李兗

【摘 要】“營(yíng)改增”是我國(guó)近些年出臺(tái)的一項(xiàng)新的財(cái)稅體制改革政策。自2011年通過(guò)該試點(diǎn)方案以來(lái)，營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍在不斷的擴(kuò)大，至2016年，營(yíng)改增改革涉及到各個(gè)行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都在思考該政策為自己行業(yè)帶來(lái)的變化，并為如何使自己的企業(yè)能夠適應(yīng)新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。自營(yíng)改增政策正式施行并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)后，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別了營(yíng)業(yè)稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠在新的稅收政策下，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展成為了管理者們關(guān)注并思考的問(wèn)題。營(yíng)改增財(cái)稅體制改革涉及行業(yè)非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對(duì)所有行業(yè)的影響。本文以一家房地產(chǎn)企業(yè)——沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，通過(guò)查閱相關(guān)資料，了解其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，來(lái)分析營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并對(duì)這些產(chǎn)生的影響和變動(dòng)提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，旨在使房地產(chǎn)行業(yè)能夠更好的應(yīng)對(duì)該項(xiàng)稅收政策變化，并使企業(yè)在營(yíng)改增政策下更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)；對(duì)策

一、營(yíng)改增概念及案例公司簡(jiǎn)介

（一）營(yíng)改增概念簡(jiǎn)述

營(yíng)業(yè)稅改增值稅，簡(jiǎn)稱營(yíng)改增，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。營(yíng)改增的最大特點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，可以促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。營(yíng)業(yè)稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運(yùn)輸業(yè)以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；

營(yíng)業(yè)稅改增值稅主要涉及范圍為：交通運(yùn)輸業(yè)包括：陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括：研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，這是自1994年分稅制改革以來(lái)，財(cái)稅體制的又一次深刻變革。

（二）案例企業(yè)簡(jiǎn)述

沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱本公司）成立于1992年，原為沈陽(yáng)新東屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，合作中方為沈陽(yáng)市大東區(qū)房屋土地開(kāi)發(fā)總公司，合作外方為僑華有限公司（其母公司為新加坡上海控股（集團(tuán)）有限公司），注冊(cè)資本750.00萬(wàn)美元，從成立至今歷經(jīng)多次增資和變更，2015年11月30日取得沈陽(yáng)市工商行政管理局換發(fā)的字91210100604607305R號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本為12，930.00萬(wàn)美元，法定代表人：周政，注冊(cè)地址及住所：沈陽(yáng)市大東區(qū)小東路8號(hào)。本公司屬房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售，自有產(chǎn)權(quán)房屋出租、商業(yè)零售、物業(yè)管理、停車場(chǎng)服務(wù)、發(fā)布各類廣告。該公司為典型的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、營(yíng)改增對(duì)案例企業(yè)的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)案例企業(yè)的積極影響

1.優(yōu)化房地產(chǎn)納稅結(jié)構(gòu)避免重復(fù)征收

以往房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行繳納營(yíng)業(yè)稅政策時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入總額5%進(jìn)行征收。由于房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項(xiàng)建筑材料的購(gòu)買、以及各項(xiàng)安裝費(fèi)用，這些成本材料在其上游企業(yè)，也就是各種建筑材料供應(yīng)商時(shí)已經(jīng)承擔(dān)著繳納營(yíng)業(yè)稅的責(zé)任，到了房地產(chǎn)企業(yè)這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費(fèi)用作為房產(chǎn)價(jià)值的一部分，在銷售時(shí)再一次承擔(dān)了納稅責(zé)任，因此造成了重復(fù)征收的情況。在營(yíng)改增政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)不在繳納營(yíng)業(yè)稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對(duì)增值部分進(jìn)行征收，對(duì)于材料、安裝費(fèi)用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，在企業(yè)繳稅之前從銷項(xiàng)稅中進(jìn)行抵扣，因此避免了重復(fù)征稅，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，從理論上來(lái)講，在抵扣之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本以及采購(gòu)材料成本越高，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅越高，減輕稅負(fù)的效果就會(huì)越明顯。我們?nèi)〉昧松蜿?yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的2014年和2017年財(cái)務(wù)報(bào)表，這兩年分別為營(yíng)改增之前和營(yíng)改增之后的財(cái)務(wù)報(bào)表，以下為報(bào)表內(nèi)容摘要。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的銷售房產(chǎn)收入約為4.2億元人民幣，繳納營(yíng)業(yè)稅額為2100萬(wàn)元人民幣。2017年該企業(yè)已經(jīng)全面營(yíng)改增，不在繳納營(yíng)業(yè)稅，其收入總額為12億左右，繳納增值稅為5300萬(wàn)元人民幣。如果在收入相同的情況下，繳納增值稅確實(shí)在一定程度上減少了該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

