葉航

活下去，可能是活不下去，也可能是更好地活下去。

風(fēng)波、澄清、自省。

國慶節(jié)后，“宇宙最大開發(fā)商”萬科再次陷入了漩渦之中。這位房地產(chǎn)界的老大哥在內(nèi)部會(huì)議大廳里掛出紅底白字的“活下去”，攪動(dòng)起地產(chǎn)界的水塘。

外界側(cè)目驚惶之余，萬科一邊在廈門打響降價(jià)第一槍，一邊在環(huán)北京地區(qū)收購三十余萬平方米住宅用地。這樣的情景并不是第一次出現(xiàn)。每一次市場(chǎng)調(diào)整后，萬科在某種程度上都會(huì)成為利益既得者，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

“對(duì)于萬科，一定不要看他們對(duì)外的講話，因?yàn)槿f科的口徑內(nèi)外是有明顯區(qū)別的。”一位地產(chǎn)分析師對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊說道，他緊接著補(bǔ)充：“直到這一次。”

打折退款只為資金回籠

10月9日，王石在紐約領(lǐng)了個(gè)2018“亞洲創(chuàng)新變革者”的獎(jiǎng)，發(fā)表獲獎(jiǎng)感言時(shí)，他說：“Thank my wife Meme.”

Meme是田樸珺的英文名，她就坐在臺(tái)下，穿著一身黑色深V連衣裙，坐在她身邊的是美國前總統(tǒng)約翰·肯尼迪的女兒卡羅琳·肯尼迪。旋即，田樸珺在朋友圈曬出67歲的王石腹肌照，配以一個(gè)害羞的表情。

就在王與田羅曼蒂克的一周前，萬科董事會(huì)主席郁亮在秋季例會(huì)上卻一籌莫展，表情凝重。他的講話充滿了危機(jī)感，他說萬科要以“活下去”為最終目標(biāo)，紅底白字的大海報(bào)遍布整個(gè)會(huì)場(chǎng)。

幾乎是同一時(shí)刻，廈門萬科打響了樓市降價(jià)的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對(duì)舊業(yè)主退款百萬的消息傳遍全網(wǎng)。隨后廈門萬科發(fā)布聲明，稱近日網(wǎng)上流傳的“白鷺郡項(xiàng)目因降價(jià)對(duì)前期業(yè)主退款”的消息并不屬實(shí)。

萬科白鷺郡開盤近一年的時(shí)間里，推出了200多套精裝住宅，總價(jià)在450萬元至500萬元，但只賣出了不到100套。今年9月，廈門萬科選擇打折促銷，100多套特價(jià)房，總價(jià)降至278萬元至298萬元。對(duì)此，廈門萬科方面表示，不存在原價(jià)500萬元的房源降至278萬元到298萬元的情況。這是在去掉精裝修、車位及電梯后，即從精裝修交房變?yōu)槊鹘环?，?shí)際降幅在20%至30%之間。

而原先以450萬元至500萬元購房的業(yè)主，廈門萬科正在和銀行協(xié)商變更按揭合同的方案，準(zhǔn)備退款。

對(duì)于此次白鷺郡事件，廈門當(dāng)?shù)氐囊晃怀捶靠透嬖V《財(cái)經(jīng)天下》周刊：“這個(gè)盤規(guī)模不小，周期略長，開發(fā)商需要回籠資金了，而且今年廈門的新盤很多，萬科需要搶下第一波客戶?！?/p>

炒房客的話對(duì)應(yīng)了郁亮的內(nèi)部講話，他表示今年萬科回款如果不到6300億元，所有的業(yè)務(wù)都將喊停。如今十月過去一半，而回款的目標(biāo)只完成了不到50%。

據(jù)年報(bào)顯示，2017 年年中，萬科實(shí)現(xiàn) 3579.31 億元預(yù)收款項(xiàng)，與年初相比增長了 30.32% 。而 2018 年中，萬科預(yù)收款項(xiàng)僅增加了 853.83 億元，與年初相比漲幅僅有 20% 。增速墊底，庫存積壓，回款艱難，萬科判斷轉(zhuǎn)折的日子已經(jīng)來臨。

