房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)研究

張心怡

【摘 要】新時(shí)期，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，綜合國力也顯著增強(qiáng)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，需要大批資金融入是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。不少投資人看中了房地產(chǎn)行業(yè)的廣闊發(fā)展前景，然而忽略了它潛在的風(fēng)險(xiǎn)，貿(mào)然投資，造成了大量資金損失。對(duì)此，本文簡要分析了房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型，并相應(yīng)的提出了一些針對(duì)性的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，望對(duì)我國房地產(chǎn)投資安全具有一定的借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資信托基金；風(fēng)險(xiǎn)研究

一、房地產(chǎn)投資的具體方式

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，未來必定擁有廣闊的發(fā)展前景。涌現(xiàn)了大批的房地產(chǎn)投資商，他們主要通過兩種投資方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的融資，具體的分為直接投資和間接投資。直接投資方式指的是房屋銷售方以及房屋購買方他們個(gè)人的投資，這種的只限于這兩種群體；而間接投資方式的應(yīng)用范圍則比較廣泛，可以是房地產(chǎn)企業(yè)股票證券投資，也可以是住房抵押證券購買，同時(shí)2008年我國開始推行的房地產(chǎn)投資信托基金等。其中房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)逐漸成為我國房地產(chǎn)融資的主要來源之一。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)涵

我國房地產(chǎn)投資信托基金具體含義表現(xiàn)為，對(duì)投資者承諾發(fā)放收益憑證，以此種方式來吸引投資人，最終的投資收益由房地產(chǎn)信托基金公司發(fā)放給投資人。這是我國近幾年推行的新型投資方式，因?yàn)槠浜唵戊`活的特性收到投資人的大力追捧。不過，因?yàn)檫@種投資方式還在初期的發(fā)展階段，還沒有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，導(dǎo)致投資人承擔(dān)著一定的資金流失風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，我國還需要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，保障房地產(chǎn)投資人的資金安全性。

三、房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)種類

1.房地產(chǎn)投資信托客觀因素風(fēng)險(xiǎn)

（1）國家政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金的具體收益是隨著國家政策的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)的。當(dāng)國家政策對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)行嚴(yán)格控制管理的政策，此時(shí)投資收益就會(huì)大幅度縮減，從而影響到投資人的利益；當(dāng)國家政策對(duì)于房屋開發(fā)進(jìn)行限制管理時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展也會(huì)相應(yīng)的受到一定程度的打擊，投資收益也不盡人意。此外，我國對(duì)于房屋價(jià)格也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，當(dāng)房屋價(jià)格被調(diào)低時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)商也會(huì)使房地產(chǎn)商的盈利極大程度的降低，投資人的收益也就得不到切實(shí)的保障。

（2）國家法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)投資信托基金的投資方式還在初期的完善發(fā)展階段，有很多的地方需要進(jìn)行改進(jìn)，然而我國當(dāng)前對(duì)于房屋投資信托并沒有嚴(yán)格明確的法律規(guī)章制度，去規(guī)范它的發(fā)展，久而久之，便出現(xiàn)了一些魚龍混珠的房屋信托投資企業(yè)，打著為房地產(chǎn)融資的旗號(hào)，私吞人們的財(cái)產(chǎn)，對(duì)我國人們的資金財(cái)產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重的損害。為此，我國對(duì)于房地產(chǎn)投資信托企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范，切實(shí)保證投資人的收益，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是密切相關(guān)的。當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于不穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)，國民消費(fèi)水平也會(huì)相應(yīng)的降低，對(duì)房屋的銷售也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。房屋的銷售滯后，房地產(chǎn)商的盈利水平無法提升，那么投資風(fēng)險(xiǎn)就隨之產(chǎn)生了，導(dǎo)致房產(chǎn)投資信托基金的收益受到重創(chuàng)。

2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目內(nèi)部因素風(fēng)險(xiǎn)

（1）房地產(chǎn)業(yè)本身缺少靈活性

房地產(chǎn)業(yè)的主體是房屋，而房屋屬于一種固有的資產(chǎn)，不具備一定的靈活性和流通性，這本身就存在著一定的投資隱患。投資注重投資對(duì)象的靈活性，這樣所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。而對(duì)房地產(chǎn)投資的過程中，如果在建造房屋時(shí)出現(xiàn)了問題，那么之前投進(jìn)去的資金就沒有安全保障，房屋建造方已經(jīng)將資金全部應(yīng)用于施工過程，無法再歸還投資的本金，這就造成了投資上的資金損失。

（2）建筑施工過程監(jiān)管不善

在房屋建造的過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該得到嚴(yán)格的監(jiān)管，確保房屋的質(zhì)量。如果因?yàn)楣芾砣藛T的監(jiān)管不善，造成了施工過程的差錯(cuò)，那么就會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。在后來的房屋銷售過程中，房屋的質(zhì)量問題很有可能導(dǎo)致房屋銷售量降低，此時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也無法得到切實(shí)有效的保障了。

