宋憲平

摘要：本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)各階段的成本控制為主要內(nèi)容，對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀來(lái)進(jìn)行研究和分析，充分論證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)階段；成本控制

在我國(guó)停止住房分配后，房地產(chǎn)企業(yè)開始迅速發(fā)展。在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的成本控制不僅具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，更關(guān)系到相關(guān)開發(fā)企業(yè)如何在困境中生存和發(fā)展。創(chuàng)新才是硬道理，所以相關(guān)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)成本控制措施進(jìn)行創(chuàng)新，這就關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中如何降低成本來(lái)擴(kuò)展有限的利潤(rùn)空間使自己在此領(lǐng)域有一定的立足之地。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)在建設(shè)階段成本控制的重要性。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要階段

一般來(lái)說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資期較長(zhǎng)，需要從土地拍賣開始，然后進(jìn)行拆遷、相關(guān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收等這些階段。而且，各個(gè)階段的特點(diǎn)和工作的重點(diǎn)以及工作的內(nèi)容都是不一樣的。由此可見，每個(gè)階段的成本控制方法也有所不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要分階段、分重點(diǎn)、分步驟對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行系統(tǒng)完善的成本控制，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)工程成本降低，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)訂成本的控制目標(biāo)。

二、項(xiàng)目工程土地費(fèi)用階段成本控制

土地使用權(quán)的取得是房地產(chǎn)商開發(fā)成本的重要組成部分，開發(fā)企業(yè)在購(gòu)買土地時(shí)需要支付一定的資金，而這一部分資金整體數(shù)額較大，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在開始前就要對(duì)政府所拍賣的地塊進(jìn)行考察?？疾鞂?duì)象包括：該地塊的商業(yè)價(jià)值、交通狀況、周邊環(huán)境、給排水狀況以及三通條件等。經(jīng)過實(shí)地考察對(duì)該地塊的具體情況進(jìn)行了解、掌握，對(duì)其實(shí)際開發(fā)價(jià)值或開發(fā)成本形成較為準(zhǔn)確和客觀的評(píng)估，這就為拍賣時(shí)的競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)打下了很好的基礎(chǔ)。除此之外，還要對(duì)現(xiàn)有地塊的建筑物進(jìn)行拆遷，已經(jīng)拆遷的建筑物拆遷進(jìn)度，是否有歷史遺留的一些問題以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)情況等都要有所了解。通過以上環(huán)節(jié)對(duì)該地塊的具體情況有了一定的掌握，對(duì)前期土地取得的成本費(fèi)用也可以加以控制，達(dá)到我們控制整體成本的目的。

三、項(xiàng)目工程建設(shè)階段成本控制

（一）項(xiàng)目工程決策階段

項(xiàng)目決策階段成本控制包括：項(xiàng)目建議書的初步投資估算、可行性研究階段的投資估算、初步設(shè)計(jì)階段的概算、項(xiàng)目決策階段的備選方案選擇等。

在決策階段進(jìn)行造價(jià)控制對(duì)項(xiàng)目整體建設(shè)成本的影響很大，在可行性研究階段，，項(xiàng)目開發(fā)人員可與相關(guān)專家一起通過科學(xué)的方法對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行選擇，可以大規(guī)模地調(diào)整工程造價(jià)；設(shè)計(jì)階段，相關(guān)人員可以對(duì)所選方案進(jìn)行對(duì)比、合理選擇所需項(xiàng)目工藝、較大幅度進(jìn)行造價(jià)調(diào)整，以達(dá)到最優(yōu)目的；以上所有階段確定之后就要進(jìn)行施工階段，施工階段只能按照設(shè)計(jì)規(guī)定，通過對(duì)施工組織優(yōu)化和相關(guān)技術(shù)來(lái)降低開發(fā)成本。整體看來(lái)，投資估算階段顯得尤為重要。

