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      廣西中小型房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理研究

      2018-10-17 08:10:12陳廣麗瞿曉龍周衡星
      現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2018年22期
      關(guān)鍵詞:營(yíng)運(yùn)資金管理研究

      陳廣麗 瞿曉龍 周衡星

      摘要:作為廣西本地一家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中小型地產(chǎn)公司,受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)放緩的影響,A房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)的地產(chǎn)銷售狀況很不理想,資金也面臨著收不回來的風(fēng)險(xiǎn)。因此,為了研究中小型房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的情況,選取A公司為案例背景進(jìn)行研究。文章在研究過程中,先是論述了A公司營(yíng)運(yùn)資金日常管理的現(xiàn)狀,接著在營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上得出A公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問題。再針對(duì)存在的問題,提出改善的措施。通過對(duì)A公司營(yíng)運(yùn)自己管理的研究,以期為其他中小型房地產(chǎn)公司提供一定的參考。

      關(guān)鍵詞:營(yíng)運(yùn)資金;管理;研究

      隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)越來越重視財(cái)務(wù)管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理又分為籌資管理、投資管理、營(yíng)運(yùn)資金管理和利潤(rùn)形成及利潤(rùn)分配管理。而據(jù)調(diào)查,財(cái)務(wù)經(jīng)理們幾乎將三分之一的時(shí)間花在營(yíng)運(yùn)資金管理上,由此可見,營(yíng)運(yùn)資金管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè),營(yíng)運(yùn)資金管理在企業(yè)管理中的作用就更加重要。但是,受經(jīng)濟(jì)放緩影響,目前很多房地產(chǎn)公司的資金被嚴(yán)重占用,出現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)資金管理不善的問題。因此,本文致力于提出改善房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的建議,為房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

      一、營(yíng)運(yùn)資金概述

      研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理,首要工作就是要先了解企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金。營(yíng)運(yùn)資金又稱營(yíng)運(yùn)資本,是企業(yè)用來維持日?;顒?dòng)正常運(yùn)行所需要的資金,是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中在短期資產(chǎn)上所占用的資金。傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)資金概念有狹義和廣義之分。狹義的營(yíng)運(yùn)資金指企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額,并沒有特指某項(xiàng)資產(chǎn),而此差額的確定,完全要視企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況而定,因此狹義營(yíng)運(yùn)資金是一個(gè)抽象的概念。廣義營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)所有流動(dòng)資金的總額,是由企業(yè)一定時(shí)期持有的現(xiàn)金和有價(jià)證券、應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)及各類存貨資產(chǎn)等構(gòu)成。相對(duì)的,廣義營(yíng)運(yùn)資金是一個(gè)具體的概念。

      隨著時(shí)間的發(fā)展,學(xué)者們對(duì)營(yíng)運(yùn)資金概念有了更深入的理解。有學(xué)者提出營(yíng)運(yùn)資金應(yīng)是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的統(tǒng)稱,也就是說企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理既包括流動(dòng)資產(chǎn)的管理也包括流動(dòng)負(fù)債的管理。為了對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行全面的管理,本文的營(yíng)運(yùn)資金為流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的統(tǒng)稱。

      二、A房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

      1.A公司概況

      A公司是一家2009年在廣西南寧市注冊(cè)成立的房地產(chǎn)公司。A公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),同時(shí)兼營(yíng)建筑、裝飾材料、礦物質(zhì)商品、五金交電等業(yè)務(wù)。A公司目前在南寧市、戊市和丙市都有房地產(chǎn)項(xiàng)目,但是受宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響,A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)部分工程、代建工程進(jìn)展緩慢。而且,近年來隨著各大公司的區(qū)域化發(fā)展,外地大型房企紛紛涌入廣西爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額,比如萬科、保利、碧桂園、中海、華潤(rùn)置地、綠地等房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)都紛紛進(jìn)駐廣西。這些企業(yè)或者品牌效益強(qiáng),或者資金雄厚,或者管理經(jīng)驗(yàn)豐富,或者商品價(jià)格低廉,這些企業(yè)的進(jìn)駐使得A公司的銷售受影響。目前A公司地產(chǎn)項(xiàng)目銷售遇冷,去庫存壓力增大,A公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況堪憂。

