有效完善不動產(chǎn)登記研究

金 輝

（遼寧省燈塔市國土資源局，遼寧 燈塔 111311）

一、不動產(chǎn)登記的概念與屬性

1.不動產(chǎn)登記的概念。有關(guān)不動產(chǎn)登記的內(nèi)涵界定，我國《物權(quán)法》草案之中進行了說明，即不動產(chǎn)登記為申請方對物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或是設(shè)定與消滅的過程中依照相關(guān)法規(guī)制度在管理單位做登記的環(huán)節(jié)。該過程之中體現(xiàn)了如下特征：首先，需要申請人提出登記申請，而后相關(guān)單位根據(jù)職權(quán)做必要的審查，明確最終是否登記。對于不動產(chǎn)各項變動狀況應(yīng)清晰記錄，公眾享有知情權(quán)。另外，登記的范疇僅僅包含不動產(chǎn)。通常來講，不動產(chǎn)包含土地、房屋以及林木之上的定著物。根據(jù)我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，物權(quán)變動需要遵循登記要件主義原則，登記效力則是評判不動產(chǎn)變更生效與否的重要準則，也是該制度的一項主體內(nèi)容。

2.不動產(chǎn)登記的屬性。有關(guān)不動產(chǎn)屬性的界定包含三類學說。主張公法說的人認為，不動產(chǎn)登記體現(xiàn)法定與強制的特性，需要行政單位審核批準方形成效力，因此為行政確認的過程。主張私法說的人認為，不動產(chǎn)登記是當事人首先提出申請而后進行的，因此應(yīng)屬于民事權(quán)力范疇。不動產(chǎn)變動產(chǎn)生的法律效果也是基于當事人對于物權(quán)的合意，并不是登記機關(guān)主觀的行為。主張折中說的人認為，不動產(chǎn)登記涵蓋兩個層面內(nèi)容，即根據(jù)民事請求與行政單位職權(quán)進行登記與審查，因此應(yīng)為私人以及公共行為的融合。

通過對比分析，筆者更加支持折中觀點，首先不動產(chǎn)變動是兩方當事人主觀交易所產(chǎn)生的結(jié)果，同時由當事人提出申請，行政單位依照權(quán)限進行審查與登記，因此體現(xiàn)了民事行為的特征。另一方面，登記單位所處的地位與擔負的責任也是必然存在的，因此體現(xiàn)了行政行為特征。一旦發(fā)生侵害物權(quán)行為，不僅要承擔民事責任，同時還觸犯了行政規(guī)定，需要承擔行政責任。由此可見，不動產(chǎn)登記其實是一類私權(quán)以及公權(quán)融合共存的制度系統(tǒng)。

二、不動產(chǎn)登記的效力與問題

1.不動產(chǎn)登記公示力。物權(quán)公示力可為各類變動情況提供一致、可信的法律基礎(chǔ)，該效力是最為基礎(chǔ)的內(nèi)容。如果脫離物權(quán)公示力，則后續(xù)登記效力也會不復存在。具體來說，通過公示力可明確物權(quán)最終歸屬，避免出現(xiàn)沖突，通過登記流程確定權(quán)利人。另外，公示力可確保安全交易，穩(wěn)定秩序。為預防交易隱瞞、欺騙以及糾紛問題，需要令當事人在前期完整明確不動產(chǎn)物權(quán)所處狀況以及相關(guān)信息，唯有在全面了解的基礎(chǔ)上方能確保物權(quán)變更順暢有序進行，避免利益受損問題。公示力還可完成國家層面的宏觀監(jiān)督與管理，通過審核不動產(chǎn)，預防違規(guī)轉(zhuǎn)讓行為，確保不動產(chǎn)市場穩(wěn)定、規(guī)范。

