文/沈渝紅 三亞富華海天旅游投資有限公司 海南三亞 572000

1、引言

房地產(chǎn)企業(yè)需要良好的經(jīng)營(yíng)理念與管理機(jī)制，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，使企業(yè)未來(lái)的發(fā)展更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。良好的經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)核算作為其重要的組成部門(mén)，需要企業(yè)管理層的高度重視。房地產(chǎn)企業(yè)需要成本核算來(lái)了解自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與各項(xiàng)費(fèi)用成本的支出狀況，從而對(duì)投資成本進(jìn)行有效調(diào)整和控制，實(shí)現(xiàn)成本與回報(bào)的最大化。房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)成本核算可以實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)資源的整合，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，是指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程的成本費(fèi)用歸集與分配。在非特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地的使用權(quán)后，就需要對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行核算。這需要相關(guān)部門(mén)結(jié)合土地增值稅、所得稅等多項(xiàng)要求進(jìn)行稅務(wù)計(jì)算。如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，不斷加強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策，使企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不斷提升。在房企從事開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)中，其主要成本由六方面構(gòu)成。①開(kāi)發(fā)間接費(fèi)②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)③公共配套設(shè)施費(fèi)用④工程前期準(zhǔn)備的費(fèi)用⑤土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款⑥工程安裝費(fèi)。其房地產(chǎn)企業(yè)在前期大量的資金投入且投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高等因素，讓成本核算成為了房地產(chǎn)企業(yè)保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日趨復(fù)雜化，這也使房企成本構(gòu)成，變得更加繁瑣，加強(qiáng)成本核算和財(cái)務(wù)管理，無(wú)疑成為企業(yè)發(fā)展的重要途徑。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題現(xiàn)狀

3.1 成本核算觀念相對(duì)落后

根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)分析，部分房企因管理層仍存有對(duì)成本核算管理的輕視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員自身缺乏一定程度上的成本核算認(rèn)知，造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)濟(jì)效益不明顯的現(xiàn)象。這也說(shuō)明，房企管理人員的對(duì)成本核算理念相對(duì)落后，只單純重視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題，在成本控制與成本效益的管理上，尚未形成完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。其實(shí)，成本管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)與獲取效益最大化的重要手段，需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理的觀念。同樣，在成本核算數(shù)據(jù)方面的加強(qiáng)，是對(duì)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要管控手段。本身房企財(cái)務(wù)工作較為繁瑣，諸多事宜需要財(cái)務(wù)人員進(jìn)行處理，再加上管理層對(duì)成本核算管理的忽視，致使企業(yè)成本的核算在后期帶來(lái)很多負(fù)面的影響，成本核算數(shù)據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)性與準(zhǔn)確性降低。

3.2 部門(mén)間無(wú)法形成有效的溝通

在很多工程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本費(fèi)用的支出屬于較為繁瑣、復(fù)雜的工作，這讓企業(yè)各部門(mén)之間進(jìn)行有效溝通，從而使成本對(duì)象的劃分達(dá)成一致。這有助于公司財(cái)務(wù)部門(mén)，在日后開(kāi)展成本核算的歸集與分配工作。然而，部分房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目初期對(duì)成本核算未進(jìn)行整體的規(guī)劃，使成本核算缺乏考慮且內(nèi)容不夠全面。其主要原因是各部門(mén)間的溝通不足，造成了成本對(duì)象劃分不一致的現(xiàn)象。若成本核算出現(xiàn)了漏洞，就很容易造成后期財(cái)稅問(wèn)題的無(wú)法改善。由此，房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)加強(qiáng)溝通，可以使整個(gè)工程項(xiàng)目整體核算更加合理、準(zhǔn)確。各部門(mén)之間通過(guò)高度的整體策劃，不僅能夠明確目標(biāo)，而且有助于財(cái)務(wù)部門(mén)積極開(kāi)展成本核算工作，加強(qiáng)了各部門(mén)之間的協(xié)作能力，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.3 對(duì)成本核算內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單化、隨意化

