物業(yè)公司并購的盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)整合

付樹民

摘要：隨著彩生活以20億元收購了萬達(dá)物業(yè)并再一次刷新了行業(yè)紀(jì)錄之后，物業(yè)行業(yè)間的并購已然發(fā)展為一種“新常態(tài)”。如同其他企業(yè)間的并購一樣，對于物業(yè)公司而言，如何做好并購前的盡職調(diào)查與并購后的財(cái)務(wù)整合是整個(gè)并購過程的重中之重。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；并購；盡職調(diào)查；財(cái)務(wù)整合

1物業(yè)公司的并購“新常態(tài)”

2015年2月12日，彩生活斥資3.3億元收購了深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司；2016年，彩生活再次以20億元收購了萬達(dá)物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士曾表示，對于上市公司而言，并購能改善財(cái)務(wù)狀況，并且對物業(yè)管理來說，未來的并購現(xiàn)象可能會(huì)越來越普遍，說明這個(gè)行業(yè)的市場化的程度越來越高。的確如此，企業(yè)的并購廣泛存在在這個(gè)世界上，并購?fù)ㄟ^雙方的合作顯然是希望通過“聯(lián)合”實(shí)現(xiàn)企業(yè)的新發(fā)展，并對資本和資源進(jìn)行新一輪的有效配置。但并購的成敗與否，實(shí)際上最為關(guān)鍵的因素應(yīng)該是并購雙方的財(cái)務(wù)整合，很多失敗的并購都是因?yàn)樨?cái)務(wù)方面沒有合理有效的整合，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債比例不協(xié)調(diào)，無法正常生產(chǎn)經(jīng)營。

物業(yè)行業(yè)的一樁柱并購案體現(xiàn)出這個(gè)行業(yè)正在從傳統(tǒng)的“對物管理”和“對人服務(wù)”轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N社區(qū)資源的整合或開始經(jīng)營寫字樓等其他產(chǎn)業(yè)。一般而言，為了保證并購交易的成功運(yùn)行，并購企業(yè)會(huì)在交易之前聘請專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對被并購企業(yè)進(jìn)行必要的調(diào)查，尤其是財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，據(jù)此來減少因?yàn)檎峡赡軒淼娘L(fēng)險(xiǎn)。一言以蔽之，并購前的盡職調(diào)查是整個(gè)并購的“排頭兵”，做好了盡職調(diào)查就為并購的進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；而并購后的財(cái)務(wù)整合則是衡量并購成功最為關(guān)鍵的因素。

2并購前的盡職調(diào)查

2.1盡職調(diào)查及其意義

所謂盡職調(diào)查，指的是對企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行調(diào)查分析，而企業(yè)并購卻涉及了相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)務(wù)制度、法律、法規(guī)等方方面面。并購方一般在并購項(xiàng)目執(zhí)行初期以及項(xiàng)目臨近交付時(shí)將開展盡職調(diào)查，它是是并購交易的重要環(huán)節(jié)，也是決定并購成功的前提，最重要的是也發(fā)揮著保護(hù)并購交易的作用。開展盡職調(diào)查的首要目的就是為了評(píng)估并購項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及投資點(diǎn)或者說價(jià)值點(diǎn)。可以說，沒有完善的盡職調(diào)查，任何并購都是很難展開的，更不用說實(shí)現(xiàn)成功并購了。

2.2盡職調(diào)查中的主要風(fēng)險(xiǎn)

由于并購涉及到了財(cái)務(wù)政策、法律法規(guī)以及公司運(yùn)作等方方面，并購方難免會(huì)遭受來自目標(biāo)企業(yè)以及盡職調(diào)查本身的各種風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)行業(yè)也難免如此。 主要存在的風(fēng)險(xiǎn)大致存在以下幾個(gè)方面：

