顧秀敏

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房價也在不斷地上漲，這對人民的生活造成很大的影響。目前，在政府的調(diào)控下房價過快增長的趨勢雖然有緩減，但是房地產(chǎn)的發(fā)展卻因此變得很困難。再此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越來越大，所以，制定恰當(dāng)?shù)拇胧p少財務(wù)風(fēng)險意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)管理

這幾年，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展起了很大的作用，有些地方甚至出現(xiàn)“土地財政”的現(xiàn)象，導(dǎo)致房價增長太過迅速，為了遏制這種過快的增長，政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用。但是，政府實施的一些政策也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不利影響，市場下行，一些企業(yè)可能因為資金不足而破產(chǎn)，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的財務(wù)風(fēng)險。如果這些潛在的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，那么企業(yè)的發(fā)展就會受到影響，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是十分重要的。

一、市場下行的情況下，房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險分析

目前，市場下行十分嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也是十分嚴(yán)重，包括以下幾個方面：

（一）市場環(huán)境

本文是在市場下行的情況下分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)前面臨的市場下行的環(huán)境是國家宏觀調(diào)控導(dǎo)致的。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已經(jīng)達到130多家，還有些地方還出現(xiàn)“土地財政”的現(xiàn)象，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)對于國家經(jīng)濟的影響越來越大。但是與之相隨的是房價急劇上漲，人們難以承擔(dān)這么高的房價。對此，政府采取相應(yīng)的措施控制房價，受其影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的交易量下降，人們開始觀察房地產(chǎn)的發(fā)展方向，這使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展受到影響。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.財務(wù)管理的對象

房地產(chǎn)行業(yè)是一種需要大量使用資金的行業(yè)，在項目開始以前到最終結(jié)束，都會需要大量的資金才可以保證其正常運行。所以，恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)管理對正處于行業(yè)發(fā)展困難時期的企業(yè)來說十分的重要，它有利于提高企業(yè)的運作效率。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理需要對項目進行核算，確保項目的運行，同時對項目進行監(jiān)督和管理，也就是說，房地產(chǎn)財務(wù)管理就是對項目運行過程中的資金活動進行管理。

2.財務(wù)風(fēng)險點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的分析主要有三個方面

其一：前期項目開發(fā)時的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個項目之前，會對這個項目的價值和可行度進行分析，以便制定較為正確的決策。但是，因為房地產(chǎn)項目建設(shè)的時間很長，而且還要大量的資金投入，所以導(dǎo)致項目在開發(fā)的時候會有很大的風(fēng)險。房地產(chǎn)的特性是，它是不動產(chǎn)，所以一個項目一旦開始就不能夠停止，因此，企業(yè)的管理階層制定的計劃必須要盡可能的完整和正確，只有這樣才可以減少其帶來的財務(wù)風(fēng)險。

其二：項目運行時的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的建設(shè)一定會消耗很大的財力、人力和物力，在項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)土地的開發(fā)、購買，項目的建設(shè)等各方面的成本，這些方面都要發(fā)費很多的錢，只要資金投入不及時，那么這個項目就會很難繼續(xù)，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。目前房地產(chǎn)市場上面臨的困難很大程度上是因為資金不夠，所以，在項目進行過程中要注重資金的管理。

其三：項目銷售時的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建設(shè)完成以后，就需要銷售房屋，如果房屋的銷售狀況良好，那么前期項目建設(shè)時期的成本就可以收回，并且還可以有一定的盈利，那這就算是一個成功的開發(fā)項目。但是如果房屋的銷售狀況不好，那么企業(yè)就不能及時的收回前期支出的資金，從而引發(fā)資金鏈的斷裂，嚴(yán)重的會導(dǎo)致破產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)項目的銷售階段，財務(wù)管理需要減少銷售風(fēng)險，及時收回前期的資金，使企業(yè)獲得盈利。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)時的財務(wù)管理

當(dāng)項目的前期準(zhǔn)備工作完成時，就進入到項目最重要的階段，項目的建設(shè)時期。在這個時期，財務(wù)人員對項目的財務(wù)管理主要包括融資和預(yù)算兩個方面的管理。

（一）融資管理

在進行融資管理時，必須要知道融資的來源和結(jié)構(gòu)，了解內(nèi)外部融資的比例，才能制定恰當(dāng)?shù)娜谫Y計劃，選擇最合適的融資方式，使得房地產(chǎn)項目成功進行。而制定恰當(dāng)?shù)娜谫Y計劃需要做到以下幾個方面：

1.明確需求。第一步要知道項目建設(shè)對于融資的要求，根據(jù)這些要求來制定合適的融資計劃。根據(jù)企業(yè)在項目開始之前的各項支出以及對其做出的可行度分析報告，把項目運行過程中的各個階段分類，然后依據(jù)不同階段的實際情況劃分不同的資金。

2.選擇更優(yōu)的融資計劃。在前期工作完成以后，根據(jù)不同的資金預(yù)算情況，選出幾種合適的融資計劃。然后再對這些融資計劃進行評估，選出一種最有效率的融資計劃。

