基于現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究
——以云南城投為例

李健生

（昆明佳湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，昆明 654199）

引言

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)無(wú)法按期支付到期債務(wù)而倒閉的可能性。企業(yè)只要有負(fù)債就有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常都需要用現(xiàn)金來(lái)償還到期債務(wù)?，F(xiàn)金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如同人體中的血液，是企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵因素，如果企業(yè)沒(méi)有了現(xiàn)金流，就如同人體沒(méi)有了血液，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)因資金鏈斷裂而亡，即發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有涉及面廣、環(huán)節(jié)多，資金占用量大，且資金占用時(shí)間長(zhǎng)、資金流入與流出不均衡的特點(diǎn)，如何合理地安排資金，保證企業(yè)資金鏈的安全，不僅事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)作，更關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。同時(shí)，房地產(chǎn)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響比較大，特別是一些一、二線城市，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，如提高首付比例、貸款利率，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，發(fā)展前景不明朗。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)加強(qiáng)自身現(xiàn)金流的管理，使企業(yè)保持正現(xiàn)金凈流量并滿足其正常的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要，避免房地產(chǎn)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、基于現(xiàn)金流的云南城投財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）公司現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

1.現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析。從表1可看出，2015—2017年，云南城投總現(xiàn)金流入逐年增長(zhǎng)，尤其是2017年較2015年增長(zhǎng)了1倍。但從現(xiàn)金流入的結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015—2017年，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入都超過(guò)了企業(yè)總現(xiàn)金流入的60%以上，說(shuō)明該公司的現(xiàn)金流入主要依賴于企業(yè)籌資活動(dòng)，公司有較強(qiáng)的外部融資能力。同時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入2017年略有增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有一定的改善。

表1 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 單位：億元

2.現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析。從下頁(yè)表2可看出，2015—2017年，云南城投總現(xiàn)金流出逐年增長(zhǎng)，特別是2017年，較2015年增長(zhǎng)了近1倍。從現(xiàn)金流出的結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015—2017年，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流出逐年增加，2016年和2017年都超過(guò)了企業(yè)總現(xiàn)金流出的60%以上，說(shuō)明該公司未來(lái)還款壓力較大；而從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出逐年減少；從投資活動(dòng)現(xiàn)金流出來(lái)看，總的流出比例變化不大，金額上有所增加，說(shuō)明公司在2017年找到了一些新的投資機(jī)會(huì)。

表2 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析單位：億元

3.凈現(xiàn)金流分析。從表3可看出，2015年，云南城投凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，但2016年和2017年凈現(xiàn)金流量都是正的。特別是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面，2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流由2015年和2016年的負(fù)數(shù)變?yōu)檎龜?shù)，說(shuō)明該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)較2015年和2016年有一定的改善。但從籌資活動(dòng)來(lái)看，籌資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流由2015年和2016年的正數(shù)變?yōu)樨?fù)數(shù)，說(shuō)明企業(yè)未來(lái)將面臨較大的還款壓力，當(dāng)年籌集到的資金主要運(yùn)于外部還債。

表3 現(xiàn)金凈流量分析單位：億元

（二）償債能力指標(biāo)及風(fēng)險(xiǎn)分析

反映公司現(xiàn)金流動(dòng)性和償債能力的指標(biāo)主要是現(xiàn)金比率（=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債）和經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率（=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/流動(dòng)負(fù)債），表4為云南城投近三年的現(xiàn)金比率和經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率。

云南城投2015年和2016年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率為負(fù)數(shù)，說(shuō)明公司無(wú)法靠經(jīng)營(yíng)獲取到足夠的現(xiàn)金流償還到期流動(dòng)負(fù)債和到期的債務(wù)。2017年公司的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率雖然為正數(shù)，但是只有9.49%，說(shuō)明公司資產(chǎn)的流動(dòng)性較差，公司存在著較大的到期債務(wù)無(wú)法支付的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

表4 償債能力分析

（三）獲取現(xiàn)金能力及風(fēng)險(xiǎn)分析

反映公司獲取現(xiàn)金能力的主要指標(biāo)是：銷售現(xiàn)金比率（=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率（=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/資產(chǎn)總額）、每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量（=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/普通股股數(shù)）。其中，銷售現(xiàn)金比率反映了企業(yè)通過(guò)銷售獲取現(xiàn)金的能力，全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量反映了公司每股盈利的現(xiàn)金支付保證能力。

表5 現(xiàn)金獲取能力分析

云南城投公司2015年、2016年銷售現(xiàn)金比率、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量都是負(fù)的，說(shuō)明公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取現(xiàn)金的能力較弱，處于入不敷出的狀況，需要靠外部“輸血”才能維持企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；2017年雖為正數(shù)，但銷售現(xiàn)金比率也只有25.49%，主要是部分在建工程轉(zhuǎn)入銷售期，但靠經(jīng)營(yíng)獲取現(xiàn)金能力仍不足，且三年總體上經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量處于不穩(wěn)定狀態(tài)，說(shuō)明公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金能力不夠穩(wěn)定，公司存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、云南城投現(xiàn)金流管理中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

