劉建江，劉曉韜，李喜梅，張瑞梅

(長(zhǎng)沙理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410114 )

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)自從1998年實(shí)施住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，1998年商品住宅平均銷售價(jià)格僅1 854元/平方米， 2006年突破3 000元/平方米，2012年突破5 000元/平方米，2017年達(dá)到7 614元/平方米，而2017年全國(guó)居民人均可支配收入僅為23 821元/年，快速上漲的房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了重要影響。近20年來(lái)，我國(guó)高房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、去杠桿與買(mǎi)房難等問(wèn)題共存，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮，制造業(yè)生存與發(fā)展空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，并逐步呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)空心化態(tài)勢(shì)，為新常態(tài)下穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)增加了難度，這一難題亟待破解。

持續(xù)攀升的高房?jī)r(jià)也帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題，諸如“買(mǎi)房難”“做實(shí)業(yè)不如炒房”的困境，己經(jīng)引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注[1]。入世以來(lái)多年的高房?jī)r(jià)、高住宅空置率與高儲(chǔ)蓄率、低消費(fèi)率并存，制造業(yè)發(fā)展面臨越來(lái)越大的壓力，部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)制造業(yè)空心化趨勢(shì)，而制造業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡嚴(yán)重，與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的鋼材、水泥、玻璃制造等產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，由此反映出房?jī)r(jià)上漲對(duì)制造業(yè)發(fā)展的影響復(fù)雜而深遠(yuǎn)。

實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的各個(gè)行業(yè)與產(chǎn)業(yè)，需要協(xié)同發(fā)展。21世紀(jì)以來(lái)世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，次貸危機(jī)爆發(fā)后，以美國(guó)為代表的主要發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)全面反思包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的虛擬經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，不但實(shí)施了以再工業(yè)化為核心的回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，而且極力推動(dòng)本國(guó)進(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代。在當(dāng)前美、歐等主要發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家“脫虛入實(shí)”、由去工業(yè)化轉(zhuǎn)向再工業(yè)化過(guò)程中，也需要我們從理論上去解釋高房?jī)r(jià)與制造業(yè)空心化的關(guān)系，以及高房?jī)r(jià)如何導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，并抑制制造業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，進(jìn)而針對(duì)房地產(chǎn)的雙重屬性采取對(duì)策。

在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦持續(xù)升級(jí)的背景下，我國(guó)制造業(yè)發(fā)展面臨越來(lái)越多的困難。2010年以來(lái)，由于人口紅利逐步減弱，而持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)又在不斷倒逼制造業(yè)生產(chǎn)成本的提高，我國(guó)傳統(tǒng)的制造業(yè)發(fā)展模式已受到圈套的制約。當(dāng)前制造業(yè)強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略已上升到國(guó)家戰(zhàn)略，“中國(guó)制造2025”也應(yīng)運(yùn)而生，需要從多個(gè)方面、多個(gè)層面去推進(jìn)，破除高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮對(duì)制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，為制造業(yè)強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略提供可持續(xù)發(fā)展支持。基于此理論與現(xiàn)實(shí)背景，本文著力研究高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)制造業(yè)發(fā)展的抑制機(jī)理，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)之策。

二、從消費(fèi)渠道來(lái)看高房?jī)r(jià)抑制制造業(yè)發(fā)展的一般機(jī)制

從消費(fèi)渠道來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)通過(guò)消費(fèi)渠道產(chǎn)生影響制造業(yè)的消費(fèi)機(jī)制。不過(guò)這一機(jī)制的影響通常是雙向的，不完全是對(duì)制造業(yè)發(fā)展的抑制機(jī)制。該領(lǐng)域的理論基礎(chǔ)通常是消費(fèi)函數(shù)理論，將房地產(chǎn)的屬性分解為消費(fèi)品與投資品雙重屬性。高房?jī)r(jià)通過(guò)消費(fèi)對(duì)制造業(yè)的影響緣于如下邏輯：高房?jī)r(jià)引致居民消費(fèi)方向的選擇，例如增加住房的消費(fèi)支出而擠占其他消費(fèi)支出，間接影響制造業(yè)，或者通過(guò)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)拉動(dòng)制造業(yè)發(fā)展。