2.不動產(chǎn)登記形成力。形成力也可叫作根據(jù)效力，即不動產(chǎn)登記、物權(quán)變更最終能否生效。形成力單純地指代由于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變更。也就是說，唯有通過依法登記方能產(chǎn)生法律效力，最終形成變動效果，否則將不被承認。當然，這需要排除法律之中的另有規(guī)定內(nèi)容。例如，繼承不動產(chǎn)階段中，被繼承人死亡之日起，物權(quán)將歸為繼承人，該環(huán)節(jié)物權(quán)變更可依照法律直接形成，不需要登記。日常生活之中，該類非法律行為登記效力也包含矛盾之處。例如，產(chǎn)權(quán)管理同《物權(quán)法》《繼承法》規(guī)定包含沖突問題，對穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生了不良影響。為此，可依照一般法理原則進行處理，即上位法有限，一旦存在沖突問題則首先依照《繼承法》執(zhí)行產(chǎn)權(quán)。事實上，《物權(quán)法》更看重于劃清物的歸屬以及應(yīng)用權(quán)，而《繼承法》則出于保護大眾繼承財產(chǎn)的合法權(quán)利，由于重心點不同、立法目標不一，因此導致了法律沖突。在處理沖突的過程中，需要依照具體問題做具體對待，方能確保物權(quán)的可靠與穩(wěn)定。

3.不動產(chǎn)登記公信力。不動產(chǎn)登記公信力主要是登記權(quán)利人從法律的角度認定其真正身份，倘若事后發(fā)現(xiàn)物權(quán)有問題，則對已經(jīng)完成交易的人，在法律上仍然肯定其同真實物權(quán)具有一樣的法律效力。

一般來講，可劃分成登記要件主義以及對打模式兩類。前者屬于一般標準，后者則為例外標準。從公示公信力的角度來說，為確保安全交易，均應(yīng)承認登記記載的權(quán)力，即便物權(quán)已經(jīng)不存在，然而從法律的角度來說仍然存在。事實上，登記推定力并非最終的結(jié)果，是可推翻的，這樣一來可令權(quán)利人在舉證階段中占據(jù)有利位置。一旦通過事實途徑明確了登記信息有誤，則推定力最終將被推翻。另外，登記正推定力不適用于惡意第三方，相反對善意第三方產(chǎn)生效力，通過信賴登記，最終可形成公信力。

三、完善不動產(chǎn)登記制度的對策

1.建立統(tǒng)一的登記制度。我國當前的不動產(chǎn)管理仍然是較多行政部門負責管理的局面，這就容易導致多頭登記的問題。為預防該類不良現(xiàn)象，應(yīng)積極建立統(tǒng)一的登記制度。首要環(huán)節(jié)在于促進登記機構(gòu)的全面統(tǒng)一，也就是說應(yīng)成立單獨的不動產(chǎn)登記單位，統(tǒng)一負責各項不動產(chǎn)登記的有關(guān)事務(wù)，同時，應(yīng)創(chuàng)建一致科學的登記管理流程與相關(guān)工作制度。對于當事人提出的登記申請、相關(guān)的登記文件、受理過程與具體的登記規(guī)定，均應(yīng)做到全面統(tǒng)一，唯有如此方能全面提升不動產(chǎn)登記管理效率，縮減登記投入成本。針對不動產(chǎn)所屬的登記單位也應(yīng)進行統(tǒng)一管轄，每次應(yīng)建立統(tǒng)一的立法制度體系，更新當前登記管理不一的體制。針對土地、森林、道路等各項不動產(chǎn)，采用統(tǒng)一科學的登記管理方法，進而有效解決政出多門、信息不共享的不良問題。

