淺談投資性不動產(chǎn)計量模式

劉星奇 李學(xué)峰

摘 要：本文對投資性房地產(chǎn)的范圍及兩種計量模式進(jìn)行介紹，分析了投資性房地產(chǎn)計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，指出選取投資性房地產(chǎn)計量模式的原因，對投資性房地產(chǎn)計量模式優(yōu)化提出建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 成本 公允價值 計量模式

中圖分類號：F832.48 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）06（b）-027-02

1 投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)一項重要的非流動資產(chǎn)，是指為賺取租金、資本增值或兩者兼而有之而持有的項目，需要單獨(dú)計量和出售。該資產(chǎn)多見于房地產(chǎn)企業(yè)，由于我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，許多非房地產(chǎn)企業(yè)也會持有投資性房地產(chǎn)，因此投資性房地產(chǎn)在企業(yè)中的地位越來越重要。投資性房地產(chǎn)可以是土地使用權(quán)也可以是房產(chǎn)，有三個判定條件：經(jīng)過專業(yè)人員的分析，判斷其能創(chuàng)造流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益；該地產(chǎn)取得成本能夠準(zhǔn)確估量；該地產(chǎn)為正規(guī)合法的房產(chǎn)商提供。

投資性房地產(chǎn)可以是自行開發(fā)，亦可以是通過出讓或轉(zhuǎn)讓而取得。企業(yè)有意愿將土地使用權(quán)和建筑物出租，但并未開始出租時，不能劃分為投資性房地產(chǎn)，除非董事會發(fā)出書面協(xié)議，決定該資產(chǎn)不會在短期內(nèi)改變意圖，在這種情況下雖未簽訂協(xié)議，也可以算作投資性房地產(chǎn)。該資產(chǎn)前期已經(jīng)有過租賃經(jīng)歷，因各種原因暫時閑置，持有目的仍然是出租的情況下，仍然將其確定為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的所有權(quán)需是企業(yè)自身，若企業(yè)的建筑物、土地使用權(quán)是向其他單位或個人租賃，即便持有意圖仍是出租，也不能劃分為投資性房地產(chǎn)。若該資產(chǎn)是由母公司出租給子公司，則是一項內(nèi)部交易，資產(chǎn)所屬方為母公司。

閑置的目的是增值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，可以認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，但按照國家法律法規(guī)規(guī)定需要閑置的土地使用權(quán)不包括在內(nèi)。自用的房產(chǎn)和作為存貨的商品房，即便持有目的是以備增值，也不能認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。

2 投資性房地產(chǎn)的計量模式

2.1 成本模式

成本模式是計量投資性房地產(chǎn)的傳統(tǒng)模式，具有悠久的歷史，與固定資產(chǎn)計量模式相似。這種模式比較簡便，以成本價格入賬，每月計提折舊，資產(chǎn)負(fù)債表日檢測是否有減值即可，目前仍是大多數(shù)企業(yè)采用的計量模式。成本模式下，每一筆金額都有據(jù)可查，比較穩(wěn)定。但是成本模式不能反映投資性房地產(chǎn)的價格波動，賬面價格往往與公允價值不符，計量模式過于保守，不考慮市場環(huán)境，折舊計提到規(guī)定年限，殘值過低，這些弊端都會使企業(yè)管理者作出錯誤的決策。

2.2 公允價值模式

公允價值模式雖然已經(jīng)有了一段歷史，但是現(xiàn)在仍處于探索階段，專家學(xué)者對這種計量模式褒貶不一。

公允價值模式最大的特點(diǎn)就是要隨著市場價值的變化而變化，這種計量模式能夠真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價值，對信息使用者的決策更有利。能規(guī)避通貨膨脹帶來的弊端，有利于企業(yè)的資本保全，更符合市場環(huán)境。公允價值計量模式也是一種合理的配比，隨著企業(yè)的發(fā)展，周圍環(huán)境的變化確定這項資產(chǎn)的價格，而不是一成不變的。

公允價值計量也存在一些弊端，選擇這種模式有一定限制，需要企業(yè)能持續(xù)準(zhǔn)確地獲取資產(chǎn)公允價值，公允價值的信息獲取存在一些難度，也存在人為因素的影響，所以一些學(xué)者認(rèn)為，公允價值為企業(yè)虛構(gòu)利潤提供了可能性。

3 投資性房地產(chǎn)計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

3.1 成本模式是主流，公允價值模式緩慢增長

在實(shí)際工作中，大多數(shù)企業(yè)仍然選擇成本模式計量，只有少數(shù)企業(yè)會應(yīng)用公允價值模式。直至2018年，采用成本模式的上市公司高達(dá)90%，采用公允價值模式的企業(yè)不超過10%。對于投資性房地產(chǎn)的兩種常用計量模式一直有著諸多爭議，尤其是公允價值計量模式。1998年，我國首次采用公允價值計量模式，由于許多企業(yè)濫用此方法計量企業(yè)多項資產(chǎn)，以粉飾經(jīng)營成果的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了企業(yè)真實(shí)財務(wù)狀況，因此2001年我國開始規(guī)避使用公允價值計量模式，直到2007年才重新啟用并被大規(guī)模推廣。不過爭議并沒有消減，公允價值計量依然是會計研究領(lǐng)域的熱門話題，公允價值的優(yōu)勢也不斷得到重視，運(yùn)用公允價值的企業(yè)逐漸增多。

