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      限購政策下房屋買賣合同的法律問題

      2018-10-19 18:51:44晁瑞蔓
      智富時代 2018年9期
      關鍵詞:合同效力

      晁瑞蔓

      【摘 要】房產(chǎn)交易政策的變化一直深受廣大購房民眾以及政府關注,自北京頒布了《國家十條規(guī)定》的實施細則,首次規(guī)定“每個家庭只能購買一套新的商品房”起,截至2017年3月,以北京為首20多個地方相繼加強對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。在此情形下,限購政策下房屋買賣合同是否有效,以及限購政策下該合同的履行問題是現(xiàn)下值得探討的問題。

      【關鍵詞】限購政策;情勢變更;合同效力

      一、案例淺析

      王先生是外國戶口不符合在上海買房的條件,趙先生是其上海的好朋友,兩人簽了銷售合同,王先生一次性繳納清房款,但雙方約定先不簽房子。待王獲得購房資格后,進行轉(zhuǎn)讓合作,以委托出售的名義,趙先生購買后最終將房屋轉(zhuǎn)移過戶到王先生。該案中,值得探討的就是這份房屋買賣合同是否有效,以及限購政策下該合同的履行問題。

      在這種情況下,王和趙二人簽訂的合同是雙方真正含義的表達,是合法和有效的,故不能因為限購政策的存在而被視為無效。若王先生已獲得購買資格,則根據(jù)合同,他可以在線完成過戶。如果王先生未達到購買條件,根據(jù)合同,在兩人之間的良好關系的前提下合同也是可行的。但是,一旦趙先生想從一套房子和兩套房子中獲得更多的收益,由于沒有所有權轉(zhuǎn)讓,趙先生完全出售了自己的房子,從而導致了與王先生的糾紛,風險相對較高。本文認為,購買限制政策屬于地方性法規(guī),不屬于國務院制定的行政法規(guī)(強制性效力規(guī)范)。買賣雙方違反限購令,并不一定絕對導致合同無效,但會產(chǎn)生房屋所有權糾紛影響轉(zhuǎn)讓,使合同不能正常執(zhí)行。若有類似本案中的合同時,我們可以將抵押貸款和房屋抵押給王先生,這樣他就可以在一定程度上降低風險,同時設立明確的違約條款來保護王先生。

      二、限購政策下購房合同問題的思考

      1、限購政策屬于“情勢變更”

      根據(jù)《最高人民法院對合同法適用若干問題的解釋》第二十六條(二):“合同成立后,客觀情況發(fā)生了重大變化,不是不可抗力引起的商業(yè)風險,可以當事人在訂立合同時不能預見,繼續(xù)履行合同屬于當事人一方的事項。當事人明顯不公平或者不能達到合同目的的,請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據(jù)公平原則和實際情況,決定變更或者解除合同。“雖然現(xiàn)在限制在理論和實踐中是“不可抗力”或“實質(zhì)性不利變化”有一個爭議,法律還不清楚,。但房地產(chǎn)限購在司法實踐中不應被視為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。筆者認為,限購政策應界定為“情勢變更”更為恰當。政府的購房限制不是自然災害,不是人為的,所以也可以認定限購政策并非不可抗力,而是客觀環(huán)境發(fā)生了變化。事實上“限購令”的出臺,屬于買賣條件的嚴重變動,在這種房屋限制購買條件的情形下,買方的購房資格受到限制,很可能將不再具備購房資格,這通常導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,最終合同目的不能實現(xiàn)。[1]對此,買賣雙方當事人均可請求法院變更或者解除合同,秉著公平原則,法院應結(jié)合案件的實際情況決定變更或者解除合同。在司法實踐中,法院基本上會從公平和正義的角度和社會公共利益,認為它屬于不應由買方和賣方,合同任何一方原因不能履行決定取消合同,賣方需將買方已支付的購房款退還,并且買賣雙方均相互承擔違約責任。在起草合同時,中介公司在合同中應明確約定,由于政府的有限購買政策,交易不能處理,以減少糾紛和糾紛。

      2、限購政策對合同效力的影響

      購房限制政策的出臺對房屋買賣合同的履行有一定的影響,如果購房條件不符合,將導致不轉(zhuǎn)讓。但需要澄清的是,限制買賣合同的有效性?!逗贤ā返谖迨l明確規(guī)定了五種合同無效的情形。限購政策只是政府的對于市場的臨時干預政策,并不屬于合同法五種無效所屬的情形。因此,無論是在引入購買限制政策之前還是之后簽訂合同,都不能因為購買限制政策而聲稱合同無效。