2.擴充登記范疇。針對我國當前不動產(chǎn)登記管理中登記范疇較為狹窄的問題，應(yīng)積極整改，制定有效的應(yīng)對策略。首先，對于明確不動產(chǎn)權(quán)利的各項行政決定應(yīng)進行細致的登記，這是由于行政決定可進一步明確不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。因此，通過公示該行政決定，確保社會各界全面掌握與了解。另外，在區(qū)分建筑物的過程中，通過設(shè)定管理規(guī)約更好地劃分所有權(quán)人應(yīng)承擔的義務(wù)以及享有的權(quán)利，通過該項對策實現(xiàn)有效科學的管理。管理規(guī)約是通過書面的形式劃分所有權(quán)人的一項自治管理規(guī)定，在社區(qū)團體區(qū)分的過程中可謂最高的自治條例，通過該規(guī)則可全面維護社區(qū)之中的公眾利益。同時，對明確所有權(quán)一方的繼受人同樣體現(xiàn)了良好的約束性。另外，應(yīng)對優(yōu)先購買權(quán)進行必要的登記。在簽署協(xié)議過程中，物權(quán)所有者可指定有權(quán)購買一方，則該權(quán)力限定了所有權(quán)方的處分權(quán)。當事人雙方就處分權(quán)確立的限制規(guī)定唯有進行公示方可對第三方形成約束作用。倘若優(yōu)先購買權(quán)完成了登記，則可推定第三方明確該優(yōu)先權(quán)的事實性。該登記功能尤為明顯，倘若第三方視優(yōu)先購買權(quán)于不顧，而同物權(quán)所有方簽訂購買合同，則第三方存在惡意行為，需要承擔相關(guān)的法律責任，同時其不享有公示公信原則的保護效力。事實上，針對物權(quán)形成影響的各類重要信息均應(yīng)加入到登記的內(nèi)容之中，方能有效地避免糾紛的發(fā)生。同時，在進行強制登記的過程中，還應(yīng)合理借鑒應(yīng)用契約登記下的自愿登記管理機制。也就是說，在人們主觀意愿的基礎(chǔ)上，應(yīng)準許他們自愿公示物權(quán)信息，同時體現(xiàn)具體的法律效力。換句話說，在今后的不動產(chǎn)登記過程中，應(yīng)合理地擴充登記信息范疇，做好公示，方能確保交易市場的安全與可靠。

3.健全登記機關(guān)責任機制。不動產(chǎn)交易市場之中，登記機關(guān)地位極為重要。倘若登記機關(guān)無法盡職盡責地進行審查或是同交易一方進行串通，擾亂市場秩序，則會造成極為嚴重的后果。目前，我國針對登記機關(guān)并沒有形成專項的法律條款明確具體的賠償責任。即便法院做出了判決，也會在經(jīng)濟因素的影響下導致權(quán)利人蒙受損失。為避免這一不良現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)進一步健全登記機關(guān)責任機制，了解登記機關(guān)是否存在故意違規(guī)、人為誤差或是惡意串通的問題。針對無故拖延、拒絕查詢信息、不妥善保管登記資料導致信息丟失、不按照程序登記，對當事人形成嚴重損害的問題，應(yīng)由登記機關(guān)負相應(yīng)的法律責任。另外，還應(yīng)積極借鑒美國、德國的科學做法，形成配套管理制度體系，建立賠償準備金，專門劃撥定量的經(jīng)費用于對登記機關(guān)出現(xiàn)誤差導致當事人權(quán)利受損時的專項賠償。當然，該過程中應(yīng)制定完備、精細的啟動賠償金流程以及具體的執(zhí)行標準，預防無法?？顚Ｓ玫膯栴}。

四、結(jié)語

總之，為確保我國不動產(chǎn)交易市場的安定、有序，規(guī)范交易行為，確保當事人合法權(quán)益，應(yīng)進一步完善不動產(chǎn)登記管理制度。針對機制不完善、管理不科學的問題與不足，應(yīng)制定科學對策，針對法律矛盾問題應(yīng)具體問題具體分析，方能巧妙地化解矛盾，規(guī)范市場秩序，促進不動產(chǎn)登記制度的更加健全與完善，使其發(fā)揮應(yīng)有的功能與價值。

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