第一，公司盈利能力不足，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流償債能力差。通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表和上面的計(jì)算分析可看出，云南城投2015年和2016年凈利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)，2017年雖為盈利，但從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入規(guī)模（行業(yè)排名24，共122家）與凈資產(chǎn)收益率（行業(yè)排名102，共122家）在行業(yè)排名來(lái)看，公司的盈利能力明顯落后于同行業(yè)其他公司，2017年凈資產(chǎn)收益率為5.1%，行業(yè)平均為7.9%，同時(shí)利潤(rùn)三年來(lái)也極不穩(wěn)定。就目前的經(jīng)營(yíng)與盈利能力，公司很靠經(jīng)營(yíng)獲取到足夠的現(xiàn)金流償還到期流動(dòng)負(fù)債和其他到期債務(wù)，公司存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何提高企業(yè)盈利能力，是云南城投現(xiàn)階段迫切需要解決的問(wèn)題。

第二，公司過(guò)于依賴外部融資，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。公司現(xiàn)金流主要依賴于外部融資解決，外部融資數(shù)額增長(zhǎng)較快，且籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要用于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流出，公司存在借新債還舊債的問(wèn)題，一旦外部融資環(huán)境發(fā)生變化，如遇到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，例如國(guó)家收緊信貸政策，公司極易因無(wú)法籌集到所需的資金償還到期債務(wù)，導(dǎo)致資金鏈斷裂破產(chǎn)，因?yàn)楣敬嬖谳^高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，公司投資能力較弱，公司缺乏新的“造血”機(jī)能。從現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)可看出，云南城投投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出來(lái)占比很小，三年平均下來(lái)只有7.76%，明顯偏低。出現(xiàn)這種情況有兩種可能，一是公司沒(méi)有好的投資項(xiàng)目，二是公司沒(méi)有資金投資，公司資金鏈緊張。無(wú)論是哪一種情況，對(duì)公司的未來(lái)來(lái)說(shuō)，都是一種不好的情況。公司未來(lái)沒(méi)有新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，缺乏新的“造血”機(jī)能，可能只能靠外部“輸血”來(lái)維持公司的運(yùn)營(yíng)，一旦沒(méi)有了外部“輸血”，就可能因資金鏈斷裂而亡，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高。

三、基于現(xiàn)金流財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

第一，將現(xiàn)金流管理與公司發(fā)展戰(zhàn)略有效結(jié)合。房地產(chǎn)公司應(yīng)首先準(zhǔn)確分析公司的內(nèi)外環(huán)境因素，弄清自身優(yōu)劣勢(shì)，找準(zhǔn)行業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上明確公司的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，在明確的公司發(fā)展戰(zhàn)略下，并考慮公司自身資金狀況，制定符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，將公司現(xiàn)金流管理由管理層上升到戰(zhàn)略層。只有這樣才能做好投資布局，掌握好日常開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有效保持現(xiàn)金流的平衡，避免資金的大進(jìn)大出、不平衡現(xiàn)象的發(fā)生，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，通過(guò)多元化及科學(xué)合理的投資，挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大，以凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，云南城投2017年凈資產(chǎn)收益率為5.1%，上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率為7.9%，而非金融類上市公司平均凈資產(chǎn)收益率9.49%，說(shuō)明房地產(chǎn)公司盈利能力較其他公司普遍偏低，而云南城投的盈利能力更差，公司存在著較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力是很難在短期內(nèi)得到有效改善的，要提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)公司就必須培育和發(fā)展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，可以通過(guò)參股或其他投資方式投資市場(chǎng)需求大、發(fā)展前景好的項(xiàng)目，通過(guò)多元化發(fā)展戰(zhàn)略促進(jìn)公司的快速發(fā)展。

第三，加強(qiáng)公司現(xiàn)金預(yù)算管理與控制，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從全過(guò)程控制公司的現(xiàn)金活動(dòng)，用科學(xué)的方法從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金的預(yù)測(cè)、籌資計(jì)劃的制訂到資金的回收等進(jìn)行科學(xué)合理的估計(jì)與預(yù)測(cè)，制定詳盡的現(xiàn)金預(yù)算并進(jìn)行有效控制。通過(guò)控制和調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中各階段的現(xiàn)金流入量與流出量，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地保證現(xiàn)金在公司及各項(xiàng)目間的調(diào)度。通過(guò)現(xiàn)金預(yù)算管理與控制，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，并及時(shí)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，避免損失的發(fā)生，同時(shí)還可以縮短資金的周轉(zhuǎn)期，提高資金使用效率。

結(jié)語(yǔ)

從外部環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大；從行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量、資金占用周期長(zhǎng)、資金進(jìn)出不均衡、盈利能力較弱的問(wèn)題，這些內(nèi)外環(huán)境因素與問(wèn)題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)制定符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理目標(biāo)、多元化發(fā)展戰(zhàn)略、科學(xué)合理的投資決策，以及通過(guò)現(xiàn)金預(yù)算與控制提高資金的使用效率等措施，科學(xué)合理地安排資金，保證企業(yè)資金鏈的安全，進(jìn)而有效控制與降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。