大大降低了企業(yè)的損失，有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)者的利益。

1.3對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全面的風(fēng)險(xiǎn)管理有助于培養(yǎng)提高房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有利于一改以往被動(dòng)的接受來自各方面的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)為主動(dòng)的去認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出合理的預(yù)測(cè)，采取科學(xué)的處理措施。有助于房地產(chǎn)的安全開發(fā)，很大程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

對(duì)于實(shí)際影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，按照可以是否進(jìn)行有效的避免分將其分為，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類別。一般是投資者對(duì)于進(jìn)行市場(chǎng)投資不可避免的風(fēng)險(xiǎn)稱之為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；而通過投資者自身采取策略方式可以有效避免的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)存在著較為緊密的聯(lián)系，因此會(huì)受到國(guó)家政策調(diào)控的多項(xiàng)制約和監(jiān)督，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的涉及主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的影響。一般由于國(guó)家為了確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康合理的運(yùn)行，會(huì)利用國(guó)家宏觀調(diào)控手段，出臺(tái)一些有房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的政策，政策的出臺(tái)可以較大程度的實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的合理性。

2.2非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

與系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相比，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以借助人為因素的干預(yù)實(shí)現(xiàn)不利局面扭轉(zhuǎn)，較為容易調(diào)控和進(jìn)行下一步的整頓。例如可以通過不斷完善自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式，進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。有效的避免不必要的損失。

（1）決策的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的周期性與所需資金的龐大的特點(diǎn)，所以在投資前期的決策階段，一定慎重，如果前期的決策有誤，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目施工過程中帶來一系列的影響風(fēng)險(xiǎn)，并且前期的決策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的影響可能導(dǎo)致后期的工程停滯現(xiàn)象的發(fā)生，所以決策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高的影響因素。

（2）資金的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要較大的成本投資，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有的資金難以支撐高額的開發(fā)成本要求，這就需投資者做好先前階段的投資預(yù)算。有效的確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（3）銷售的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終收益就是靠銷售實(shí)現(xiàn)的，因此銷售也是至關(guān)重要的一步，制定科學(xué)合理的營(yíng)銷策略，盡可能的避免滯銷情況的出現(xiàn)。降低銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

3、防控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

由于房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資，就要面對(duì)一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)指的是投資之前，投資者要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和供求狀況進(jìn)行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項(xiàng)目，投資前的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的影響。

3.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

在房地產(chǎn)投資過程中，通常會(huì)選擇投資風(fēng)險(xiǎn)較小項(xiàng)目或者放棄投資風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目的方式來盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)的概率，但是獲得高投資額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減小了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特定的投資規(guī)律就是預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)大小而增降。

3.3風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，要通過控制盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的機(jī)會(huì)；②風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后，通過相應(yīng)的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)損失帶來的嚴(yán)重后果，處理那些投資者不愿意回避和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)損失控制的目的在于要改變風(fēng)險(xiǎn)本身的特征。應(yīng)該做到預(yù)防為主，防控結(jié)合。在風(fēng)險(xiǎn)控制中，進(jìn)行損失和危險(xiǎn)分析時(shí)，既要考慮直接和間接成本，又要考慮隱藏成本。

3.4風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留指的是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己做好相應(yīng)準(zhǔn)備，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)兩種。主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留指的是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析明確風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期損失和風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。與前者剛好相反，被動(dòng)自留是指在風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔(dān)損失的方法，這種方式往往以嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果為代價(jià)。

3.5風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人的管理方式，包括保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種方式。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指向保險(xiǎn)公司投保，繳納保險(xiǎn)費(fèi)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)補(bǔ)償損失。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人或者共同承擔(dān)，這可以通過工程分包等方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移本身并不能消除風(fēng)險(xiǎn)，而是把風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任以及從該風(fēng)險(xiǎn)管理中可能獲得的利益轉(zhuǎn)移給了他人。

3.6風(fēng)險(xiǎn)分散

由于不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力都不一樣，進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資是降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)又能保證獲得預(yù)期投資收益的較理想對(duì)策。這樣主要是利用不同類型房產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充和不同類型房產(chǎn)資金的調(diào)劑作用來提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。另外，分期付款、預(yù)租預(yù)售等都是可以分散風(fēng)險(xiǎn)的方式。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)行業(yè)之一，隨著幾十年高速發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)，同時(shí)也大幅度提高了我國(guó)居民的生活水平。作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性亦遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，受到的內(nèi)部外部影響因素也更多，如何在不斷變化的市場(chǎng)中，分析識(shí)別出房產(chǎn)項(xiàng)目將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并采取適合本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，是房地產(chǎn)企業(yè)不斷保持活力，最大幅度降低本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的基本要求。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，我國(guó)的房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理也將更加全面科學(xué)合理，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將在風(fēng)險(xiǎn)管理策略的指引下，邁入健康，快速，穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。

參考文獻(xiàn)

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[2]閆溦基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理研究[學(xué)位論文]2007-東北農(nóng)業(yè)大學(xué)：土地資源管理

[3]李瑩王顏論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理[期刊論文]《商業(yè)經(jīng)濟(jì)》-2009年12期

（作者單位：1 大連神農(nóng)科技有限責(zé)任公司；

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