謝麗麗 鄧淑婷

摘 要：房地產(chǎn)上市公司的償債能力是其利益相關者最關注的財務能力之一，它直接關系到上市公司的生存和發(fā)展。本文通過選取113家房地產(chǎn)上市公司2007-2016年10年間的財務數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)上市公司的償債能力進行分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；償債能力；負債結(jié)構(gòu)

0 引言

目前，我國共有146家房地產(chǎn)上市公司，本文在分析房地產(chǎn)上市公司的償債能力時，由于某些上市公司退市、報表數(shù)據(jù)缺失、財務數(shù)據(jù)異常等原因，最終選取113家房地產(chǎn)上市公司2007年-2016年10年間的財務數(shù)據(jù)進行分析。所有數(shù)據(jù)均源自國泰安數(shù)據(jù)庫及各房地產(chǎn)上市公司財務報表。

1 房地產(chǎn)上市公司償債能力分析

1.1短期償債能力指標分析

短期償債能力是指企業(yè)償還流動負債的能力，主要有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率等指標。

（1）流動比率

流動比率是評價公司償債能力指標時最經(jīng)常采用的指標，流動比率越高，企業(yè)的償債能力越強；流動比率越小，企業(yè)的償債能力越弱。

基本公式：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債

從平均值來看，2007-2016年房地產(chǎn)上市公司流動比率在2上下波動，總的來說比較穩(wěn)定。而流動比率在2左右是比較合適的，可見房地產(chǎn)上市公司在2007-2016年期間的短期償債能力較為良好，財務風險相對較小。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)流動比率平均值在2011年前后變化較大，綜合數(shù)據(jù)，猜想可能是受到2011年國際形勢的影響以及與國內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)主動調(diào)控有關，整體行業(yè)發(fā)展勢態(tài)并不樂觀，企業(yè)的盈利能力受到波及，從而使流動比率受到影響，償債能力變?nèi)酢?/p>

（2）速動比率

速動比率是流動比率的補充指標，對房地產(chǎn)上市公司短期償債能力的評價更準確。這是因為在房地產(chǎn)行業(yè)中，待出售的房屋作為存貨，直接影響了企業(yè)的銷售收入。一般情況下，房地產(chǎn)公司待售房屋越多，存貨占比越大，越會影響企業(yè)的現(xiàn)金流。

基本公式：速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債

在2007-2016年速動比率數(shù)據(jù)中，速動比率大約在0.6-0.9之間徘徊。結(jié)合流動比率可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司流動比率高，但速動比率很低，表明房地產(chǎn)上市公司有大量存貨，而房地產(chǎn)企業(yè)存貨主要是待出售的房屋，因此，房地產(chǎn)上市公司應關注存貨，避免存貨積壓而造成現(xiàn)金流動性差。

1.2長期償債能力指標分析

長期償債能力是指企業(yè)償付長期負債的能力。它可以幫助債權人和投資者全面了解企業(yè)的償債能力及財務風險。

資產(chǎn)負債率：一般來說，資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)的債務就高，償還債務的能力就更差，企業(yè)面臨的財務問題就更嚴重。

基本公式：資產(chǎn)負債率=（總負債/總資產(chǎn)）x100%

正常來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就依賴于舉債發(fā)展經(jīng)營，因此資產(chǎn)負債率在40%-60%之間的房地產(chǎn)上市公司屬于比較穩(wěn)定的。但從表3中，不難看出2008-2016年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率在61%-66%之間，資產(chǎn)負債率從61.93%持續(xù)增加到64.76%。

2 房地產(chǎn)上市公司償債能力問題分析

2.1資產(chǎn)負債率居高不下

從表3中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率十年間整體趨勢呈現(xiàn)上升狀態(tài)，而房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模也在持續(xù)增加，這表明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率長期居于高位。而且，一些企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到80%以上，甚至還有資產(chǎn)負債率高過100%的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)10年來的不斷增長是由于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，推動房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。然而，隨著我國政府對房地產(chǎn)嚴格的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得貸款的能力不斷降低，市場銷售資金的回籠下滑，企業(yè)所面臨的財務問題也不斷增加。

2.2負債結(jié)構(gòu)不合理

從圖l中能夠了解到，整體上，房地產(chǎn)上市公司短期負債率高，長期負債率低，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的負債主要集中于短期負債，長期負債偏少。這樣的負債結(jié)構(gòu)是不合理的，因為短期負債過多，就需要企業(yè)近期內(nèi)有充足的資金歸還短期借款，這使得企業(yè)短時間內(nèi)資金壓力緊張，對企業(yè)的短期償債能力要求較高。

此外，房地產(chǎn)上市公司短期負債在整體負債中的占比從2007年的79.37%下降到2016年的65.97%，而長期負債率從2007的20.63%上升到2016年的34.03%。這一變化是值得關注的。這是由于金融市場的發(fā)展，我國融資方式不斷增多，除了銀行借款以外，企業(yè)還可以通過發(fā)行債券、增發(fā)股票等形式獲得籌資，所以房地產(chǎn)公司的短期負債率逐漸減少，長期負債率比重加大。

3 房地產(chǎn)上市公司償債能力惡化原因分析

3.1融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金的支持，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點投資規(guī)模較大、開發(fā)時間較長、資金回籠較慢決定的，其投資正常需要3年才能收回。而我國現(xiàn)在的金融市場環(huán)境使得銀行借款成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的首要選擇。

從樣本數(shù)據(jù)的113家A股房地產(chǎn)上市公司來看，2016年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負債率約為64.76%，與2016年整個行業(yè)資產(chǎn)負債率60.39%相比，高了4.37個百分點，而且短期負債比例占整個負債的65.97%。除此以外，在樣本當中，有24家房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)過短期負債比率為1的情況，也就是說，在這些公司當中，其負債基本集中于流動負債，非流動負債非常較少。

