“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響及其對(duì)策

徐增輝

【摘 要】2016年國(guó)內(nèi)增值稅改革進(jìn)入最后過(guò)渡階段，中國(guó)徹底邁入增值稅時(shí)代。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)較多，作為最后一批納入“營(yíng)改增”范圍的行業(yè)?！盃I(yíng)改增”如何影響房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何更好利用“營(yíng)改增”？都是值得企業(yè)發(fā)展必須適應(yīng)的稅制環(huán)境。文章簡(jiǎn)要分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向的影響，結(jié)合案例具體分析“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響，使企業(yè)順應(yīng)稅制改革，實(shí)現(xiàn)順利過(guò)渡。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅負(fù)影響；對(duì)策分析

國(guó)內(nèi)此次“營(yíng)改增”改革從2012年地方試點(diǎn)開(kāi)始，分層次，分行業(yè)實(shí)現(xiàn)逐步過(guò)渡。在2016年5月1日實(shí)現(xiàn)全行業(yè)“營(yíng)改增”。自此，中國(guó)“營(yíng)改增”完成穩(wěn)步過(guò)渡。此次稅收制度改革進(jìn)一步健全國(guó)內(nèi)現(xiàn)代稅收體制。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃和成本控制為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)進(jìn)一步挑戰(zhàn)。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.紅利和困難并存

在房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有正是納入改革試點(diǎn)范圍時(shí)，關(guān)于“營(yíng)改增”對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的稅制改革已經(jīng)展開(kāi)激烈的討論。“營(yíng)改增”有利于企業(yè)擺脫重復(fù)征稅，重新梳理并規(guī)范企業(yè)納稅流程，但隨著增值稅改革相關(guān)征管制度、征稅程序以及征管主體的政策推進(jìn)，企業(yè)面臨的納稅環(huán)境十分復(fù)雜。整體而言，稅制改革帶來(lái)的紅利和困難共同影響企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”后的過(guò)渡時(shí)間較短，在市場(chǎng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)大背景下，企業(yè)的成本控制和納稅籌劃難度更大。盡快使企業(yè)適應(yīng)全新的稅制環(huán)境，利用改革紅利，合理的借助納稅籌劃維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，工程結(jié)算時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可能獲取不及時(shí)，尤其是保證金等發(fā)票一般在后期提供，一旦交房，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票未足額到票，交房后再來(lái)遞交的發(fā)票變成進(jìn)項(xiàng)留底稅額，對(duì)公司而言也是一種損失。

2.對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，征收基礎(chǔ)為企業(yè)全部營(yíng)業(yè)額，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)， 隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和次數(shù)的增加，納稅的負(fù)擔(dān)也會(huì)逐漸加重。而增值稅屬于價(jià)外稅，對(duì)于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的原材料、建筑裝飾等上游環(huán)節(jié)供應(yīng)的材料物品可以在下次征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行抵扣，徹底解決以前重復(fù)征稅、抵消不完整的問(wèn)題。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，可以減輕稅負(fù)，間接增加營(yíng)業(yè)所得。對(duì)房地產(chǎn)企而言，可以進(jìn)一步優(yōu)化且有結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一側(cè)面，通過(guò)稅制改革，提升房地產(chǎn)企業(yè)供給質(zhì)量。

根據(jù)增值稅暫行征收辦法規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳増值稅。并適用一般計(jì)稅方法，采用11%稅率計(jì)稅（簡(jiǎn)易納稅人適用5%稅率），稅制改革后由營(yíng)業(yè)稅時(shí)代5%稅率提升為增值稅11%稅率。且很房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多上游企業(yè)不具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的資格，使抵扣鏈條不夠完整。企業(yè)可以抵扣的稅負(fù)沒(méi)有辦法全部轉(zhuǎn)嫁，可能導(dǎo)致稅負(fù)增加。而房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期通常為2年，建設(shè)過(guò)程涉稅環(huán)節(jié)眾多，且房產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)就要預(yù)繳很多稅，企業(yè)在工程結(jié)算后才可以獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，對(duì)建筑企業(yè)的流動(dòng)資金鏈提出更高的要求。且稅制變更對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的難度和復(fù)雜度提出更高要求。及時(shí)適應(yīng)調(diào)整才可能享受稅改紅利。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”稅改案例分析

A公司一項(xiàng)目2015年獲得開(kāi)發(fā)授權(quán)，并于2017年8月竣工清算。項(xiàng)目成本支出見(jiàn)下表，期間共獲得5000萬(wàn)元銷售收入，開(kāi)發(fā)成本共4000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為400萬(wàn)元，資本化利息300萬(wàn)元，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)、建設(shè)業(yè)的增值稅率為11%，金融保險(xiǎn)業(yè)增值稅率為6%。

