試論房地產(chǎn)金融發(fā)展的風險與對策

文/劉小坤 東營市房產(chǎn)交易中心 山東東營 257091

1、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道

我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要依賴于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款取得開發(fā)建設(shè)資金幾乎成為其唯一融資渠道[1]。一方面，在房地產(chǎn)業(yè)進行開發(fā)、經(jīng)營、銷售的過程中，銀行信貸資金幾乎介入全部的流程，可說沒有銀行信貸資金的支持，房地產(chǎn)行業(yè)就無法正常運轉(zhuǎn)。另一方面，商業(yè)銀行普遍將房地產(chǎn)信貸作為一種＂優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品＂，并把它作為銀行重點業(yè)務(wù)發(fā)展，因此房地產(chǎn)貸款總額化及占總貸款比例逐年増加。

1.2 房地產(chǎn)貸款規(guī)模增長迅速

最近幾年，商業(yè)銀行等機構(gòu)開始大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，不斷擴大了支持的范圍，我國房地產(chǎn)貸款規(guī)模得到了顯著發(fā)展，房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)貸款總額的比重也越來越大，立足于我國現(xiàn)階段居民的消費情況而言，我國諸多居民購買住房均是借助向銀行申請住房抵押貸款，在最近幾年房價的持續(xù)升高下，個人住房貸款的數(shù)額增長速度也很快。

1.3 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新展現(xiàn)出新動力

為了確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，促進資金融通效率的提高，國家政府、各信托機構(gòu)和各銀行不斷加強了和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)管的金融創(chuàng)新力度，各種創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開展，有效促進了我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)提供了新的融資平臺，為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮提供了動力，特別是在銀行信貸不斷收緊的情況下，信托業(yè)務(wù)得到了顯著發(fā)展，為房地產(chǎn)融資開辟了新渠道，盡管信托融資仍有諸多問題存在，但不斷完善的信托法律制度和相關(guān)的監(jiān)管體系，信托業(yè)務(wù)勢必會得到新發(fā)展，在金融市場位居首位。

2、房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的具體原因

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國房地產(chǎn)金融市場還非常不完善，主要表現(xiàn)為其融資方式以銀行貸款為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行貸款有很大的依賴性[2]。完善的房地產(chǎn)金融體系，除了銀行貸款之外，還應(yīng)包括房地產(chǎn)融資證券化、房地產(chǎn)投資信托、住房抵押貸款證券化等多種融資模式。但是在我國，高達 70%左右的土地購置資金和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金不能收回，其還款能力也會大大下降，這種風險最終會轉(zhuǎn)嫁給銀行，形成銀行的房地產(chǎn)金融風險。

2.2 商業(yè)銀行操作不規(guī)范

操作風險是指商業(yè)銀行由于業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，或業(yè)務(wù)流程不合理，在對貸款進行受理、審批以及貸后管理過程中審查或管理疏忽，而導(dǎo)致銀行資產(chǎn)遭受損失的可能性[3]。

2.3 房地產(chǎn)金融法律體系不完善導(dǎo)致風險增加

當前我國房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)出的各類問題，在一定程度上是因為房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系不健全。首先，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系不完備，一些房地產(chǎn)金融市場急需的《投資信貸法》、《外匯法》和《存款保險法》等法律法規(guī)還沒有健全；其次，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)彼此不協(xié)調(diào)，且時效性和更新度也存在不足。

2.4 缺乏房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品

目前我國金融市場創(chuàng)新不足、體系不健全，房地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級市場，而房地產(chǎn)投資基金、個人住房抵押支持的證券、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，少之又少。

3、房地產(chǎn)金融風險的防范對策

3.1 拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)融資主要是以銀行借貸為渠道，這樣的行為既把風險都轉(zhuǎn)移到了銀行，同時也會阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以我國房地產(chǎn)公司應(yīng)積極將二級市場上的融資渠道拓寬，對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品予以創(chuàng)新，借助促進公司信譽的增強把更多的資金吸引進來，要進一步強化房地產(chǎn)金融市場上的發(fā)展和創(chuàng)新，借助緊密聯(lián)系房地產(chǎn)和金融行業(yè)將房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道拓寬。這既可以促進房地產(chǎn)企業(yè)自身的長遠健康發(fā)展，同時對我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷發(fā)展極為有利。

3.2 重視房地產(chǎn)金融市場的法制建設(shè)

一是要完善現(xiàn)有的與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律和法規(guī)，例如在《商業(yè)銀行法》、《建筑法》、《公司法》等法律中增加有關(guān)房地產(chǎn)金融的條例； 二是為了加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管，出臺專門監(jiān)管金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律和法規(guī)，從根本上確定房地產(chǎn)金融的法律地位； 三是要制定專門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及個人購房者貸款行為的法律。 四是要進一步修改和完善《擔保法》、《保險法》，并出臺專門的《住房抵押貸款管理辦法》，以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔保體制。

3.3 建立房地產(chǎn)金融風險預(yù)警監(jiān)測體系

首先，建立統(tǒng)一和完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，由銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設(shè)、審計等部門和各大銀行組成，研究制定保證我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定性的操作方針和監(jiān)管措施，加強對房地產(chǎn)金融的管控力度；其次，吸收國外成熟經(jīng)驗，建立一套操作性強、靈敏度高的風險預(yù)警機制，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化和經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)信貸總量和結(jié)構(gòu)，預(yù)測可能出現(xiàn)的金融風險，進長期的動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)出警報，提前預(yù)防房地產(chǎn)金融風險，為可能出現(xiàn)的各種風險做好準備。

3.4 加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新

應(yīng)該加快金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以滿足不同階層的需要, 進一步完善房地產(chǎn)融資體系，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。

結(jié)論：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，其發(fā)展需要金融機構(gòu)為支撐，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中仍有諸多問題存在，其中也包含極大的金融風險。只有將現(xiàn)階段 存在的問題正確認識到，對風險形成的主要原因進行剖析，積極運用有效解決和防范措施，唯有如此，才可以為房地產(chǎn)和金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。