(一)房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)拉動(dòng)制造業(yè)發(fā)展的整體效應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮使得居民的財(cái)富可以通過(guò)流動(dòng)性約束效應(yīng)以及已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者未經(jīng)實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)來(lái)保持較高的財(cái)富水平，進(jìn)而達(dá)到了對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)水平的影響，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此產(chǎn)生的拉動(dòng)作用也將推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展。

當(dāng)房?jī)r(jià)總體上漲時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮態(tài)勢(shì)，使得居民所持房產(chǎn)所值財(cái)富增加，導(dǎo)致居民的消費(fèi)能力持續(xù)走高，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)度樂(lè)觀，因而消費(fèi)水平得到直接提高，這一財(cái)富效應(yīng)來(lái)自生命周期模型以及永久收入模型。前者屬于提高房?jī)r(jià)實(shí)體的財(cái)富效應(yīng)，而虛擬的財(cái)富效應(yīng)往往被忽略[2]。虛擬的財(cái)富效應(yīng)包含三種屬性：其一，財(cái)富的虛擬部分往往意味著一種擁有權(quán)利的利益，財(cái)富可以通過(guò)直接或者間接的方式變現(xiàn)，而財(cái)富所有者擁有將財(cái)富隨時(shí)變現(xiàn)的權(quán)力；其二，財(cái)富擁有的價(jià)值不僅僅包含財(cái)富的實(shí)際使用價(jià)值，同時(shí)還包含追求財(cái)富的想法以及持有一定財(cái)富后滿足心理愿景的虛擬價(jià)值；其三，資本的屬性同樣也被財(cái)富所具有，通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值[3]。

現(xiàn)實(shí)層面來(lái)講，財(cái)富效應(yīng)應(yīng)該將有房族和無(wú)房族進(jìn)行分別討論，因?yàn)樯鲜鲋苯迂?cái)富效應(yīng)理論與間接財(cái)富效應(yīng)理論，對(duì)于有房族和無(wú)房族的影響是大相徑庭的。對(duì)于有房族來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高企產(chǎn)生巨大的正向財(cái)富效應(yīng)，對(duì)于擁有兩套及以上房產(chǎn)的房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致他們能夠通過(guò)出售房產(chǎn)獲得遠(yuǎn)高于預(yù)期的收益，或者通過(guò)抵押貸款獲得間接受益，此時(shí)房產(chǎn)擁有者具備較好的收益預(yù)期會(huì)增加當(dāng)期消費(fèi)。而對(duì)于大多數(shù)將房產(chǎn)作為居住用途的居民來(lái)說(shuō)，盡管不能在房?jī)r(jià)上漲時(shí)立刻拋售或出租原有住房獲得直接利益，但是會(huì)增加居住者的未來(lái)收入預(yù)期，也同樣會(huì)產(chǎn)生增加現(xiàn)期消費(fèi)的現(xiàn)象[4]。所以對(duì)于擁有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是實(shí)際財(cái)富效應(yīng)還是虛擬財(cái)富效應(yīng)，都會(huì)使得現(xiàn)期消費(fèi)增加，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，進(jìn)而間接性的增加了制造業(yè)相關(guān)技術(shù)產(chǎn)品的消費(fèi)，一定程度上促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展。但對(duì)于無(wú)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲使得現(xiàn)租房的租金上漲，所以當(dāng)期消費(fèi)由于租金的上漲而不得不受到限制，同時(shí)由于未來(lái)的買(mǎi)房預(yù)期，無(wú)房者必須增加儲(chǔ)蓄減少當(dāng)期支出，必然也會(huì)降低消費(fèi)。所以從無(wú)房者角度來(lái)看，房?jī)r(jià)高企只會(huì)帶來(lái)負(fù)的擠出效應(yīng)，間接影響了制造業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)，對(duì)制造業(yè)發(fā)展產(chǎn)生阻礙。但現(xiàn)如今的研究仍表明，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要體現(xiàn)在正向財(cái)富效應(yīng)的影響上[5]。

(二)從住房的消費(fèi)品屬性產(chǎn)生房?jī)r(jià)波動(dòng)影響制造業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)效應(yīng)