3.高效執(zhí)行。選出最合適的融資計劃以后，要高效的執(zhí)行這個計劃，同時針對房地產(chǎn)項目在運行過程中會出現(xiàn)的一些變動制定相應(yīng)的計劃，以便能夠及時高效的解決面對的突發(fā)問題。

（二）房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理

房地產(chǎn)項目融資完成以后，項目就要開始執(zhí)行，這時企業(yè)的財務(wù)人員要依據(jù)以前制定的計劃進行資金管理，同時還要對項目建設(shè)時的預(yù)算進行管理和監(jiān)督。在對預(yù)算進行監(jiān)督時，對于出現(xiàn)問題應(yīng)該及時作出應(yīng)急方案，解決的問題，從而保證項目的建設(shè)正常進行。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理有預(yù)算方案的執(zhí)行、調(diào)整以及之后的反饋幾個方面。而預(yù)算計劃不僅僅是要財務(wù)部門掌握，公司的其他部門也需要掌握，只有參與的每個部門都做好自己的預(yù)算管理，企業(yè)的預(yù)算管理工作才更好開展。預(yù)算管理工作包括三個方面：

1.項目的執(zhí)行與控制。企業(yè)對項目建設(shè)中的經(jīng)濟活動進行管理就是項目預(yù)算計劃執(zhí)行的過程，它的執(zhí)行應(yīng)該和前期制定的預(yù)算方案保持一致。同時，對于它的執(zhí)行情況要進行監(jiān)督，在這個過程中發(fā)現(xiàn)問題并且進行調(diào)整。只有把項目的執(zhí)行與控制結(jié)合在一起，才可以更加順利的完成項目的預(yù)算管理。

2.項目的執(zhí)行與目標(biāo)。預(yù)算計劃都是根據(jù)預(yù)算管理目標(biāo)制定的，所以，預(yù)算計劃在執(zhí)行過程中的變化會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生重大影響。預(yù)算計劃的執(zhí)行不僅要效率高而且還要與企業(yè)的財務(wù)管理的目標(biāo)相一致。同時，還要提高企業(yè)內(nèi)部的工作人員的成本管理意識，為項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)而努力。

3.項目的執(zhí)行與收支。項目預(yù)算管理的目的是對項目執(zhí)行過程中資金收支情況進行管理和監(jiān)督，因為資金對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重要，項目建設(shè)時要大量的資金投入，并且要很長的時間才可以收回，所以確保資金的收支平衡是預(yù)算管理一個很重要的方面，所以項目預(yù)算的執(zhí)行要與資金的實際情況相一致。

三、銷售階段的財務(wù)管理

房地產(chǎn)項目建設(shè)好了以后，重點就是房屋的銷售。在這個過程中要有一個詳細(xì)的銷售計劃來指導(dǎo)。好的銷售計劃可以使得房屋更快地被銷售完，使得企業(yè)盡快的收回資金，減少銷售的成本，獲得最大的利潤。在銷售過程中要注意以下幾個方面。

（一）運用銷售折扣

要想銷售效率提高，首先就應(yīng)該吸引客戶的注意力，然后才進行房產(chǎn)銷售。房產(chǎn)打折、有買就有送這些活動都可以吸引顧客的注意力，等顧客想要購買時，房地產(chǎn)的銷售額就會很快提升，從而可以盡可能快的收回資金，使企業(yè)獲得更高的效益。對于采用何種折扣手段，可以根據(jù)折扣前后的利潤、壞賬損失、銷售額等方面來計算稅前的收益，如果收益大于零就意味著這種折扣手段具有可行性。

（二）信用期限的限定

信用期限是指賣方給予的付款期限，這個期限會對買方的企業(yè)貸款和賣方的銷售額都有影響。如果付款的期限比較短，那么買方就會覺得促銷做得不夠大，那么就很容易去其他的地方進行交易，從而賣方的銷售額就會受到影響，但是付款期限太長，賣方的資金就難以快速回收，維護的成本增加，使得企業(yè)的利潤減少。所以，恰當(dāng)?shù)男庞闷谙迣τ阡N售管理而言十分的重要。

（三）現(xiàn)金折扣

現(xiàn)金折扣是說在交易的過程中，如果客戶能夠用現(xiàn)金支付部分價款，那么他就可以獲得相應(yīng)的折扣，通過這這種方式來吸引客戶付款，幫助企業(yè)減少銷售成本。但是現(xiàn)金折扣必須要與信用期限聯(lián)系在一起，如果期限內(nèi)付款可以享受更大的折扣。

綜上所述，在市場下行的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著許多的問題，尤其是財務(wù)風(fēng)險方面的問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在市場下行的背景下的財務(wù)風(fēng)險進行分析，對房地產(chǎn)項目建設(shè)和銷售兩個方面的財務(wù)管理進行分析，提出切實可行的措施，希望可以幫助企業(yè)度過眼前的困難，有更好的發(fā)展。

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