移動互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢探究

陳龍

【摘 要】近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，政府頒布了很多鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，在當(dāng)前的信息時(shí)代，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合成為一種發(fā)展趨勢。本文闡述了房地產(chǎn)金融的概述，分析了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的可行性，探討了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展措施。

【關(guān)鍵詞】移動互聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)金融；大數(shù)據(jù)；發(fā)展趨勢

大數(shù)據(jù)為社會諸多行業(yè)帶來了極大的便利，將房地產(chǎn)業(yè)與移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行結(jié)合，充分利用大數(shù)據(jù)以及移動互聯(lián)網(wǎng)終端，為我國房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)群體創(chuàng)造新的溝通平臺。

一、房地產(chǎn)金融概述

（一）基本含義

第一，房地產(chǎn)。所謂的房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及其固定在土地、建筑物上面不或分割部分以及衍生物的各種權(quán)益。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特殊性，因此，通常又被稱為“不動產(chǎn)”，房地產(chǎn)可以具有土地、建筑物、房地合一等三種存在形態(tài)。

第二，房地產(chǎn)金融。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)需要依靠雄厚的資金支持，具有較大的金融流動性，故房地產(chǎn)金融指的是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商從構(gòu)想、規(guī)劃、審批、動土、銷售、流通的過程中，在信用擔(dān)保、流通貨幣的前提下展開的籌融資、相關(guān)金融服務(wù)的概括。例如：成立住房儲蓄部門、對房地產(chǎn)銀行發(fā)放債券、抵押貸款證券等。

第三，房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融的關(guān)系：房地產(chǎn)是房地產(chǎn)金融向前發(fā)展的實(shí)體結(jié)構(gòu)，是推動房地產(chǎn)金融發(fā)揮作用的重要條件。可以簡單地將房地產(chǎn)金融理解為一種工具，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的助推器，二者是相輔相成，互相作用的關(guān)系。

（二）中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

第一階段——停滯階段（新中國成立-1978年前），改革開放前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制與住房供給制下，城市住房的建設(shè)統(tǒng)一由國家財(cái)政部門負(fù)責(zé)的，建設(shè)好的住房在所有城鎮(zhèn)中以福利的形式分配于各家各戶居住。在這種投資與分配體制之下，切斷了房地產(chǎn)資金的循環(huán)，無法有效地周轉(zhuǎn)資金，呈現(xiàn)高付出、低回報(bào)的發(fā)展形勢。土地所有權(quán)屬于國家，通過政府部門的審核批準(zhǔn)進(jìn)行劃撥分配，不準(zhǔn)私自轉(zhuǎn)讓。不存在類似房屋抵押、出租、買賣的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的交易活動處在停滯狀態(tài)，房地產(chǎn)金融尚未形成。

第二階段——復(fù)蘇階段（從1979年-1984年上半年），我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)獲得新的發(fā)展時(shí)機(jī)。十一屆三中全會以后，政府部門前后通過了《加快我國城市住房建設(shè)的報(bào)告》、《中華人民共和國中外合資企業(yè)的經(jīng)營法》，提出了“土地使用費(fèi)用”的概念，還對公房出售、建筑住宅、補(bǔ)貼、提租等問題進(jìn)行系統(tǒng)地規(guī)劃與改革，鼓勵深圳特區(qū)于1982年開創(chuàng)征收土地使用費(fèi)的先河。伴隨我國住房制度的改革浪潮，有些銀行開始對住房制度的改革予以支持，開通了住房信貸的業(yè)務(wù)。經(jīng)過一系列的住房改革，為房地產(chǎn)金融的興起營造了良好的環(huán)境。我國房地產(chǎn)金融處于初級發(fā)展階段，主要是建設(shè)銀行面向房改試點(diǎn)城市開展信貸業(yè)務(wù)。

第三階段——初步發(fā)展（從1984下半年-1990年）。我國房地產(chǎn)金融初步發(fā)展。政府要求發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)行商品式住宅。提倡各地區(qū)應(yīng)當(dāng)積極地構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)公司，1987年12月，房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)面向企業(yè)辦理信貸業(yè)務(wù)，擴(kuò)大了經(jīng)營范圍，推動了房地產(chǎn)保險(xiǎn)、代理、信托等中介的發(fā)展。

第四階段——法制化起步（從1991年-1997年），國各院相繼出臺了“關(guān)于穩(wěn)妥推行城鎮(zhèn)住房制度的改革”、“深化城鎮(zhèn)住房制度的改革”、“個人住房擔(dān)保貸款的管理辦法”等文件，政府正確引導(dǎo)消費(fèi)群體，以各種方式籌集資金，并進(jìn)行資金轉(zhuǎn)化，成立住房基金。引導(dǎo)房地產(chǎn)金融規(guī)范發(fā)展。