世界銀行相關(guān)研究體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與人均國(guó)民生產(chǎn)總值有密切相關(guān)關(guān)系。當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值處于800美元到4 000美元時(shí)，人們對(duì)住房需求增大，我國(guó)現(xiàn)今正處于這一范圍內(nèi)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積不及30平方米，所以市場(chǎng)對(duì)于住房消費(fèi)需求較大。加之房?jī)r(jià)持續(xù)走高，人們對(duì)于住房的消費(fèi)需求也隨之增加，而巨大的住房投資消費(fèi)對(duì)于制造業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)[6]。

住房消費(fèi)額由于房?jī)r(jià)走高金額巨大，對(duì)于居民消費(fèi)能力產(chǎn)生直接擠出的效應(yīng)。這可以體現(xiàn)在兩個(gè)方面，包括房?jī)r(jià)直接上漲以及其帶來(lái)的房屋租金高度上揚(yáng)，使得住房方面的需求占收入的比重逐漸加大。同時(shí)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)增加居民儲(chǔ)蓄意愿，即便在現(xiàn)今貸款購(gòu)房取代了直接支付的情況下，居民也需要在儲(chǔ)蓄中拿出一部分用來(lái)支付分期付款的月供，所以住房的消費(fèi)增加使得人民的可支配收入降低。另外，有數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來(lái)，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)增速過(guò)快，但GDP增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)，例如北京在2005年之后五年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到1.63倍，但同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值漲幅在90%以下，類似的如上海、廣州等大城市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及可支配收入的漲幅均無(wú)法匹敵房?jī)r(jià)漲幅[7]。

高房?jī)r(jià)意味著住房消費(fèi)品價(jià)格的大幅上漲，將直接提升家庭住房支出成本，抑制家庭對(duì)其它衣、食、行等商品的消費(fèi)，影響居民的儲(chǔ)蓄行為、消費(fèi)方式。家庭消費(fèi)方式的改變，將對(duì)制造業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)生結(jié)構(gòu)效應(yīng)。高房?jī)r(jià)抑制了多數(shù)普通勞動(dòng)者的剛性需求和改善性需求，也將迫使家庭將儲(chǔ)蓄用于購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)新程度較低的住房，收入較少部分用于購(gòu)入富含創(chuàng)新技術(shù)的高新技術(shù)產(chǎn)品，使得“內(nèi)需所引致的創(chuàng)新”失效，此時(shí)國(guó)家的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)失去購(gòu)買(mǎi)力支撐，對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響[8]。

(三)高房?jī)r(jià)通過(guò)影響居民居住地選擇進(jìn)而影響勞動(dòng)力流動(dòng)的效應(yīng)

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域非均衡發(fā)展的大背景下，高房?jī)r(jià)倒逼勞動(dòng)者主動(dòng)選擇就業(yè)地與發(fā)展地，從而影響勞動(dòng)力的區(qū)際流動(dòng)，并倒逼企業(yè)實(shí)施地域轉(zhuǎn)移。

在我國(guó)，城市化進(jìn)程一直在加速，其原本目的是為了農(nóng)村及城市邊緣人群可以享受到城市化帶來(lái)的福利，例如廣闊的生活區(qū)域、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件等，然而隨著房?jī)r(jià)高企，越來(lái)越多人選擇逃離生活物質(zhì)更加豐富的大城市，城市化的逆進(jìn)程會(huì)越來(lái)越明顯，最明顯的即人才流失?，F(xiàn)如今由于房?jī)r(jià)過(guò)高，即便大城市可以帶來(lái)更好的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利待遇，但是收入的增速已經(jīng)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)，針對(duì)這種現(xiàn)象，2017年以來(lái)越來(lái)越多的城市開(kāi)放人才引入政策，同時(shí)開(kāi)放落戶買(mǎi)房政策。但是即使開(kāi)啟人才引進(jìn)也并沒(méi)有獲得相應(yīng)的效果，人才流入的本意是為了更好地生活，而房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的只能是有壓力的生活，所以最終結(jié)果只能是人才持續(xù)流失。另外是企業(yè)逃離原有廠址。據(jù)報(bào)道，2018年7月1日，華為總部中研發(fā)等部門(mén)2 700名員工正式搬遷到東莞的松山湖廠址，而7月底及8月又相繼有11 000人搬離總部。在現(xiàn)如今房?jī)r(jià)高漲的大環(huán)境下，華為的搬遷做法可從兩個(gè)角度去考慮：一方面，由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，企業(yè)的用地成本也飛快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)商大量產(chǎn)出居民用房，使得工業(yè)可用地不斷減少，而建造企業(yè)的優(yōu)質(zhì)地皮則少之更少；另一方面，從廠內(nèi)員工的角度來(lái)看，最重要的保持生活質(zhì)量的兩點(diǎn)就是工資和房?jī)r(jià)，企業(yè)在城市中心就意味著相當(dāng)高的房?jī)r(jià)，為了付房租及存儲(chǔ)未來(lái)購(gòu)房款就不得不減少可支配收入，增加儲(chǔ)蓄。而企業(yè)搬遷到城郊或者相對(duì)發(fā)展較慢的城市就可以很好的解決這些問(wèn)題，這不僅降低了企業(yè)的成本并且確保了員工的利益。

