淺析“租售同權(quán)”政策

李藝璇

摘 要：2017 年 7 月 17 日，隨著《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》（以下簡稱《通知》）的發(fā)布，引來社會各界高度關(guān)注的一條就是“租售同權(quán)”。住建部也表示會立法明確“租售同權(quán)”以保障多方利益，實(shí)現(xiàn)租房與買房居民享同等待遇。與此同時，除廣州以外，深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等其他城市也成為首批開展住房租賃的試點(diǎn)。由此看出，租賃房屋被納入“合法穩(wěn)定住所”范疇成為新的趨勢。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；購租并舉；租賃市場；房地產(chǎn)

一、“租售同權(quán)”的內(nèi)涵

“租售同權(quán)”一詞是在2017 年 7 月 17 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》中提到的。顧名思義，租房與買房居民享同等待遇，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。對“租售同權(quán)”的理解應(yīng)該首先對于其權(quán)利的范圍進(jìn)行詳細(xì)的認(rèn)知。首先，在廣州市發(fā)布的該《通知》中“租售同權(quán)”主要針對的是賦予符合條件的承租人子女，使其享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。其次，2017年7月18日，住建部、國家發(fā)改委、公安部等9部委發(fā)布的文件《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》涉及這方面的內(nèi)容是：“推進(jìn)部門間信息共享，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)?！备M(jìn)一步講，國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中，我國城鎮(zhèn)居民基本公共服務(wù)包括：“公共教育、勞動就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保險、醫(yī)療衛(wèi)生、社會服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等八個領(lǐng)域的81個項(xiàng)目”。由此可以看出，“租售同權(quán)”的權(quán)利主要集中在以上規(guī)定中提到的范圍內(nèi)。

二、“租售同權(quán)”的法律意義

（一）從憲法上的平等權(quán)看待“租售同權(quán)”

如果按照規(guī)范的法律意義來說，“租售同權(quán)”一詞其實(shí)并不是很準(zhǔn)確。原因在于，在買賣合同的基礎(chǔ)上獲得的房屋所有權(quán)與基于租賃合同獲得的租賃權(quán)，分別屬于不同的民事權(quán)利，其性質(zhì)根本不同。但是，根據(jù)中國目前租賃市場的具體情況，將租賃權(quán)與憲法上的平等權(quán)聯(lián)系起來，是這項(xiàng)政策最大的亮點(diǎn)。

我國憲法規(guī)定，公民在法律面前人人平等，并且這是我國公民的基本權(quán)利。相對應(yīng)的，國家作為義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)保障公民的平等權(quán)。就我國房地產(chǎn)市場而言，房屋的所有權(quán)和戶籍捆綁在一起，而且城市戶籍在一些公共福利方面有很大的優(yōu)勢，這就不斷的導(dǎo)致房價上漲。而”租售同權(quán)“制度的提出，使得非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）更明確規(guī)定，承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。這便使得承租人和房屋的所有權(quán)人在相關(guān)的基本公共服務(wù)方面享有平等的權(quán)利，也是國家保障公民平等權(quán)履行義務(wù)的體現(xiàn)。

（二）從民事權(quán)利角度看待“租售同權(quán)”

從民事權(quán)利角度看，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其效力強(qiáng)度遠(yuǎn)不能跟物權(quán)相比較。但是，在中國現(xiàn)行的法律中，存在著對承租人特殊保護(hù)的法條，如：買賣不破租賃；承租人對承租房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；在先成立的租賃權(quán)可以對抗在后的抵押權(quán)等?！墩髑笠庖姼濉返?13 條第 2 款規(guī)定的承租人同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)也值得肯定。

為了更好的保護(hù)承租人的權(quán)利，《征求意見稿》第 11 條對租賃期限的問題作出了相應(yīng)的規(guī)定。鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。第14 條規(guī)定出租人不得扣留押金；第15條禁止出租人擅自進(jìn)入租賃住房。在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人面臨最大的問題是所有權(quán)人的任意解約，驅(qū)逐承租人。第 17 條規(guī)定了解約限制，出租人只有在符合法定情形時才能解約，如承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，且未在寬限期內(nèi)繳納；未經(jīng)出租人同意將住房轉(zhuǎn)租或者出借給他人或擅自改變住房用途、結(jié)構(gòu)等，這些事由都是承租人嚴(yán)重違約的情形。最后，它還規(guī)定了出租人違法解約驅(qū)逐承租人的公法責(zé)任。它們并非國家對承租人承擔(dān)的義務(wù)，而是國家基于特殊的社會政策考量，為出租人設(shè)定的法定義務(wù)。

三、“租售同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)路徑

“租售同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)路勁在總體上可以分為以下兩個層次：

第一，通過制定相關(guān)的法律規(guī)范，直接規(guī)定承租人與房屋所有權(quán)人在相應(yīng)的基本公共服務(wù)方面享有平等的權(quán)利。2016 年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定，非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)；廣州市賦予承租人子女獲得義務(wù)教育的權(quán)利。同時，強(qiáng)化承租人權(quán)利的行政保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，存在很多承租人的權(quán)利被損害的情況，比如房東提前解除合同或者提高租金等，最需要注意的是“黑中介”問題的存在。行政管理部門在這方面大有可為，其中最重要的是對“黑中介”進(jìn)行持續(xù)的行為監(jiān)管，并建立“黑名單”制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，向社會公布租房企業(yè)和中介從業(yè)人員的信用信息，通過信息公開化遏制中介機(jī)構(gòu)的各種敗德行為。

二是通過擴(kuò)大房源、支持租房租賃企業(yè)的發(fā)展等措施，促進(jìn)租賃市場的發(fā)展，從而擴(kuò)大租賃權(quán)主體，惠及更多人群。主要通過盤活空置的存量房，使其物盡其用，緩解大城市日益增長的居住需求與住房有限的緊張關(guān)系。但是不能因?yàn)橄嚓P(guān)的政策鼓勵租賃市場的發(fā)展就采取強(qiáng)制出租的方式，因?yàn)檫@種方式將會危及所有權(quán)自由行使原則，至多通過稅收方式調(diào)節(jié)。其次是新增出租房?！兑庖姟诽岢隽巳舾捎胁僮鲀r值的舉措，其中最重要的是增加租賃住房的土地供應(yīng)，鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應(yīng)。

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（作者單位：天津工業(yè)大學(xué)）