2.使企業(yè)資金使用更加靈活

沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主要業(yè)務(wù)為建設(shè)居民住房并銷售，其經(jīng)營(yíng)模式一般為預(yù)售，也就是說(shuō)房屋未建成之前，就先將房屋預(yù)售出去，之后房屋建成再對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行交房，這也是現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式。由于預(yù)售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購(gòu)買價(jià)款，因此可以收到大量資金，來(lái)緩解開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的壓力。在營(yíng)改增政策實(shí)行之前，沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在預(yù)售房屋之后，確認(rèn)收入，然后根據(jù)銷售收入總額5%來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。在營(yíng)改增之后，沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司只需要預(yù)交3%的增值稅，等房屋建成，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，再補(bǔ)繳剩余稅金。在2017年，沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)交增值稅金額為3600萬(wàn)元人民幣左右，由于2014年房?jī)r(jià)與2017年房?jī)r(jià)無(wú)可比性，因此其銷售收入在同等經(jīng)營(yíng)規(guī)模之下也不同。忽略房?jī)r(jià)變動(dòng)原因，若是銷售金額一致，營(yíng)改增前后企業(yè)在銷售房產(chǎn)之后繳納的稅金相差2個(gè)百分點(diǎn)，但是相差金額可以達(dá)到2000多萬(wàn)，雖然之后仍需補(bǔ)繳剩余稅金，但是在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，這部分資金使企業(yè)可以自由支配使用的，無(wú)論是用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還是用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品或是用于投資等等用途，都可以為企業(yè)帶來(lái)更好的利潤(rùn)和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，可以說(shuō)營(yíng)改增政策在對(duì)于企業(yè)資金可支配、利用方面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是有一定好處的，關(guān)鍵是企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該預(yù)料到這方面的情況，并提前對(duì)可支配資金進(jìn)行籌劃，合理使用，才能充分使用資金。

（二）營(yíng)改增對(duì)案例企業(yè)的消極影響

1.企業(yè)財(cái)務(wù)核算難度增加

在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的財(cái)務(wù)處理較為簡(jiǎn)單，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，只需要根據(jù)企業(yè)收入按照5%的稅率來(lái)計(jì)提申報(bào)營(yíng)業(yè)稅即可。但是實(shí)行營(yíng)改增之后，對(duì)于稅收的賬務(wù)處理的難度就相對(duì)有所增加，增值稅分為進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，根據(jù)銷售金額11%計(jì)提銷項(xiàng)稅，作為應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅的貸方金額入賬；在采購(gòu)材料、雇傭勞力、支付監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)取得的發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的增值稅金，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額的借方入賬，在核算應(yīng)交稅金時(shí)，將進(jìn)項(xiàng)稅借方從銷項(xiàng)稅貸方扣除，得出應(yīng)交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如企業(yè)購(gòu)入自用而不是用于出售的固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅就不能抵扣。沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)于增值稅的會(huì)計(jì)核算設(shè)置更加復(fù)雜，應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅下設(shè)科目不僅包含銷項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅，還包括未交增值稅、已交增值稅、應(yīng)交增值稅、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅、待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的三級(jí)會(huì)計(jì)科目，相比于營(yíng)業(yè)稅，增值稅的會(huì)計(jì)處理可以說(shuō)復(fù)雜的多，因此，對(duì)于財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)人員尤其是負(fù)責(zé)稅務(wù)這一部分的會(huì)計(jì)，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)政策，并根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則學(xué)會(huì)相應(yīng)的處理方式。對(duì)于財(cái)務(wù)管理者來(lái)說(shuō)，由于稅收政策的變化，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的影響不僅僅體現(xiàn)在稅金方面，還包含財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)的變化、資金如何更好的使用、如何設(shè)立新的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度來(lái)降低稅負(fù)等等，來(lái)為企業(yè)如何更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展做長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