其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的行政部門(mén)，其花費(fèi)支出在核算方面較為統(tǒng)一。然而，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，相關(guān)人員都有著隨意化的行為。例如：集團(tuán)各公司，都在成本歸集分配上，使用各不相同的科目。對(duì)此，筆者認(rèn)為，日常核算工作是提升成本核算能力的重要途徑，在遵從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的同時(shí)，集團(tuán)對(duì)成本對(duì)象、同一事物的處理方式，應(yīng)該盡量去保持一致。部分企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為了迎合利潤(rùn)通過(guò)人為調(diào)整成本，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性和可靠性。這也會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的判斷與決策，使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)與管理受到不利因素的威脅。另外，會(huì)計(jì)成本核算過(guò)于隨意，還體現(xiàn)在了結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，為了使利潤(rùn)達(dá)到“理想”的程度，通過(guò)人為去調(diào)節(jié)成本。這造成了新增收入成本較小情況下，成本沖回會(huì)使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

4、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有效措施

4.1 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法，使其更加科學(xué)化

其實(shí)，很多大型企業(yè)都會(huì)遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)確，從自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度去選擇合適企業(yè)的成本社算方式。其目的就是將企業(yè)成本核算通過(guò)科學(xué)化的方式，進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)量與核算?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑工程款，在支付和工程量完成問(wèn)題上，其時(shí)間不一樣，工程款支付要比進(jìn)度慢。筆者認(rèn)為，這說(shuō)明企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，不能過(guò)多的局限于有限的核算方法當(dāng)中，需要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)狀況或以開(kāi)闊思維等方式，提升房地產(chǎn)企業(yè)核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因?yàn)槌杀竞怂愎ぷ饔兄^為繁瑣的特點(diǎn)，相關(guān)人員可以采用簡(jiǎn)化計(jì)算的方式，對(duì)相應(yīng)步驟進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，在保證不改變核算方法本質(zhì)的前提下，合理的簡(jiǎn)化核算步驟，有效提升工作效率。

4.2 提高企業(yè)內(nèi)部相關(guān)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)能力，提升員工綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)做好成本核算的首要問(wèn)題，就是需要明確對(duì)象和成本，這與會(huì)計(jì)人員有著密不可分的關(guān)系。在很多企業(yè)的發(fā)展上，員工專(zhuān)業(yè)能力與綜合素養(yǎng)，使企業(yè)能夠長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵因素。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平、專(zhuān)業(yè)能力、素養(yǎng)等方式，對(duì)會(huì)計(jì)人員定期開(kāi)展培訓(xùn)，制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲機(jī)制，來(lái)轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)人員的工作態(tài)度，有效激發(fā)員工潛力。對(duì)于專(zhuān)業(yè)能力較弱且工作態(tài)度散漫的財(cái)務(wù)人員制定相應(yīng)處罰措施，轉(zhuǎn)變其對(duì)成本核算工作的行為。另外，企業(yè)可以對(duì)員工職業(yè)道德進(jìn)行培訓(xùn)，使會(huì)計(jì)人員能夠提升自我認(rèn)識(shí)，已達(dá)到更高水平、更專(zhuān)業(yè)水平完成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算任務(wù)，保證核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使其公司發(fā)展更加長(zhǎng)久。通過(guò)培訓(xùn)、講座、考核、獎(jiǎng)懲等多種形式，以達(dá)到轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)人員工作態(tài)度，提升員工工作積極性等目的，使企業(yè)成本核算能力及專(zhuān)業(yè)性，大幅度提高。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要對(duì)財(cái)務(wù)成本核算工作進(jìn)行重視

其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科學(xué)化、準(zhǔn)確化的關(guān)鍵，是公司管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本核算工作的重視。因?yàn)槌杀竞怂闶菫槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，可以提供有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，是企業(yè)可以根據(jù)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策。另外，稅收籌劃與成本投入的關(guān)聯(lián)性很大，企業(yè)管理人員對(duì)成本核算工作的重視，可以使員工在成本核算方法上，不斷加強(qiáng)優(yōu)化，讓企業(yè)的發(fā)展更加長(zhǎng)久。

結(jié)語(yǔ)：

綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，謀求更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，需要提升成本核算能力，完善會(huì)計(jì)管理機(jī)制。通過(guò)不斷完善與改進(jìn)會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，使房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的能力不斷加強(qiáng)。企業(yè)自身管理水平的提升，會(huì)使會(huì)計(jì)人員意識(shí)到成本核算的重要性，是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理更加穩(wěn)健。從某種意義上而言，成本核算能力的提升，使企業(yè)的未來(lái)發(fā)展更加具有積極意義。