文/劉學(xué)軍 山東新匯建設(shè)集團(tuán)有限公司 山東東營 257091

劉恒輝 日照市規(guī)劃設(shè)計研究院集團(tuán)有限公司 山東日照 276800

1、產(chǎn)權(quán)空間基礎(chǔ)分析

1.1 產(chǎn)權(quán)定性

產(chǎn)權(quán)定性為產(chǎn)權(quán)空間評估作業(yè)實施中的核心內(nèi)容，其中產(chǎn)權(quán)定性作業(yè)的開展，主要的作業(yè)原則即為：合法性，有限性兩個原則。其中合法性的作業(yè)原則，主要表現(xiàn)為：產(chǎn)權(quán)空間測量，確權(quán)作業(yè)在開展中，相關(guān)作業(yè)方式方法的應(yīng)用，需符合相關(guān)法律，政策，文件之規(guī)定，要求在具體作業(yè)中其評估對象，具備可識別，可計算，以及規(guī)劃容積率的特征。規(guī)避因產(chǎn)權(quán)空間不符合相關(guān)法律條款規(guī)定，造成的違規(guī)，違法現(xiàn)象。其次有限性的分析原則實施，主要內(nèi)容為：房屋產(chǎn)權(quán)在確定時，應(yīng)存在一定的空間約束性以及有限性，同時產(chǎn)權(quán)空間應(yīng)具備一定的分割及合并特征。

1.2 產(chǎn)權(quán)定量

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展，從產(chǎn)權(quán)登記的目的，以及產(chǎn)權(quán)登記后涉及的市場交易活動進(jìn)行評估，實施針對性的定量產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)，則為產(chǎn)權(quán)空間評估確權(quán)中的主要作業(yè)內(nèi)容。其中產(chǎn)權(quán)定量作業(yè)的開展，主要的作業(yè)內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)邊界的定量，確保產(chǎn)權(quán)空間存在明確的分割界限，且層高在2.2m 以上，并有明確的方向及邊角。另外產(chǎn)權(quán)空間定量對象，應(yīng)具備一定的應(yīng)用功能，以及使用范圍，以此確保在房屋空間的產(chǎn)權(quán)定量中，相關(guān)容積率的有效計算，之后基于相關(guān)實測數(shù)據(jù)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)空間最終面積的測算。

1.3 產(chǎn)權(quán)空間識別

從產(chǎn)權(quán)空間的權(quán)屬登記，產(chǎn)權(quán)空間使用，業(yè)主方權(quán)益保障的方向進(jìn)行評估，空間識別則為產(chǎn)權(quán)空間分析中的重點作業(yè)內(nèi)容。其中空間識別作業(yè)在實施中，主要的作業(yè)內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)空間，非產(chǎn)權(quán)空間，房屋建筑面積等內(nèi)容的評估和確定。其中在具體的作業(yè)執(zhí)行中，空間識別的開展，要求測量作業(yè)人員明確產(chǎn)權(quán)對象的實測數(shù)據(jù)以及空間形態(tài)，同時針對產(chǎn)權(quán)空間的范圍，以及結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，進(jìn)行實測記錄，最終根據(jù)坐標(biāo)參數(shù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)空間，產(chǎn)權(quán)面積，產(chǎn)權(quán)范圍的計算，以此確保相關(guān)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)測算，以及測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合格性。

2、基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量模式研究

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展，對于業(yè)主方的實際權(quán)益，稅收質(zhì)量，行業(yè)規(guī)范，以及市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)生了重大的影響。因此在實際發(fā)展的過程中，關(guān)于產(chǎn)權(quán)空間分析下的房產(chǎn)測量方法應(yīng)用，也成為當(dāng)前房產(chǎn)測量作業(yè)實施中主要研究的問題。筆者基于當(dāng)前產(chǎn)權(quán)空間的實際分析發(fā)展現(xiàn)狀，針對房產(chǎn)測量模式的發(fā)展，提出了以下幾點控制措施，具體如：基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)測量、基于產(chǎn)權(quán)有限性測量、基于公私性質(zhì)的測量。

2.1 基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)測量

從產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)的開展得知，產(chǎn)權(quán)空間存在一定的差異性，且由于土地性質(zhì)的差異性，如科教用地，工業(yè)用地，住宅用地，商業(yè)用地的差異性，后期產(chǎn)權(quán)空間在測量方式，計算方式方面，均存在一定的差異性。因此從實踐發(fā)展的角度評估，基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)開展房產(chǎn)測量作業(yè)，對于測量結(jié)果的準(zhǔn)確性控制，以及合法性，測量有效性的保障，奠定了良好的基礎(chǔ)。其次基于產(chǎn)權(quán)形態(tài)的房產(chǎn)測量模式應(yīng)用，也降低了因前期產(chǎn)權(quán)形態(tài)評判不到位，造成的產(chǎn)權(quán)糾紛等不良現(xiàn)象，對于產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量的控制，以及產(chǎn)權(quán)分析效果的合理提升，發(fā)揮了重要的作用。

