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      淺析房屋非法轉(zhuǎn)租中的法律問(wèn)題

      2018-12-05 20:55:53
      經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2018年11期
      關(guān)鍵詞:出租人承租人處分

      琚 璐

      (上海社會(huì)科學(xué)院 研究生院,上海 200235)

      一、房屋轉(zhuǎn)租概述

      (一)房屋轉(zhuǎn)租的概念

      房屋轉(zhuǎn)租是指房屋的承租人在合法的租賃期間內(nèi),并在經(jīng)房屋出租人同意的情況下,將房屋的全部或者部分再次租賃給第三人,并且由次承租人也就是第三人向房屋承租人支付租金的行為。即在房屋的租賃關(guān)系中承租人并沒(méi)有退出,并且將房屋出租給次承租人使用收益。

      我國(guó)法律規(guī)定有下列情形之一的,房屋不得轉(zhuǎn)租:承租人拖欠租金的;承租人在房屋擅自搭建的;預(yù)租的商品房;未經(jīng)房屋出租人同意的或者房屋租賃合同明確規(guī)定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的;不得違背雙方意愿。

      (二)房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)

      1.在房屋轉(zhuǎn)租中涉及三方當(dāng)事人的法律關(guān)系

      在初始的房屋租賃合同當(dāng)中,合同的雙方當(dāng)事人是房屋的主人即出租人和房屋的承租人,在房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)中,合同的雙方當(dāng)事人是房屋承租人和房屋的次承租人。所以,關(guān)于房屋的租賃,其中涉及房屋出租人、承租人以及次承租人三方的法律關(guān)系和三方的利益。

      2.房屋轉(zhuǎn)租包括合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租

      《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意的,出租人可以解除合同?!彼裕课蒉D(zhuǎn)租既包括合法轉(zhuǎn)租又包括非法轉(zhuǎn)租,合法轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在房屋出租人的同意下或者在合同中約定可以轉(zhuǎn)租的情況下的轉(zhuǎn)租行為。由于此時(shí)房屋承租人并沒(méi)有退出原租賃合同關(guān)系,可知房租轉(zhuǎn)租并不是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

      3.房屋轉(zhuǎn)租可以轉(zhuǎn)租房屋的全部或部分

      讓與是指轉(zhuǎn)讓房屋的全部,而轉(zhuǎn)租行為則是指轉(zhuǎn)租房屋的全部或部分的行為,所以,在房屋轉(zhuǎn)租中,無(wú)論房屋承租人轉(zhuǎn)讓給第三人房屋的全部或者部分,都是房屋轉(zhuǎn)租行為。

      二、非法轉(zhuǎn)租的效力分析

      (一)違法轉(zhuǎn)租行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)處分

      無(wú)權(quán)處分是指本沒(méi)有處分權(quán)的人,卻以自己的名義對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律意義上的處分的行為。其中處分是指通過(guò)變更、轉(zhuǎn)移、拋棄等方式直接對(duì)權(quán)利產(chǎn)生作用的行為。即“處分”是指廣義上的處分,是指一切處分財(cái)產(chǎn)的行為。違法轉(zhuǎn)租行為雖然沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果,但其屬于一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分行為,并且房屋承租人沒(méi)有轉(zhuǎn)租房屋這一處分行為的權(quán)利,所以我認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

      (二)房屋非法轉(zhuǎn)租合同的效力

      一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋非法轉(zhuǎn)租合同是效力待定的合同。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第16條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持?!闭f(shuō)明,在房屋承租人在將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人之后的六個(gè)月內(nèi),獲得出租人的同意,其轉(zhuǎn)租合同有效。即只有事后在房屋出租人追認(rèn)的情況下或者房屋承租人事后取得所有權(quán)的情況下才能發(fā)生法律效力。

