不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用探討

顧潔 戴鴻雁

摘要：房產(chǎn)測繪與人們的利益息息相關(guān)，同時其涉及的經(jīng)濟(jì)價值也極為重大，于不動產(chǎn)登記也有著難以忽視的重大意義。對此，本文對不動產(chǎn)登記這一工作做出了簡要的概括，對房產(chǎn)登記在不動產(chǎn)登記中的地位作用作了大概的分析，之后又對房產(chǎn)測繪作了簡要的概括，并對房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記當(dāng)中的運(yùn)用作了一的分析，希望該篇文章能夠為我國的不動產(chǎn)登記工作提供一個全新的思路。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；房產(chǎn)測繪；應(yīng)用探討

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，也是社會進(jìn)步的重要表現(xiàn)。在施行過程中遇到了法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術(shù)不成熟等方面的阻力。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，如何更深入、更廣泛地應(yīng)用測繪工作于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中，發(fā)揮測繪工作在不動產(chǎn)登記中的作用，帶給社會更大的經(jīng)濟(jì)效益和更多的社會便捷服務(wù)是測繪工作者需要深刻思考的問題。

一、不動產(chǎn)測繪的相關(guān)概述

（一）不動產(chǎn)測繪的含義

利用測繪技術(shù)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前目標(biāo)對象的形狀、位置、面積、層次、方位等基本的空間屬性進(jìn)行全方位的確定。并且用圖表或者數(shù)字等多種形式，對不動產(chǎn)所具備的屬性一一呈現(xiàn)出來的一種科學(xué)技術(shù)。

（二）不動產(chǎn)測繪特點

在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪時，必須遵守相關(guān)的政策方針、法律法規(guī)、不動產(chǎn)測繪的相關(guān)測繪標(biāo)準(zhǔn)，要符合與之相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，這是不動產(chǎn)測繪的重要特點。也就是說，不動產(chǎn)測繪工作要具有一定的法律效應(yīng)與法定性。不動產(chǎn)測繪工作完成之后，所獲取的相關(guān)數(shù)據(jù)和測量結(jié)果，相關(guān)部門需要進(jìn)行審核。審核無誤之后，這些相關(guān)的測量結(jié)果將作為不動產(chǎn)中，與產(chǎn)權(quán)形象相關(guān)聯(lián)的資料進(jìn)行保存，并受到物權(quán)法的保護(hù)。

而不動產(chǎn)測繪主要包括房產(chǎn)測繪、地籍測繪以及林業(yè)、草地等其他不動產(chǎn)測繪，其中就房產(chǎn)測繪而言，在我國的房產(chǎn)測繪市場當(dāng)中主要存在以下三種運(yùn)行模式：當(dāng)房產(chǎn)測繪的模式屬混合模式時，在房產(chǎn)測繪當(dāng)中，由于有些業(yè)務(wù)和區(qū)塊之間處于被壟斷的狀況，從而致使部分地區(qū)的房產(chǎn)測繪仍處于市場化的混合模式當(dāng)中；以房產(chǎn)測繪管理辦法為指向，實行市場化的改革措施；將測繪管理和經(jīng)營管理分離開來，使其各有一種模式。由于測繪機(jī)構(gòu)還未完全地從登記部門脫離出來，就當(dāng)前形勢而言，市場測繪依然處于經(jīng)營和壟斷管理還沒有完全相互分離的模式。

二、房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪是一系列不動產(chǎn)測繪，如地籍測繪、林業(yè)測繪、房產(chǎn)測繪中的一種。它是一項非?；镜臏y繪工作，主要是運(yùn)用測繪技術(shù)，全面細(xì)致地對房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測量，最后繪制成專業(yè)的圖表。具體來說，房產(chǎn)測繪包括以下內(nèi)容：