第五階段——迅速成長（1998年至今）。1998年，在亞洲金融危機(jī)的形勢下，政府提出“調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需”的重要決策，決定將住宅建設(shè)發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。從98年下半年停止了住房分配，推行分配貨幣化。各大商業(yè)銀行逐漸擴(kuò)大信貸業(yè)務(wù)，加快了新產(chǎn)品的研發(fā)。中國房地產(chǎn)融資方式從初期的銀行信貸到自有資金與購房款等的內(nèi)部融資，并以銀行信貸、房地產(chǎn)依托基金、發(fā)行證券等外部融資方式，推動了住房按揭市場與資本市場的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展的可行性

第一，把房地產(chǎn)和移動互聯(lián)網(wǎng)有機(jī)地結(jié)合起來，依托于大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)終端，順應(yīng)時(shí)代特點(diǎn)，從營銷上講，相比以往的廣告宣傳，房地產(chǎn)、移動互聯(lián)網(wǎng)的融合突破了傳統(tǒng)營銷的力度，并且，大數(shù)據(jù)技術(shù)可以向相關(guān)企業(yè)提出豐富的客戶信息，同時(shí)，又可以為消費(fèi)者帶來深刻的客戶體驗(yàn)。第二，本文想要構(gòu)建新興的房地產(chǎn)金融信息咨詢的移動互聯(lián)網(wǎng)平臺，通過傳統(tǒng)方法與大數(shù)據(jù)技術(shù)的結(jié)合，對房地產(chǎn)信息進(jìn)行收集與處理，有利于推進(jìn)項(xiàng)目，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，中介具有較深的資歷，而以往互聯(lián)網(wǎng)較為成熟的是58同城、樂居等平臺，但不存在專業(yè)移動互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)信息咨詢平臺。

三、金融市場下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展措施

（一）完善法律，強(qiáng)化政府引導(dǎo)

第一，政府應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)法律，規(guī)范房地產(chǎn)金融的活動。在確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上，還需加強(qiáng)銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督，鼓勵其開拓業(yè)務(wù)。第二，完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務(wù)，建立個人征信管理系統(tǒng)。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)行之有效的監(jiān)管模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生品

金融衍生品可以為我國的房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的發(fā)展機(jī)遇，例如：房地產(chǎn)基金、股權(quán)、信托、證券、債券、抵押貸款等。所以，國家應(yīng)當(dāng)在銀行信貸渠道不斷完善的前提下，著力研發(fā)多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)金融中介的發(fā)展

中介是連接房地產(chǎn)商家與百姓的紐帶在房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮不可或缺的作用。然而，我國應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)構(gòu)建多層次的金融體系，降低實(shí)地人力、物力、資源的成本投入，更好地通過互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)互利效益。

四、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展價(jià)值

（一）學(xué)術(shù)價(jià)值

為了解我國經(jīng)濟(jì)，必須先了解中國房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是我國GDP的重要構(gòu)成，對于國民經(jīng)濟(jì)的增長與地區(qū)財(cái)政均具有重要的學(xué)術(shù)價(jià)值。而且，我國關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)B2C模式的嘗試，在采集信息環(huán)節(jié)引入大數(shù)據(jù)是一種商業(yè)的創(chuàng)新模式，對于探索未來我國房地產(chǎn)生態(tài)體系具有極大的學(xué)術(shù)價(jià)值。

（二）應(yīng)用價(jià)值

第一，互聯(lián)網(wǎng)在為人們帶來豐富信息的背后，又增加了房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者利用網(wǎng)絡(luò)搜尋信息的時(shí)間，往往花費(fèi)很多時(shí)間在篩選有用信息上，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)能夠讓房企、消費(fèi)者達(dá)到點(diǎn)對點(diǎn)的信息溝通。第二，本文旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與移動互聯(lián)網(wǎng)的有機(jī)結(jié)臺，催生房地產(chǎn)的B2C模式。不同于以往房地產(chǎn)信息和互聯(lián)網(wǎng)的融合，以移動互聯(lián)網(wǎng)作為媒介，充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算技術(shù)處理兩方面問題：其一，消費(fèi)群體與房地產(chǎn)的信息不對稱。其二，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)從以往的"以產(chǎn)品與市場為核心”向“以客戶為中心“的過渡。第三，新興的溝通模式降低了房地產(chǎn)商與消費(fèi)者因信息不對稱而蒙受的損失。

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