      2.A公司營(yíng)運(yùn)資金的日常管理現(xiàn)狀

      為了反映A公司營(yíng)運(yùn)資金的日常管理現(xiàn)狀,本文從營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理和營(yíng)運(yùn)資金的持有管理兩個(gè)方面著手來進(jìn)行說明。

      (1)A公司營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理

      營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理主要包括對(duì)現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付賬款等的管理,但是由于A公司其他應(yīng)付賬款的金額很大,為了真實(shí)反映A公司營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理情況,本文在原有項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上加入其他應(yīng)付賬款的管理。

      從上表2-1來看,A公司2015年不管是現(xiàn)金、存貨、應(yīng)付賬款還是其他應(yīng)付款,都比2014年有所增加,不過2015年和2014年一樣,都沒有應(yīng)收賬款。各個(gè)項(xiàng)目中,增長(zhǎng)最大的是現(xiàn)金,這是因?yàn)?015年A公司的地產(chǎn)項(xiàng)目開始預(yù)售,所以現(xiàn)金大幅增加。存貨增加說明A公司項(xiàng)目還沒有完工,還在持續(xù)投入資金。由于項(xiàng)目沒有完工,所以其他應(yīng)付款也相應(yīng)增加。2015年應(yīng)付賬款有所增加,雖然金額還是不大,但是說明A公司利用商業(yè)信用來融資額增加??傮w而言,2015年還是存貨占用資金最多,存貨雖然是流動(dòng)資產(chǎn),但是它的變現(xiàn)能力不及應(yīng)收賬款等流動(dòng)資產(chǎn)。因此,A公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)存貨的管理,降低存貨的占用額,同時(shí)注重對(duì)其他應(yīng)付款的管理。

      (2)A公司營(yíng)運(yùn)資金的持有管理

      從上表2-2可知,A公司2015年流動(dòng)資產(chǎn)增加了21390.63萬元,增長(zhǎng)15.72%。流動(dòng)資產(chǎn)增加,說明資產(chǎn)的流動(dòng)性變強(qiáng),但是獲利能力卻有所降低。2015年流動(dòng)負(fù)債增加了22395.52萬元,增長(zhǎng)16.44%。流動(dòng)負(fù)債增加,負(fù)債籌資增加,說明A公司資金需求大,但是負(fù)債增加短期償債能力下降,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

      3.A公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問題

      (1)流動(dòng)負(fù)債太多

      房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),每投資一個(gè)項(xiàng)目都需要大額的資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資本很少,大都是負(fù)債,A公司也不例外。A公司2014年-2015年自有資本和負(fù)債資金情況如下表2-3所示:

      由上表可知,與2014年相比,A公司2015年自有資本占比雖有所增加,但是負(fù)債總額卻增加。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用最多的負(fù)債籌資方式仍然是銀行貸款,但近幾年由于房地產(chǎn)泡沫加大,銀行開始?jí)嚎s放貸規(guī)模,再加上中小型房地產(chǎn)企業(yè)始終擺脫不了資金不足、信譽(yù)差、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力比較弱等一些觀點(diǎn)的影響,中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行取得借款,只能通過其他方式籌集資金。這幾年A公司開發(fā)了幾個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,隨著項(xiàng)目的進(jìn)行,所需資金越來越多,A公司從母公司處取得的資金也越來越多,導(dǎo)致負(fù)債特別是流動(dòng)負(fù)債越來越高(如下圖2-1所示):

      由上圖可知,2015年不管是流動(dòng)負(fù)債還是負(fù)債合計(jì)都比2014年有所增加。由于流動(dòng)負(fù)債期限短,過多的流動(dòng)負(fù)債加劇A公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),還本付息壓力增大,償債風(fēng)險(xiǎn)增加。