由于項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，投資估算采用的方法也會(huì)不一樣。應(yīng)該根據(jù)所需要的精度、獲取的一些技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的資料，選取合適的估算方法。投資估算方法有以下幾種：生產(chǎn)能力指數(shù)估算法、資金周轉(zhuǎn)率法、朗格系數(shù)法和指標(biāo)估算法。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，長(zhǎng)期采用指標(biāo)估算法來(lái)對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算，如果套用指標(biāo)和具體工程數(shù)據(jù)之間有差異時(shí)要進(jìn)行局部的調(diào)整和換算。

（二）項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)工程總體費(fèi)用中所占比例不是很大，但這一階段對(duì)整個(gè)工程的工程造價(jià)影響卻很大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過此階段有效地進(jìn)行造價(jià)控制。這對(duì)于整個(gè)工程來(lái)說都具有非常重大的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)商可引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)招標(biāo)；加強(qiáng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面分析，使最終設(shè)計(jì)不僅具有適用性還具有技術(shù)先進(jìn)性。這樣不但保證了整體性能和質(zhì)量，而且還降低了項(xiàng)目投資費(fèi)用；進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，可以控制整體項(xiàng)目費(fèi)用；在設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)可加強(qiáng)管理，盡量減少突發(fā)情況帶來(lái)的影響，降低項(xiàng)目成本損失；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)所需費(fèi)用，實(shí)行矩陣式組織結(jié)構(gòu)和一專多能的相關(guān)用人制度，以此來(lái)提高人員利用率；建立風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)制度，以達(dá)到提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任感和積極性的目的。

（三）項(xiàng)目工程施工階段成本控制

對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，施工組織設(shè)計(jì)不僅是承包方在施工作業(yè)時(shí)的綱領(lǐng)性文件，也是發(fā)包方對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量控制、成本目標(biāo)、工程工期以及處理索賠的重要依據(jù)；對(duì)工程支付款進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程款支付管理有：不提前支付、根據(jù)工程的計(jì)量結(jié)果，扣除不符合要求的工作量、不拒絕付款、不拖延支付、不降低承包商的積極性；工程變更的控制，工程建設(shè)具有工期長(zhǎng)、成本高和技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。在勘察設(shè)計(jì)方面，由于工作粗糙會(huì)在施工過程中發(fā)現(xiàn)很多事先未想到的問題，這樣就導(dǎo)致不得不變更設(shè)計(jì)，引起工程數(shù)量發(fā)生改變。也可能由于事先有很多無(wú)法涉及到的相關(guān)方面導(dǎo)致設(shè)計(jì)更改、工期延誤、原材料變動(dòng)等，這都將造成成本的增加。在這一階段進(jìn)行建筑項(xiàng)目成本控制要確保各部門及時(shí)溝通和積極地配合。

四、項(xiàng)目工程竣工結(jié)算階段成本控制

項(xiàng)目工程建設(shè)完成后，首先是要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。開發(fā)商在這一階段要組織相關(guān)部門和專家對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行細(xì)致的檢查，對(duì)項(xiàng)目的各種使用功能進(jìn)行整體試用，對(duì)存在的質(zhì)量問題及時(shí)監(jiān)督承包商補(bǔ)修，保證在工程交付使用之后不再存在質(zhì)量等問題，不再產(chǎn)生相關(guān)的費(fèi)用；項(xiàng)目開發(fā)商要清晰完整及時(shí)地把驗(yàn)收合格的物業(yè)和設(shè)備交給物業(yè)管理單位，方便物業(yè)單位及時(shí)有效地開展物業(yè)管理方面的工作，這樣就減少了前期開發(fā)商在物業(yè)管理中產(chǎn)生的費(fèi)用；編制完整的用戶使用手冊(cè)，明確告知業(yè)主需要注意的事項(xiàng)以及正確使用相關(guān)設(shè)備的方法和流程，盡可能地減少由于業(yè)主使用方法不正確對(duì)建筑形成損壞，造成開發(fā)商進(jìn)行不必要的成本支出；工程結(jié)算工作要及時(shí)開展，工程在交付完成之后，相關(guān)工程內(nèi)容都處于隱蔽狀態(tài)，因此，收集結(jié)算資料要及時(shí)，這樣可以避免以后工程項(xiàng)目資料缺失或者人員變動(dòng)造成爭(zhēng)議，給成本控制增加難度。

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