從房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源來看，大致有約55%左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過40%的國際平均水平。這說明房地產(chǎn)上市公司過度依賴銀行信貸資金和預售資金擴張，而且過度依賴短期借款。這樣的融資渠道過于單一，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的財務風險，一旦資產(chǎn)市場發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條必然會緊張，更為嚴重的，可能會造成資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。

3.2政府嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策

近十年來，我國房價不斷地上漲，房價居高不下，政府不斷地采取措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行政策調(diào)控。從2010年的“國十一條”、2011年的“新國八條”，到2013年“新國五條”頒布，再到2016年嚴格執(zhí)行住房限購政策。政府通過這些措施，以期達到穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控成果，維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，并取得了一些成效。

近年來，各大中城市商品房交易量有所下降，交易價格處于平穩(wěn)狀態(tài)，而且不少城市土地出讓有所減少。這些變化直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入增長速度、企業(yè)資金的回籠，進而影響企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，使得房地產(chǎn)企業(yè)在缺少內(nèi)部資金的情況下，不斷對外舉債，償債能力變?nèi)酢?/p>

3.3主營業(yè)務過度集中

截止到2017年12月，我國共有145家房地產(chǎn)企業(yè)上市。而在這145家公司當中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的公司為139家，占比高達95.86%，而房地產(chǎn)管理業(yè)僅僅只有6家上市公司。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)當中，絕大多數(shù)公司都屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)類，而這些企業(yè)的主營業(yè)務主要是開發(fā)和銷售商品房，同積土地升值，其中商品房銷售收入能占到其整個收入的70%以上。

土地資源的有限性，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易就被炒作形成虛擬的泡沫經(jīng)濟。因此，中國房地產(chǎn)企業(yè)過度集中的業(yè)務必然帶來巨大的財務風險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務收入大幅度減少，必然會影響企業(yè)的盈利能力，進而影響企業(yè)的償債能力。

4 改善房地產(chǎn)上市公司償債能力建議

4.1拓寬融資渠道

2016年3月，央行再次普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理，但各地政府多方表示，2017年不會放松房地產(chǎn)政策，因此，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在未來一段時間內(nèi)仍然很大。從當前形勢來看，房地產(chǎn)上市公司如果想獲得足夠的融資，應當擴寬融資渠道，使融資方式多樣化，保障資金的安全性。

因此，房地產(chǎn)上市公司可以通過以下措施拓寬融資渠道：第一，增加股權資本，通過增發(fā)新股等形式，降低資產(chǎn)負債比例，提高公司承受各種風險的能力，確保公司生存；第二，發(fā)行債券；房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)私募債、公司債、中期票據(jù)等融資手段，進行融資，從而提高長期負債比率，減少企業(yè)的財務風險。

4.2改善負債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果想要快速發(fā)展，就必須大量購買土地，這就導致大量資金沉淀到項目中，從而推高資產(chǎn)負債率。然而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，資產(chǎn)負債率處于合理水平是最恰當?shù)?，過低可能會使經(jīng)營者過于保守，缺乏進取心，過高則容易增加財務風險，導致資金鏈緊張。因此，房地產(chǎn)上市公司要合理控制自身的資本結(jié)構(gòu)，使資產(chǎn)負債率達到合理狀態(tài)。

而且，房地產(chǎn)上市公司短期負債比例一直比較高，企業(yè)應適當?shù)卣{(diào)整負債結(jié)構(gòu)，減少短期借款、預收款項的比重，提高長期借款的比重。因為長期負債比較穩(wěn)定，通常要等到幾年以后才需要歸還，這樣公司就不太容易受到缺乏流動性的影響，更能保證其健康和穩(wěn)定發(fā)展。

4.3開展多元化經(jīng)營業(yè)務

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)關鍵業(yè)務仍然是出售房屋。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過開展多元化經(jīng)營，保持合理的現(xiàn)金流，以彌補房地產(chǎn)企業(yè)流動性差、主要業(yè)務收入單一的狀況。例如提供物業(yè)服務，獲得物業(yè)銷售收入和租金收入；也可進行酒店、商場經(jīng)營，獲取酒店經(jīng)營收入、商場租金收入等等。通過拓展經(jīng)營內(nèi)容，實現(xiàn)業(yè)務多元化，有助于降低資產(chǎn)負債率，減少政府調(diào)控帶來的財務風險。

5 結(jié)論

不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)有著自身的特殊性，尤其是它的高負債運作。因而，償債能力分析對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是至關重要的。本文依據(jù)房地產(chǎn)上市公司10年的數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力進行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與市場的環(huán)境、政府的調(diào)控政策息息相關，市場環(huán)境好、政府調(diào)控寬松，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好；而一旦市場環(huán)境變差、政府嚴格調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就變?nèi)酢?/p>

此外，受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力整體上較差，房地產(chǎn)企業(yè)應給予高度的重視，除了依賴于外部融資以外，還應加強自身的盈利積累，實現(xiàn)增長，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉媛媛.中國上市公司1996-2016年償債能力分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2017，（04）：77-78.

[2]董育軍，金晶，袁雅琪.湖北上市公司償債能力分析[J].湖北經(jīng)濟學院學報（人文社會科學版），2916，13（05）：42-44.

[3]馬祥山，房地產(chǎn)開發(fā)公司短期償債能力存在的問題及對策研究[J].長沙大學學報，2015，29（01）：41-43.

[4]張廣柱.中國房地產(chǎn)上市公司償債能力分析[J].會計之友，2012，（28）：85-88.