薛舜之
摘 要:近年來,我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢(shì)地位,在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況,這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。在眾多的物業(yè)管理問題研究中,系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問題的研究卻不多,尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上,在法律和實(shí)踐中都顯得十分乏力,從而成為近年來影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素之一。因此,本文從業(yè)主自治的角度,對(duì)業(yè)主自治權(quán)利體系、業(yè)主自治糾紛的類型、業(yè)主自治制度缺陷以及對(duì)業(yè)主自治法律救濟(jì)途徑等方面的問題闡述自己的觀點(diǎn),以望與同仁交流與切磋。
關(guān)鍵詞:業(yè)主委員會(huì) 獨(dú)立法人 民事權(quán)利 自治意識(shí)
監(jiān)督機(jī)制
一、業(yè)主委員會(huì)法律地位的立法及學(xué)說
1.法人實(shí)體說
該說認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)是具有法人資格的實(shí)體。業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義實(shí)施民事法律行為,能以自己的名義參加民事訴訟活動(dòng);有自己的章程如《業(yè)主公約》等作為行為準(zhǔn)則,有如物業(yè)服務(wù)用房、公共設(shè)施專用基金、物業(yè)維修基金等作為自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。同時(shí),還有對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人之間的關(guān)系,對(duì)外代表全體業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作等權(quán)能,所以,業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力?,F(xiàn)行法國《住宅分層所有權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的規(guī)定,具有典范性意義。。
2.無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織說
該說認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,但卻是一個(gè)無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織。我國修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條第1款關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”的規(guī)定,被一些學(xué)者解讀為無民事權(quán)利能力社團(tuán)組織的依據(jù),他們認(rèn)為,凡依法選舉的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門等備案后,就成為合法設(shè)立的主體,這一主體可以從事相應(yīng)的民事活動(dòng)和訴訟活動(dòng),但不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,其責(zé)任的最終承擔(dān)者為全體業(yè)主,所以,屬于無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織。
二、比較法上業(yè)主委員會(huì)法律地位的規(guī)定
1.德國模式:不具有法人資格
該模式認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它沒有獨(dú)立的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。不是獨(dú)立的民事主體。因?yàn)榇藞F(tuán)體是住宅所有權(quán)人共同體,不具備權(quán)利能力,因而不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)主體為單個(gè)的住宅所有權(quán)人,而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國的《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國學(xué)術(shù)界認(rèn)為,該住宅所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體,即該團(tuán)體可以借區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議與管理人而成為有行為能力的組織體,可以從事訴訟行為。德國現(xiàn)行住宅所有權(quán)法規(guī)定,住宅所有人通過契約結(jié)成住宅所有人共同體即管理團(tuán)體,不是法律強(qiáng)制成立。
2.法國模式:具有法人資格
該模式賦予其依法享有法人資格,具有民事行為能力和民事權(quán)利能力,依法獨(dú)立享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。在實(shí)體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面與法人均無區(qū)別?!斗▏≌志铀袡?quán)法》規(guī)定:如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者,即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且,該兩名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體,并各自成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成員。該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人資格的團(tuán)體。其與公司相同,有法律上的行為能力,能實(shí)施法律行為,并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)。依此可知,法國在立法上認(rèn)為,全體業(yè)主當(dāng)然構(gòu)成具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體。
3.美國模式: 具有判例實(shí)務(wù)的法人資格
美國傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具有法人資格,但隨著形勢(shì)發(fā)展及法律學(xué)說的推動(dòng),美國法院在20世紀(jì)70 年代通過判例承認(rèn)該組織具有法人資格。至今,業(yè)主委員會(huì)的法人資格已于美國判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。
4.日本模式:折中模式
折中模式,即在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體具備法定條件后就承認(rèn)其法人資格。依照日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3條、第47條及第65條之規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體包括三類:管理團(tuán)體、管理組合法人及社區(qū)管理團(tuán)體。首先,區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的構(gòu)成與法國相同,即各區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體,無需特別約定。但該管理團(tuán)體是否具有法人資格則不一定,日本現(xiàn)行法制及學(xué)者大多贊成其為“無權(quán)利能力之社團(tuán)”,但依日本《民事訴訟法》的規(guī)定,在訴訟上,仍有訴訟當(dāng)事人的能力。依日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47條規(guī)定,管理團(tuán)體須具備如下兩項(xiàng)要件和手續(xù)方可成為法人:(1) 區(qū)分所有權(quán)人為30人以上;(2)由區(qū)分所有權(quán)人及決議權(quán)各以3 /4以上的多數(shù)的集會(huì)決議,決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所,并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記。不具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”,具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“管理團(tuán)體法人”。
