張文豪

小城亦有春秋。

從占比看，三四線城市已經(jīng)成為主戰(zhàn)場；從政策看，三四線城市會成為受政策變化影響最大的區(qū)域；對三四線樓市，有很多“約定俗成”的偏頗觀點充斥坊間。

此時，對三四線樓市的已往和未來做下理性客觀的分析，很有必要。

棚改貨幣化的作用被高估

先拿棚改貨幣化說說事兒。

在前一段三四線樓市的風云變幻中，棚改貨幣化曾被視為關鍵先生蕭何：成敗都是他。

先是將“過度回暖”歸咎于此，后來棚改貨幣化被“叫停”和“半叫?！保謸臉鞘邪l(fā)展動能將因此消失殆盡。

其實它的作用被夸大了。棚改僅是階段性的催化劑，而非決定性因素，無法長期發(fā)揮作用，與三四線回暖并無線性邏輯關系。

首先，時間對不上。三四線城市的回暖明顯滯后于棚改貨幣化安置比例較高的時間。2013年到2015年，貨幣化安置比例不斷提升，市場無明顯起色，房價未起波瀾。

其次，被貨幣化安置的家庭重新購房率并不高。2015年至2017年間，拆遷后城鎮(zhèn)家庭購房比例為16%，其中貨幣化安置家庭購房比例為25%，意味著75%的貨幣化安置家庭并未購房。

最后，棚改力度大的城市，大部分并非回暖力度大的城市。比如，棚改重點城市濟寧和遵義的棚改比重分別約10%和4.9%，但其房價漲幅處于這16個城市的中下游水平；而非棚戶區(qū)改造城市如惠州、桂林等，其棚改比重僅為0.1%和0.28%，而房價漲幅卻處于高位。

綜上，換一種方式來描述棚改貨幣化的作用是不是更合適？

即，棚改貨幣化本身并沒有從0到1啟動市場的能力。只有在市場明確啟動，即成交增加，房價上漲之后，相關居民又獲得貨幣化補償、提升了購買能力，才會有意愿買房。如果樓市沒有明確的啟動信號，拿到手里的錢更可能用來買車。

三四線城市還有成長空間

三四線市場的回暖有體系、有支撐，還有3至5年成長期。

首先，有效供給出現(xiàn)真空。這里的“有效”是指，基本生活配套設施齊全的區(qū)位和地段。

2013年之后，三四線城市土地市場成交情況差強人意，價格低，政府主動控制賣地量，土地供給不足。

而2015年年底開始的去庫存，使得去化周期加速，截至2018年上半年，多數(shù)城市不足10個月，而正常水平一般在12-18個月。

其次，一二線溢出的投資效應。

在一二線城市被冷凍，三四線城市有所回暖后，房企和銀行的態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始尋找三四線城市機會。目前來看，一二線城市調(diào)控政策難以放松，土地供應難以放量，溢出效應將持續(xù)。

而三四線城市與周邊一二線城市的比價效應依然明顯。2016年之后，一二線核心城市市場房價有過暴漲，而當時三四線城市并未馬上隨漲，直到2017年下半年才開始回暖，但較一線及核心二線城市，房價差距仍然明顯，甚至進一步擴大。

第三，“剛需”、“剛改”等內(nèi)生性需求持續(xù)增加。

雖然基于調(diào)控，一二線溢出的投資效應有所收斂，但大多數(shù)三四線城市自身的購買能力卻不可小覷。相比一線城市，三四線居民收入房價比更靠近國際公認的合理區(qū)間；此外，棚改貨幣化使一部分居民“更有錢了”；再則，三四線城市調(diào)控相對較弱，內(nèi)生需求一般都有購買資格。

第四，購買力之外，居民購房意愿逐步增強。

原因之一在于產(chǎn)品升級，2011年前后大量品牌房企進入，住房質(zhì)量有大幅提升。原因之二是城市新區(qū)城市配套更加完善，包括商業(yè)生活配套公共服務配套，前者主要為購物中心、商場，后者主要為教育和醫(yī)療，即學校和醫(yī)院。2011年至2017年間，三四線城市新區(qū)有大量購物中心、醫(yī)院和學校搬入或建成。

第五，三四線城市的政策和市場仍有騰挪空間。

從體量和房價上升空間來看，三四線已成主戰(zhàn)場。如果再要拉動投資，這些城市會成為主打區(qū)域。

三四線樓市總體處于底部上升期，長期趨勢不會出現(xiàn)實質(zhì)性降價。對中國房市而言，房價會升和房價不會降都是投資性的體現(xiàn)。據(jù)最新報道，自2016年以來，著名“鬼城”鄂爾多斯康巴什的房價已翻了一番，重上萬元。

內(nèi)因被漠視

最后說說對三四線樓市的誤解。

比如，90%以上三四線城市（甚至包括大部分二線）的房價，在大部分時間里，與本地GDP增長率和通貨膨脹率相比，不僅沒有上漲，甚至還是下跌的。開發(fā)商和炒房者都沒賺到什么錢。

再比如，三四線城市房價長期呆滯的主要原因：主要不是那里的人沒錢，而是那里的房子缺！乏！投！資！性！沒有投資性，也就引不來外來購買力。

房價高企的一二線城市，天天說有泡沫，但一直沒有破，反倒是某些三四線城市的泡沫大破而特破，道理就在這里。典型如溫州和鄂爾多斯，房價曾經(jīng)腰斬，新區(qū)就是鬼城。

而且，對三四線城市房價上漲，過于強調(diào)外因，過于漠視內(nèi)因。大家罵炒房，罵撒幣，罵棚改貨幣化，好像三四線的房價都是外部因素炒上去的。這不公平，也不客觀。

內(nèi)因是什么？城市成長、交通改善、收入上升、產(chǎn)品升級（特別是大開發(fā)商給出了現(xiàn)代意義上的完整社區(qū)）等等，這些都是0到1的進步。只不過，一般都是外因先動，內(nèi)因后補。

所以，現(xiàn)在會看到，很多鬼城又變成了旺區(qū)，很多新區(qū)的房價已超過了老城。

三四線城市居民的購買力也被過于輕視。

就說東北吧。一個三線半城市，夫妻倆月收入6000元并不太困難，主流新房房價約在5000元左右（地段不錯的萬科、恒大新房價約在6000-7000元之間），以90平米計，收入房價比約在6左右，非常正常！

況且還有三方面的助力：一、只要20年前在國企干過，每戶一定會分到過至少一套房，存在著置換收入；二、如果首次購房，還有至少30%的首付杠桿；三、父母一生積蓄，要說給兒女買房，都毫不猶豫掏出來。

全國同此涼熱，小城亦有春秋。

在中國200萬人口以上的三四線城市，一套均好性不錯的新房，如果是自用，能買還是買了吧！

聲明：本文僅代表作者個人觀點。作者微信公眾號：地產(chǎn)豪言