淺談如何完善房地產(chǎn)行政管理

崔萌萌

摘 要：自從2008年金融危機以來，房地產(chǎn)市場開始逐漸火熱，炒房者如雨后春筍般涌現(xiàn)，房子的功能貌似由“住”轉(zhuǎn)炒?；诖?，國家出臺了一套系統(tǒng)的管理政策保障房地產(chǎn)市場的高效運行。本文，初步論述了行政管理的重要作用，并揭示了其中積弊已久的一些問題，進而嘗試提出了一套解決這些問題的有效措施，以期能夠助力行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行政管理；有效措施

2008年金融危機以后，國家出臺了“四萬億”救市計劃，卻不曾想引爆了房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)時銀行加大了貸款額度，直接導(dǎo)致貸款總額比07年多了十萬億元，而這十萬億元當(dāng)中絕大多數(shù)流入了房地產(chǎn)市場，投機性炒房高速推動房地產(chǎn)市場這艘巨輪，它想不前進都不行。目前雖然房地產(chǎn)市場在國家的有效調(diào)控下漸趨冷靜，但是很多相關(guān)外國企業(yè)紛紛進入國內(nèi)市場，加劇了房地產(chǎn)市場的競爭，于是房地產(chǎn)市場的問題也層出不窮，西墻沒有補完，東墻又倒了；南墻沒有補完，北墻又倒了。諸多投機行為與不規(guī)范操作深深地傷害了購房者的心，也大大擾亂了房地產(chǎn)市場的秩序。因而，如何在使居民住房權(quán)益得到保障、房地產(chǎn)拉動國家經(jīng)濟增長的情況下讓房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范、日益成熟就成為了引人深思、令人關(guān)注的問題，更給房地產(chǎn)行政管理帶來了潛在思考。因此，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、增強行政管理對房地產(chǎn)市場的牽引作用大勢所趨。

1 行政管理的重要功效

伴隨國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟扮演的角色越來越重要，所謂“擎天一柱”也不為過，在此過程，加強房地產(chǎn)行政管理也就顯得非常關(guān)鍵。

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要推手

經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與升級的過程中，房地產(chǎn)業(yè)也會跟著進行各方面的調(diào)整，這個過程非常容易出亂子，管理部門必須深入一線房地產(chǎn)市場，弄清楚主要矛盾和次要矛盾，做好調(diào)研并整理成調(diào)研報告，以備制定相應(yīng)制度，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，各級行政管理部門只有在準(zhǔn)確的調(diào)查基礎(chǔ)上制定出來的政策與制度才能成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動力。

1.2 實現(xiàn)政府管理的有效手段

房地產(chǎn)事業(yè)是一個大轉(zhuǎn)盤，需要強有力的推手，而政府便充當(dāng)這一角色，行政管理部門制定相應(yīng)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，保障其有效運行，從而實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，倘若使之放任自流，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會像藤蔓恣意生長一樣，沒有秩序、沒有規(guī)范，最終造成嚴(yán)重的災(zāi)難。

1.3 權(quán)益保障的安全鎖

我們都知道，國家、集體和個人的房地產(chǎn)權(quán)益的保障很大程度上源于房地產(chǎn)行政管理的效果，因為房地產(chǎn)涉及的金額比較大，所涵蓋的經(jīng)濟活動紛繁復(fù)雜，背后的利益錯綜交織，關(guān)系到當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)，處理失策就會導(dǎo)致糾紛。因而，就需要行政管理部門有效地出臺政策和規(guī)章來保障各項工作的順利進行，較好地協(xié)調(diào)各方的利益，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

1.4 住房商品化的重要手段

住房制度相較于其他制度來說更具有敏感性，它的制定關(guān)系千家萬戶的切身利益，動一發(fā)而牽全身，并且具有很強的政策性和群眾性，正因為如此，住房政策的改變、施行才需要照顧到各方利益，需要行政部門亦步亦趨，并通過調(diào)動各方的積極性，充分發(fā)揮其相應(yīng)職能，最終實現(xiàn)住房商品化。

