李秀珍

即墨國際商貿城開發(fā)投資有限公司 山東青島 266000

投資性房地產行業(yè)屬于高風險、高投入、高回報的產業(yè)，而投資性房地產企業(yè)的開發(fā)與銷售需同時進行，并合理規(guī)劃土地使用權、房屋與各類基礎設施的建設、開發(fā)和經營，使房地產企業(yè)達到預期效果。在企業(yè)風險規(guī)避方面，投資規(guī)模較大且涉及土地、建設、銷售等多個會計核算環(huán)節(jié)；在企業(yè)利潤方面，房地產行業(yè)市場競爭激烈，企業(yè)的資金運轉困難，高效的會計核算有利于企業(yè)降低成本提升效率。假設投資性房地產企業(yè)沒有系統(tǒng)性的會計核算體系作為支撐，將直接增加企業(yè)的運營成本，因此我們可以知道會計核算對于投資性房地產企業(yè)在發(fā)展中的重要性。

1 投資性房地產的概念

投資性房地產的經營項目屬于資產使用權過度行為，主要是出租土地使用權和建筑物，以此來獲取收益。其經營的目的是追求資本增值和賺取租金。此外，該行業(yè)也會在持有并準備增值后進行土地權轉讓，這是投資性房地產的另一種經營形式，一定程度上受到市場的需求變化以及其他增值收益等方面的制約，從本質上來看，這種經營方式是一種以增值后轉讓獲利的行為，大部分該類企業(yè)會選擇這種經營行為。從稅法的規(guī)定來看，出租房產或是轉讓土地使用權的行為都屬于企業(yè)經濟活動之一，其所得租金、轉讓收益都屬于營業(yè)稅征稅范圍[1]。若轉讓被認定的閑置土地則例外，但我國幾乎不存在這種情況。

2 投資性房地產企業(yè)會計核算的重點和難點

2.1 投資性房地產開發(fā)企業(yè)收入核算復雜性

我國的房地產行業(yè)絕大多數(shù)是由開發(fā)商自行開發(fā)經營，并且按照國家住房管理相關政策進行執(zhí)行的。房地產財務核算數(shù)據可以體現(xiàn)企業(yè)的經營狀況，并作為房地產企業(yè)未來發(fā)展方向并提供戰(zhàn)略依據。長期以來對房地產行業(yè)的發(fā)展政策應進行不斷創(chuàng)新，但隨著同行業(yè)的日益增多，使房地產行業(yè)競爭越來越大，促使房地產企業(yè)的會計核算增加難度。在開發(fā)建設過程中，房地產企業(yè)取得房屋銷售權，購房者可以采用分期、全款的形式進行購買企業(yè)都將視為銷售。而這些款項要等到工程完工后才能確認收入，這將增加了房地產企業(yè)在會計核算的困難，同時也提高了企業(yè)人力、物力、財力等成本預算。房地產開發(fā)周期長且耗資較大，對于企業(yè)自行開發(fā)來說面臨資金周轉的壓力，所以企業(yè)會采用預售房屋的方式，進行資金回籠，而這樣就會存在收款確認的難度。

2.2 續(xù)計量中計量模式依據的模糊性

在確定投資決策前，企業(yè)離不開綜合考察和比較、分析，并且評估投資性房地產有效性，以此保障企業(yè)的利益最大化。在評估過程中，公允價值計量模式下要求將價值變動中的收益計為利潤總額，但大多數(shù)情況下，公允價值核算難以完全符合企業(yè)的理想效果。這種與企業(yè)預期之間的差距在市場房價起伏較大時尤為明顯。除此之外，公允價值模式的使用也為企業(yè)中某些居心不良之人制造機會，進行利潤的操控，增加財務報表等會計信息的質量問題，導致不準確的財務信息出現(xiàn)，進而導致企業(yè)經營決策缺陷，也會影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

3 提高投資性房地產企業(yè)會計核算水平的建議

3.1 房地產企業(yè)會計核算難點策略

在企業(yè)核算系統(tǒng)選擇、平臺搭建時要有預知的設想，可作為獨立的融資主體，在獨立核算、納稅、繳稅的相關權利和義務，分別成立相應的規(guī)章制度，擴展新的融資渠道，有利于房地產企業(yè)會計核算主體納稅、繳稅范圍，還能分別承擔企業(yè)的經營風險和財務風險[2]。根據我國稅收制度和相關法律規(guī)定，房地產企業(yè)只要有收入就按照核定的利率繳納所得稅，因為企業(yè)的預售收入也要計算在項目稅收當中，所以房地產企業(yè)根據已經獲得的收入去承擔應盡的稅收義務。房地產企業(yè)應對目前的業(yè)務進行分類，根據不同類別進行會計核算；根據國家最新的會計法則對房地產企業(yè)內部進行會計核算，還有結合企業(yè)自身的實際情況進行完善會計二級科目；要合理運用企業(yè)的資金，將資金用到重點項目中。針對企業(yè)的成本核算確定費用分攤標準，將不同情況采用不同的方法計入企業(yè)會計核算制度中，要運用科學的方式進行費用分攤合理即可。

3.2 處理好后續(xù)計量中公允價值變動問題

對于房地產投資過程中產生公允價值的變動，差額可計入下列兩種會計科目：“投資性房地產-公允價值變動”，“資本公積-公允價值變動公積”，價值差額的恰當處理有利于促進企業(yè)的長遠價值評估，充分挖掘資產總額與權益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時應對企業(yè)房地產投資過程中公允價值的變動，也有利于促進企業(yè)營業(yè)綜合和其他投資者權益。根據會計準則對后續(xù)計量方式的要求，需要確保同一企業(yè)后續(xù)計量模式的唯一性[3]。出于追求利益的需求，大多數(shù)企業(yè)未能自覺遵守這一規(guī)定。實際操作中采用了公允價值計量模式，但在經營過程中獲得其他投資性房地產收益，增加會計處理工作的難度，模糊了會計處理模式的概念。這種情況下的會計處理方式不夠精確，降低企業(yè)在年末核算利潤數(shù)據的可靠性。

4 結語

綜上所述，本文對投資性房地產行業(yè)的概況進行了梳理，該行業(yè)發(fā)展前景非常好，正處于發(fā)展的關鍵階段。為了更好的實現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標，投資性房地產經營企業(yè)需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會計核算工作提升會計信息質量，并努力尋求具有長期適用價值的計量方法，全面切實提高經營決策的準確性。