      (2)資產(chǎn)負(fù)債率過高

      隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)融資也變得多元化,除了向銀行借款外,還可通過信托項(xiàng)目融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票和產(chǎn)業(yè)基金等方式籌集。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大,所需資金越來越多,根據(jù)融資優(yōu)序理論,房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇債務(wù)融資,從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率越來越高。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)長(zhǎng)期償債能力常用的指標(biāo)之一。一般情況下,資產(chǎn)負(fù)債率越大,表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越弱,資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)越大,這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率維持在75.2%~77.7%之間。相比較而言,A公司的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于平均水平。A公司從2012年開始大量舉債,導(dǎo)致A公司的資產(chǎn)負(fù)債率越來越高,2015年的資產(chǎn)負(fù)債率更高達(dá)101.00%,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平,已經(jīng)資不抵債。對(duì)于A公司來說,如此高的資產(chǎn)負(fù)債率,將會(huì)給公司帶來非常高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),如不能盡快解決目前的狀況,A公司可能會(huì)有被并購或者倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。2014年-2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率和A公司資產(chǎn)負(fù)債率如下圖所示:

      數(shù)據(jù)來源:A公司各年年報(bào)和《營(yíng)運(yùn)資金管理發(fā)展報(bào)告》。

      (3)存貨積壓

      房地產(chǎn)企業(yè)跟制造業(yè)一樣都是生產(chǎn)產(chǎn)品,但是所不同的是制造業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期短,耗費(fèi)資金少,易售。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品從取得土地開始就需耗費(fèi)大額的資金,生產(chǎn)周期長(zhǎng),銷售周期也長(zhǎng)。一般制造企業(yè),固定資產(chǎn)所占資產(chǎn)的比重比較大,而房地產(chǎn)企業(yè)存貨所占比重比較大。所以,一旦房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售遇冷,就會(huì)導(dǎo)致存貨積壓,資金沉淀嚴(yán)重。下表和下圖是2012—2015年這4年間A公司的存貨:

      由表2_4、圖2_4可知,2012-2015年A公司存貨都在增加,2015年最多,存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重也逐年增加,2015年存貨占資產(chǎn)的比重甚至高達(dá)94%,也就是說資產(chǎn)中幾乎都是存貨,金額巨大。而從圖2-3可知,2012年和2013年,A公司存貨中有部分已完工的開發(fā)商品,2014年和2015年存貨完全是開發(fā)成本,這就意味著A公司目前的項(xiàng)目都沒有完工。這些項(xiàng)目都是2013年開始開發(fā)的,但是到現(xiàn)在都沒有開發(fā)完成,這也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng),資金沉淀嚴(yán)重??偟膩碚f,A公司存貨太多,過多的存貨占用過多的資金,由于存貨相較于現(xiàn)金、應(yīng)收賬款等流動(dòng)資產(chǎn),流動(dòng)性較差,存貨積壓會(huì)造成A公司資金沉淀嚴(yán)重,面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

      三、A公司營(yíng)運(yùn)資金管理問題原因分析

      1.宏觀調(diào)控太多

      2017年1月14日,萬達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王健林在萬達(dá)2016年年會(huì)上宣布萬達(dá)退出房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)此,他解釋說,“萬達(dá)退出不是對(duì)中國房地產(chǎn)看空,只是中國房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強(qiáng),這個(gè)周期性可以說全球罕見。我從事地產(chǎn)行業(yè)28年,再兩年就30年了,被調(diào)控了十來次。中國地產(chǎn)好年景沒有持續(xù)四五年的時(shí)候,基本上三年左右來一回調(diào)控”。作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的萬達(dá)地產(chǎn),都不堪調(diào)控之?dāng)_,何況其他中小型企業(yè)。

      確實(shí),中國房地產(chǎn)發(fā)展以來,就不斷受到調(diào)控的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松了調(diào)緊,緊了調(diào)寬松,房?jī)r(jià)高了調(diào)低,結(jié)構(gòu)不合理了調(diào)合理,庫存高了去庫存。各種土地政策、信貸政策、稅收政策和保障性住房政策層出不窮,很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)都不堪其擾。