當(dāng)然，從房?jī)r(jià)上漲理論上來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)對(duì)于制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的影響是中性的，但從我國(guó)現(xiàn)有情況來(lái)看，其所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)超過(guò)了正面效應(yīng)，高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象通過(guò)財(cái)富重分配效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)等途徑對(duì)居民消費(fèi)進(jìn)行擠出。現(xiàn)有研究普遍表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于財(cái)富效應(yīng)較弱，居民對(duì)其消費(fèi)依然取決于收入。根據(jù)當(dāng)前研究，由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，我國(guó)居民不得不為買(mǎi)房?jī)?chǔ)蓄，縮減創(chuàng)新型投資，導(dǎo)致流動(dòng)性約束收緊，已經(jīng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了極強(qiáng)的抑制作用。

三、從生產(chǎn)渠道看高房?jī)r(jià)對(duì)制造業(yè)發(fā)展的抑制機(jī)制

(一)高房?jī)r(jià)具有提升制造業(yè)的生產(chǎn)成本機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)膨脹與高房?jī)r(jià)通過(guò)影響要素價(jià)格來(lái)提升制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本的效應(yīng)。有三個(gè)渠道：一是工資渠道。高房?jī)r(jià)通過(guò)影響家庭消費(fèi)支出，倒逼企業(yè)提高員工工資水平。從直接的方面來(lái)看，也是消費(fèi)效應(yīng)方面的體現(xiàn)，高房?jī)r(jià)提升住房消費(fèi)支出，不管是購(gòu)房還是租房，均相當(dāng)于生活成本的提升，尤其是對(duì)于制造業(yè)所需的年輕勞動(dòng)者，因高房?jī)r(jià)而帶來(lái)的生活壓力巨大，倒逼企業(yè)提高工資水平。從間接的渠道看，高房?jī)r(jià)一旦讓年輕人生活難以為繼，就會(huì)導(dǎo)致勞動(dòng)力地區(qū)性遷移，房?jī)r(jià)高的地區(qū)就會(huì)出現(xiàn)勞動(dòng)力供給不足，進(jìn)而推動(dòng)勞動(dòng)力工資上漲。二是土地使用成本。制造業(yè)由于房地產(chǎn)投資而產(chǎn)生擠出效應(yīng)一個(gè)主要方面就是過(guò)量投資房地產(chǎn)會(huì)哄抬地價(jià)。制造業(yè)生產(chǎn)成本由于土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快而水漲船高，盡管政府可以出臺(tái)相應(yīng)政策在一定程度上控制土地成本，但是無(wú)法解決制造業(yè)用地價(jià)格高漲的問(wèn)題，更無(wú)法從源頭解決企業(yè)員工購(gòu)房難以及因此產(chǎn)生的用工成本提高的問(wèn)題，一系列情況疊加最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)不得不離開(kāi)資源優(yōu)渥的原生產(chǎn)地。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的直接原因就是土地價(jià)格的提高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的直接成本就是地價(jià)，近年來(lái)房?jī)r(jià)成本的一大部分均來(lái)自于土地價(jià)格，據(jù)調(diào)查研究顯示，這一比例甚至已經(jīng)遠(yuǎn)超于50%。這些研究及現(xiàn)有數(shù)據(jù)即是房?jī)r(jià)與地價(jià)是相互影響的直接證明，這兩者相互作用，地價(jià)上漲拉高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲再次拉高地價(jià)。房?jī)r(jià)直接使得企業(yè)土地使用成本攀升，原因是房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致企業(yè)原本租賃的廠房成本顯著上升，用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的土地使用成本升高速度也十分迅速，從而企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的壓力逐漸升高。地價(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致從業(yè)人員尤其是無(wú)房從業(yè)人員的生活負(fù)擔(dān)加重，從而對(duì)工資要求會(huì)逐漸增加，這就使得制造業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本攀升，這時(shí)企業(yè)為了維持一定的利潤(rùn)只能抬高產(chǎn)品售賣(mài)價(jià)格，但同時(shí)其他地價(jià)低的地區(qū)并不會(huì)提高產(chǎn)品價(jià)格，這時(shí)就會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，有可能出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群的轉(zhuǎn)移現(xiàn)象[9]。三是配套成本提升渠道。企業(yè)還將因高房?jī)r(jià)增加間接生產(chǎn)成本，比如說(shuō)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)因高房?jī)r(jià)而提升的成本。而在高房?jī)r(jià)與人口紅利拐點(diǎn)雙重疊加效應(yīng)下，制造業(yè)面臨工資上漲與用工荒所產(chǎn)生的雙重困境，以及由此滋生的間接高成本與直接成本擠壓制造業(yè)利潤(rùn)空間，抑制制造業(yè)發(fā)展。