（1）信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)企業(yè)方提供的經(jīng)營信息可能是虛假或者夸大其實(shí)的，一些可能導(dǎo)致并購失敗的事實(shí)，如訴訟、 擔(dān)保、以及并購方本身的法律主體資格等問題上也可能被故意隱瞞重大?；蛘呤悄繕?biāo)公司的股東的個(gè)人資金與企業(yè)資金出現(xiàn)混同，以及股東挪用企業(yè)資金等問題。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 如被收購方可能存在過高的資產(chǎn)負(fù)債率或大量不良資產(chǎn)，目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理較差，財(cái)務(wù)人員流動(dòng)性較大，缺乏審計(jì)，并且沒有保管好一些重要的財(cái)務(wù)報(bào)表等。另外，目標(biāo)企業(yè)的物權(quán)和產(chǎn)權(quán)也可能混淆不清，在并購之后才發(fā)現(xiàn)原來被收購方并不享有對某物的所有權(quán)。

（3）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如被收購方本身的銷售渠道不健全、生產(chǎn)技術(shù)落后、經(jīng)營理念陳舊等。 另外，還可能在并購后，由于改變了注冊地或其性質(zhì)的改變，可能就不再享受曾經(jīng)的優(yōu)惠稅收政策。

（4）就并購本身而言，這項(xiàng)活動(dòng)本身也會(huì)受到諸多法律法規(guī)的監(jiān)管，諸如經(jīng)濟(jì)法、勞動(dòng)法、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法或者環(huán)境保護(hù)法等。更為重要的是，尤其是一些大型企業(yè)間的并購?fù)矔?huì)受到政府的監(jiān)管，政府可能很出于市場或者社會(huì)公共利益的考慮而暫停并購項(xiàng)目。譬如2009年商務(wù)部就因?yàn)榇_認(rèn)集中將產(chǎn)生不利影響而禁止了可口可樂收購匯源果汁。

（5） 最后，盡職調(diào)查人員安排上也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查人員往往是臨時(shí)安排在一起的，一些人員可能專業(yè)性不足或道德和責(zé)任感不強(qiáng)。 常見的現(xiàn)象往往有調(diào)查人員被目標(biāo)企業(yè)被收買而攥寫一些不實(shí)的調(diào)查報(bào)告或者調(diào)查人員只能關(guān)注某一領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)而忽視了相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)。

2.3盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)防范

盡職調(diào)查的主要目的是協(xié)助投資者得到所有關(guān)于目標(biāo)公司的重要資料，并關(guān)注那些可能對客戶現(xiàn)在和將來產(chǎn)生重大影響的問題。對于盡職調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)防范，有以下幾種建議：

一對并購項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的了解，以此做出的系統(tǒng)的籌劃與安排。在展開具體的盡職調(diào)查工作時(shí)要具體到調(diào)查的內(nèi)容和方向，如細(xì)化到被并購企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金流獲取能力、企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的地位、競爭力等方面。

二是確保盡調(diào)人員的專業(yè)水平，可以對相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，可以建立一支高效的盡職調(diào)查隊(duì)伍。確保隊(duì)伍中由各個(gè)方面的人才，如并購企業(yè)的部門精英、中介機(jī)構(gòu)的成員等。且盡職調(diào)查人員在獲取信息之后，應(yīng)該如實(shí)地攥寫報(bào)告形成最終的結(jié)論。

三是在盡職調(diào)查過程中，要獨(dú)立客觀，調(diào)查機(jī)構(gòu)在形式和實(shí)質(zhì)上均與目標(biāo)公司和委托人保持獨(dú)立。對于計(jì)劃、工作底稿及報(bào)告要作好保密工作，并要對并購方保持合理的懷疑，關(guān)注目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后對于調(diào)查的范圍也應(yīng)該盡可能全面，調(diào)查工作應(yīng)應(yīng)該包括所有并購方關(guān)心的重大事項(xiàng)，除去基本的賬務(wù)報(bào)表項(xiàng)目之外，還要考目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、以及是否與關(guān)聯(lián)方存在交易等其他因素。