      2.融資渠道單一

      房地產(chǎn)融資渠道有限,是造成流動(dòng)負(fù)債過多和資產(chǎn)負(fù)債率高的原因。A公司項(xiàng)目所需資金主要來源于以下方面;自有資金、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款、母公司拆借資金以及預(yù)售房款。A公司成立之初,主要以銀行借款的方式取得資金,不過隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款要求的提高,中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行取得貸款越來越難,因此目前A公司主要以資金拆借的方式從母公司籌集資金。A公司與大部分房地產(chǎn)企業(yè)一樣都采用預(yù)售的模式,預(yù)售房款由于收到時(shí)未滿足收入確認(rèn)條件,因此記入預(yù)收賬款科目,而預(yù)收賬款屬于流動(dòng)負(fù)債,再加上A公司從母公司所籌集到的資金計(jì)入其他應(yīng)付款,也是形成流動(dòng)負(fù)債,致使流動(dòng)負(fù)債越來越高,最終導(dǎo)致了該公司高的資產(chǎn)負(fù)債率,下表3-1為2015年A公司的開發(fā)資金來源:

      從上表可以看出,A房地產(chǎn)公司的資金來源大都是其他資金來源,A公司的其他資金來源主要指的是母公司的拆借資金,這部分資金計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中。可見,融資渠道比較單一。A公司融資渠道單一造成流動(dòng)負(fù)債過多,由于A公司長(zhǎng)期負(fù)債較少,流動(dòng)負(fù)債高使得負(fù)債總額也高,從而資產(chǎn)負(fù)債率也高。資產(chǎn)負(fù)債率過高導(dǎo)致企業(yè)不能夠按時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn)增加,進(jìn)而資金鏈斷裂的可能性也隨之加大。

      3.開發(fā)成本大幅增長(zhǎng)

      A公司的存貨逐年增加,資金占用嚴(yán)重,其中一個(gè)原因就是開發(fā)成本大幅增加。2009年之后,資本紛紛流入房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高,各大房企爭(zhēng)相拿地,投資房地產(chǎn)一時(shí)成了香饃饃(如下圖3-1所示)。

      正因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境良好,所以A公司在2012年通過競(jìng)拍取得了在南寧市、戊市和丙市的地塊。土地實(shí)行招拍掛制度之后,開發(fā)商需通過競(jìng)價(jià)的方式取得土地,土地的價(jià)格愈演愈高,這意味著某一個(gè)開發(fā)商想取得某塊土地就得付出高額的資金。因此,A公司南寧市、戊市和丙市的地塊在未開發(fā)前已經(jīng)支付了大額的資金。南寧市和戊市地塊經(jīng)過2013年的前期準(zhǔn)備之后在2014年正式進(jìn)入開發(fā)階段,前期準(zhǔn)備需支付征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”等前期費(fèi)用,開發(fā)過程需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用,隨著材料及人工費(fèi)用的上漲,開發(fā)成本大幅增加。如根據(jù)《廣西關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程定額人工費(fèi)及有關(guān)費(fèi)率的通知》(桂建標(biāo)[201515號(hào)),建筑一類工由此前的48元/工日調(diào)整為現(xiàn)在的56/工日,調(diào)增16.67%,建筑二類工由此前的56元/工日調(diào)整為現(xiàn)在的66/工日,調(diào)增17.85%,人工費(fèi)大漲,造成開發(fā)成本大幅增加。而A公司在丙市的地塊,由于征地拆遷工作一直無法完成,導(dǎo)致項(xiàng)目一直沒能開工建設(shè)。由于開發(fā)成本占用資金多,從而使得存貨資金占用多。

      4.房地產(chǎn)銷售不理想

      A公司存貨積壓的一個(gè)原因是房產(chǎn)銷售不理想。A公司在南寧市和戊市的項(xiàng)目雖然在2015年都拿到了預(yù)售許可證開始預(yù)售,但是銷售不理想(如下表3-2所示):

      A公司銷售不理想,除由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷外,還因?yàn)橐韵聝蓚€(gè)原因。一是A公司正在預(yù)售的項(xiàng)目沒有特色,項(xiàng)目所在地理位置也沒有吸引力,且宣傳不到位,沒有多渠道地進(jìn)行宣傳,項(xiàng)目的銷售代理商銷售能力也不行。另一個(gè)原因是A公司的商品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,近年來隨著各大公司的區(qū)域化發(fā)展,外地大型房企紛紛涌入廣西爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額,比如萬科、保利、碧桂園、中海、華潤(rùn)置地、綠地等房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)都紛紛進(jìn)駐廣西。這些企業(yè)或者品牌效益強(qiáng),或者資金雄厚,或者管理經(jīng)驗(yàn)豐富,或者商品價(jià)格低廉,或者商品比較有特性,因此很多顧客都青睞這些大牌房企。這些企業(yè)的進(jìn)駐使得本土企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生。由于存貨銷售遇冷,所以也造成存貨積壓嚴(yán)重。

