近年來我國金融業(yè)發(fā)展迅速，對外開放不斷深化，與此同時(shí)，我國商業(yè)銀行所面臨的競爭壓力也越來越大。因此，越來越多的低質(zhì)量貸款出現(xiàn)，貸款質(zhì)量管理水平也有待加強(qiáng)。

例如，一直被認(rèn)為是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在銀行的放貸審核過程中往往忽略其風(fēng)險(xiǎn)，擅自降低標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大放貸規(guī)模。因此，不斷累積的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)必將影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，使資產(chǎn)質(zhì)量降低。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)在某種程度上侵害到商業(yè)銀行的權(quán)益。因此，發(fā)展個(gè)人住房信貸的關(guān)鍵問題是要建立和完善個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。

1 個(gè)人住房貸款概述

個(gè)人住房貸款是指由銀行等金融機(jī)構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押，借款人一般按月償還本金及利息。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處置其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

2 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

在我國，相較與其他消費(fèi)信貸方式，個(gè)人住房貸款周期長，投放量大且比較集中，是增長最快的金融機(jī)構(gòu)貸款種類。從整體上來說，個(gè)人住房貸款也是金融機(jī)構(gòu)最具風(fēng)險(xiǎn)的貸款形式。相較于個(gè)人住房貸款的資金投放來說，個(gè)人住房貸款資金來源小而分散，并且周期一般比較短。個(gè)人住房貸款資金來源和投入不匹配，這就必然會(huì)產(chǎn)生一些矛盾。如果個(gè)人住房抵押貸款資金來源和投入之間的矛盾處理不當(dāng)，可能會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩，危及國民經(jīng)濟(jì)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。。

2.1 個(gè)人住房貸款市場風(fēng)險(xiǎn)的分析

市場風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)市場與利率的波動(dòng)所決定的，它是一種宏觀的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。它的發(fā)生頻率是以時(shí)間為分布區(qū)間的，即它可能不會(huì)發(fā)生在一定的時(shí)間內(nèi)，甚至可能在十年內(nèi)都不會(huì)發(fā)生，但它卻會(huì)在另一個(gè)時(shí)間段內(nèi)發(fā)生。在有限的時(shí)間段里，市場風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率是不能具體確定的，因而很難預(yù)估其發(fā)生概率的大小和損失程度。就我國國情來說，前幾年房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲較快，存在明顯的非理性因素，政府陸續(xù)出臺(tái)的一系列政策試圖控制房價(jià)，但事實(shí)證明這些措施對市場的影響有限且存在一定的不確定性。近兩年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨緩，甚至有些地方房價(jià)縮水嚴(yán)重。

2.2 個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有借款人抵押的住房不能及時(shí)足額變現(xiàn)而遭受到利益損失。商業(yè)銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則就是保證資產(chǎn)具有較高的流動(dòng)性。個(gè)人住房抵押貸款屬于中長期貸款，時(shí)間維度較長，增加了它的風(fēng)險(xiǎn)性。美國的次貸危機(jī)明顯反映出這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，波及范圍廣，甚至整個(gè)金融業(yè)都受到影響。所以我國的商業(yè)銀行也要從中吸取經(jīng)驗(yàn)，盡量防范這種風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個(gè)人住房抵押貸款自有特征均是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的決定因素。商業(yè)銀行資金的來源主要為一些短期資金，如企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等。與此同時(shí)，個(gè)人住房抵押貸款投放期限長、回收慢，這就導(dǎo)致資金的來源和投放在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。這種來源與投放之間的矛盾使商業(yè)銀行不得不面臨無法及時(shí)足額變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的分析

在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)是目前在理論界和金融界認(rèn)定的最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，它主要是指借款人由于種種原因不愿或沒有能力履行合同協(xié)議按時(shí)支付本金和利息，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款無法收回，從而形成呆賬的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于借款人。個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)主要有以下四種表現(xiàn)形式：第一，借款人無力償還貸款，被迫違約。第二，借款人只能償還部分貸款，無法全額償還貸款。第三，借款人提前償還貸款，造成商業(yè)銀行利息收入減少，NPV下降，同時(shí)還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失 。第四，借款人延期償還貸款。借款人無法按時(shí)償還貸款，只能將貸款做展延，延長既定的貸款期限會(huì)降低商業(yè)銀行貸款的內(nèi)部收益率，影響預(yù)定的收益率。

3我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對策和建議

3.1 建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，控制經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)庫，當(dāng)其中幾項(xiàng)敏感的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)參數(shù)出現(xiàn)異常時(shí)，商業(yè)銀行可以適當(dāng)緊縮銀根，控制住房抵押貸款規(guī)模。通過模型計(jì)算出與資金來源相匹配的貸款金額，建立合適的敞口。如此一來，商業(yè)銀行便有了快速的反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，化解一些風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)有了一定的掌控能力。另外，近年來金融衍生品較多，商業(yè)銀行可以通過購買不同的金融衍生品實(shí)現(xiàn)套期保值，比如遠(yuǎn)期利率協(xié)議、期權(quán)等。另外，商業(yè)銀行也可以通過二級市場出售個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，以換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債務(wù)，增加流動(dòng)性。

3.2 推進(jìn)個(gè)人住房貸款證券化，提高個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性

住房貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為可以在資本市場上流通的證券并且由專業(yè)的證券化機(jī)構(gòu)出售這些證券的過程。這一過程盤活了缺乏流動(dòng)性的那部分資產(chǎn)。住房抵押貸款要有穩(wěn)定、長期的資金來源，銀行資金要恢復(fù)流動(dòng)性，個(gè)人住房抵押貸款證券化是必然出路，它能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長”的矛盾，提高資金的流動(dòng)性。適時(shí)的推出個(gè)人住房抵押貸款證券化能有效降低商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)的管理

信用風(fēng)險(xiǎn)可以通過銀行內(nèi)部的管理制度以及有效的個(gè)人信用制度加以識別、預(yù)估和控制，或者通過保險(xiǎn)機(jī)制加以分散。欠發(fā)達(dá)的個(gè)人征信機(jī)制嚴(yán)重制約著我國商業(yè)銀行在信貸業(yè)務(wù)方面的發(fā)展。因此，要想讓銀行信貸業(yè)務(wù)有長遠(yuǎn)的發(fā)展空間，只能進(jìn)一步完善個(gè)人征信系統(tǒng)。在當(dāng)前假按揭現(xiàn)象越來越多的時(shí)候，一個(gè)完善的征信系統(tǒng)是非常有必要的，它可以真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。一個(gè)人信用的不良記錄會(huì)影響其社會(huì)生活的方方面面。在歐美電影中我們可以經(jīng)?？匆娪捎趥€(gè)人信用出現(xiàn)的問題影響到主人公生活的方方面面，這樣的方式讓個(gè)人不得不特別去在意個(gè)人信用，提高了個(gè)人主動(dòng)性，更利于建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級評分標(biāo)準(zhǔn)，從而控制風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡介：馬麗雅（1992—），女，漢族，河北張家口，碩士，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)。