      一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋非法轉(zhuǎn)租合同不是效力待定的合同?!逗贤ā返?24條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!痹诎l(fā)生房屋轉(zhuǎn)租行為時(shí),出租人在六個(gè)月以內(nèi)發(fā)現(xiàn)的,可以選擇追認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)租行為,也可以選擇解除合同,當(dāng)房屋出租人不選擇解除合同時(shí),房屋轉(zhuǎn)租的行為是仍然存在的一個(gè)有效行為,當(dāng)房屋出租人選擇解除合同時(shí),房屋轉(zhuǎn)租的合同也應(yīng)該當(dāng)然終止。所以,站在保護(hù)房屋承租人和次承租人利益的角度,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此時(shí)房屋轉(zhuǎn)租合同是有效的。

      筆者贊同第一種觀點(diǎn),認(rèn)為第二種觀點(diǎn)明顯牽強(qiáng)。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定:“未爭(zhēng)得出租人同意和未辦理登記備案,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃行為無(wú)效?!惫P者認(rèn)為,房屋出租人的事后追認(rèn)行為可以導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)租合同有效,房屋出租人事后不追認(rèn)就會(huì)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)租合同自始無(wú)效。

      (三)房屋違法轉(zhuǎn)租對(duì)于三方當(dāng)事人的效力問(wèn)題

      在房屋承租人對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行事后追認(rèn)的情況下,此轉(zhuǎn)租合同為有效的合同,此時(shí)該房屋轉(zhuǎn)租行為是一個(gè)合法轉(zhuǎn)租行為。但是當(dāng)房屋出租人未進(jìn)行追認(rèn)的情況下,承租人與次承租人之間的房屋轉(zhuǎn)租合同就是無(wú)效的,此時(shí)次承租人應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。

      基于合同的相對(duì)性,在初始的房屋租賃合同當(dāng)中,合同的雙方當(dāng)事人分別是房屋的出租人和承租人,所以在房屋承租人做出違法合同約定的相關(guān)行為時(shí),按照合同法的規(guī)定,房屋的承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

      三、非法轉(zhuǎn)租中的侵權(quán)行為

      對(duì)于在房屋非法轉(zhuǎn)租當(dāng)中是否構(gòu)成對(duì)房屋出租人所有權(quán)的侵犯,王澤鑒先生承認(rèn)房屋承租人的非法轉(zhuǎn)租行為,是使他人占有租賃物或者延長(zhǎng)了占有,并且造成了一種多層級(jí)的占有關(guān)系,還增加了房屋出租人行使返還原物請(qǐng)求權(quán)的困難,還有可能造成房屋的毀損等,所以認(rèn)為房屋承租人的非法轉(zhuǎn)租行為對(duì)出租人構(gòu)成了侵權(quán)。

      筆者贊同王澤鑒先生的觀點(diǎn)。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!庇纱丝梢钥闯?,房屋非法轉(zhuǎn)租行為對(duì)于房屋的出租人而言是構(gòu)成侵權(quán)的。

      四、結(jié)論

      房屋轉(zhuǎn)租行為當(dāng)中的非法轉(zhuǎn)租行為嚴(yán)重影響房屋租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)秩序,是違反法律的行為,也是侵犯他人正當(dāng)利益的侵權(quán)行為。在房屋非法轉(zhuǎn)租行為當(dāng)中,理清其中各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系對(duì)于房屋非法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的一系列糾紛的解決尤為重要。

      現(xiàn)實(shí)生活中的房屋非法轉(zhuǎn)租行為既違反了出租人的真實(shí)意志,同時(shí)也嚴(yán)重侵害了房屋出租人的合法權(quán)益。房屋的非法轉(zhuǎn)租行為也是一種逃避法律監(jiān)管的行為,直接造成了租賃關(guān)系的混亂;更有甚之,產(chǎn)生一些房屋承租人利用他人財(cái)產(chǎn)為自己謀利的行為,很容易使一些不法分子將此行為作為非法謀取利益的渠道和工具,這樣會(huì)給社會(huì)帶來(lái)很大的安全隱患。

      所以,本文通過(guò)對(duì)房屋出租中的非法轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行淺析,從而保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯,保護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性,維護(hù)社會(huì)的和諧。

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