      3、限購對合同履行的影響

      房屋買賣合同中合同的履行主要涉及付款、過戶與交房三個事項,限購政策在其合同糾紛中影響的主要是過戶這一項。[2]合同中普遍認為,如果貸款不夠,將在轉(zhuǎn)讓前以現(xiàn)金形式補充。在實踐中,買家可以通過其他方式湊足購房房款,也可能在轉(zhuǎn)會到期付款前的房間,不影響限制在一個房間,只要買家和賣家達成共識即可。如果賣方被要求退還購房或收到的定金,他的要求可以得到支持。

      4、限購之前簽訂合同的情形

      如果在訂立購買限制政策之前簽了合同,而在訂立購買限制政策時沒有履行合同,則可以分為以下情況。限購政策出臺是還沒進行網(wǎng)簽,則雙方不能順利轉(zhuǎn)移。在這種情況下,合同的實際履行不能歸因于當事人。買方和賣方可以在買方滿足要求后協(xié)商簽訂、轉(zhuǎn)讓或終止合同。如果一方當事人未能通過協(xié)商提出終止合同的訴訟,法院一般會支持終止。另一種情形則是限購時已經(jīng)網(wǎng)簽但還未過戶,這種情形下一般只會對房屋的所有權歸屬產(chǎn)生糾紛,如果買房堅持向法院提起訴訟,一般法院會判決合同不受限購政策影響,買賣雙方繼續(xù)履行合同,轉(zhuǎn)移房屋所有權。

      5、限購之后簽訂合同的情形

      自購買限制政策出臺后,就買賣雙方簽訂的銷售合同,過戶要求更加嚴格,條件無法達到購房標準,房屋所有權即無法進行過戶。在買賣雙方明知買方不符合限購條件仍簽訂合同,此時合同雖然為有效合同,卻無法在法律層面履行合同。如果買賣雙方就此類合同發(fā)生糾紛,可以協(xié)商將合同取消,一旦進入訴訟程序,法院會認為雙方都有錯,責任共同承擔。也有買家隱瞞事實向賣家購房的情形,買方通過對賣方隱瞞不符合限購條件的事實簽訂合同的情況,屬于買方違約,買方需要承擔違約責任。同時,賣方可以要求法院變更或者解除合同,同時,買方應當承擔相應的違約責任。

      6、借名買房

      借名買房通常是指買房人不具備購房資格時,如當?shù)卣邔徺I商品房有戶籍、社保繳納等要求時,一些買家為了避免政策,更傾向于選擇拍賣行的房子,公司的名字買房子購買方式等等。實踐中對于“借名買房”這一現(xiàn)象,法院一般認為違反政策的協(xié)議屬于無效合同,但規(guī)避限購限貸的協(xié)議有效。買房子的名字往往涉及簽署購買協(xié)議。根據(jù)北京市高級法院出具的準則,考慮到為了避免購買信貸政策的限制,借錢買,借名人享受房屋凈值,要求名人的房屋所有權轉(zhuǎn)移登記才給與支持。[3]但是,如果購房者在法院審判結(jié)束時仍然不符合購房條件,法院也不會突破購買限制政策將房屋轉(zhuǎn)讓。

      三、小結(jié)

      房屋“限購令”的出臺是順應時代要求的一項符合大多數(shù)人的利益的政策,調(diào)控政策下的樓市買賣并非不能預見、不能避免、不能克服。所以在看到因它產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛時,我們也應肯定“限購令”作用。本文在“限購令”出臺后商品房買賣領域產(chǎn)生的各種糾紛和問題的基礎上,希望能為實踐當中糾紛的解決提供一點建議,從而促使“限購令”的順利進行。中央和地方出臺調(diào)控政策是一個長期發(fā)展的過程,合同當事人在簽訂合同時,對各種風險須有一定程度的預見和判斷,對逐漸加強的調(diào)控政策須具備一定心理準備。

      【參考文獻】

      [1]政府出臺限購政策,導致房屋買賣合同無法履行將如何處..._愛問知識人,鏈接:https://iask.sina.com.cn/b/6d5KBmVsx2j.html

      [2]標題:限購政策下房屋買賣合同的履行問題_周是圓非_新浪博客,鏈接:http://blog.sina.com.cn/s/blog_6944e5200102wz3a.ht

      [3]重要: “借名買房”法律風險與應對,鏈接:https://baijiahao.baidu.com/sid=1563891332197401&

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