(二)高房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的不同制造業(yè)因受益程度不同而引致的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)膨脹在一定階段和一定幅度內(nèi)，在產(chǎn)生拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)整體作用的同時(shí)，對(duì)不同領(lǐng)域的制造業(yè)產(chǎn)生不同的影響，形成影響制造業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性效應(yīng)，這種效應(yīng)是相對(duì)中性的。這種生產(chǎn)結(jié)構(gòu)機(jī)制，有部分是直接來(lái)自于消費(fèi)側(cè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。正向促進(jìn)與反向抑制在區(qū)域房?jī)r(jià)差異對(duì)中國(guó)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的影響同時(shí)存在。當(dāng)城市房?jī)r(jià)處于正常合理區(qū)間時(shí)，可以與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理匹配，此時(shí)房?jī)r(jià)就可以通過(guò)促進(jìn)資源在空間上的合理配置從而迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)走向高級(jí)化結(jié)構(gòu)；反之，當(dāng)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)到與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)法匹配時(shí)，其凸顯出來(lái)的對(duì)其他消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“吸血效應(yīng)”，逐步成為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的阻力[10]，所以，政府在出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)要做好頂層設(shè)計(jì)。在正向上，利用房?jī)r(jià)對(duì)制造業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的導(dǎo)向作用，推動(dòng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)構(gòu)高級(jí)化方向；在反向上，為防止房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的抑制作用，要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。要從租售并舉、房產(chǎn)稅改革、公共服務(wù)供給均等化、城鄉(xiāng)用地統(tǒng)籌安排四個(gè)方面給予政策支持。