2.對(duì)票據(jù)取得和管理要求更加嚴(yán)格

沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家大型的、正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，其采購(gòu)的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)獲得，但是有些較小規(guī)模的建筑安裝公司或勞務(wù)公司由無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票。要想抵扣更多的進(jìn)項(xiàng)稅，必須得取得發(fā)票，才可以進(jìn)行抵扣。許多大型的、正規(guī)的材料供應(yīng)商可以提供發(fā)票，作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。但是有些材料企業(yè)會(huì)從小型供應(yīng)商那里購(gòu)買，這些供應(yīng)商很可能是小規(guī)模納稅人，不具有開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的資格，或是企業(yè)不夠正規(guī)，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能抵扣。在雇傭勞務(wù)方面，這些房地產(chǎn)公司為了節(jié)約人力成本，往往雇傭零散工人進(jìn)行勞動(dòng)，不簽訂勞動(dòng)合同，因此也無(wú)法抵扣。這部分進(jìn)項(xiàng)稅如果不能抵扣，那么沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在營(yíng)改增之后稅負(fù)就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對(duì)案例公司對(duì)于票據(jù)的取得和管理要求更加嚴(yán)格，對(duì)供應(yīng)商、合作伙伴的選取也應(yīng)該更加慎重考慮。

3.資金的使用情況將會(huì)有所改變

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常采用預(yù)售的方式銷售房屋建筑，之前確認(rèn)收入后繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后可以預(yù)付3%的稅金，之后再補(bǔ)繳，雖然只有兩個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)于規(guī)模較大、收入較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在補(bǔ)繳之前可以使用的資金就會(huì)增加很多，這就改變了企業(yè)資金的使用計(jì)劃和情況，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)有好處也有壞處。不利之處在于，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者必須投入更多精力在資金籌劃方面，如何更加有效的利潤(rùn)企業(yè)補(bǔ)繳增值稅之前的資金，或是理財(cái)或是投資或是將資金投入新的建設(shè)中去，都是企業(yè)管理者需要考慮的問(wèn)題。

4.稅收政策發(fā)生改變需要投入精力

營(yíng)改增之后，不僅是簡(jiǎn)單的營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅，稅收政策也相應(yīng)的發(fā)生變化，這需要企業(yè)管理者在合理利用稅收政策來(lái)經(jīng)營(yíng)公司、或是合理避稅方面投入精力，思考如何在新的稅收政策下改變企業(yè)發(fā)展策略，例如購(gòu)置土地的進(jìn)項(xiàng)稅金額也可以作為可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，或是購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分兩年抵扣等，這都會(huì)影響到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式，改變企業(yè)固有的經(jīng)營(yíng)方式和理念，對(duì)于企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)也是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

三、企業(yè)對(duì)于營(yíng)改增影響的應(yīng)對(duì)措施

（一）提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平

由于營(yíng)改增政策實(shí)行之后，對(duì)于稅金方面的會(huì)計(jì)處理發(fā)生了變更，也出臺(tái)了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)處理增值稅，難度相比以前繳納營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)提高了很多，因此對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)人員必須積極了解新的稅收政策，學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)處理方式，才能夠正確的計(jì)算和預(yù)估稅收對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)方面的影響，并準(zhǔn)確的申報(bào)增值稅。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，要做學(xué)習(xí)新的財(cái)稅政策和會(huì)計(jì)處理方式的頭兵，從各個(gè)角度分析研究透徹增值稅對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)方面產(chǎn)生的影響。因?yàn)闋I(yíng)改增之后，不僅僅對(duì)于稅金方面產(chǎn)生影響，對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流都會(huì)產(chǎn)生影響，因此負(fù)責(zé)稅務(wù)、資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)報(bào)表各個(gè)模塊的會(huì)計(jì)都要應(yīng)對(duì)新的變化。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者在深刻了解學(xué)習(xí)到營(yíng)改增政策為起來(lái)帶來(lái)的變化時(shí)，應(yīng)該及時(shí)對(duì)下屬財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，盡快提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和水平。只有整個(gè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)跟上財(cái)稅制度的變化，才能準(zhǔn)確處理好營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)方面的變化。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理和控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策優(yōu)化了稅收結(jié)構(gòu)，減少了重復(fù)征收，但是是否真正降低了企業(yè)的稅負(fù)我們還需討論。在營(yíng)改增之后，原來(lái)虛開(kāi)發(fā)票的情況大大減少，我國(guó)的發(fā)票管理也更加嚴(yán)格。但是，一些材料供應(yīng)商還不夠正規(guī)，為了少繳稅拒絕開(kāi)具發(fā)票，或是一些小規(guī)模納稅人無(wú)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采購(gòu)時(shí)，需要考慮的問(wèn)題由原來(lái)的材料價(jià)格、質(zhì)量等因素增加了一點(diǎn)，就是能否開(kāi)具發(fā)票用來(lái)抵扣增值稅。上文說(shuō)到，可抵扣金額越高，企業(yè)需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業(yè)稅負(fù)。因此，在采購(gòu)時(shí)，應(yīng)該盡量選擇能夠開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的較大的供應(yīng)商，并且在采購(gòu)時(shí)積極索要發(fā)票，來(lái)盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對(duì)于發(fā)票的管理和制也必須更加嚴(yán)格，認(rèn)真對(duì)待每一張發(fā)票，來(lái)為企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本。除了要加強(qiáng)采購(gòu)方面的發(fā)票的管理和控制外，人工成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本很重要的一部分。工程人員都是從專業(yè)勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)或是正規(guī)工程監(jiān)理公司聘請(qǐng)簽訂了勞務(wù)合同，有正規(guī)發(fā)票，因此都是可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅內(nèi)的成本。案例公司不能夠?yàn)榱斯?jié)約成本，聘請(qǐng)零散務(wù)工人員，沒(méi)有正式的合同和發(fā)票，因此不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。所以加強(qiáng)人工方面的合同、發(fā)票管理，招聘正規(guī)施工人員，也可以為企業(yè)節(jié)約成本.