同時(shí)，包括恒大、碧桂園、泰禾等在內(nèi)的多家房企開始降價(jià)銷售，以期資金迅速回籠。其中，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，而如果全部優(yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級(jí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業(yè)績都開始出現(xiàn)了逐漸放緩的跡象。

哭的同時(shí)忙著拿地

頹勢(shì)初現(xiàn)，萬科另一邊卻開始了收購?fù)恋亍?0月9日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，北京萬科以32.34億元收購華夏幸福環(huán)北京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地。除此之外，萬科還與華夏幸福合作開發(fā)其位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。

從各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，喊出“活下去”的萬科似乎并未真正到了山窮水盡的地步。半年報(bào)顯示，上半年萬科營收為1059.75億元，同比增長51.8%；凈利為91.24億元，同比增長24.94%。2018年1～9 月，碧桂園以1198億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1163億元穩(wěn)居第二位。按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

“活下去，可能是活不下去，也可能是更好地活下去”，地產(chǎn)界知情人士道破此次萬科“活下去”的深意。張大偉認(rèn)為，萬科一向是“會(huì)哭的孩子有奶吃”，其對(duì)外發(fā)言一向以悲觀為主，和諧為主。因此，在2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)創(chuàng)新紀(jì)錄的時(shí)候，萬科仍舊選擇向外界釋放出“活不下去”的信號(hào)，以喊疼的形式呼吁利好的政策。

“每一輪樓市調(diào)控帶來的市場(chǎng)波動(dòng)中，萬科的降價(jià)最堅(jiān)決最有效?！睆埓髠タ偨Y(jié)道。每一次市場(chǎng)調(diào)整過后，萬科都成功地?cái)U(kuò)大了自己的市場(chǎng)份額，從某種程度上，萬科就像一個(gè)頂級(jí)流量明星，在一次次爭議中，成了傳說中的“宇宙最大開發(fā)商”。

“希望萬科能夠做出反省，繼續(xù)成為地產(chǎn)行業(yè)的榜樣?！?008年，綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平接受某雜志采訪時(shí)如此說道。

前一年，王石在一個(gè)論壇上提及“拐點(diǎn)論”，并稱萬科不會(huì)囤地、捂盤。

彼時(shí)，中國商品房住宅市場(chǎng)欣欣向榮，萬科當(dāng)年銷售額合計(jì)523.6億元，比三年前翻了5.7倍。時(shí)任戰(zhàn)略和投資管理部總經(jīng)理的劉榮先，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，交給王石一組數(shù)據(jù)：“深圳、上海、北京、成都、武漢等大城市都出現(xiàn)了市場(chǎng)開始下行的明顯信號(hào)。一個(gè)多月后的一個(gè)會(huì)議上，王石在回答一個(gè)記者問題時(shí)，首次肯定了拐點(diǎn)論的說法。

后來，王石在博客連發(fā)八篇文章闡述拐點(diǎn)論核心，在地產(chǎn)界引發(fā)震蕩。2008年9月，萬科首次對(duì)開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行了大幅降價(jià)銷售的處理。

就在萬科全國降價(jià)售樓的時(shí)候，宋衛(wèi)平則堅(jiān)持“綠城不降價(jià)”。應(yīng)對(duì)降價(jià)潮，宋衛(wèi)平提出增加品質(zhì)和配套服務(wù)的附加值來提升競(jìng)爭力。宋衛(wèi)平還稱自己不在意宏觀調(diào)控。正因此，綠城在不斷高筑的債務(wù)壓力下，遭遇危機(jī)。在宋衛(wèi)平看來，在行業(yè)危機(jī)來臨的時(shí)候，萬科并沒有與行業(yè)以及政府有關(guān)部門進(jìn)行溝通，而是自己快速囤積現(xiàn)金、降價(jià)套現(xiàn)，是非常不負(fù)責(zé)任的行為。

一切看上去，萬科的2008年就像一場(chǎng)劫數(shù)。然而這年萬科創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績，市場(chǎng)份額同比上升了50%，一舉成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大。