2 房地產(chǎn)行政管理存在的問題

2.1 政府管理出現(xiàn)錯位

一般情況下，政府是公共利益的堅定維護者，城市土地管理的目標(biāo)是土地資源在社會、經(jīng)濟以及環(huán)境綜合效益的最大化，而政府在實際的社會實踐中有時候會偏離軌道，片面追求經(jīng)濟效益最大化，全然不顧其他方面的協(xié)同效益，其中原因可能是由于政府憑借對權(quán)力的把控。這種政府管理的錯位在社會實踐中屢見不鮮，具體表現(xiàn)為設(shè)立園區(qū)的盲目性，進而造成土地資源的嚴(yán)重浪費：低價出讓土地協(xié)議，直接導(dǎo)致國有土地的不斷流失；強行征用農(nóng)用土地，美其名曰改造就有土地，致使民情激憤，激化社會矛盾。

2.2 政府管理出現(xiàn)越位

政府的權(quán)力在市場經(jīng)濟機制下，扮演著雙重角色——公平的堅定維護者；市場缺陷的校正與彌補，準(zhǔn)確地來說，是一種服務(wù)。但是我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，卻出現(xiàn)了政府對市場正常運行機制強行干預(yù)的行為，本來利于購房者出臺的落戶政策結(jié)果倒成了間接幫助開發(fā)商售房的越位管理。這種現(xiàn)象具體表現(xiàn)為：人為提振房價，直接致使房價大幅躍升，使得普通收入的老百姓根本沒錢買房；政府鼓勵商品房外銷，此舉阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，破壞了房地產(chǎn)業(yè)的良好生態(tài)；維護有錢人的利益，房地產(chǎn)行業(yè)成了有錢人的蜜罐，這樣便大大阻礙了城市的和諧健康發(fā)展。

2.3 政府管理出現(xiàn)缺位

房地產(chǎn)行業(yè)是個大金山，在發(fā)展過程中存在巨大的投機，與之相應(yīng)的是市場管理更是一個非常容易引發(fā)投機的環(huán)境，不完善的市場管理會成為孕育投機倒把的溫床。

政府所出臺的一系列行業(yè)管理政策都應(yīng)該是投機行為的“殺蟲劑”，使得投機行為在源頭就被消滅，但是由于許多城市的政府處于下面兩種缺位狀態(tài)從而導(dǎo)致了不良狀況的發(fā)生——睜一只眼閉一只眼，對于投機行為放任自流，好似這些行為會乖乖地自身自滅一樣，后果就是引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟泡沫，害人害己；在管理保障性住房建設(shè)方面嚴(yán)重缺位，造成低收入家庭入住困難甚至無家可歸的悲慘情況發(fā)生。

3 房地產(chǎn)行政管理的有效措施

3.1 轉(zhuǎn)變政府職能

隨著國家和社會需求的轉(zhuǎn)變升級，行政管理部門的職能也要隨著時代發(fā)展而與時俱進，在符合房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的情況下，使用一切合理手段從而令管理透明化、審批程序簡單化、審批規(guī)程嚴(yán)格化，從而避免暗箱操作等諸多不規(guī)范甚至不合法的行為。與此同時，開設(shè)投訴及建議電話或者其他有效社交工具，并責(zé)專人負(fù)責(zé)收集處理這類信息且進行有效反饋，廣泛施行政務(wù)公開制度，讓公眾對房地產(chǎn)行政管理部門產(chǎn)生真正的信任，讓房地產(chǎn)市場真正健康有效運行。

3.2 加強行政風(fēng)氣建設(shè)、規(guī)范市場秩序

權(quán)力是腐敗滋生的溫床，行政管理部門擁有較大的權(quán)力，因而也是腐敗現(xiàn)象非常容易產(chǎn)生的地方。因此，必須對行政管理部門進行整改，建立有效的一整套監(jiān)督權(quán)力機制，從源頭減少乃至杜絕腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，管理部門的領(lǐng)導(dǎo)更要起到帶頭作用，樹立廉潔公正的社會風(fēng)氣。

此外，要對所有房地產(chǎn)行政管理部門進行整合，把尸位素餐和工作效率低下的飯桶全部踢出去，以此提振行政人員的工作士氣，讓他們心里存在危機感，并激發(fā)積極性。責(zé)任到人的制度也要實施，增強行政人員的責(zé)任感，讓他們能夠嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，老老實實辦事，干干凈凈做人，例如，必須做到嚴(yán)格審批程序、絕不能打政策的擦邊球等。