(三)高房?jī)r(jià)具有明顯的投資擠出機(jī)制

高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)膨脹所產(chǎn)生的示范效應(yīng)吸引大量資源“脫實(shí)入虛”，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在助推房地產(chǎn)業(yè)膨脹的同時(shí)，大量擠壓制造業(yè)領(lǐng)域所需發(fā)展資源。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行貸款及融資有著至關(guān)重要的關(guān)系。我國(guó)居民由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，所以對(duì)住房需求較大，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率是制造業(yè)行業(yè)的兩倍及以上，更多的金融企業(yè)和機(jī)構(gòu)傾向于投資房地產(chǎn)以獲得更穩(wěn)定及快速的收益。銀行、信托、保險(xiǎn)、第三方機(jī)構(gòu)、交易所發(fā)債也都是房地產(chǎn)公司重要的資金來(lái)源，而房?jī)r(jià)上漲的利潤(rùn)效用更是吸引制造業(yè)企業(yè)和企業(yè)家進(jìn)行直接投資，以獲得短期收益[11]。而在一個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，貸款與資本的總量是相對(duì)穩(wěn)定的，如果總量中更多的部分投入到房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，其他行業(yè)相對(duì)的投入就會(huì)減少，與此同時(shí)加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度繁榮[12]。即便現(xiàn)今國(guó)家為控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度繁榮發(fā)展出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策以限制商業(yè)銀行貸款融資，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)較高，使得商業(yè)銀行不斷通過(guò)創(chuàng)新新型的信托等渠道向房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資，此時(shí)擠出效應(yīng)較為明顯?？傮w看來(lái)，這種擠出機(jī)制可以從四個(gè)層面來(lái)看：一是，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體來(lái)看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資高比例，擠占社會(huì)投資總量；二是，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮及高利潤(rùn)所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，吸引大量資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，加劇國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)失衡，對(duì)制造業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；三是，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣與高利潤(rùn)預(yù)期下，制造企業(yè)本身抽離實(shí)體領(lǐng)域資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域或在房地產(chǎn)市場(chǎng)套利，擠占制造業(yè)自身的投資與擴(kuò)大再生產(chǎn)；四是，土地財(cái)政之下的政府大量獲取資金資源進(jìn)行相應(yīng)投資，擠占制造業(yè)投資[13]。

(四)高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)資源產(chǎn)生資源錯(cuò)配機(jī)制

高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)膨脹吸引大量資源涌入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致社會(huì)整體資源配置出現(xiàn)錯(cuò)位，從而影響社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。這種資源錯(cuò)配機(jī)制主要表現(xiàn)在：一是，要素價(jià)格扭曲與資源配置扭曲效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)膨脹吸引大量資源進(jìn)入，獲取快錢(qián)、熱錢(qián)，使房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)，扭曲要素價(jià)格，產(chǎn)生類似于“荷蘭病”的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的蕭條[14]。二是，在一定投資規(guī)模下，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度發(fā)展引致了金融機(jī)構(gòu)大量資金投入，甚至非金融行業(yè)也受房地產(chǎn)行業(yè)高額回報(bào)吸引投資房地產(chǎn)。制造業(yè)在追逐房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的企業(yè)中也占有相當(dāng)重要的地位，這使得原本可以用來(lái)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的資金投入轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)行業(yè)，這都將對(duì)制造業(yè)投資產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，降低制造業(yè)部門(mén)資源配置效率。三是，從信貸渠道與方向來(lái)看，在金融體系不完善及利率管制之下，國(guó)有制造業(yè)企業(yè)以低于民營(yíng)企業(yè)的資金成本獲得的大部分新增稀缺信貸資金，投入了房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步降低了制造業(yè)領(lǐng)域的資源配置效率和信貸資金的使用效率。四是，金融體系房地產(chǎn)貸款期限結(jié)構(gòu)與所有制的偏向效應(yīng)，以壟斷性銀行機(jī)構(gòu)為主的間接融資金融體系，偏向于將有限貸款資金滿足于低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)部門(mén)，減少對(duì)制造業(yè)領(lǐng)域的貸款，導(dǎo)致資源錯(cuò)配效應(yīng)。五是，高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)的膨脹直接帶來(lái)了土地財(cái)政與政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的高度依賴[15]。甚至地方政府趁此抬高土地交易價(jià)格，炒熱房地產(chǎn)市場(chǎng)為獲得更多的財(cái)政收入，抑或提高土地出讓金以提高地方GDP，政府這類行為直接造成了房?jī)r(jià)和地價(jià)的高度上揚(yáng)。使本來(lái)應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)配置的大量資金轉(zhuǎn)由政府配置，從而產(chǎn)生資源配置的扭曲效應(yīng)[16]。

(五)高房?jī)r(jià)本身產(chǎn)生了制造業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新抑制機(jī)制