三、業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法律地位的實(shí)證法分析
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一為“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。此條規(guī)定是否意味著業(yè)主委員會(huì)已成為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,學(xué)者們有不同理解。筆者認(rèn)為,理由在于:其一,依體系解釋,“代表”一詞在我國的民事法律法規(guī)中是有特殊含義的,如“法定代表人”、“表見代表”等概念中的“代表”意指法人或其他組織的內(nèi)部機(jī)關(guān)以團(tuán)體之名義對(duì)外為法律行為,但并非承認(rèn)代表機(jī)關(guān)為獨(dú)立主體。若無特殊理由,《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“代表”一詞應(yīng)作相同解釋,否則會(huì)引起體系的混亂。其二,依歷史解釋,2002 年10 月公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》第15 條第2 款規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”,而最終公布的正式條例中卻增加了“代表業(yè)主”的前綴。這樣的修改絕非偶然,其意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)只是作為業(yè)主團(tuán)體的代表訂立合同。 其三,依目的解釋,物業(yè)服務(wù)合同訂立之主要目的在于維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,因此是否締結(jié)及與誰締結(jié)應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體通過決策機(jī)關(guān)即業(yè)主大會(huì)決定,合同一方主體自應(yīng)為業(yè)主團(tuán)體,業(yè)主委員會(huì)只是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決議而已。
四、完善我國業(yè)主自治制度的建議及措施
1.培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)
自治意識(shí)是開展自治活動(dòng)的前提,對(duì)如何培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí),筆者認(rèn)為可以開展廣泛的宣傳活動(dòng)來培養(yǎng)小區(qū)業(yè)主的自治意識(shí),增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的認(rèn)同感,使他們逐步樹立起“只有我們的參與,才有溫馨、舒適的小區(qū)”的理念,不斷強(qiáng)化業(yè)主的自治意識(shí),強(qiáng)化主人翁觀念;重視業(yè)委會(huì)的作用,業(yè)委會(huì)不僅物業(yè)區(qū)域內(nèi)部開展工作,而且要依托社區(qū)內(nèi)已有的社會(huì)資源開展工作。如居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)。這二大組織擁有小區(qū)絕大多數(shù)的成員,而且有傳統(tǒng)的政治參與意識(shí)和民主意識(shí),是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要依靠力量,通過社區(qū)居委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè),及時(shí)他們反映業(yè)主們的訴求;通過社區(qū)青年志愿者開展豐富多彩的文體活動(dòng)和無償志愿活動(dòng),對(duì)廣大業(yè)主產(chǎn)生潛移默化的影響,使業(yè)主的自我教育、自我管理、自我服務(wù)意識(shí)得以逐步確立,形成業(yè)主自治的良好氛圍。另外業(yè)主自治實(shí)踐也能培養(yǎng)業(yè)主自治意識(shí),因?yàn)樵谂c開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)交涉本身就是極好的現(xiàn)實(shí)教育。
2.加強(qiáng)政府行政主管部門的監(jiān)督
我們要改變政府部門在社區(qū)自治管理中的管理體制,要從兩方面著手:一方面從理論上重構(gòu)國家和社會(huì)的關(guān)系理論,實(shí)現(xiàn)二者在法律框架內(nèi)的良勝互動(dòng),改變政府包攬一切的全能主義。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,國家與社會(huì)有著不同的管理體系,社會(huì)中的有些事,人們組織起來自己解決比依賴政府的效益、效果更好些。另一方面,目前房地產(chǎn)還屬于賣方市場(chǎng),信息嚴(yán)重不對(duì)等。因此,業(yè)主在物業(yè)管理市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在一個(gè)較弱的地位,如果沒有政府部門和相關(guān)法律法規(guī)的保障,其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)仍相當(dāng)脆弱。因此,政府對(duì)弱勢(shì)群體的需求應(yīng)給予適當(dāng)扶持。政府職能必須從過去的控制型模式向服務(wù)型模式轉(zhuǎn)換,建設(shè)小區(qū)周圍基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,為業(yè)主自治各項(xiàng)工作提供指導(dǎo)和幫助,支持業(yè)主開展自治活動(dòng)。
3.建立業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制
在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)—業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上,增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)的上位機(jī)關(guān),是業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間的常設(shè)工作機(jī)關(guān)。其成員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,所設(shè)職務(wù)可以包括:業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席、監(jiān)督委員會(huì)主任(可由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席兼任)、副主任、委員若干。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的職權(quán)應(yīng)當(dāng)包括:有權(quán)直接調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)狀況;有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文件進(jìn)行調(diào)查,并將其認(rèn)為存有違反法律、章程或顯然不當(dāng)?shù)氖马?xiàng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員的行為開展合法性和妥當(dāng)性監(jiān)督;有權(quán)決定向違反義務(wù)、侵害業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任或其成員提起訴訟,可以成為小區(qū)業(yè)主的訴訟代表人等等。
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