3并購后的財(cái)務(wù)整合

3.1財(cái)務(wù)整合意義

財(cái)務(wù)整合的實(shí)質(zhì)是重新配置并購雙方的財(cái)務(wù)資源，以此形成財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。只有最初進(jìn)行良好的財(cái)務(wù)整合才能在并購后發(fā)揮企業(yè)本身以及并購帶來的優(yōu)勢。財(cái)務(wù)整合是保證并購戰(zhàn)略成功的關(guān)鍵，也是并購方對被并購方有效控制的關(guān)鍵途徑。

3.2財(cái)務(wù)整合的常見問題

（1）缺乏可供實(shí)施的財(cái)務(wù)整合規(guī)劃書。一些物業(yè)公司主要是通過并購實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資上市，往往會(huì)忽略制定財(cái)務(wù)整合規(guī)劃，這就直接導(dǎo)致并購后由于缺乏切實(shí)可行的計(jì)劃并最終影響了企業(yè)之后的經(jīng)營。

（2）忽略了對被并購方財(cái)務(wù)的嚴(yán)密審查。許多企業(yè)對于財(cái)務(wù)審核方面往往是流于形式，這就導(dǎo)致企業(yè)并購后才發(fā)現(xiàn)被并購方存在的種種財(cái)務(wù)問題，使得并購企業(yè)只能在現(xiàn)行的財(cái)務(wù)狀況下進(jìn)行一系列的生產(chǎn)經(jīng)營，這將嚴(yán)重影響物業(yè)公司戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

（3）對并購后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范不足。許多企業(yè)根本不重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過度利用并購后的財(cái)務(wù)杠桿，不注重項(xiàng)目投資的靈活性，給企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果是多數(shù)企業(yè)在并購后還未獲得并購所帶來的巨大效益，就因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大導(dǎo)致企業(yè)解體。

（4）企業(yè)不同文化背景帶來的財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)候尤其是一些經(jīng)營年份較為久遠(yuǎn)的企業(yè)往往會(huì)形成一定的企業(yè)文化，尤其是作為服務(wù)型的物業(yè)行業(yè)，可能會(huì)讓員工產(chǎn)生不同的工作態(tài)度或處事方式。有時(shí)候企業(yè)并購之后，難免會(huì)在新舊企業(yè)之間產(chǎn)生沖突，最終有可能整個(gè)財(cái)務(wù)整合在實(shí)施的過程中都會(huì)遭遇瓶頸。

3.3有效的財(cái)務(wù)整合方法

首先，應(yīng)制定全面有效的規(guī)劃方案。 并購前應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、國家財(cái)務(wù)政策、會(huì)計(jì)核算的基本要求以及被并購企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，制定符合實(shí)際的財(cái)務(wù)整合方案，按一定整合目標(biāo)進(jìn)行的，做到每一步都有詳細(xì)的規(guī)劃和目標(biāo)。其次，也要重視對資產(chǎn)的審查和全面評(píng)估。進(jìn)行財(cái)務(wù)整合前要對被并購的資產(chǎn)進(jìn)行全面審查，同時(shí)對出現(xiàn)的問題應(yīng)該及時(shí)的反映和解決。最后，還應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)密切關(guān)注并購后企業(yè)的變化，嚴(yán)格把控各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生問題則及時(shí)解決，增強(qiáng)企業(yè)在并購后的財(cái)務(wù)管理，以提升企業(yè)整體競爭力，并實(shí)現(xiàn)原本的經(jīng)營目標(biāo)。

4結(jié)語

其實(shí)物業(yè)公司間的并購也是自2015年李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃在社區(qū)中的具體體現(xiàn)。毋庸置言，“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”的大幕一旦掀開，首先備受青睞的必定是于社區(qū)緊密相連的物業(yè)公司。然則，物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)成功并購，則必須在并購前的盡職調(diào)查和并購后的財(cái)務(wù)整合上下功夫。

參考文獻(xiàn)：

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