      5.管理層經(jīng)營(yíng)管理不善

      A公司營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下跟公司管理層經(jīng)營(yíng)管理不善有很大關(guān)系。一方面,A公司作為一家中小型企業(yè),由于名氣、實(shí)力和福利待遇不如大企業(yè),自然難以聘請(qǐng)到優(yōu)秀的管理人員,而有研究表明高管人員的學(xué)歷、性別等會(huì)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理效率造成很大影響,由前面A公司情況介紹可知A目前的高學(xué)歷職員很少,大部分是??埔陨下殕T,因此管理人員的能力有限,管理經(jīng)驗(yàn)不足,管理效率低下。另一方面,A公司的管理層在經(jīng)營(yíng)管理過程中,為了做大做強(qiáng)企業(yè),在看到房地產(chǎn)有利可圖時(shí),不考慮企業(yè)的戰(zhàn)略要求和階段特點(diǎn),不對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行分析就盲目投資,結(jié)果項(xiàng)目太多,導(dǎo)致無法對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行匹配性的策略安排,從而項(xiàng)目管理混亂。此外,A公司的管理層沒有處理好項(xiàng)目開發(fā)過程的各個(gè)階段出現(xiàn)的問題。本來買地、融資、開發(fā)、銷售、回款就會(huì)出現(xiàn)不同步的現(xiàn)象,公司管理層又沒有要求公司各部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào),各部門各顧各的,各個(gè)都有問題,自然會(huì)造成營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)緩慢、低效,在大環(huán)境發(fā)生變化的情況下,營(yíng)運(yùn)資金管理效率自然低下。四、改善A公司營(yíng)運(yùn)資金管理的措施

      1.經(jīng)營(yíng)多元化

      中國房地產(chǎn)發(fā)展以來,一直受調(diào)控的影響。就像萬達(dá)地產(chǎn)王健林在萬達(dá)年會(huì)上說的,萬達(dá)從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對(duì)中國房地產(chǎn)看空,而是中國房地產(chǎn)調(diào)控太多。這說明,國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象,只要是房地產(chǎn)公司都會(huì)受到影響,房地產(chǎn)公司若想有所發(fā)展,只有適應(yīng)各種各樣的政策,或者退出房地產(chǎn)開發(fā),或者往多元化方向發(fā)展,減少調(diào)控的影響。例如,萊茵置業(yè)從原本的房地產(chǎn)業(yè)退出,進(jìn)軍體育和清潔能源產(chǎn)業(yè),形成“一體兩翼”的戰(zhàn)略布局。不過鑒于A公司目前還有尚未開發(fā)完成的項(xiàng)目,且估計(jì)還得3-5年才能開發(fā)完成,所以現(xiàn)在退出是不可能的。因此,以A公司目前的情況,要想持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去,只有往多元化發(fā)展,弱化調(diào)控的影響。而A公司往多元化方向發(fā)展還有以下兩個(gè)好處:一是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展低迷,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期已過,如果A公司往多元化發(fā)展,可減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);二是A公司目前庫存高企,過多的庫存占用了過多的資金,且一時(shí)難以收回,往多元化發(fā)展,能給A公司帶來新的現(xiàn)金流,彌補(bǔ)由于庫存造成營(yíng)運(yùn)資金不足的問題。

      2.擴(kuò)寬融資渠道

      前面已述及,A公司融資渠道單一是導(dǎo)致A公司流動(dòng)負(fù)債過多和資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因,因此A公司應(yīng)積極擴(kuò)寬融資渠道,以解決資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。A公司應(yīng)從自身出發(fā),尋找適合本企業(yè)的融資方式,擴(kuò)寬融資渠道??紤]到A公司是一個(gè)中小型房地產(chǎn)公司,因此建議A公司還可采取以下方式融通資金。