3.3 加強合約管理

合同的制定必須嚴(yán)格依照《商品房買賣合同示范文本》來進行，凡是不遵守、違背合約的欺騙行為都必須加以嚴(yán)肅處理。該范本具有很強的參考意義，它涵蓋了各個方面諸如制定合同的內(nèi)容、解決合同的糾紛以及保障購房者的合同權(quán)益。各地行政部門可以將范本推廣開來，讓下級行政部門參照范本加以制定。倘若房地產(chǎn)企業(yè)制定的合同與范本背道而馳，那么行政管理部門應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格檢查后予以警告處理，處理之后再不遵守的，就可以拒絕發(fā)放預(yù)售許可證。按照這樣的辦法進行，合約管理才會有效。

3.4 加強房地產(chǎn)廣告管理及對中介的監(jiān)管

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)屢屢鉆空子，利用法律的漏洞制造擦邊球的違法廣告，侵犯消費者的合法權(quán)益，但卻逃脫了法律制裁。行政管理部門應(yīng)當(dāng)予以重視，制定完善的法律以期約束地產(chǎn)企業(yè)的違法廣告行為。所謂違法廣告即房地產(chǎn)企業(yè)，以各種理由搪塞消費者，讓消費者啞巴吃黃連有苦說不出。行政管理部門可以對類似行為責(zé)令地產(chǎn)企業(yè)限期修正，如若不能完成整改，一律對其資質(zhì)進行降級處理或者注銷資質(zhì)證書，從而起到敲山震虎的效果，使得開發(fā)商與購房者的權(quán)益都得以保障。

與此同時，還必須對中介行為進行時時刻刻地“關(guān)懷”，一旦發(fā)現(xiàn)離證上崗，立即開除，對于開除之后又予以召回的，再次責(zé)令開除并給予警告處分。中介公司不得偽造、修改相關(guān)證件，房地產(chǎn)行政管理部門一旦發(fā)現(xiàn)類似行為，立即吊銷中介人員的資格證書并進行相應(yīng)處罰。

3.5 房地產(chǎn)行政管理范圍的拓展

房地產(chǎn)行政管理要不要拓展到農(nóng)村已經(jīng)成為當(dāng)下一個亟待解決的問題。當(dāng)然，目前讓房地產(chǎn)行政管理滲透到農(nóng)村有許多意想不到的困難——農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)法律規(guī)范欠缺；沒有政策支持和宏觀導(dǎo)向；受制于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級以及職能定位；農(nóng)村房地產(chǎn)行政管理更為錯綜復(fù)雜。針對這一情況，行政部門需要做好以下幾項工作：首先，房地產(chǎn)行政部門需要深入當(dāng)?shù)?，與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T建立良好的協(xié)作關(guān)系，明確管理的權(quán)限問題，不要出現(xiàn)“兩頭管理”、令下級部門無所適從的情況；其次，政府高層可以著手制定適宜農(nóng)村房地產(chǎn)市場行情的法律，并令下級房地產(chǎn)行政部門遵照實行，讓各項行政管理工作做到有章可循、有法可依；再次，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)卣黄鹱龊棉r(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級和職能定位的工作，準(zhǔn)確預(yù)測農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)未來在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中扮演的角色；最后，用好宣傳工具，把房地產(chǎn)行政管理的信息積極地在農(nóng)村加以宣傳，奠定良好的群眾基礎(chǔ)，為政策的實施打下鋪墊。

4 結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中，必須遵循社會效益與經(jīng)濟效益兩者相結(jié)合的原則，絕不能為了經(jīng)濟效益而舍棄社會效益，也不能拋棄經(jīng)濟效益而空談社會效益。為了使房地產(chǎn)業(yè)更加健康、避免畸形發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為“擎天一柱”，必須考慮行政管理不可或缺的輔助作用，并切實地發(fā)揮其作用。各地各級在行政管理部門必須卓爾有效地加強房地產(chǎn)行政管理，確保房地產(chǎn)市場健健康康、穩(wěn)健有效地運行。

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