朱江

摘 要：我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品多數(shù)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)等推出，對(duì)于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多參與者們來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵，關(guān)乎項(xiàng)目的盈利性和可持續(xù)性發(fā)展，因而本文重點(diǎn)研究了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展模式；實(shí)現(xiàn)路徑

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和養(yǎng)老觀念的改變，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足老年人追求優(yōu)質(zhì)晚年生活質(zhì)量的需求，來(lái)自不同行業(yè)的投資者開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投入到養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)中，市場(chǎng)化實(shí)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律的養(yǎng)老項(xiàng)目越來(lái)越多。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式

1、居家式養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

這種開(kāi)發(fā)模式是老年地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期較為常見(jiàn)的型態(tài)，秉承了我國(guó)傳統(tǒng)居家養(yǎng)老觀念以家庭為核心，將養(yǎng)老主題概念融入住宅項(xiàng)目，提供最基本的養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)。在我國(guó)，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念使老年人希望與子女一同居住，含怡弄孫，享受親情，另一方面子女希望身體健康能自理且有余力的老人分擔(dān)照顧下一代的壓力，但同時(shí)雙方又不希望會(huì)因生活習(xí)慣差異產(chǎn)生矛盾，因此在普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品使老人和子女分開(kāi)但鄰近居住的模式能被雙方接受，符合我國(guó)目前國(guó)情，在某種程度上是屬于居家式養(yǎng)老。

2、大型綜合養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)模式

大型綜合養(yǎng)老社區(qū)一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)主體政府機(jī)構(gòu)協(xié)助，面向全齡段不同身體狀況的中高收入的老年客戶開(kāi)發(fā)的具有一定規(guī)模的綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合的超級(jí)大盤，能滿足客戶居住、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生、體閑娛樂(lè)、學(xué)習(xí)交流等多方面需求，形成了完整的功能體系，因而具有豐富多元配套設(shè)施，是包含住宅、醫(yī)院、酒店、康體娛樂(lè)、購(gòu)物中心、老年大學(xué)等多種業(yè)態(tài)的綜合性社區(qū)。

3、相關(guān)并設(shè)互惠互利開(kāi)發(fā)模式

上述兩種模式都是依托社區(qū)共同建設(shè)，除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還可以與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校、幼兒園等設(shè)施一起共同建設(shè)，充分利用各方獨(dú)特資源，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)品與相關(guān)設(shè)施功能結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到互惠互利目的。

比如老年住宅和醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)就近設(shè)置或共同建設(shè)，通過(guò)合作為老年人提供全方位的健康體檢、病愈的康復(fù)療養(yǎng)和老年特色疾病的照料看護(hù)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)的活動(dòng)中心，也被稱為康療型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

4、異地度假養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

隨時(shí)代的進(jìn)步和養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人對(duì)下一代的依賴性不斷減少。很多身體健康有支付能力的老人不愿意與子女?dāng)D在一起，傾向于趁著現(xiàn)有身體和經(jīng)濟(jì)條件走出戶外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住了老年人這種心態(tài)變化以及近年來(lái)老年人旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展的商機(jī)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市或風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地開(kāi)發(fā)專門針對(duì)老年消費(fèi)群體的地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)借助成熟的著名景區(qū)的知名度及旅游優(yōu)勢(shì)的輻射效應(yīng)打開(kāi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

1、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目指標(biāo)構(gòu)建

開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)秉承避免加劇老年人老化狀態(tài)的目的，產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)時(shí)要有人性化空間，方便老年人互相交流和溝通，突出他們的價(jià)值存在感。居住環(huán)境和氛圍要能引起和調(diào)動(dòng)老年人積極參與活動(dòng)的意愿，使老年人通過(guò)很自然舒適而不是強(qiáng)制性角色來(lái)保持良好精神面貌和健康心態(tài)。此外，還要配備專業(yè)健康護(hù)理團(tuán)隊(duì)照護(hù)老年人的身體健康。建筑設(shè)施是養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的硬件，其承載的柔性服務(wù)才是項(xiàng)目的本質(zhì)，在具體開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該從其硬件和軟件兩個(gè)方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行提升，包括區(qū)位環(huán)境、單體設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、室外環(huán)境、專業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理等。

2、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品類型構(gòu)建

在進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該主要考慮老年人在居住過(guò)程中的逐漸老化以及生理特征在不斷變化的因素。最初入住的可能是健康狀況良好充滿活力的老人，而隨著年齡增長(zhǎng)生理特征出現(xiàn)變化，自理能力和適應(yīng)能力減弱需要人照料，甚至生理機(jī)能衰退顯著，需要專業(yè)醫(yī)療看護(hù)。因此，要根據(jù)老年人不同階段的生理特征，秉承全齡化設(shè)計(jì)理念，充分考慮老年人逐漸老化的因素，提供相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，分別制定獨(dú)有建筑設(shè)計(jì)和特色服務(wù)來(lái)滿足老年人從健康活躍期到護(hù)理期不同階段的動(dòng)態(tài)養(yǎng)老需求。因而養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品類型可以按照合理的比例設(shè)置普通的親情化住宅、無(wú)障礙養(yǎng)老公寓和醫(yī)護(hù)式養(yǎng)老公寓，方便客戶根據(jù)身體健康程度選擇入住。

不同健康程度老年人居住產(chǎn)品類型不同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到各自的獨(dú)立性，對(duì)不同類型的居住產(chǎn)品要進(jìn)行合理的分區(qū)，保證互不干擾。此外，考慮到老年人的老化有一段過(guò)程可分期建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

3、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目配套設(shè)施構(gòu)建

養(yǎng)老社區(qū)的核心價(jià)值在于其提供的軟性服務(wù)，這是吸引老年人入住和項(xiàng)目成功的重要影響因素，因而需要以豐富的配套設(shè)施為載體。始終堅(jiān)持方便、快捷、齊全、周到的原則，滿足不同階段的老年人有所依、有所養(yǎng)、有所學(xué)、有所為、有所樂(lè)的追求，根據(jù)不同階段老年人的健康安全、生活服務(wù)、文化交流、體閑娛樂(lè)、精神愉悅等需求特征來(lái)建設(shè)配套設(shè)施，包括醫(yī)院、餐飲、超市、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、文體、親子等設(shè)施。

4、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建

基于前文對(duì)三種主要運(yùn)營(yíng)盈利模式的分析，建議養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目采用租售結(jié)合的盈利模式建立綜合盈利體系，即將一部分住宅進(jìn)行銷售獲得一次性銷售收益，一部分以會(huì)員制形式進(jìn)行出租，同時(shí)對(duì)配套的體育、體閑、娛樂(lè)等康樂(lè)設(shè)施對(duì)外經(jīng)營(yíng)獲得長(zhǎng)期收益，通過(guò)租售并舉模式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部平衡，產(chǎn)權(quán)銷售快速回籠資金，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和配套設(shè)施既能提高銷售物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值又能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期性增值效應(yīng)，降低投資商的投資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)應(yīng)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)史，目前處于市場(chǎng)發(fā)展初期的潛伏期且受到家庭收入水平和傳統(tǒng)養(yǎng)老認(rèn)知的影響，但隨著人口老齡化的加劇、養(yǎng)老觀念差距的逐漸淡化和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來(lái)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)的快速發(fā)展期，在我國(guó)具有一定的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)

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（作者單位：湖北省城建設(shè)計(jì)院股份有限公司）