馬祥武

摘要：隨著人們生活水平的提高，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加激烈，企業(yè)盈利空間變小，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理十分重要。在如此激烈的競爭環(huán)境中為確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)化的成本管理系統(tǒng)，從而協(xié)助企業(yè)管理者來找到一種有效的途徑和方法來提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高項目利潤率，降低企業(yè)的經(jīng)營成本。作業(yè)成本法是一種新型成本管理理念，以市場定價為指導(dǎo)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供生產(chǎn)決策、產(chǎn)品定價和成本控制等的管理系統(tǒng)。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中應(yīng)用，對于降低企業(yè)經(jīng)營成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，具有重要意義。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法;房地產(chǎn)項目;成本管理;應(yīng)用

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的快速發(fā)展，國內(nèi)外企業(yè)競爭更加激烈，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在近年來競爭不斷加劇，經(jīng)營成本不斷增加，使房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮小。為確保房地產(chǎn)企業(yè)的長效經(jīng)營與健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，就要降低運(yùn)營成本，對生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的控制[1]。采用作業(yè)成本法即可實(shí)現(xiàn)對成本的控制，作業(yè)成本法是根據(jù)市場導(dǎo)向，為企業(yè)在經(jīng)營與發(fā)展中進(jìn)行合理與準(zhǔn)確的指引，實(shí)施低成本策略，提高企業(yè)產(chǎn)品的競爭力，提高利潤收入。

1、作業(yè)成本法

作業(yè)成本法也被稱為作業(yè)成本分析法，或是作業(yè)成本核算法，這種成本計算方式最招是由美國會計大師所提出，是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與現(xiàn)代化的產(chǎn)物，作業(yè)成本法的發(fā)展與應(yīng)用引起了社會業(yè)界人士的關(guān)注，并在生產(chǎn)作業(yè)場所中對資源按照動因進(jìn)行分配，根據(jù)作業(yè)動因?qū)⒆鳂I(yè)成本分配到各個產(chǎn)品上。作業(yè)成本法可以推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對成本管理的需求，在企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展過程中通過作業(yè)成本法來實(shí)現(xiàn)有效的成本管理，對企業(yè)在經(jīng)營與生產(chǎn)活動中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行有效管理[2]。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)交易成本不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)要想不斷提高自身經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，在激烈的市場競爭中獲取有利地位，就要通過作業(yè)成本法來對企業(yè)經(jīng)營成本進(jìn)行核算，確保企業(yè)運(yùn)作與經(jīng)營流程順利進(jìn)行，避免資源浪費(fèi)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效益。

2、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應(yīng)用

2.1對開發(fā)成本進(jìn)行準(zhǔn)確估算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中企業(yè)多是將各項直接費(fèi)用與間接費(fèi)用相統(tǒng)籌，并根據(jù)直接成本所占比例及財務(wù)會計預(yù)算成本來對企業(yè)的經(jīng)營成本進(jìn)行核算與管理。采用這種管理方式還存在有一定的弊端，可以使企業(yè)在間接運(yùn)作下所產(chǎn)生的費(fèi)用被忽略，難以對企業(yè)在整個經(jīng)營運(yùn)作活動中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行全面計算。為此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過作業(yè)成本法來對企業(yè)經(jīng)營成本進(jìn)行計算，同時根據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營情況和發(fā)展實(shí)際情況對運(yùn)營作業(yè)項目內(nèi)容進(jìn)行劃分，根據(jù)不同的特點(diǎn)來建立作業(yè)中心，明確各項作業(yè)中心間接花銷，如建筑修理費(fèi)等[3]。找出各個間接花銷動因，并對間接花銷成本動因進(jìn)行分析，將所得數(shù)據(jù)計入到數(shù)據(jù)庫中，對每項作業(yè)成本分配率加以計算，將間接成本與直接花銷成本相加其總和就為企業(yè)的經(jīng)營總成本，可以全面反映出企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展情況，以便于企業(yè)更好的做出決策。例如在某小區(qū)新開發(fā)項目中，該項目為某省市中心的投資項目，總面積約為15000m2，該建筑樓層為復(fù)式型樓房，針對高收入人群的項目[4]。該項目中所建小區(qū)綠化面積為整體建筑開發(fā)面積的四分之一，當(dāng)前已竣工和銷售完畢。在該項目中企業(yè)具有控制成本的理念和意識，并采用作業(yè)成本法，對該開發(fā)項目整體運(yùn)作過程進(jìn)行成本控制，并通過項目分析來提高項目在開發(fā)中的成本控制認(rèn)識，在實(shí)際開發(fā)中做好成本調(diào)控工作，并采取必要的成本核算與控制手段，不僅有利于對項目成本的控制，同時也保障了該小區(qū)的質(zhì)量和安全。

2.2流程再造估算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中運(yùn)作流程具有較大的彈性，同時項目運(yùn)營也會在一定程度上受到外在環(huán)境的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作中需要較大的運(yùn)作資金成本，因此可見作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中較為適用，可以有效促使房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作流程動態(tài)化與系統(tǒng)化。在歷程再造中可以對房地產(chǎn)企業(yè)各項管理工作進(jìn)行改進(jìn)與創(chuàng)新，并將原有職能方面管理中心向流程方向轉(zhuǎn)變，通過這種管理方式是對企業(yè)原有管理理念的一種創(chuàng)新與突破，在管理方式上也得到明顯的改進(jìn)[5]。流程再造指的是始終圍繞著客戶進(jìn)行，注重用戶的經(jīng)濟(jì)理由，并強(qiáng)調(diào)對資源的重新調(diào)配，確?？梢詽M足用戶的需求。采用這種方式可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益，提高其流程運(yùn)作速度，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)利潤。

2.3作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算通常是在房地產(chǎn)企業(yè)流程再造后，對企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)中的各個階段及各項作業(yè)進(jìn)行分析，并對企業(yè)經(jīng)營作業(yè)加以辨別，判斷出企業(yè)的作業(yè)成本與實(shí)際運(yùn)作情況一致性，并找出作業(yè)動因影響因素，從而對企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所消耗的成本進(jìn)行有效反映出來，對動因進(jìn)行詳細(xì)跟蹤與分析，對企業(yè)經(jīng)營成本與生產(chǎn)成本進(jìn)行總結(jié)與計算。通過作業(yè)分析與估算的方式可以剔除企業(yè)在經(jīng)營和運(yùn)作中所產(chǎn)生的無效消耗與無效作業(yè)，減少企業(yè)資源浪費(fèi)，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中采用作業(yè)成本管理法，對企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的整個環(huán)節(jié)及各個流程都實(shí)行作業(yè)成本管理，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目籌劃，運(yùn)作及項目運(yùn)作完畢，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項作業(yè)成本實(shí)施動態(tài)管理，根據(jù)項目作業(yè)成本的改變而制定出相應(yīng)的成本控制措施，促使經(jīng)營總成本降低。在作業(yè)成本法的應(yīng)用中，企業(yè)應(yīng)在開發(fā)項目中引入價值工程，并將價值工程與成本管理的理念相結(jié)合，使項目成本管理工作的順利進(jìn)行，提高項目管理水平與經(jīng)營水平，并提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場及行業(yè)中的競爭地位和優(yōu)勢，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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