2.2 基于產(chǎn)權(quán)有限性測量

產(chǎn)權(quán)空間的應(yīng)用，產(chǎn)權(quán)空間的測量，以及產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)的確定，受限于產(chǎn)權(quán)空間分析中的有限性，因此基于產(chǎn)權(quán)有限性，進(jìn)行房產(chǎn)測量作業(yè)則具備一定的可行性。其中在實際發(fā)展中，基于產(chǎn)權(quán)有限性進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)測量，對于保障業(yè)主單位權(quán)益，明確開放商義務(wù)發(fā)揮了重要的作用。其次從后續(xù)的產(chǎn)權(quán)空間應(yīng)用途徑方面分析，基于產(chǎn)權(quán)有限性的房產(chǎn)測量作業(yè)開展，對于后期實際使用人員的使用成本控制，以及相關(guān)物業(yè)機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)確定，也奠定了良好抵觸，降低了因相關(guān)測量屬性不明確，造成的企業(yè)經(jīng)營糾紛等其他不良現(xiàn)象。

2.3 基于公私性質(zhì)的測量

產(chǎn)權(quán)空間分析作業(yè)在開展中，從其房屋的基礎(chǔ)公私屬性方面分析，存在公共用房，以及私有產(chǎn)權(quán)用房兩種類型。其中基于產(chǎn)權(quán)空間的公私性質(zhì)特征，開展房產(chǎn)測量作業(yè)也具備一定的可行性。其中基于公私性質(zhì)開展的房產(chǎn)測量作業(yè)，應(yīng)從項目工程施工前期的施工規(guī)劃設(shè)計，以及基礎(chǔ)屬性的變更方面，開展相關(guān)測量前期工作。之后基于既定的房屋公私性質(zhì)，開展相關(guān)房產(chǎn)測量工作，對于測量質(zhì)量的合理提升，以及開發(fā)商，業(yè)主單位的實際權(quán)益保障，發(fā)揮了重要的作用。

3、案例應(yīng)用及分析

3.1 案例分析

某商住一體樓盤，靠近交通主干道，總占地面積152349m2，建設(shè)建筑均為33 層商住一體結(jié)構(gòu)，其中6 層及以上為住宅，5 層及以下為商業(yè)，實際容積率為4.37，現(xiàn)根據(jù)產(chǎn)權(quán)空間要求進(jìn)行房產(chǎn)測量以及面積計算工作。

3.2 測量方法

實際測量中為保障業(yè)主方，以及開放商的實際權(quán)益，測量作業(yè)實施中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)，從各場所的功能，層級，通過逐一開展識別，分類的方式進(jìn)行建筑總面積的計算。另外從開發(fā)商的權(quán)益保障方面分析，建筑總面積在測算中應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)電梯，公共區(qū)域，外墻，以及過道，走廊，消防樓梯，公共通道的實際類型進(jìn)行實地測算和分析，并基于實地測算結(jié)果，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的分類和統(tǒng)計。整體測算完成之后，按照商業(yè)建筑面積的相關(guān)計算規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行建筑中功能區(qū)，商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)的公攤系數(shù)計算，之后基于建筑內(nèi)的實際分戶面積，進(jìn)行分戶公攤面積的計算，并與前期設(shè)計的公攤面積參數(shù)進(jìn)行對比和分析，最終達(dá)到合理控制，分析，計算，確定公攤系數(shù)，保障業(yè)主方及開發(fā)商的實際權(quán)益。

3.3 規(guī)劃策略

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房屋售賣時，其售賣面積按照測繪規(guī)則，以及設(shè)計圖紙計算得出，其與實際的得房面積之間存在一定的誤差，且該面積為產(chǎn)權(quán)面積，未計入計算公攤的相關(guān)建筑空間。因此為保障業(yè)主方權(quán)益，同時確保相關(guān)測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，開發(fā)商應(yīng)針對商業(yè)區(qū)域進(jìn)行部分面積的公益設(shè)計，并通過識別檐廊，結(jié)構(gòu)柱面積的方式，進(jìn)行一層公攤面積的超額計算，以此達(dá)到保障的雙方權(quán)益，合理開展產(chǎn)權(quán)空間識別測量的目的。

結(jié)語：

從當(dāng)前產(chǎn)權(quán)空間分析的發(fā)展現(xiàn)狀，以及房產(chǎn)測量模式的開展現(xiàn)狀進(jìn)行評估，基于產(chǎn)權(quán)空間分析下的房產(chǎn)測量模式開展，從專業(yè)性，合格性，合法性的角度進(jìn)行分析，測量方在實際發(fā)展中可通過基于產(chǎn)權(quán)公私性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)有限性，以及產(chǎn)權(quán)形態(tài)，開展相關(guān)房產(chǎn)的測量工作。以此確保開發(fā)商及業(yè)主單位的實際權(quán)益，同時保障在房產(chǎn)項目開發(fā)中政府稅收策略執(zhí)行的準(zhǔn)確性，以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。