1.對(duì)增值稅的影響

進(jìn)項(xiàng)稅額的多少成為影響稅改后企業(yè)稅負(fù)的主要因素，不少關(guān)注稅負(fù)改革的學(xué)者對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)和利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算。并進(jìn)一步判斷取得多少進(jìn)項(xiàng)稅才可以保持稅負(fù)平衡。假設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅為x，企業(yè)銷售收入為5000時(shí)，x=245.5萬(wàn)元，約占銷售收入的5%，根據(jù)稅收盈虧平衡點(diǎn)，進(jìn)項(xiàng)稅占銷售收入比低于5%，則“營(yíng)改增”會(huì)提高企業(yè)稅負(fù)，反之降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)際操作中，該企業(yè)獲得進(jìn)行稅額263.14萬(wàn)元，大于測(cè)算數(shù)額，占比高于5%盈虧平衡點(diǎn)，因此，比營(yíng)改增前少納稅263.14-232.33=30.81萬(wàn)元。

2.對(duì)營(yíng)業(yè)稅金和附加的影響

整體來(lái)看，“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響有利有弊，從本案例中看到“營(yíng)改增”改革對(duì)本業(yè)稅負(fù)的整體影響是下降的，減少稅負(fù)（30.81+2.22-16.81）=16.22萬(wàn)元。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)應(yīng)對(duì)稅改的建議

1.開(kāi)展有效地納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體稅負(fù)增降和增值稅專用發(fā)票的獲取關(guān)系密切，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)實(shí)際，合理選擇納稅身份，測(cè)算好企業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)平衡點(diǎn)，控制成本、做好稅負(fù)籌劃，享受改革紅利。通過(guò)外包等方式合理轉(zhuǎn)嫁不能抵稅項(xiàng)目，提前預(yù)測(cè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)稅負(fù)。

2.加強(qiáng)合同管理

為適應(yīng)稅制改革，企業(yè)應(yīng)將加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂中明確規(guī)定開(kāi)具發(fā)票類型、時(shí)間，并通過(guò)違約責(zé)任的落實(shí)保證企業(yè)能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)獲得增值稅抵扣發(fā)票。對(duì)合同中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)票取得和付款方式等涉稅項(xiàng)目做明確規(guī)定。

3.調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置和發(fā)票管理模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目分布范圍較廣，稅務(wù)管理跨度較大。實(shí)行新的稅制后，增值稅相關(guān)政策實(shí)行項(xiàng)目地預(yù)先征收繳納，機(jī)構(gòu)集中匯總上繳的增值稅管理模式。也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目工程所在地預(yù)繳增值稅，企業(yè)法人對(duì)納稅實(shí)施匯總，因而，企業(yè)法人是持票主體，工程項(xiàng)目部成為索取發(fā)票的主體，工程部索取發(fā)票后進(jìn)行傳遞和抵扣，因此形成完整的抵扣鏈條。所以，整個(gè)抵扣鏈條要保證專用發(fā)票的快捷、安全傳遞。

此外，發(fā)票的管理也成為稅改后需要注意的管理問(wèn)題，提高增值稅流轉(zhuǎn)過(guò)程的安全性，對(duì)發(fā)票出具和獲取發(fā)票的經(jīng)辦單位和專員進(jìn)行明確規(guī)定，對(duì)傳遞過(guò)程的參與人員權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，確保增值稅發(fā)票可追查。增值稅專用發(fā)票開(kāi)出以后，經(jīng)辦票務(wù)人員需要及時(shí)移交財(cái)務(wù)部門，并當(dāng)面確認(rèn)登記簽字。若出現(xiàn)特殊情況，不便于當(dāng)面確認(rèn)，相關(guān)的聯(lián)次需要郵寄時(shí)，傳遞和受票單位要制指定專門的快遞公司，并簽訂協(xié)議，保證發(fā)票郵寄安全、及時(shí)。并對(duì)郵寄發(fā)票進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，跟蹤發(fā)票信息，確保發(fā)票在國(guó)家固定的日期內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證和抵扣。對(duì)于逾期的發(fā)票，財(cái)務(wù)部門不予接收。相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行移交登記。

4.完善業(yè)務(wù)流程

高質(zhì)量的納稅和完善抵扣鏈離不開(kāi)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化調(diào)整。若企業(yè)采用總分包的管理模式，應(yīng)建立規(guī)范的合同管理制度，參建單位有義務(wù)向承建方提供專用發(fā)票，以備抵扣。進(jìn)一步規(guī)范總分包企業(yè)的業(yè)務(wù)關(guān)系。在施工過(guò)程中通過(guò)工程量檢驗(yàn)根據(jù)合同計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算，并撥付工程款。同時(shí)依據(jù)集中管理承建方集中管理項(xiàng)目部收入和費(fèi)用，強(qiáng)化對(duì)參建單位的稅務(wù)考核，借助現(xiàn)代化信息平臺(tái)完善財(cái)稅、票據(jù)和報(bào)表管理，以流程的優(yōu)化，提高稅負(fù)管理。

參考文獻(xiàn)：

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