（3）資金來源渠道單一

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蒸蒸日上，近些年致力于中高層建筑物的構(gòu)建，需要大量資金的融入，才能夠從根本上確保施工的順利以及工程的質(zhì)量。盡管房地產(chǎn)投資信托基金是我國房地產(chǎn)業(yè)主要的融資來源渠道，但是籌建大型的工程，僅僅憑借一種資金來源是遠(yuǎn)不能解決問題的。因此資金來源渠道單一也是房地產(chǎn)業(yè)融資的一項(xiàng)難題，我國仍需要開發(fā)出更多的融資渠道，并且將投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展擁有穩(wěn)定的資金來源。

四、降低房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的具體對(duì)策

1.政府機(jī)關(guān)完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托政策

為了嚴(yán)格規(guī)整房地產(chǎn)投資信托基金的市場，我國的政府機(jī)關(guān)需要完善有關(guān)房地產(chǎn)的管理政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的控制，例如根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)水平適時(shí)調(diào)整合理的房屋價(jià)格，既能滿足消費(fèi)者的需要，同時(shí)也能促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)步的發(fā)展，進(jìn)而在一定程度上保證了房地產(chǎn)投資信托基金的正常收益。

2.投資信托企業(yè)增強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作

為了避免房地產(chǎn)投資信托基金遭遇風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障投資人的有關(guān)利益，信托公司可以加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作，為投資人提供擔(dān)保服務(wù)，一方面讓投資人放心；另一方面也降低了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。

3.投資信托企業(yè)加強(qiáng)對(duì)員工管理培訓(xùn)

信托公司的工作任務(wù)即是對(duì)投資人的資金進(jìn)行合理的分配和管理，并將相關(guān)的投資收益發(fā)放到投資人的手中，因此整個(gè)工作過程都涉及到資金的管理，稍有不慎，便會(huì)造成投資人以及房地產(chǎn)業(yè)雙方的損失。所以，投資信托公司內(nèi)部應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理工作，首先應(yīng)該規(guī)整員工的工作態(tài)度，嚴(yán)格按照認(rèn)真負(fù)責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作，不容許有一點(diǎn)的疏忽；其次，要培養(yǎng)員工的職業(yè)素養(yǎng)，不僅要有認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，還要有一定的素養(yǎng)，不得私自挪用資金，導(dǎo)致資金的流失；最后，管理人員要做到時(shí)刻監(jiān)督，保證資金管理工作的順利進(jìn)行。

4.實(shí)行多元化組合投資方式

在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，為了將投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，投資人可摒棄傳統(tǒng)單一化的投資方式，選擇多種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，將資金分散開來，避免因一種房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)而影響大量的資金損失。實(shí)行多元化的組合投資方式一方面保證了投資資金的有效利用；另一方面也將資金損失率降到了最低。

5.投資信托企業(yè)建立一體化的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)

建立一體化的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，雖然不能消除所有的風(fēng)險(xiǎn)，但是可以幫助信托公司以及投資人避免一些可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金管理企業(yè)可以結(jié)合某個(gè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)歷年的運(yùn)營管理以及具有的消費(fèi)情況，來對(duì)此機(jī)構(gòu)進(jìn)行大致的評(píng)估，是否具有投資的價(jià)值，可以獲得的收益比率大約是多次。據(jù)此，在投資人選擇相關(guān)的房產(chǎn)投資項(xiàng)目時(shí)，信托公司可以給出一定的建議，幫助投資人選擇真正可靠的房地產(chǎn)建造項(xiàng)目，保證資金的安全性，從而也能夠獲取一定的投資收益。

6.房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)控建筑質(zhì)量

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目籌建資金來之不易，為了確保資金的最大利用率，房地產(chǎn)商定要嚴(yán)控施工質(zhì)量。在房屋構(gòu)建的過程中，管理人員要加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)肅工作人員工作態(tài)度，對(duì)每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都不能疏忽，從開始的打地基到最后的建筑落成，都要用心去控制施工的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量有保證，銷售量才會(huì)隨之增長，房地產(chǎn)商，信托公司以及投資人等三方也能得到可觀的收益。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)投資信托基金等投資方式的出現(xiàn)，為我國重大房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建提供了必要的經(jīng)濟(jì)來源。為了切實(shí)保障投資人以及各方的利益，我國政府機(jī)關(guān)需要完善相關(guān)房地產(chǎn)管理的政策，企業(yè)內(nèi)部也需要加強(qiáng)對(duì)員工的管理，多方共同努力，保證資金的有效利用，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，為我國房地產(chǎn)業(yè)邁上更高層次發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮曉明.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)防范探究[J].南方金融， 2009（07）.

[2]呂文斌.我國房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)研究[J].商業(yè)文化（學(xué)術(shù)版）， 2009（06）.

[3]沈香.試論我國房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)[J].商場現(xiàn)代化， 2009（17）.