高房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)方便于企業(yè)融資，有利于企業(yè)創(chuàng)新投入，形成信用緩解效應(yīng)，但更多的是表現(xiàn)為創(chuàng)新抑制效應(yīng)。主要包括：一是，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其技術(shù)含量相對(duì)較低，且創(chuàng)新性較差。除了如藝術(shù)館、科技廳等技術(shù)含量相對(duì)要求較高的建筑以外，大部分住宅和商業(yè)廠房的建筑設(shè)計(jì)要求相對(duì)較低，目前我國(guó)房屋建造技術(shù)已經(jīng)相對(duì)成熟，可以滿足基本住房及商業(yè)用地的要求，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力。二是，土地財(cái)政扼殺政府對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)所提供的公共服務(wù)。高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)膨脹，相關(guān)收入及財(cái)富增值部分，政府支配了大約70%。政府依靠出售土地獲取巨額財(cái)政收入以及通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推進(jìn)城市化進(jìn)程，缺乏動(dòng)力去提供創(chuàng)新性服務(wù)，減少圍繞制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新而提供的相關(guān)公共服務(wù)[17]。三是，制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新受到抑制。制造業(yè)廠房租金及地價(jià)由于房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度繁榮而上漲迅速，從而使得制造業(yè)用于發(fā)展轉(zhuǎn)型的資金受到擠出，并且制造業(yè)企業(yè)為了追求高回報(bào)轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)行業(yè)，最終導(dǎo)致可以用于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的資金投入由于雙重?cái)D壓而嚴(yán)重不足[18]。許多制造業(yè)企業(yè)由于房?jī)r(jià)高企及房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來(lái)的示范效應(yīng)，紛紛將資金從主營(yíng)業(yè)務(wù)中抽出以期用于房地產(chǎn)市場(chǎng)牟利，最終結(jié)果就是制造業(yè)企業(yè)不僅缺乏相應(yīng)資金進(jìn)行創(chuàng)新也更因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)回報(bào)而無(wú)心創(chuàng)新。從所有制偏向來(lái)看，壟斷性銀行偏向于對(duì)國(guó)有企業(yè)貸款，對(duì)中國(guó)工業(yè)部門(mén)的創(chuàng)新活動(dòng)造成更為突出的抑制效應(yīng)。四是，以壟斷性銀行機(jī)構(gòu)為主的間接融資金融體系，更傾向于投資于房地產(chǎn)行業(yè)這種收效較快的行業(yè)，而像制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的創(chuàng)新活動(dòng)往往屬于長(zhǎng)期投資資金供給，這種偏向?qū)τ谥圃鞓I(yè)企業(yè)產(chǎn)生了明顯的抑制作用。房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度膨脹，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)利益集團(tuán)及相關(guān)收益者財(cái)富的急劇增長(zhǎng)，炒房、投資性購(gòu)房成為風(fēng)尚，從而使社會(huì)公眾熱衷于房地產(chǎn)領(lǐng)域的快錢(qián)與熱錢(qián)，扼殺社會(huì)整體的創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)激情和動(dòng)力[19]。

需要指出的是，高房?jī)r(jià)抑制制造業(yè)發(fā)展的六個(gè)機(jī)制是相互作用、相互影響的，一些機(jī)制存在明顯的交叉影響關(guān)系。

四、房?jī)r(jià)常態(tài)化背景下我國(guó)制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

(一)構(gòu)建居民消費(fèi)升級(jí)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的協(xié)同發(fā)展機(jī)制

加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期，增加居民消費(fèi)信心，不斷降低家庭住房支出占比，緩解高房?jī)r(jià)對(duì)居民整體消費(fèi)與其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)。消費(fèi)升級(jí)的方向是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要導(dǎo)向，我國(guó)居民消費(fèi)逐漸從注重量到注重質(zhì)的轉(zhuǎn)變、從追求有形物質(zhì)向追求服務(wù)化轉(zhuǎn)變、從千篇一律向追求個(gè)性化轉(zhuǎn)變等，引導(dǎo)制造業(yè)企業(yè)抓住居民消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇，加快自身轉(zhuǎn)型升級(jí)，提供高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)商品以滿足居民高層次消費(fèi)需求，暢通“內(nèi)需所引致創(chuàng)新”渠道，形成制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與居民消費(fèi)升級(jí)的協(xié)同發(fā)展機(jī)制。