（一）平面控制測量

平面控制測量，是房產(chǎn)測量基礎(chǔ)，不僅是房產(chǎn)測繪的第一環(huán)，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要內(nèi)容表現(xiàn)為，測量房產(chǎn)的平面結(jié)構(gòu)信息，包括房屋的地理位置、高程、形狀、周邊環(huán)境、層次等相關(guān)信息。平面控制測量一定要確保精確性。

（二）房產(chǎn)要素測量

房產(chǎn)要素測量的內(nèi)容，主要是測量房產(chǎn)的整體內(nèi)容以及附屬物內(nèi)容，比如房產(chǎn)的內(nèi)部信息、房產(chǎn)的土地信息、周邊的山川河流信息等等。房產(chǎn)要素調(diào)查以及房屋用地要素的調(diào)查，是房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。所以，在測量過程中，要依法而行，盡量確保信息的完整性，拒絕隨便刪減改動房產(chǎn)要素的行為。

（三）調(diào)查房產(chǎn)信息

房產(chǎn)信息的調(diào)查內(nèi)容，主要是房屋信息和房屋用地信息兩方面。具體為房產(chǎn)單位的情況信息，如位置、數(shù)量，以及房產(chǎn)的權(quán)屬資料，房產(chǎn)的行政信息，房產(chǎn)的地理名字等等。對房產(chǎn)信息的調(diào)查，必須保證信息的唯一性和準(zhǔn)確性。

（四）對房屋結(jié)構(gòu)的測量

測量房屋結(jié)構(gòu)，要把房屋產(chǎn)權(quán)界限示意圖作為參考。測量的內(nèi)容不僅是房屋本身的結(jié)構(gòu)，還包括結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)類型，結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)人，結(jié)構(gòu)的使用期限，結(jié)構(gòu)的用途、結(jié)構(gòu)的組成要素、結(jié)構(gòu)的層次和層數(shù)等等。

三、測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

（一）制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測量工作準(zhǔn)則

在國家統(tǒng)一使用2000國家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測繪部門還在沿用1985國家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個不動產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號、房屋權(quán)屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

（二）建立不動產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫

通過的MIS和GIS關(guān)聯(lián)的方法，構(gòu)建不動產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，將已有不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的屬性信息利用起來，與不動產(chǎn)測繪相結(jié)合，讓不動產(chǎn)測繪空間信息更好的與不動產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫屬性信息進(jìn)行鏈接，通過MIS和GIS關(guān)聯(lián)的方式，構(gòu)建不動產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，將圖、證、檔結(jié)合在一起，這樣能夠讓測繪時不動產(chǎn)屬性信息采集問題得到解決，避免出現(xiàn)不動產(chǎn)調(diào)查重復(fù)工作的情況，有效減少工作量和測繪時間，實現(xiàn)測繪效率的提升。所以，通過構(gòu)建不動產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，可以保證不動產(chǎn)測繪工作正常進(jìn)行，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的動態(tài)管理，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作才能正常開展。

（三）在智慧城市建設(shè)中優(yōu)化運(yùn)用

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅可以在城市建設(shè)管理中發(fā)揮重要作用，同時也對城市的稅收、金融、房地產(chǎn)市場調(diào)控起到關(guān)鍵的作用，從而對民生產(chǎn)生影響。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理信息基礎(chǔ)平臺的建設(shè)，可以更好地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的智能化發(fā)展。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將促進(jìn)城市各部門的信息共享與業(yè)務(wù)協(xié)同，從而促進(jìn)智慧政務(wù)的發(fā)展?？傊?，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以從城市核心業(yè)務(wù)流程的智能化、經(jīng)濟(jì)智能化、智慧政務(wù)等方面在智慧城市建設(shè)中發(fā)揮重要的作用，成為智慧城市建設(shè)的重要抓手或突破口。

四、結(jié)語

隨著我國法律的不斷完善，特別是物權(quán)法，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用將會越來越重要，房產(chǎn)測繪的各項技術(shù)也會得到更大的發(fā)展。

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