怎么理解“活下去”

前幾年，郁亮接受采訪時(shí)稱，萬科沒有核心競(jìng)爭力，沒有任何一種能力能保證萬科一勞永逸、高枕無憂。

萬科真的沒有核心競(jìng)爭力嗎？在外界看來，萬科當(dāng)然是中國最有競(jìng)爭力的公司之一。

1984年，33歲的王石在深圳建設(shè)路1號(hào)創(chuàng)辦了萬科的前身——深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心。1988年，萬科完成了股份制改造，王石擔(dān)任萬科董事長兼總經(jīng)理。當(dāng)時(shí)的萬科所有資產(chǎn)不過是三個(gè)來料加工廠。

1990年，萬科在深交所上市。整個(gè)90年代，當(dāng)其他企業(yè)都在搞多元化時(shí)，萬科做減法，賣掉了很多產(chǎn)業(yè)，專注做房地產(chǎn)。

2004年2月，萬科成立20周年，在深圳大鵬鎮(zhèn)云海山莊舉辦季度例會(huì)。那次會(huì)議的主題是“暢想萬科30歲”。時(shí)任總經(jīng)理的郁亮做了此次會(huì)議的總結(jié)發(fā)言，他拋出一個(gè)問題：“今天萬科的市值已經(jīng)超過100億，在未來10年還能保持高速增長嗎？”

當(dāng)時(shí)的萬科財(cái)務(wù)總監(jiān)王文金發(fā)言，稱按照每年30%的復(fù)合增長，到2014年時(shí)，萬科的銷售額將達(dá)到1000億元。這個(gè)數(shù)據(jù)顯然超出王石的預(yù)料，他說：“年輕人，你們不要這么心浮氣躁，這是在搞‘大躍進(jìn)。”然而千億銷售額還是寫入了萬科中長期規(guī)劃之中。10年后，萬科的銷售額實(shí)現(xiàn)2000億元大關(guān)，二倍于當(dāng)年的預(yù)期。

2015年，寶能系通過二級(jí)市場(chǎng)成為萬科第一大股東，轟轟烈烈的萬寶之爭就此展開。直到去年6月9日，持續(xù)近兩年的萬科股權(quán)之爭終于塵埃落定，深圳地鐵集團(tuán)成為萬科目前最大的股東，持股比例達(dá)29.38%。深圳地鐵集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)是軌道交通運(yùn)營，實(shí)控人為深圳國資委。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，在成為萬科第一大股東后，深圳地鐵集團(tuán)將和萬科在各地展開“軌道+物業(yè)”的合作，萬科主要負(fù)責(zé)軌道沿線的物業(yè)開發(fā)工作。

萬科的未來在哪里？《萬科邏輯》一書中說，2004年萬科已經(jīng)形成了一個(gè)共識(shí)，就是萬科需要發(fā)展戰(zhàn)略。而在半個(gè)多月以前的秋季例會(huì)上，郁亮將“戰(zhàn)略檢討”放在了首位，具體的操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

2012年，萬科提出行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，從做快周轉(zhuǎn)向做長期運(yùn)營轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商，至今已經(jīng) 6 年。2018年6月，郁亮在股東大會(huì)上說：“十年后，萬科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了?！?/p>

郁亮表示，萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，就會(huì)想到美好的生活，而不是建幾棟房子的開發(fā)商。

今時(shí)今日，萬科已經(jīng)把戰(zhàn)略升級(jí)為城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商，從開發(fā)業(yè)務(wù)衍生到服務(wù)業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅服務(wù)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營。此外，萬科還進(jìn)入冰雪、度假、教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域。

在財(cái)報(bào)上，除了房地產(chǎn)和物業(yè)，其他業(yè)務(wù)被統(tǒng)稱為“其他業(yè)務(wù)”。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率同比增加2.54%，而物業(yè)業(yè)務(wù)則負(fù)增長2.10%，其他業(yè)務(wù)負(fù)增長4%，不容樂觀。

是活下去還是更好地活下去？對(duì)萬科和外界，仍是一個(gè)疑問句。