(二)推進(jìn)金融體系改革以提升金融市場(chǎng)效率，創(chuàng)造制造業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的一面鏡子，經(jīng)濟(jì)、金融轉(zhuǎn)型并不是割裂的，而恰恰是相輔相成的。制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求金融轉(zhuǎn)型，并與之相適應(yīng)相匹配。但是金融轉(zhuǎn)型不能是被動(dòng)的、滯后的，金融的主動(dòng)轉(zhuǎn)型會(huì)推動(dòng)并加速制造業(yè)的轉(zhuǎn)型，破解金融發(fā)展滯后及當(dāng)前中國(guó)金融體系與房地產(chǎn)部門(mén)所形成的“天然”利益集團(tuán)的結(jié)合體系，塑造激勵(lì)中國(guó)創(chuàng)新能力提升的金融環(huán)境。創(chuàng)造企業(yè)獲取信貸資金的公平市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)信貸，抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資金杠桿，抑制企業(yè)房地產(chǎn)投資動(dòng)機(jī)。創(chuàng)新體制機(jī)制建設(shè)，大幅度降低制造業(yè)生產(chǎn)與交易成本，讓制造業(yè)具有足夠的成長(zhǎng)空間，推進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，破解企業(yè)迷戀房地產(chǎn)業(yè)、不思主業(yè)、不務(wù)正業(yè)、過(guò)度擴(kuò)張的困局。

(三)推進(jìn)有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的公共服務(wù)創(chuàng)新體系建設(shè)

推進(jìn)稅費(fèi)制度改革，淡出土地財(cái)政，逐步建立抑制政府偏好高房?jī)r(jià)的稅費(fèi)制度。推進(jìn)供給側(cè)改革，化解過(guò)剩產(chǎn)能，通過(guò)財(cái)稅政策、信貸窗口指導(dǎo)等手段，推進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。為引導(dǎo)資金進(jìn)入制造業(yè)領(lǐng)域設(shè)置相應(yīng)的資金支持體系與公共服務(wù)平臺(tái)支持體系。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，努力削減高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)創(chuàng)新層面的負(fù)面影響，形成崇尚創(chuàng)新的文化氛圍，建立嚴(yán)格的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系，并提供好相應(yīng)的有利于創(chuàng)新的公共服務(wù)產(chǎn)品，我國(guó)要將發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)回實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，重點(diǎn)支持制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，著眼于先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化，從而加速我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)邁向全球價(jià)值鏈中高端地位；激勵(lì)更多產(chǎn)業(yè)投入到技術(shù)創(chuàng)新中來(lái)，在創(chuàng)新引領(lǐng)方面、現(xiàn)代供應(yīng)鏈方面、人力資本方面產(chǎn)生更多的提質(zhì)增效點(diǎn)；將目光聚焦于大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使之深度融合，進(jìn)而推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。

(四)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

從市場(chǎng)供求力量對(duì)比來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于需求力量無(wú)法制衡供給力量，造就的房?jī)r(jià)內(nèi)生性上漲動(dòng)力，以及房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展所具有的內(nèi)在不協(xié)調(diào)性。擬提出擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求力量與抑制供給力量并行，并賦予政府一定的定價(jià)權(quán)與管控權(quán)來(lái)彌補(bǔ)需求力量不足、重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展市場(chǎng)體系的思路；明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”戰(zhàn)略定位，從經(jīng)濟(jì)、政治、法制、文化等方面全方位構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加速推進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：一是，通過(guò)差別化的調(diào)控政策與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力縮小房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域非均衡發(fā)展差距；二是，通過(guò)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控壓力；三是，推進(jìn)信息化建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，均衡房地產(chǎn)總供給與總需求的雙向調(diào)控，逐步征收存量房房產(chǎn)稅；四是，構(gòu)建城市弱勢(shì)群體(包括農(nóng)民工)住房支持體系，以緩解制造業(yè)企業(yè)短期用工難題，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取時(shí)間和空間。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、財(cái)政分權(quán)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、收入差距、人口結(jié)構(gòu)演化布局等角度尋求房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因及地區(qū)差異，并預(yù)判房?jī)r(jià)波動(dòng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)施城鎮(zhèn)化與區(qū)域差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的一線二線城市增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市減少土地供應(yīng)。努力破除房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的被動(dòng)局勢(shì)，釋放新經(jīng)濟(jì)、新金融、新型制造業(yè)活力，加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。