（三）積極籌劃資金使用

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常采用預(yù)售的方式銷售房屋建筑，之前確認(rèn)收入后繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后可以預(yù)付3%的稅金，之后再補(bǔ)繳，雖然只有兩個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)于規(guī)模較大、收入較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在補(bǔ)繳之前可以使用的資金就會(huì)增加很多，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)好消息，因?yàn)榭芍滟Y金越多，企業(yè)無(wú)論是抵御風(fēng)險(xiǎn)能力還是利用資金再盈利的能力都會(huì)增強(qiáng)，企業(yè)管理者利用這筆可支配資金再進(jìn)行投資、或是企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展都是很有益處的。對(duì)于企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，通過(guò)合理的測(cè)算和預(yù)估分析出可使用資金的變動(dòng)，來(lái)對(duì)這些資金進(jìn)行籌劃，使可利用資金最有效的為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供幫助，對(duì)于企業(yè)來(lái)講非常重要。

（四）合理利用稅收政策

新的稅收政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)還有可利用的余地，比如購(gòu)置土地的金額也是可在可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅范圍內(nèi)，因此，購(gòu)置土地對(duì)于選擇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置的影響減少，管理者可以拋棄一部分購(gòu)置土地高成本導(dǎo)致現(xiàn)金流不足的憂慮，從而更好的選擇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為位置，；比如，在購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的進(jìn)項(xiàng)稅可以分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，由于分兩年抵扣，這也一定程度上拉動(dòng)一般企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，促進(jìn)交易的活躍性。還有許多對(duì)于經(jīng)營(yíng)發(fā)展的因素，管理者都需要考慮到，合理利用稅收政策，積極籌劃資金使用，將會(huì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加順利的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

四、結(jié)論

本文在營(yíng)改增的財(cái)稅體制改革的大背景下，選取房地產(chǎn)行業(yè)作為分析的行業(yè)，并選擇沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為案例企業(yè)，通過(guò)查閱資料、了解相關(guān)政策、分析其營(yíng)改增前后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)分析出營(yíng)改增政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并對(duì)針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響來(lái)提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增財(cái)稅體制改革的大背景下，能夠了解企業(yè)發(fā)生的變化，并能夠積極應(yīng)對(duì)，使房地產(chǎn)企業(yè)更加從容健康的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]羅芳.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響[J] .中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2017（01）13-15.

[2]郭錫齡.營(yíng)改增對(duì)我國(guó)企業(yè)的影響[J]，暨南大學(xué)出版社，2016（08）11-12.

[3]胡世強(qiáng)著.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅收的影響[J]，西南財(cái)徑大學(xué)出版社，2015（09）13-15.

[4]財(cái)政部.淺析營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J] .市場(chǎng)論壇.2015（12）12.

[5]李敏著.房地產(chǎn)如何積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增政策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì).2015（11）122-123.

[6]黃之駿著.試論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響[J]，財(cái)會(huì)研究2015（11）122-123.

[7]劉曉紅. 中小企業(yè)營(yíng)改增財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題分析及對(duì)策[J].統(tǒng)計(jì)與咨詢，2016 （1）27-29.

[8]門利.王寧. 民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理營(yíng)改增問(wèn)題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016 （07）31-33.

[9]蘇琦. 論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)管理及對(duì)策.財(cái)會(huì)研究，2016 （06 ）42-43.

[10]吳小平. 淺析企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增現(xiàn)狀及對(duì)策[J].市場(chǎng)論壇，2015， （O5）44-45 .

[11]楊英. 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增影響淺析，[J]沈陽(yáng)航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，（02）12-13.