郭雪梅

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)在逐步穩(wěn)健發(fā)展起來(lái)，我國(guó)社會(huì)總收入水平也處于不斷上升的趨勢(shì)中，從而帶動(dòng)了我國(guó)總體消費(fèi)水平和需求。如此一來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目就成為了大多數(shù)投資者進(jìn)行大量資金投入的首選，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高投資和高收益吸引了眾多的目光，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸在我國(guó)的市場(chǎng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中成為了不可或缺的一部分，同時(shí)也就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目衍生出更多的開發(fā)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)程度也隨之提高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的問(wèn)題之一就是要將房地產(chǎn)內(nèi)部的項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一個(gè)良好的把控。本文就通過(guò)分析我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的主要來(lái)源進(jìn)行分析探討，提出幾點(diǎn)有效的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；來(lái)源：對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

由于我國(guó)近些年來(lái)的一系列相關(guān)政策推出，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度才有所緩解下降，同時(shí)暴露出來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。作為眾多投資者的起點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目除了具有高收益的特點(diǎn)之外，更多的是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及資金回籠的緩慢，房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有所不同，巨額的資金就是房地產(chǎn)投資的首要條件，因此要維持房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)行，整個(gè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)必須要有足夠的巨額資金進(jìn)行支撐，并且無(wú)法進(jìn)行改動(dòng)，整個(gè)過(guò)程中從一開始資金的投入，到中途的項(xiàng)目進(jìn)行每一個(gè)環(huán)節(jié)，當(dāng)中的時(shí)間跨度都是年來(lái)計(jì)算的，因此時(shí)間以及多種外界因素的變化影響著風(fēng)險(xiǎn)的可控程度，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制要有一個(gè)十分敏感的反應(yīng)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性決定了在投資的時(shí)候存在的資金風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法評(píng)估預(yù)測(cè)的，伴隨著我國(guó)的人口劇增，土地資源屬于不可再生資源，間接導(dǎo)致了人口資源和土地資源的供求關(guān)系更加緊張，也使得兩者之間的關(guān)系更糟糕，這樣一來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)就更加具有不可預(yù)測(cè)性。盡管如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的高收益也吸引了無(wú)數(shù)的投資者紛紛進(jìn)行投資，巨額資金的投入，使得房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)通貨膨脹的現(xiàn)象，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

1.具有較長(zhǎng)的資金籌集時(shí)間

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是屬于涉及和投資金額大、投資周期比較長(zhǎng)的特殊投資行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)通常在企業(yè)內(nèi)部融資的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要對(duì)我國(guó)規(guī)定的法律條例嚴(yán)謹(jǐn)遵照，往往因?yàn)槠渌蛩乩缡袌?chǎng)調(diào)研、推廣營(yíng)業(yè)、施工或者土地資源之間的競(jìng)爭(zhēng)等方面，正是因?yàn)檫@些因素資源的影響，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)以及危機(jī)。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)項(xiàng)目資金的籌集受到不同程度的制約，從而更加容易為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，從不同的角度來(lái)看，如果資金的投入數(shù)量多，那么資金籌集周期就更短，就可以對(duì)資金流動(dòng)環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，大大降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；另一方面，資金的適當(dāng)投入和有效使用，并且深入落實(shí)到相關(guān)環(huán)節(jié)當(dāng)中去，這樣一來(lái)就更加能夠增強(qiáng)資金的可調(diào)控性，增強(qiáng)資金結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，某種程度上來(lái)說(shuō)也是一種對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的有效降低和控制。

2.項(xiàng)目匹配不合理

由于對(duì)于項(xiàng)目投資方面具備了快捷的反應(yīng)能力和靈敏度，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資上的許多方面都存在不確定性，這樣一來(lái)，在針對(duì)由幾個(gè)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)看，幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和實(shí)力參差不齊，在進(jìn)行項(xiàng)目審查的時(shí)候容易造成這方面的漏洞，對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和開發(fā)速度無(wú)法進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的審查。這樣一來(lái)，所投資的開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力無(wú)法相匹配，導(dǎo)致項(xiàng)目匹配的不合理現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，再出現(xiàn)項(xiàng)目匹配不合理的情況之下，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的執(zhí)行決策能力還不夠到位，前面出現(xiàn)的偏差就直接導(dǎo)致了后面環(huán)節(jié)當(dāng)中的資金鏈容易出現(xiàn)斷裂或者其他差錯(cuò)，加上其他外部不可控的因素的影響，項(xiàng)目的進(jìn)行極其容易受到這些因素的影響，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平不夠到位

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其涉及的資金巨大，同時(shí)大量資金的出現(xiàn)也就意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀顯露出的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題來(lái)看，往往都是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平不夠造成的。大多數(shù)企業(yè)將通過(guò)銀行融資作為主要的資金來(lái)源和融資渠道，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際水平進(jìn)行合理的考量，直接導(dǎo)致了企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，而收入?yún)s逐漸降低，究其原因還是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平過(guò)低，沒(méi)有及時(shí)制定合理有效的規(guī)章制度以及應(yīng)對(duì)手段，在風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)時(shí)缺乏相應(yīng)的策略以及手段。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

1.加強(qiáng)審計(jì)工作力度，降低資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為涉及高額資金的企業(yè)項(xiàng)目，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作的同時(shí)肯定需要巨額的資金來(lái)對(duì)項(xiàng)目維持運(yùn)轉(zhuǎn)，因此最大的風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)于資金鏈的管控上出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)資金鏈管理控制方面的問(wèn)題，資金方面缺乏相應(yīng)的管理應(yīng)對(duì)措施就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部資金的審計(jì)工作加大力度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管控制，并做好的風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)措施以及應(yīng)對(duì)手段，對(duì)資金涉及到的事前、事中、事后都需要進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)控管理手段，從根本上降低資金帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理體制，完善預(yù)警機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)設(shè)立健全的針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的框架，同時(shí)結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，優(yōu)先設(shè)立相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，將及可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)，完善預(yù)警機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目的事前工作例如信息的收集整理等工作能夠及時(shí)收集信息，將信息進(jìn)行一個(gè)及時(shí)的反饋和校正，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

3.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

有了一系列相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，企業(yè)內(nèi)部就需要將增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)這個(gè)理念深入落實(shí)到每一位員工心中去，可以進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)活動(dòng)，將各個(gè)部門環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行細(xì)化管理，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散集中管理，并且定期學(xué)習(xí)其他優(yōu)秀企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)和運(yùn)用，結(jié)合自身企業(yè)實(shí)際情況，加大監(jiān)督的工作力度，同時(shí)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，將工作的執(zhí)行力度做到最好。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源進(jìn)行分析討論，從不同的角度進(jìn)行了分析，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因以及應(yīng)對(duì)措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理是一條長(zhǎng)遠(yuǎn)的道路，企業(yè)自身不僅需要重視風(fēng)險(xiǎn)，更需要將風(fēng)險(xiǎn)納入企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展以及體系當(dāng)中，制定有效的制度，落實(shí)工作執(zhí)行力度，才能夠維持房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。