      (1)信托項(xiàng)目融資

      房地產(chǎn)信托是一種與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的信托行為,是房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人將資金或房產(chǎn)交給信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,信托公司將經(jīng)營(yíng)管理獲得的信托收益交給受益人的一種融資活動(dòng)。這說明,采用房地產(chǎn)信托融資,需要轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán),這種融資活動(dòng),委托人與受托人之間需要有充分的信任。

      與銀行貸款相比,房地產(chǎn)信托具有以下兩方面的優(yōu)勢(shì):一是資金上的優(yōu)勢(shì),房地產(chǎn)信托融資具有顯著的成本優(yōu)勢(shì),能夠給房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期就帶來穩(wěn)定的資金來源,給房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用及公司的發(fā)展提供了保證;二是主體上的優(yōu)勢(shì),作為專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)不論是經(jīng)營(yíng)管理能力還是技術(shù)操作、獲取信息的能力都非常值得信賴,能夠充分合理地運(yùn)用資金,最大程度地為委托人獲取收益。房地產(chǎn)信托具有融資與投資、管理與咨詢的職能。

      (2)眾籌融資

      作為一種新型的融資模式,眾籌融資模式從誕生即飛速發(fā)展。房地產(chǎn)眾籌始于美國,與其他眾籌模式一樣,兼有籌資、籌客、籌智的功能。雖然房地產(chǎn)行業(yè)向來以大資金需求為導(dǎo)向,但房地產(chǎn)眾籌能夠化整為零,房地產(chǎn)眾籌使小額的、分散的資金也可以投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等概念火起來。該融資模式也開始被房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)用。與其他融資方式相比,眾籌融資具有融資門檻低、融資效率高和融資規(guī)??纱罂尚〉奶攸c(diǎn)。2014年下半年國內(nèi)開始出現(xiàn)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái),之后平臺(tái)數(shù)一直在增長(zhǎng)中,但增長(zhǎng)期主要集中在10-12月份。2015年5月29日,由平安好房、萬科以及綠地等數(shù)十家金融企業(yè)、知名房企共同發(fā)起的中國首個(gè)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式宣告成立。該聯(lián)盟的成立意味著國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的黃金期已到??梢?,地產(chǎn)眾籌已成為目前很多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的籌資方式。

      綜上所述,每種融資方式都有各自的特點(diǎn),A公司應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)模及經(jīng)營(yíng)需要選擇適合自己的融資方式。鑒于A公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高,為了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),A公司可選擇信托項(xiàng)目融資或眾籌籌資方式,或者采用組合的方式融資。

      3.解決庫存占用資金問題

      對(duì)于A公司來說,南寧、戊市的項(xiàng)目預(yù)售不理想及丙市的土地開發(fā)受阻造成了目前高庫存的狀況,高庫存嚴(yán)重占用資金,資金短缺造成經(jīng)營(yíng)不善,所以目前急需解決的問題是去化庫存。

      (1)解決丙市地塊的問題

      A公司早在2012年的時(shí)候就通過競(jìng)拍的方式取得了丙市的土地,但是由于征地拆遷工作一直沒有完成,項(xiàng)目遲遲未能開工建設(shè),因此丙市國土局在2015年底對(duì)A公司發(fā)出了閑置土地通知書。根據(jù)丙市國土資源局發(fā)布的《丙市2009-2013年供應(yīng)土地閑置情況臺(tái)賬》,A公司取得的地塊部分被要求限期內(nèi)開工建設(shè),部分將被收回。在取得土地及在等待征地拆遷完成過程中,A公司已經(jīng)耗費(fèi)了大額資金,因此A公司應(yīng)盡快解決丙市地塊的事情,以盡可能降低損失。對(duì)于將被收回的土地,A公司應(yīng)就責(zé)任方原因積極與丙市政府協(xié)商賠償適宜,拿到賠償款;對(duì)于被要求盡快開工的地塊,A公司應(yīng)積極督促并協(xié)作政府部門盡快完成拆遷工作,以盡快開工,同時(shí)積極尋找轉(zhuǎn)讓方以將地塊轉(zhuǎn)讓或?qū)ふ液献鏖_發(fā)方合作開發(fā)土地。雖然對(duì)于已經(jīng)付出的成本,估計(jì)很難全額收回,但是要盡量減少庫存占用資金。