3.2 獲取公允價值的方法沒有統(tǒng)一

在實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，一般采用的方法主要由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)評估確定、參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格確定、通過對第三方調(diào)查報告的分析確定。為了調(diào)查公允價值獲取的方式，選取了2016年國內(nèi)房產(chǎn)市場前百強(qiáng)中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司20家，發(fā)現(xiàn)10家企業(yè)聘請外部專業(yè)機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估，5家企業(yè)比照市場上同類資產(chǎn)的價格，3家用聘請的第三方評估報告確定資產(chǎn)價格，還有2家公司并未詳細(xì)說明其投資性房地產(chǎn)的公允價值是如何獲取的。由此可以看出，公允價值的獲取方法在上市公司中存在著許多不同之處，這就對企業(yè)之間的信息可比制造了障礙，況且有少部分企業(yè)沒有披露公允價值的獲取模式，這種情況急需進(jìn)一步規(guī)范。

4 選取計量模式的原因

4.1 選取成本計量模式的原因

4.1.1 出于謹(jǐn)慎性原則

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》對于投資性房地產(chǎn)計量模式作出了明確規(guī)定，若選取公允價值計量需滿足兩個條件，當(dāng)?shù)貙υ撡Y產(chǎn)有活躍的交易市場以及能夠在該市場中持續(xù)獲取資產(chǎn)的準(zhǔn)確價格。不僅如此，為防止企業(yè)利用會計政策隨意轉(zhuǎn)換該資產(chǎn)的計量模式，企業(yè)會計準(zhǔn)則對此也作出了限制，上市公司在滿足一定條件之后才能變更計量模式，一旦變更，不得轉(zhuǎn)回，且只能從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，公允價值模式一經(jīng)選擇，不得改變。由于對該項資產(chǎn)計量模式比較嚴(yán)格，企業(yè)對計量模式的選擇會謹(jǐn)慎小心，公允價值的獲取需要有足夠的專業(yè)技術(shù)和合適活躍的相關(guān)市場，為了減少計量模式對企業(yè)自身所持資產(chǎn)的影響，規(guī)避公允價值模式比較穩(wěn)妥。選取成本模式未來還有轉(zhuǎn)換的可能性，所以出于穩(wěn)妥性考慮，大多數(shù)企業(yè)對于成本模式更為偏愛。

4.1.2 平穩(wěn)利潤的需求

近年來，由于國內(nèi)外學(xué)者對企業(yè)利潤波動性的關(guān)注，認(rèn)為利潤平滑才是企業(yè)利潤增長的最佳方式，國外研究學(xué)者對500名上市公司的財務(wù)主管進(jìn)行問卷調(diào)查，有80%以上的財務(wù)主管傾向于利潤平滑。企業(yè)管理者為了這一目標(biāo)，在可以控制的范圍內(nèi)選擇會計計量模式是沒有辦法避免的。企業(yè)一旦采用公允價值模式，因價格波動而產(chǎn)生的公允價值變動損益會影響企業(yè)的凈收益，從而給企業(yè)利潤帶來許多不確定因素。由于我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)價格波動不止來自于市場環(huán)境，還有國家政策的影響，企業(yè)債權(quán)人和管理者會認(rèn)為企業(yè)利潤波動是投資性房地產(chǎn)的影響，為了避免這種情況的發(fā)生，多數(shù)企業(yè)會兩種計量模式中選取成本模式，以此來確保企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

4.1.3 受托責(zé)任觀的影響

受托責(zé)任觀是一種契約的方式，所有者也稱為委托者，將經(jīng)營權(quán)交給管理者即受托方。此時，委托方最關(guān)注的就是企業(yè)的經(jīng)營成果和管理者的業(yè)績。因此，受托方為了保持企業(yè)財務(wù)信息及經(jīng)營成果的穩(wěn)定性，減少因不確定因素導(dǎo)致的價格波動，受托方更容易選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。

4.2 選取公允價值模式的原因

4.2.1 決策有用觀的影響

決策有用觀，更強(qiáng)調(diào)財務(wù)信息對決策的影響力，認(rèn)為信息使用者需要從財務(wù)報告中獲得有用信息。財務(wù)報告不單單是對過去的事項進(jìn)行記錄反映，還應(yīng)該對企業(yè)有重大影響的事項進(jìn)行分析和預(yù)測，會計更注重前瞻性。在此時，成本模式便不能夠滿足企業(yè)需求了。企業(yè)在市場中處于的地位以及市場行情，都能夠從公允價值中反映出來。用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，本身就是一種分析和預(yù)測，因此公允價值模式更符合決策有用觀。

4.2.2 改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變計量模式時，都會因此改變資本結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)所有者權(quán)益的金額。對于大多數(shù)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，都會增加企業(yè)資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，對企業(yè)財務(wù)賬面進(jìn)行調(diào)節(jié)，能使企業(yè)提供的財務(wù)信息看上去更加樂觀，從而提高企業(yè)形象，增強(qiáng)投資性企業(yè)所有者對企業(yè)償債能力的信心，上市公司會因此獲得更好的融資機(jī)會，有利于其在資本市場的發(fā)展。

5 對投資性房地產(chǎn)計量模式優(yōu)化的建議

5.1 提高成本模式中投資性房地產(chǎn)的殘值率

對于大多數(shù)選取成本模式的企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)提滿折舊后的殘值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該資產(chǎn)在市場中的真實(shí)價格。低估資產(chǎn)對企業(yè)來說，是一種資源浪費(fèi)，對于信息使用者來說，是一種決策誤導(dǎo)。因此應(yīng)對企業(yè)該項資產(chǎn)的殘值進(jìn)行規(guī)范，以免過度低估。

5.2 建立完善的房地產(chǎn)評估機(jī)制

完善的房地產(chǎn)評估機(jī)制，能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值的取得。建立該機(jī)制，首先要提高專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，保證其獨(dú)立性。其次，推進(jìn)評估機(jī)制的相關(guān)法規(guī)，確保評估活動合理合法。最后加大對地產(chǎn)評估的技術(shù)研究，提高地產(chǎn)評估質(zhì)量。

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