      (2)更換銷售代理商

      目前A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積103900.56平方米,已售11650.00平方米,銷售率僅為11.21%,銷售很不理想。銷售不理想的原因,除了項(xiàng)目本身的原因外,還有一個(gè)原因是銷售代理商的問題。項(xiàng)目的原因,已無力改變,只能尋求營(yíng)銷好的公司來提高銷售率。所以為了提高銷售率,A公司應(yīng)盡可能地找到營(yíng)銷能力強(qiáng)的代理商。A公司可通過公開招標(biāo)并適當(dāng)提高代理費(fèi)的方式來選擇好的銷售代理商。

      (3)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷

      隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為各行各業(yè)的各個(gè)企業(yè)青睞的營(yíng)銷模式。借助互聯(lián)網(wǎng),房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取各類數(shù)據(jù)并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從而準(zhǔn)確把握需求信息,實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)等新型的銷售渠道,通過網(wǎng)上下單,努力縮短銷售渠道,降低營(yíng)銷費(fèi)用,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。2014年,房地產(chǎn)商們紛紛開始嘗試采用互聯(lián)網(wǎng)模式營(yíng)銷,并且取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。例如,萬科、保利等都開始采用互聯(lián)網(wǎng)的方式售房。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷不僅是一種營(yíng)銷方式,它還給企業(yè)帶來了新的營(yíng)銷理念。A公司應(yīng)盡快建立信息系統(tǒng)平臺(tái),借助互聯(lián)網(wǎng),實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷,以提高銷售,降低庫存。

      (4)以租代售

      萬達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王健林在萬達(dá)2017年年會(huì)上說到:“萬達(dá)地產(chǎn)2016年地產(chǎn)收入1122.7億元;租金收入195.8億元,同比增長(zhǎng)29.6%;租金收繳率99.99%。雖然地產(chǎn)收入仍大于租金業(yè)務(wù),但預(yù)計(jì)租賃業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)占比約55%,以租金等為主的非地產(chǎn)凈利潤(rùn)超過了地產(chǎn)開發(fā)凈利潤(rùn)?!笨梢姡瑢?duì)于房地產(chǎn)公司而言,不一定通過銷售來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。A公司目前可售的項(xiàng)目中,有銷售不理想的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和商鋪,銷售不理想,開發(fā)成本就無法收回。對(duì)于這些項(xiàng)目,可轉(zhuǎn)換銷售模式,實(shí)行以租代售,以增加收入,減少資金占用。

      A公司應(yīng)根據(jù)不同的存貨類型,選擇不同的去化方式。不過無論以何種方式,以目前A公司如此高的存貨來說,這將是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的任務(wù)。

      4.提高管理人員管理能力

      雖然中小型房地產(chǎn)公司由于名氣和實(shí)力不如大企業(yè)而很難聘請(qǐng)到優(yōu)秀的管理人員,但是一旦聘請(qǐng)到,應(yīng)盡可能給他們提供好的平臺(tái),以提高他們的管理能力。比如通過給予他們合理的福利待遇,保證一流的員工有一流的待遇并進(jìn)行人性化的管理,并且營(yíng)造積極向上的企業(yè)文化,以此來留住人才。此外,還給他們提供系統(tǒng)化的培訓(xùn)機(jī)會(huì),派遣到優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)來提高他們的管理能力,如到恒大地產(chǎn)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)恒大地產(chǎn)超強(qiáng)的執(zhí)行力;到碧桂園學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)碧桂園先進(jìn)的管理模式;到萬科地產(chǎn)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)萬科豐富的管理經(jīng)驗(yàn);到中海地產(chǎn)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)的融資模式。通過給予管理人員好的平臺(tái),給他們提供學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會(huì),相信A公司的管理效率會(huì)有所改善。

      五、結(jié)語

      作為資金密集型企業(yè),營(yíng)運(yùn)資金管理的好壞決定著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞。A公司要改善經(jīng)營(yíng)狀況,需首先提高營(yíng)運(yùn)資金管理水平。

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